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1、購物中心融資：購物中心融資：違約風險的違約風險的期權定價期權定價模型模型 摘要：摘要：購物中心融資結構可被分解成一項收益擔保和兩項認沽期權。這兩項認沽期權 中的一項由借方持有，受方是貸方，另一項由貸方持有，受方是承保人或分保人。認沽期 權的定價決定于貸款的抵押品貸放率和投資風險；貸款利率由四部分組成：零風險利率、 貸方生產成本和認沽期權凈價；貸款風險構成由抵押品貸放率和貸方生產成本決定。該模 型對于購物中心投資商和貸款借方含義各異，對于投資商而言，在仔細比較評定抵押品貸 放率之后，可以指定處一份最佳貸款合同；對于借方而言，該模型給出了一種購物中心貸 款的定價方式。 正如住房抵押貸款的提前還款期2、權最終會被重新組合成零息債券以及其它有價證券一 樣，購物中心抵押貸款的期權也最終可以與證券捆綁在一起。提前還款風險的定價令借方 可以提供各種期限與還款序列相近的有價證券，更為重要的是，這種配置方式令貸款方式 可以直接給零售購物中心貸款的違約風險定價。 購物中心抵押貸款一種包含一項債券和兩項認沽期權的套餐。上限（或借方）認沽期 權是一項規定購物中心開發商可以選擇違約，將物業歸還給貸方的合約；下限（或貸方） 認沽期權的履約價格較低，該項選擇權令貸方可以將部分風險分攤至分保人。這里提及的 分保人可以是為主營購物中心貸款的存放款金融機構提供擔保、擔保信用增級或聯邦保險 服務的私營承保機構。這種模型的抵3、押貸款利率由三部分組成：零風險利率、貸方生產成 本和兩項認沽期權的凈價。要在不同環境下給期權定價，貸款雙方就必須對違約風險進行 評估。 可以說貸方既是向借方出售違約期權的“賣方”，又是從分保人手中購入認沽期權的 “買方”。承保購物中心隨機價格的利潤函數將貸方置于看漲期權的跨價頭寸，跨價頭寸 的中間是由貸方持有、承保購物中心貸款的資本。 貸方是使用公共或私人保險基金購買下限認沽期權的“買家”。該保險契約的定價決 定了單個項目監管和代理成本的水準。以 20 世紀 80 年代鳳凰城的一個購物中心項目為 例，該項目的投資商只圖節約成本，因而導致項目監管不力，竟然出現電氣和管道系統漏 裝的情況。后來雖然業主盡力降低該購物中心租價，卻也未能令其復興，進而導致的結局 可能就是血本無歸。直接由貸方發放至借方的貸款名義上是證券投資組合的一部分，這類 貸款雖然省去餓了中間費用，但卻導致承保存款保險基金的下線期