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1、工程管理類標準1. 目的 建立華潤置地物業統一的工程管理標準，進一步規范各地區物業公司住宅服務項目的工程管理。2. 范圍 本規定適用于集團下屬各物業公司住宅服務項目。3. 管理標準分項內容服務標準前期介入、分戶驗收、接管驗收見待正式確定發布的華潤置地物業前期介入指引文件中的華潤置地物業前期介入與接管驗收指引、華潤置地物業前期介入的內容及標準裝修服務在交房前制訂裝修手冊，在交房時發放全體業主物業公司應根據政府相關規定和當地生活習慣確定裝修時間，避免裝修干擾已入住業主的正常生活，工程部應根據公司規定裝修時間或當地法規要求進行巡查管理處根據項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間業主的裝修申2、請在三個工作日內辦理完畢，并與業主簽訂裝修服務協議物業公司應在交房前對各種戶型存在的設計缺陷、共性問題進行識別，制訂應對措施。制定裝修指引，針對客戶可能出現的裝修需求，在不影響本體和里面情況下制定統一方案對客戶進行指導。提示改動部分不在質保期范疇，對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統一要求裝修前對裝修的注意事項及室內的設施布置情況向業主進行交底說明每日必須對裝修現場進行巡查，涉及結構或政府要求申報內容，必須由業主提供申報結果。違規裝修情況必須發出告知整改，報告政府，證據保留 裝修結束后與業主、裝修單位進行三方驗收裝修完畢后，房屋裝修檔案需進行存檔遺留工程處理各管理處有遺留工程統計清單和跟進記3、錄，交房半年內，跟進地產公司整改處理：對重大遺留工程有解決的方案，交房一年，已解決問題占總遺留工程的80%，交房二年，全部解決形成系統性的建議報告公司，避免類似問題再出現工程檔案資料各個管理處建立圖紙資料臺帳，實行專人責任管理，電子目錄上報公司，項目負責人為第一責任人，建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制，保障資料的長期完整。新項目驗收時，地產公司須把完整的圖紙資料移交給物業管理處，否則不予驗收設備臺帳在交房后三個月內建立設施設備臺帳所有設備應按單機單臺或功能系統建立設備卡，貼于或懸掛于設備上；由于部分設備無法張貼設備卡如：潛水泵、污水過濾池等無法貼于設備上，可以在附近醒目位置粘貼予以標4、識節能降耗在項目交房一年內應根據具體情況基本完成節能改造工作，在不影響正常功能使用的情況下，每年應建立節能降耗指標，并力爭持續改進公共區域走廊、公共場所、辦公室內等區域的照明普通燈泡采用節能燈（聲控燈不適合節能燈，但可以適當控制照明數量與減小燈泡瓦數），并采用控制開啟時間等節能措施；公共區域用水（保潔、綠化、宿舍、食堂等用水），控制水閥的開啟量、采用節能型器具進行節約；其它能耗資源的控制使用各物業公司應根據具體情況建立節能降耗制度,并進行落實中央空調通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅動、風機起停控制和實施熱量計量管理等措施來控制能耗維養計劃各項目應制訂各類設施設備的年度維修保養計劃并嚴格執行，保5、留記錄維修保養計劃應包括：供配電系統、弱電系統、給排水系統、空調系統、采暖系統、消防系統、房屋本體及附屬設施、電梯、計量儀器、水景（水系）、游泳池、停車場、高空設備（吊船、擦窗機等）等維養計劃必須與年度預算相結合設備房管理設備房內外應有相應的標識，按照公司統一標準制作現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。相關管理制度上墻，值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識各類儀表使用正常無損壞且合格，狀態標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確6、設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用重要設備房內（如監控中心，電話機房、配電房、發電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應配置干濕球溫度計，對環境的溫、濕度進行檢測，設備房內環境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設施并定期消殺，上述設備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈設備房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品應該有外來人員登記制度水電表每天必抄，注意觀察水電異動的狀況設備房及庫房中均應采用防爆型開關、燈具噪音污染嚴重的設備應采用防噪設施設備房鑰匙由工7、程部專人負責管理供配電系統管理屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整高壓配電室需要有完好的模擬操作盤，高壓操作工具與高壓操作保護設施公共區域的管井門、箱柜門須處于關閉狀態并配有設備標識、警示標識。臨時取電必須穿管、作出警示防護要求動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏，功能完好，指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆電容補償柜功率因數能手動、自動調節控制。補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補償控制8、手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數：不小于.高低壓配電柜內部連接螺栓無松動；無發熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質酸性蓄電池經常保持在浮充狀態，定期作定充保養。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態不允許開蓋發生停電事故后， 5分鐘（特殊困難不超過15分鐘）內啟動發電機，并至少能連續運行4小時發電機設備：內燃機、減速箱、啟動馬達、發電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏； 發電機9、柴油內燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動；柴油發動機轉速穩定。發電機輸出電壓符合標準要求；備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續工作24小時的儲備量油，在柴油保質期到期前，應妥善處理儲備的柴油；若系水冷式發電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上，四濾應及時更換；必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用；備有符合要求的切換開關裝置；發電機接地可靠，對噪音污染已影響業主生活的發電機房應有隔降噪音措施；蓄電池組電壓保持在24V左右，正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置。每兩周啟動試運行一次，每次運行時間為15分鐘電梯管理電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同10、完備電梯運行穩定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響合格平層狀態平層誤差在正負7mm以內門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性供方應有資質，每月檢修至少一次，有檢修記錄電梯機房地面應鋪裝或進行油漆，門窗應有防飄雨設施保持減速器內潤滑油清潔和潤滑性能，油面高度在油標規定范圍內轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現象。控制盤、各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，11、靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過32根，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%安全觸板的動作應靈敏可靠，電梯故障時在轎箱內能用手將門撥開物業公司應制訂相關的應急預案，如：電梯困人、發生火災、自然災害等電梯機房應有通風降溫設施，溫度保持在040度之間，無機房電梯底坑的防水與排水的12、控制措施到位運行出現故障后，有電梯上崗證或具備救援知識的人員，應在15分鐘內到達現場做相應的救援處理給排水系統管理水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于滴分，填料密封泄漏應小于10滴分。）潤滑油箱內不能混入水分，油位在油標范圍內，具體操作參考水泵說明書設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。水池、水箱按規定時間進行清洗及水質檢測限水、停水按規定時間通知用戶。對緊急停電停水突發事件處理應具有有效預案高層變頻供水系統變頻器、壓力調節器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內。重要管道上的壓力儀表每年定期進13、行校驗下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積污水泵運轉時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時轉換開關處在自動控制狀態。控制箱開關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空轉，避免污染環境與浪費電能綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井，使用五防井蓋等相應措施保障安全建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃，外委或部分外委工作計劃水泵房有報警設施，防止爆管有排水溝和防溢水設施生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網。有條件的情況下，生活水箱安裝低位報警系統和高位控制系統裝置管線上有流水方向指示生活水泵14、房水箱間維修保養要注意油漆，涂料，稀料、焊接等對水的污染，要有相應的通風措施確保安全智能化系統管理可視對講系統：管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統電路板安裝接線牢固，布線整齊、線纜標識清楚正確。室外機、圍墻機安裝牢靠門禁安全報警系統：系統主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠，線路布置連接牢固周界防越報警系統：紅外線接收、發送效果良好，功能正常；報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝牢固停車場道閘系統：服務器及管理附屬設備運行正常，數據完整、手動按鈕靈活有效，閘桿轉軸潤滑轉動良好，閘桿水平，15、反光紙完好、道閘機坐固定穩固監控攝像機：內外部清潔無塵，云臺轉動靈活，焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常，安裝牢固，錄像畫面清晰；畫面切換穩定巡更系統：管理電腦、手持終端運行正常，數據完整、采集底座顯示正常，采集數據正常背景音樂及廣播系統：各類聲源設備按鈕及指示燈工作正常，功能良好、話筒切換正常，聯接可靠、 揚聲器聲音清晰，無沙啞及無聲等不正常現象按照保養計劃對電腦進行維護。根據電腦的實際情況與使用情況，對重要部位的錄制硬盤進行調整，如有必要可以增容或者部分內容的單獨存儲消防系統管理消防控制中心主機、消防聯動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內設有報警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統具16、備任意時間啟動不堵轉跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩定。消防水泵控制柜指示正常噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查，同時按比例進行抽檢消防排煙系統，消防廣播系統，區域火焰報警器，各種模塊處在良好工作狀態，有聯動測試記錄。設施功能完備無損壞開消防結合器的扳手要在附近存放，開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置消防系統應保持在自動狀態，可在消控室內加自動改手動按鈕定期進行末端壓力檢查，以確保在正常值內卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確對消防系統應有檢測計劃，并在一定周期內17、覆蓋全部設施采暖系統管理鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數值恒穩定，供回水溫度在規定的范圍內，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固市網供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應至少應每兩年定期請技術監督部門檢驗認可換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。設備應根據水質和介質實際情況，定期的檢查和清洗熱水循環泵進口管路必須充滿熱水，禁止泵在氣蝕狀態下長期運行市網供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應18、將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結水排凈，待排出全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕電加熱采暖：電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐，電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發熱、無變色、無焦糊氣味；空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠空調系統管理冷卻塔內填料3-5年進行更換，冷卻塔噪音小于65分貝，設有防鼠蟲措施，濾網清潔，冷凝水暢通，轉動部位無異響，冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全風機盤管、風口、翅片等至少應半年清洗一次；中央空調新、回風機組過濾網至少每10天清洗一次冷卻塔設備、冷水機組設備、電機、水泵嚴格19、按說明書進行操作，換季啟動機組時，需對冷水機組進行調試，冬季結冰地區需要有防凍措施冷卻水水流開關、冷凍水水流開關（或其他類型傳感器）應穩定可靠。其輸出參數應與冷水機組要求相匹配房屋本體及附屬設施管理房屋主體承重結構部位無變形、裂縫、腐蝕現象每年3-5月為防雷系統年檢：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆；引下線、屋頂避雷網線、中性點接地，設備層的避雷帶、網的無脫焊，如有生銹，用銀粉修復空置房水電控制閥門應處于關閉狀態內外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，空調架安裝有序，無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損屋面排水與地面雨水井通暢，日常每周巡檢一次，每年20、開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結凍前，均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統計 小區內棟號有明顯標志，小區入口處和主要路口有總平圖，在大型社區要有引路標識圖各種休閑娛樂設施轉動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患，油漆無脫落，環境清潔，色彩活躍，物品整齊北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應的防凍措施，防止靜水的水管水泵凍暴，夏天根據實際季節、氣候、時間對水景觀的控制開放所有鋼構、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次，保證鮮亮木作的翻新和油漆應每年進行一次操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施，應設置使用說明，做好相應的安全21、警示活動區域要有開放說明、設施使用說明、溫馨提示景觀照明根據實際季節、氣候、時間對景觀照明的控制開放，室外用電必須保障漏電保護完好，無破損線路，盡量使用安全電壓加建改造管理造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙，平面圖與例圖，注明相關數據，如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等技術交底：需要說明施工細節，重要位置的相關要求，注意事項，施工工藝，相關材料標準，任何工程要求前提是符合行業、國家、安全標準等相關規定特殊工程需要對重要部分的材料封存，如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料新工藝新材料必須符合相關規定，如使用標準，安全標準，環保標準及行業、國家標準工具管理各部門應建立個人工具及公用工具領22、用臺賬，并指定責任進行管理員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應由員工賠償；如屬正常使用損壞則可以經主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續大型公用工具使用除應遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養公用工具中的計量器具應定期送檢，檢驗后合格的方可使用計量儀器儀表管理購買儀器儀表時，必須附有技術監督部門認可的廠家生產檢驗合格證；并按照相應儀器儀表使用規定定期由公司指定部門送專業機構檢驗，出具檢驗報告結果，并有效標識對于公司和專業機構均無法檢定的專用儀器儀表（設備），由提供儀器的供貨商按公司規定的檢定周期出具證明材料受檢合格的儀器儀表作好受控標識；不合格的儀器儀表（設備）23、外送專業機構調校、修理或予以報廢處理，并予以記錄存檔質保金退付管理在接到退付質保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務區域內的業主，讓業主半個月內來報修,公告要照相，電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見做好證據收集，確保不引起法律糾紛組織專業維修人員仔細排查相關項目，是否百分百沒遺留問題，如果存在隱患問題，立即提出整改，合格為止，即將出現的問題需要施工方整改或者預留風險金退付質保金應由各管理處工程主管、客戶服務主管及項目負責人簽字后物業公司才進行簽字。應扣除代付的整改費用維修基金使用由物業公司代管的維修基金在支出前，應按規定獲得批準后執行。沒有業主委員會或非24、物業公司代管的維修基金在支出前，按照相關規定，應取得相關行政主管部門的批準當地政府無明確使用要求或未成立業主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚，并向業主公開接管項目應與委托管理單位簽訂共用設備設施維修基金管理辦法，或明確相關管理責任維修家政服務維修人員接單后，檢查整理儀容儀表，根據維修內容，做好相關材料工具準備，15分鐘到20分鐘內到場，不能在較短時間內到達的，需由客戶服務部知會客戶，并約定時間工完場清，物品回位，垃圾裝袋帶走完成維修工作后應主動請客戶檢查，客戶滿意后，請客戶在維修服務單上簽名確認及服務意見。并把維修單按照填寫規定返回客服中心登記回訪維修人員入戶維修時，不可與業戶聊天和打聽25、業戶隱私，禁止收取業戶錢物，不得泄露公司任何機密維修或更換貴重物件等應與業主簽訂相關協議經現場檢查，發現無法即時維修的應與業戶講明情況，根據實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長物料管理倉庫內物資擺放整齊，分類標識，容易領取，質量不確定的物資應隔離存放倉庫應根據庫存物資特性，配備相應的溫度計、濕度計等監測工具及設定上下限值，具有相應的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發等保管和安全措施易燃易爆物資應隔離存放，存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具大型氧氣設備等具有爆炸危險的加工維修設備的存放地點離住宅窗戶應至少30米，離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放庫存物資進出倉、領借用手續完整所有庫存物資應建立庫存物資臺帳，定期盤點，保證帳物相符部分廢舊物質的利用管理，配置相應的維修工具與材料，把可利用物資再加工再維修再利用做好設備設施緊急預案常用的工具配置、保養與應急材料的管理。如常用閥門、開關、管材、線纜、移動潛水泵，安全繩，安全帶，應急照明等報廢物資、待處理物資應具備相關手續7