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1、購物中心購物中心預(yù)算預(yù)算及及樓層樓層租金分解租金分解說明說明 1、 設(shè)置商業(yè)公司架構(gòu)，確定全體工作人數(shù)。 架構(gòu)： 招商部、營運(yùn)部、物業(yè)部、工程部、 財(cái)務(wù)部、行政人事部、電腦部、企劃部 2、促各各相關(guān)相關(guān)部門開展市場調(diào)研：部門開展市場調(diào)研： 招商/營運(yùn)：招管理模式及費(fèi)用、竟?fàn)帉κ值母鳂菍幼饨鹚健?行政：行政管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 財(cái)務(wù)：管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) IT：管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 企劃：管理模式及費(fèi)用、廣告計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn) 物管/工程：管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 人事/行政：管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 3、所有調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，以部門為單位制定各項(xiàng)成本費(fèi)用預(yù)算。 固定成本固定成本； 變動(dòng)成本變動(dòng)成本； 各種稅費(fèi)各種稅費(fèi)；2、 資產(chǎn)折舊資產(chǎn)折舊； 其它不可預(yù)見的費(fèi)用其它不可預(yù)見的費(fèi)用等等； 各項(xiàng)成本中各項(xiàng)成本中需考慮需考慮商業(yè)商業(yè)幾項(xiàng)幾項(xiàng)比較比較大的大的費(fèi)用：費(fèi)用： A、掉鋪率 20%-30%：新商場首年開業(yè)率一般約為 70%-80%； B、3 個(gè)月免租期：一般主力店免租期為 6 個(gè)月，次主力店及品牌商 3 個(gè)月； C、市場推廣費(fèi)市場推廣費(fèi) 8%8%：一般新開業(yè)商場因知名度不高，第一年需要加大宣傳，第一年推廣費(fèi)比較高 一些，設(shè) 8%，第 2 年略低，設(shè) 6%，第 3 年次之，設(shè) 3%。隨著知名度擴(kuò)大和業(yè)績穩(wěn)定，第 4-5 年推廣費(fèi)預(yù)算可不做或少做，項(xiàng)目成熟以后推廣費(fèi)用不但無支出而且還可以增加帶來收入。 一般以年度以3、年度租金收入租金收入為基準(zhǔn)為基準(zhǔn)（公式為：年度推廣費(fèi)（公式為：年度推廣費(fèi)= =年度年度租金收入租金收入8%8%），推廣費(fèi)總額推廣費(fèi)總額分解分解 到到該該年度年度季、季、月月、周周（1、可以根據(jù)淡旺季節(jié)來分。2、也可以按使用節(jié)奏不同分解，如開業(yè)時(shí)集中使用推 廣費(fèi)、開業(yè)后一段時(shí)間需持續(xù)廣告投放需費(fèi)用）。 D、工程改造分?jǐn)偅褐卮髾C(jī)電設(shè)備調(diào)整、工程改造（參考不同的折舊分?jǐn)偲冢?E、前期開辦費(fèi)公攤： 4、年度總收入測算（均須分?jǐn)偟綐菍幼饨鹬腥ィ?年度年度總收入總收入 =年年租金租金收入收入（項(xiàng)目（項(xiàng)目總投資總投資% %，一般為，一般為 8%8%- -12%12%） +固定成本（如：人力、行政、財(cái)務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等） +變動(dòng)成本（如：營運(yùn)、招商、市場推廣費(fèi) 8%） +各種稅費(fèi) (如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等) +資產(chǎn)折舊（如：工程改造分?jǐn)傎M(fèi)） +年度掉鋪率 20%-30%，公式為：年租金收入（1+