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1、目 錄第一章 項目概況第一節 基本概況第二節 周邊配套第三節 項目分析第四節 品牌朔造與樹立第五節 營銷環境與營銷策略第一章 市場定位第一節 綜合定位第二節 功能定位第三節 特征定位第四節 管理定位第五節 經營定位第六節 目標客戶群定位第七節 形象定位第八節 主打廣告語定位第三章 開盤前物業準備第一節 一般原則第二節 賣場包裝第三節 海報、單頁的制作第四節 參觀路線安排第五節 設備介紹與功能服務第六節 物業管理及景觀設計第四章 賣點總結第一節 賣點提煉第二節 USP獨特的銷售主張第五章 營銷策略第一節 開盤前營銷計劃第二節 價格策略第三節 付款方式第四節 交付標準第五節 投資回報標準第六章 發2、售期營銷策略第一節 階段性銷售安排和銷售價格第二節 銷售目標 第七章 銷售通路第一節 銷售資料準備 第二節 公關活動與事件行銷第三節 其他通路第八章 媒體運用第一節 主要媒體第二節 聊城市媒體概況第三節 聊城市房地產專版情況第四節 媒體選擇第九章 廣告策略第一節 整合推廣策略第二節 廣告策略分析第三節 階段性推廣主題第十章 銷售組織第一節 前臺組織第二節 后臺組織第三節 銷售培訓第四節 配合機構第五節 領導機構小結目 錄第一章 項目概況第一節 基本概況分析聊城地處魯西平原、古運河畔。現轄東昌府區、臨清市及高唐、東阿、陽谷、莘縣等6縣。總面積8675平方公里，人口553.88萬人，市區人口35萬3、人。為山東省的農業地區市，以農助工的產業結構，人均收入和可支配收入較低。城市交通便利，旅游資源豐富，屬新興的旅游城市。政府近年努力打造城市支柱產業，積極對運河三期進行改造，同時對市政及商業樣板區大力扶持，使城市功能更豐富，而“威尼斯購物公園”正是政府傾力打造的城市名片。威尼斯購物公園位于聊城傳統商業旺地“鐵塔商圈”的核心位置。為聊城最具吸引力、功能最全、升值潛力最大的購物公園。第二節 周邊商圈分析鐵塔商圈在近20年來，一直是魯西地區最旺、最具影響力、輻射范圍最廣的商圈。其經營范圍較廣，且價格合理，同時也聚集了各地的精明商家，從而保障了本商圈的競爭實力。人流就是財富，人流就是信心。鐵塔商圈日均人4、流近10萬次，市政改造后日均人流量可達16萬人次。日均人流為聊城之首，將帶來無盡的財富量。運河三期改造后，將在威尼斯購物公園段建造起旅游休閑碼頭、仿古樓等旅游觀光區，完善“江北水城”和“旅游城市”的城市定位，豐富其功能。通過旅游觀光與沿河不夜風情街，可將來聊城的國內外游客導入威尼斯購物公園。龐大的高消費旅游休閑人群將帶來滾滾財源。而最大受益者將是集大規模、多功能、優質服務、優良商品品質、多業種復合業態的商業機構。第三節 項目分析 威尼斯購物公園位于聊城傳統商業旺地利民西路，為鐵塔商圈的核心。總占地面積：27905.5 平方米總建筑面積：52633.5 平方米容 積 率：1.886建 筑密度：55、3.7% 其中： 地下建筑面積：16512.8 平方米 層 高： 6 米 地上建筑面積：36120.7 平方米1層建筑面積：14996.6 平方米 層 高： 4.5米2層建筑面積：12446.7 平方米層 高： 3.9米3層建筑面積：8877.4 平方米 層 高： 3.6米 項目基礎：l 雙首層：數臺自動扶梯將二層五個入口直接與四面臨街地面相連，再通過連廊連通六打組團，真正實現雙首層、全臨街！l 主題水景：首開先河地引入水景主題，營造夢幻般的購物環境，既延長了消費者逗留時間，又能深層次激發其消費欲望！l 景觀庭院：七個景觀庭院把六大組團、上下四層有機連接起來，再結合主題水景，營造了威尼斯購物公6、園概念！l 運河美食城：緊鄰運河風光帶，沿運河美食城的建成，每年將吸引數百萬的旅游觀光者來此購物消費！l 燈光工程：七彩燈光夜景，并結合超大型電視墻，聊城真正的“不夜城”！l 大型地下停車場：近8000平方米的大型地下停車場，泊車300余輛，能有效吸引高消費人流！ 內部業種規劃：l 負一層：主力超市、地下停車場。l 一 層：國際品牌服裝專賣店、國際知名連鎖快餐店、銀行、女人街、皮具、美食街。l 二三層：男裝、運動休閑、百貨小商品、婦兒用品、娛樂休閑。第三節 營銷環境與銷售策略競爭對手分析 l 營銷模式分析第二章 市場定位第一節 綜合定位第二節 功能定位第三節 特征定位第四節 管理定位 第五節 7、經營定位第六節 目標客戶群定位第七節 形象定位第八節 主打廣告語定位第三章 開盤前物業準備第一節 一般原則案場包裝第三節 海報、單頁的制作第四節 參觀路線安排第五節 設備介紹與功能服務第六節 物業管理及景觀設計第四章 賣點總結第一節 賣點提煉第二節 USP獨特的銷售主張第五章 營銷策略第一節 開盤前營銷計劃第二節 價格策略第三節 付款方式第四節 交付標準第五節 投資回報第六章 發售期營銷策略第一節 階段性銷售安排和銷售價格第二節 銷售目標 第七章 銷售通路第一節 銷售資料準備 第二節 公關活動與事件行銷第三節 其他通路第八章 媒體運用第一節 主要媒體第二節 聊城市媒體概況第三節 聊城市商業地產8、專版情況第四節 媒體選擇第九章 廣告策略第一節 整合推廣策略第二節 廣告策略分析第三節 階段性推廣主題第十章 銷售組織第一節 前臺組織第二節 后臺組織第三節 銷售培訓第四節 配合機構第五節 領導機構小結買斷自營商戶管理協議甲方： 聊城市重陽房地產開發有限公司乙方： 盛世商務管理有限公司丙方： 為保證“威尼斯購物公園”正常經營秩序共同樹立企業良好的社會形象，保證良好的購買環境，特制定如下管理規定。 一：丙方在經營活動中必須遵守國家的各項有關法律，法規及甲方制定的各項管理制度，包括但不限于中華人民共和國產品質量法、中華人民共和國反不正當競爭法、中華人民共和國計量法、中華人民共和國價格法、中華人民共和國消費者權益保護法及甲方制定的商品質量保證協議，營業員管理手冊，商戶管理條約等管理規定。