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1、物業接管標準作業程序一、目的 規范物業接管工作，確保接管工作完善、平穩、高效。 二、適用范圍 適用于物業管理工作對外接管物業工作。 三、職責 1、公司總經理負責物業接管工作的組織、安排。 2、公司接管小組具體負責依據本程序實施物業的接管工作。 四、程序要點 1、物業接管工作流程(略) 2、簽訂物業管理委托管理合同 (1)按照現行物業管理法規的規定，在房地產開發建設完畢后業主委員會尚未成立前，發展商可以自己選擇物業管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業。已成立業主委員會的小區/大廈工業區，由業主管理委員會依照法規選擇委托物業管理公司接管物業。 (2)委托接管物業，發展商/業主管理委員應不同選擇的2、愿意接管的物業管理公司簽訂物業管理委托合同書 (3)當物業管理公司同發展商/業主委員會達成一致時，公司總經理應當同托管方簽訂好正式的物業管理委托合同。 3、物業管理委托合同簽訂后，總經理應立即下令籌備接管項目物業管理處。物業管理處的籌備工作包括以下內容： (1)依照組織架構和崗位設施標準作業程序確定物業部的組織架構和崗位設置。 (2)依照人事定編標準作業程序結合接管物業的實際情況確定物業部的員工定編。 (3)依照轉正/晉升/調薪/降級標準作業程序，任命物業部經理/副經理、物業部各處主管/副主管。 (4)依照員工招聘管理標準作業程序，向社會公開招聘一部分員工初步達到定編。 (5)依照培訓管理標準3、作業程序全方位、高密度地進行員工培訓。 (6)提前派各專業業務骨干進入接管物業跟蹤工程的收尾竣工和設備安裝調試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。 (7)依照所接管物業的特點和實際情況編制物業管理方案： 確定物業管理服務費的收費標準和收費方案； 確定物業管理前期固定資產投入明細和流動資金額度； 確定物業管理水、電、氣、電話、光纖的收費方案(代收代繳方案)； 確定安全員、消防的具體管理方案和成本指標； 確定清潔管理方案和成本指標； 確定園林綠化管理方案和成本指標； 確定機電維修保養管理方案和成本指標； 確定公共事務管理方案和成本指標； 確定內部控制管理方案和成本指標； 同公司簽訂目標管理責任書。4、 4、在物業開發建設竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經理應適時組建物業接管小組對接管物業進行詳細的驗收(詳見物業接管驗收標準作業程序)。 5、對于接管驗收出現問題的，公司總經理應當積極協助接管驗收小組同發展商/業主委員會協商迅速解決。 6、在接管物業未發現重大質量或其他方面的問題時，公司總經理應當同意發展商/業主委員會對物業開始進行移交。 7、鑰匙移交 物業管理公司項目管理處將發展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在鑰匙移交一覽表中，然后由移交雙方簽字確認。 8、項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經理同發展商/業主委員會簽收物業移交清單。 9、項目物業管理處同發展5、商移交管理用房。 10、項目物業管理處開始進入物業辦公。 11、項目物業管理處按政府規定同發展商/業主委員會移交物業管理處自營的商業用房。 12、上述移交完畢后，總經理應當提請發展商按物業管理法規將公共設施維修基金(開發建設總投資的2%)一次性轉入小區專用帳戶。 13、發展商在移交物業的同時，應當向物業管理公司及業主提供住宅使用說明書和住宅質量保證書。 14、管理處進駐物業后，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調，以確保小區的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯系，解決小區的治安等問題；同銀行聯系，解決小區各種費用的銀行代收代繳問題。 15、公司總經理在上述工作進行完畢后，同發展商簽訂物業移交書，同時指令管理處作好業主的入伙準備工作，向業主發出入伙通知書。 五、記錄 1、鑰匙移交一覽表 2、物業移交清單 六、相關支持文件 1、物業接管驗收標準作業程序 2、公司行政、人事相關標準作業程序 七、附錄 物業移交書(樣本)