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1、 北北京京市市實實施施全全國國物物業業管管理理示示范范住住宅宅小小區區標標準準評評分分細細則則檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則一、基基礎礎管管理理 3232分分1、按規劃要求建設，住宅及配套設施投入使用1、建設用地規劃許可證；符合1分，現場與規劃不符的發現一處扣0.2分，（有批準文件的不扣分)；材料中每缺一項扣0.2分；其中第3項中缺4種以上的扣0.2分，第5項無臨建房屋的不扣分。注注：市市優優只只檢檢查查前前三三項項（若若是是8585年年前前建建成成投投入入使使用用的的小小區區規規劃劃圖圖紙紙只只要要求求有有規規劃劃總總平平面面圖圖、市市政政設設施施管管網網綜綜合合規規劃劃圖2、圖和和綠綠地地規規劃劃圖圖）2、建設工程規劃許可證；3、規劃圖紙（六圖二書）：即1/1000比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、詳細規劃說明書、環境預評價書；4、與規劃部門往來文件；5、臨建房屋批準手續（如有臨建房屋）。備注：所有資料、圖紙要有相關批準部門加蓋審批章2、已辦理接管驗收手續一、物業公司驗收記錄及問題處理情況符合1分，每缺一項扣0.1分二、物業公司收集資料1、小區竣工總平面圖2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料5、各單項工程竣工驗收證明材料6、房3、屋質量保證文件和房屋使用說明文件7、房屋銷售清單和產權資料8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單9、供水、供暖的試壓報告3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理1、企業營業執照符合1分，每缺一項扣0.5分,沒有分承包項目的第3、4、5項不扣分2、物業管理資質證書3、服務項目分承包方營業執照4、服務項目分承包方資質證書5、服務項目分承包合同或協議4、建設單位在銷售房屋前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 與開發單位或原產權單位簽定的前期物業服務合同符合1分，有委托合同但內容不完整扣0.5分,沒有委托合同扣1分5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議4、，雙方責權利明確 前期物業管理服務協議或物業管理公約符合2分，有協議或公約的為基本符合1分，而內容不符合規定的扣1分6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定1、建立維修基金交納單據記錄符合1分,已建立維修基金但管理、使用、續籌不符合規定的每一項扣0.5分（未發生使用或續籌的不扣分）,未建立扣1分（單一產權的采取其他形式的不扣分）2、維修基金使用的記錄（包括使用申請、批準及使用的各類票據）7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善1、房屋使用手冊完善2分，基本完善1分(第1-3項每缺一項扣0.5分),第4-8項每缺一項扣0.2分2、裝飾裝修管理規定3、業主公約4、綠化5、管理制度5、衛生保潔管理制度6、保安管理制度（公共秩序維護管理制度）7、車輛管理制度（包括機動車和非機動車停放管理及機動車停車場管理）8、消防管理制度8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責1、成立管委會（業委會）的申請符合2分，每缺一項扣0.5分2、管委會（業委會）章程或業主大會議事規則3、管委會（業委會）成立的批復4、會議記錄9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 與管委會（業委會）簽訂的物業管理委托合同符合2分，有委托合同但內容不完整為基本符合1分,沒有委托合同扣2分10、物業管理企業制定爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意1、爭創規劃、具體實施方案（兩6、份材料分別寫）符合1分，無規劃或實施方案的扣0.5分,未經書面同意扣0.5分2、爭創材料經管委會（業委會）簽字蓋章11、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法一、各項管理制度符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一項扣0.1分(其中沒有管理的不扣分)；2、有崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄、具體落實措施、考核辦法建立健全1分，每發現一處不符合扣0.5分1、房屋管理制度2、零維修管理制度3、大中修管理制度4、回訪制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、電梯管理制度8、消防管理制度9、收費管理制度10、保潔管理制度11、綠化管理制度12、保安7、管理制度13、車輛管理制度（停車場、停車位、非機動車）14財務管理制度15、檔案管理制度二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄及具體落實措施和考核辦法12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹1、物業管理崗位證書（經理、部門經理、管理人員）符合2分,1、管理人員、專業技術人員,每發現1人無證書扣0.1分；2、著裝及標志符合0.5分,發現有1人不符合扣0.1分（最多不得超過5人）2、各類專業人員的專業上崗證書（電梯司機、電工、會計等）；分包項目操作人員也要求有上崗證書3、員工統一著裝4、員工佩戴工作牌13、物業8、管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率一、計算機應用情況和智能化（對講、監控等）設備的使用情況符合2分，使用計算機、有智能化設備的為基本符合1分，其中沒有智能化設備（在設計中沒有監控設備的除外）的扣0.2分，；可查詢資料中有一項得0.2分注注：市市優優檢檢查查第第二二項項中中的的1 15 5項項內內容容二、計算機查詢資料包括：1、房屋、設備的基數2、分戶檔案3、費用收支情況4、房屋、設備普查資料5、房屋、設備修繕資料14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況1、各類收費標準（物業管理費收費標準、代收費用9、收費標準、便民有償服務項目及收費標準）要求在明顯位置公布；超出或高于文件規定的收費要有物價部門的批準文件,實行市場調節價的除外。符合2分,1、收費標準公布并符合規定的1分；2、無憑證或報表的扣0.5分；3、公開無照片或記錄的扣0.5分（酬金制的要求公開，包干制的僅公開公共服務收費的費用的收支情況）。2、有費用收支的憑證和各類財務報表3、物業管理服務費用公開有記錄或照片15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便一一、房房屋屋及及設設備備基基礎礎資資料料符合2分，包括房屋總平面圖、地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊，房屋及共用設施設備大中修記錄，共用設施設備的設10、計安裝圖紙資料和臺帳；每缺一項扣0.1分（最多十處）；3、查閱方便得0.5分，每發現一處不方便扣0.1分1、房屋總平面圖2、地下管網圖3、規劃批準文件4、竣工和接管驗收檔案資料（見第2條要求）二二、物物業業管管理理經經營營管管理理資資料料1、分戶管理記錄2、房屋數量、種類、用途分類統計表3、居住小區情況表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完損等級評定記錄6、大、中、小修和檢查記錄7、設施設備運行記錄8、共用設施設備臺帳9、房屋租金繳納記錄或物業管理費收繳和使用記錄三、資料分類成冊，有目錄并查閱方便。16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便1、住用戶檔案符合2分,檔案、11、清冊各占1分，內容與實際情況不符的每發現一處扣0.2分2、房屋及配套設施產權清冊17、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄1、執行值班制度情況（值班表和值班記錄）符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；2、未設服務電話扣0.5分；3、發現一處處理不及時扣0.2分,（最多不得超過三處）；4、回訪記錄與實際情況不符的，每處扣0.1分（最多不得超過四次）5、回訪率不符合要求的扣0.3分，無回訪記錄的扣0.5分2、設立服務電話并在明顯位置公布電話號碼3、來電、接待記錄和處理記錄4、回訪記12、錄（與派工單內容相符，比例符合要求（30）并按月統計、裝訂）18、定期向住用戶發放物業管理工作征求意見單，對合理的意見及時整改，滿意率達95%以上1、征詢意見單符合2分，每缺一項扣0.5分2、對征詢意見單的滿意率統計表（滿意率達到95%）3、整改措施4、整改措施落實情況記錄19、建立并落實維修服務承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄1、在明顯位置公布對維修服務的承諾符合2分，1、建立并落實1分,建立但未落實扣0.5分,未建立扣1分；2、及時率符合0.5分,每降低1個百分點扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；2、服務承諾的落實情況3、派工單和統計表（及時率、返修13、率）4、回訪記錄（見第17條要求）二二、房房屋屋管管理理及及維維修修養養護護 1414分分1.主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯1、小區平面圖符合2分,無示意圖扣0.5分,無路標扣0.3分,幢、單元、戶號每缺一個扣0.1分2、路口設路標3、樓幢號、樓門號、戶門號號牌齊全2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象 對照規劃圖現場查看符合2分,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣1分3、房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污漬1、外墻清潔符合2分,每發現一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2分（其其中中市市優優檢檢查查要要求14、求污污損損面面積積0.30.3平平方方米米以以上上扣扣分分，國國優優檢檢查查從從嚴嚴）2、外墻完好，無破損、脫落3、外墻無張貼物4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損1、經主管部門審批符合2分,1、未按規定設置（未辦理審批）得0分；2、按規定設置,但不整齊（不清潔）或有破損每發現一處扣0.1分；3、有安全隱患（安裝不牢固或不規范）每處扣0.5分2、室外廣告牌、霓虹燈完好、無破損3、室外廣告牌、霓虹燈保持清潔4、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規范，無安全隱患5、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬15、等1、陽臺需統一封閉或不封閉，要求樣式、色調、材質統一符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 注注：市市優優檢檢查查不不要要求求封封閉閉材材質質統統一一、色色調調基基本本一一致致，國國優優檢檢查查要要求求從從嚴嚴2、除首層外，無安裝防盜網現象3、無伸出戶外的安裝物6、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕符合2分,每發現一處不符合扣0.5分1、統一安裝（橫平豎直），有冷凝水收集管2、空調支架無生銹現象7、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象1、裝修協議符合2分,每發現一處不符合扣0.5分2、裝修驗收記錄三三、共共用用設設施施設設備備管管理理 1515分16、分1、共用配套設施完好，無隨意改變用途 現場查看符合1分,每發現一處不符合扣0.5分2、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范1、值班人員考勤表、值班人員要求在崗符合2分,1、設施設備運行按規定（維修、巡視和運行）記錄0.5分,每發現一處不符合扣0.1分；2、無事故隱患（考勤表、上崗情況及現場周圍環境檢查等）0.5分，每發現一處不符合扣0.1分；3、遵守操作規程（操作情況檢查記錄）0.6分,每發現一處不符合扣0.2分；4、遵守保養規范（計劃和普查記錄）0.4分,每發現一處不符合扣0.1分2、定期保養記錄3、維修記錄4、巡視記錄17、5、運行記錄6、對操作情況的檢查記錄7、設備（安全）普查記錄8、設備維修保養計劃3、室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 現場無外露、架空管線符合2分,發現一處不符合扣0.1分4、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象 排水管道、雨水井、化糞池定期清掏記錄符合1分,發現一處堵塞或外溢扣0.5分5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行1、道路無堆積物，路面無破損符合2分,通暢、平整1分,發現一處不通暢、不平整、積水扣0.2分;發現井蓋缺損或丟失扣0.6分,路面井蓋不影響通行0.4分,發現一處不符合扣0.2分2、井蓋完好，無丟失3、井蓋與路面保持平齊，18、無晃動6、供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案1、設備運行正常、設施完好（水箱無銹蝕、水箱間保持清潔）符合2分,設備運行正常,設施正常使用、無滲漏、無污染0.6分,發現一處不符合扣0.2分;保障措施嚴格0.4分,無措施或措施不嚴0分;水質符合衛生標準0.5分,沒有衛生防疫部門水質化驗合格證明扣0.5分;有處理預案0.5分,無處理預案0分2、保障措施嚴格（水箱封閉上鎖）及落實情況（水箱防腐記錄、水箱清洗記錄、水箱消殺記錄）3、水質符合標準（衛生防疫部門水質化驗合格證明）4、供水緊急情況處理預案7、制訂供電系統管理措施并19、嚴格執行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好1、供電管理措施（含超負荷用電管理的內容）符合2分,1、供電系統正常得0.6分（現場檢查）；2、無處理預案的扣分；3、其他項發現一處不符合扣0.2分2、設備定期保養記錄3、設備維修記錄4、設備運行記錄5、有緊急情況處理預案6、日常巡視記錄7、有防、滅鼠及防火措施（防鼠板高60公分以上，防鼠藥）8、電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現故障后的應急處理方案1、電梯年檢證明符合2分,1、電梯正常運行得1分（現場檢查）；2、無應急預案的扣0.3分；20、3、其他項每發現一處不符合扣0.1分2、電梯運行記錄3、電梯保養記錄4、電梯機房、轎廂清潔5、電梯井道清潔6、轎廂內公布運行時間（高檔住宅除外）7、安全事故記錄8、轎廂內照明良好9、電梯故障應急方案，措施到位10、設備層配備滅火器等安全設備和防滅鼠措施9、三北地區，冬季供暖室內溫度不低于16攝氏度 測溫記錄（要求提供去年的供暖季測溫連續記錄）符合1分,有上一年的測溫記錄但填寫不完整的扣0.5分四四、保保安安、消消防防、車車輛輛管管理理 1010分分1、小區基本實行封閉式管理1、小區基本封閉符合1分,小區已封閉但各出入口無人值守扣0.5分2、各出入口有人員值守2、有專業保安隊伍，實行24小時值班21、及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責1、專業保安隊伍或組建內保隊伍符合2分,無專業保安隊伍扣0.1分（已組建內保隊伍的除外）;其它每發現一處不符合扣0.2分2、實行24小時值班記錄（交接班記錄）3、保安人員名單、排班及崗位分工4、巡邏路線圖及巡邏記錄5、保安人員培訓及考核記錄6、各種突發事件處理預案3、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施1、變配電等設備、施工現場處有明顯警示標識符合1分,有標識但無防護措施的扣0.5分,無標識清單的扣0.5分2、現場有防護措施4、消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急方案1、消防器材及其標志完好、22、有效符合2分,設施設備正常使用0.4分，無預案扣0.3分，其他項每發現一處不符合規定扣0.2分2、消防設備分布圖3、消防設備保養記錄4、消防設備維修記錄5、消防通道通暢6、消防人員培訓記錄7、義務消防員名單8、消防安全預案5、機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記1、停車管理服務協議符合2分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;因管理責任造成車輛丟失扣0.5分(管理單位公開承諾賠償的不扣);每發現一臺車輛亂停亂放扣0.1分,出入無記錄扣0.2分注注：市市優優只只檢檢查查第第1 1、3 3、5 5項項2、固定車輛登記表3、固定車輛出入證發放記錄4、臨時出入車輛登記5、23、小區內交通安全預案6、非機動車車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序1、車輛登記符合2分,制度不全或不落實的扣1分,亂停放每輛車扣0.2分，無預案扣0.3分注注：市市優優只只檢檢查查第第2、3、4項項2、車輛在停車區域內擺放整齊3、管理區域內無隨意停放車輛4、非機動車管理制度五五、環環境境衛衛生生管管理理 1414分分1、環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站1、設施齊全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站）垃圾分類收集符合1分,垃圾未分類收集扣0.2分，其他項發現一處不符合扣0.2分2、設施保持清潔2、清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔1、保潔員名單符合24、2分，1、實行責任制的得1分,其中無專職清潔人員（名單）和責任范圍（區域）的每缺一項扣0.5分；2、實行標準化保潔的得0.5分，其中工作標準和時間安排的每缺一項扣0.5分；3、有巡查記錄得0.5分，每發現一處不符合扣0.1分2、保潔員保潔區域實行責任制，分工責任明確3、保潔工作標準、時間安排4、保潔檢查巡查記錄3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺1、垃圾按規定時間清運符合2分，1、每發現一處垃圾扣0.2分；2、未達到垃圾日產日清（無規定時間）的扣0.5分；3、未定期（無計劃和記錄）的進行衛生消毒滅殺扣0.5分2、消殺計劃定時噴灑滅鼠、除蟲消毒藥劑3、消殺記錄4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害25、 現場符合要求符合1分,每發現一處不符合扣0.2分5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 現場符合要求符合2分,每發現一處不符合扣0.2分6、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈 現場符合要求符合2分,每發現一處不符合扣0.2分7、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 現場符合要求符合2分,每發現一處不符合扣0.2分8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜1、寵物牌、鴿子證符合1分,每發現一項不符合扣0.5分2、管理措施（寵物放養時間、地點、范圍）9、排放油煙、噪聲等符合國家環保標準，外墻無污染1、現場26、符合要求符合1分，每發現一處不符合扣0.2分2、居民投訴六六、綠綠化化管管理理 7 7分分1、小區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小區配置得當1、對照小區綠化平面圖檢查符合1分,每發現一處不符合扣0.2分2、配置得當（既有花草又有樹木，不單調）2、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象1、符合綠地規劃圖符合2分,1、改變用途扣1分；2、累計破壞綠地面積超過1平方米扣0.5分；3、有占用綠地現象扣0.5分2、綠地內無踐踏痕跡3、無占用現象3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿1、綠地裸露面積不超過1平方米,無死樹符合2分,長勢不好扣1分，,其它每發現一處不符合扣0.2分27、2、綠化養護措施3、現場符合要求達到二級綠化標準4、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 現場符合要求符合2分,每發現一處不符合扣0.2分七七、精精神神文文明明建建設設 3 3分分1、開展有意義、健康向上的社區文化活動1、小區內設宣傳欄等設施符合2分,有設施和內容的為基本符合1分，每缺一項扣0.5分,有記錄或照片的得1分，每缺一項扣0.5分2、各類宣傳資料及宣傳欄內容3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等2、創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設 社區文化活動建設的介紹及記錄符合1分,無文字材料介紹或無記錄各扣0.5分八八、管管理理效效益益 5 5分分1、物業管理服務費用收繳率98%以上 物業管理費收繳情況報表符合2分，無收繳報表扣1分,每降低1個百分點扣0.5分2、提供便民有償服務，開展多種經營1、多種經營項目符合2分,開展多種經營的為基本符合1分，沒有便民服務記錄的扣1分2、提供便民服務的相關記錄3、本小區物業管理經營狀況 財務報表（盈虧報表、納稅記錄）符合1分，公開帳目的基本符合0.5分,虧損的扣0.5分