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1、酒店項目市場調查報告暨項目投資經營方向設想 鄭州酒店市場競爭日趨激烈，酒店業經營越來越國際化、標準化。作為達到高星級標準化酒店的項目，酒店項目的籌建一系列工作，必須進行認真的細致調研，這樣我們的市場定位和開拓才會順暢。一、 項目市場調查根據本項目所處的地域性，我們對周邊主要競爭對手做了仔細的調研，情況大致如下：鄭州酒店調查表 酒店名稱 調研項目*國際酒店*酒店*國際酒店*大酒店*酒店區域 *區 *區 *區 *區*區星級等級準五星 五星 五星 準三星 準三星營業面積62萬平米；28F4萬平米；24F4.2萬平米；22F1萬平米；10F1.2萬平米配套設施中餐廳、西餐廳、日式餐廳、意大利餐廳；382、間KTV包房；游泳館；洗浴中心海港大酒樓、陽光西餐廳；游泳館；夜總會；桑拿中心6個不同風格的餐廳；豪情天地歌舞劇院、湯城桑拿中心、游泳館、保齡球館中餐廳；宴會大廳金駝洗浴廣場；中餐廳；宴會廳客房數400間/套284間/套130間/套60間/套客房價位（標房）門市價RMB988現行價RMB598協議價RMB448門市價888現行價666協議價330門市價898現行價449協議價380門市價198現行價178協議價160門市價268現行價214協議價180餐位數/人均消費1700/150200500/1001501200/100150800/5070600/50100婚宴標準1580/桌起12803、/桌起1380/桌起698/桌起506/桌起會議設施14間3間6間1間車位配備有停車場/地下門前/地下門前/地下門前泊車有停車場優點建筑大氣，裝修豪華，配套設施齊全，具備五星級酒店的氣質本土企業，有自己的企業文化及管理模式包頭地區最早的五星級酒店性價比較高的酒店東河區硬件較好的酒店缺點硬件絕對五星，軟件有待提高，簡單的退房服務竟然可以拖延至半個小時客房設計一般，配品一般，面積不是很大整體裝修裝飾過于老化，服務還停留在國企老大的觀念上客房衛生較差，消費群體過于單一過于重視洗浴廣場，因客房過少，難有作為二、 項目特點1、 項目有利因素（1） 主樓形象較好：酒店主樓高22層，具有一定的視覺沖擊力，是4、*區的地標建筑。（2） 交通環境：項目位于*住宅密集區和商業中心區，具火車東站及商業街均是一步之遙，距離飛機場更是6分鐘的車程（3） 市場環境：目前*區高端酒店還是空白2、 項目不利因素（1） 項目所在區域不是鄭州的CBD,也不是高端消費密集區（2） 所在區域消費能力還有待考證，消費觀念還有待加強三、 項目定位 結合對鄭州酒店業的市場調研，以及對本項目的形勢分析，建議將酒店打造成鄭州市乃至河南唯一的時尚精品酒店四、 項目投資及經營方向設想目前，全國的酒店業發展方向被普遍認可的主要有兩個，一是傳統高星級酒店，二是連鎖型經濟型酒店，從2009年全國的酒店市場狀況來看，也反映出這種趨勢，酒店一直以來5、面對的傳統的中等消費群有萎縮的跡象，尤其是散客群體，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店現有的目標市場忠誠度比較低，對價格過于敏感，在市場上出現大量經濟型酒店等較便宜產品后，“跳槽”頻發。因此，積極尋找新的、高成長性的目標市場，確定今后酒店投資方向是我們現在必須開始考慮的戰略問題。在進入主題之前，我們應該對當前十分火爆的經濟型酒店投資熱潮保留清醒的認識。首先，經濟型酒店存在巨大的競爭風險。經濟型酒店的良好競爭力是相對于星級賓館而言的，一旦市場上出現大量的經濟型酒店后，他們之間的競爭將是相當慘烈的，道理很簡單，經濟型酒店一開始就是以“廉價”為營銷策略的，當大家都以此為競爭手段（受服務內容限制，很有6、可能是唯一競爭手段），結果可想而知。其次，經濟型酒店較高的利潤率不能掩蓋利潤額不高的事實。盡管經濟型酒店人力成本相對節約，使整體利潤率要高于一般的星級酒店，但由于房價偏低，客房數量有限（客房數量受人力成本制約），絕對利潤額不會很高。最后，經濟型酒店服務含量較低，無法有效提升投資者管理酒店的能力和品牌效應。舉個形象的例子，經濟型酒店就好象餐飲業中的快餐店和零售業里的便利店，所提供的產品和服務都是走低端路線的，從長遠看，的確無法承擔起提升投資者酒店管理能力及品牌效應的責任，就象肯德基和麥當勞，在目前的中國似乎是地位頗高，但在國外，象這樣的快餐店幾乎遍地都是，就象國內的大排檔一樣，沒什么希奇的。那么7、，什么樣的酒店才值得投資呢？換句話說，面對何種消費群體的酒店才是我們的“夢中情人”呢？如今是網絡時代，是時尚達人的年代，做一個時尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市場立于不敗之地。時尚精品酒店的消費群體是哪些呢？如果按社會身份劃分，他們應該包括但不只包括以下幾種人：外企白領和部分中高層管理人員，IT、廣告、咨詢等新型行業從業人員，外貿公司營銷人員，有高等教育背景的自主創業者和自由職業者以及有國外生活、工作經歷的各類人員。如果說中國將來會出現“中產階級”這一階層，他們一定會成為最主要的組成部分，而國外的社會發展歷史表明，這一群體不僅消費能力最強，而且能引領消費潮流，甚至形成社會上主流的消費意識8、，目前，國內的類似群體還在初步形成的過程中，數量還不夠龐大，但可以預見，隨著中國開放型經濟的深入發展，全球化浪潮進一步升溫，在不遠的將來，所謂的“中產階級”一定會出現在我們的周圍。所以，投資專門服務于他們的酒店絕對是值得嘗試的投資目標，重要的是，至少在內蒙，這樣的酒店還沒有或者說特征完全匹配的沒有，因此，投資這樣的酒店具備“掘第一桶金”的潛力，其次，這樣的酒店不同于傳統的高星級酒店，投資額不會過于巨大，投資者資金壓力比較小，第三，由于面對的顧客群體喜歡簡單的服務和自助式服務，對人員面對面服務要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。（1） 時尚精品酒店設計、服務和管理的一些特點。時尚精品酒店消費9、群體的特點消費群體對時尚精品酒店服務的需求特點滿足時尚精品酒店設計、服務和管理出生于上世紀6070年代的大中城市。 大部分是獨生子女。家境殷實，受到良好的教育，普遍沒有吃的經歷。日常生活中經常表現出獨來獨往，表現低調的特性。 比較自我，在傳統人士眼里可能有點自私。 簡單快速的服務。 強調私人空間，不喜歡經常被打擾。 喜歡寬暢的住宿空間。喜歡自己幫助服務，不喜歡過多的服務語言交流。對不舒適的酒店環境難以忍受，耐心有限。 服務人員保持適可而止的服務態度，可以不熱情，但必須業務熟練，動作快速準確。簡潔、明快、新穎、現代的酒店環境設計，避免單純式的豪華。提供大開間式，有隔斷的類套房客房。做到“顧客不要10、求，員工不出現”，盡量少打擾客人。 酒店各種硬件必須萬無一失，實現其應有功能。提供自助服務區，如洗衣、簡易廚房。 很容易接受新事物，尤其是高科技產品。跟隨潮流，但不盲從，不是簡單的“追星族”。對互聯網高度熱衷，喜歡網絡聊天，但現實中的社交能力有退化趨勢。喜歡酒店提供各種具有科技含量的設施設備。喜歡每次酒店住宿經歷都有新鮮變化。 不喜歡在酒店看到每個酒店都有的“大路貨”。提供床頭多用途小型電子產品。全酒店實現無線上網，客房內配置多個高速網線接口，包括洗手間。提供酒店所在城市“時尚地圖”小冊子?？头刻峁└鞣N時尚雜志。提供北歐簡易風格的客房家具及裝飾?？头颗鋫湟壕щ娨?。主觀意識強，對傳統觀念有所保留11、，奉行“只要我喜歡，有什么不可以”的信條。 消費能力很強，但不盲目消費，對自己喜歡的事物舍得花大錢，對自己不喜歡的事物可以很吝嗇。等級觀念較淡薄，喜歡被平等的對待及對待別人。不喜歡服務員過于謙卑的服務態度。 不過于計較酒店價格，但要求物有所值。 喜歡酒店的產品和服務擁有有別于傳統之處。酒店服務人員的服裝外表趨于生活化，點綴設計精巧的配飾。 酒店配置24小時精品、個性便利小店，可以出售有酒店特征的客用品。要求服務人員盡量以平等、生活化的語言、態度服務顧客。模糊員工崗位等級，盡量給予服務人員現場決策權。服務員應經常接受現代知識培訓，擁有一定的時尚品位。 提供時尚品牌洗漱用品。 追求享受，不喜歡嚴格12、區分“工作、休閑、娛樂”的界限，對SOHO、瑜珈、SPA等新興生活休閑方式比較喜歡。比較接受西方文化，但同時又是對其保持一定敵意的民族主義者。 要求酒店提供綜合娛樂、工作等功能的客房等產品和服務。提供融合（FUSION）東西方文化的餐飲服務。 要求酒店有放松身心的服務場所 客房內提供多用途打印機、電腦。 可以高速上網的，時尚舒適的小會議室。酒店配置兼顧正餐、酒吧服務的，具有融合風格的餐廳。（21） 提供瑜珈、SPA等配套服務場所。（2）時尚精品酒店的基本特征。根據上面的描述，我們可以把這樣的酒店具體化，比較全國酒店市場目前的狀況，基本可以得出以下框架。特征特征項目描述特征項目框架理由1、 酒店13、地址1、市中心或接近市中心1、可以使酒店盡可能靠近城市最有活力的地區，利用周邊資源提高顧客滿意度。2、 客房數量2、120-150間左右2、控制客房數量可以有效節余人力資源，且可以使顧客享受相對寬裕的酒店環境。3、 客房模式3、新型客房3、主題客房，一房一主題。家具家私要有顛覆性、創造性。注重本土文化元素，設施設備體現高科技，注重設計的元素，追求特別的感覺，讓人感覺很有味道。4、 配套設施4、多功能餐廳、24小時精品便利小店及其它4、其中最關鍵是要有多功能餐廳提供從早餐直到酒吧等全時段服務，其次是要有24小時便利小店滿足需求，客房內不再設置小吧，以上配套設施必須酒店自己經營。5、 酒店檔次5、14、接近四星，具備一點五星氣質5、突出酒店的客房功能，超越一般四星級客房產品服務水準，在設計細節上強調時尚元素。6、 人員配置6、盡量精減，接近經濟型酒店6、人員配置可以盡量精減的前提是酒店面對的目標市場不需要過多的人員服務，接受用硬件替代軟件的事實。7、 客房住宿率7、80%左右7、參考目前包頭四、五星級酒店60-70%的住宿率，故住宿率應在80%左右。8、 平均房價8、230元以上8、參考目前包頭四、五星級酒店330-500元以上的平均房價區間，故平均房價應至少在230元以上。9、客房配置9、具有精品、時尚、商務特點9、整合各種商務科技用品，筆記本電腦、MP3、CD音樂播放器、打印輸出、網線以15、及客房手機充電器等都能立即連接；可升降調整的人體多功能座椅，體貼工作辛勞的商務客；37英寸數碼液晶電視，搭配DVD家庭劇院，筆記本電腦畫面可切換到液晶電視上，或用隨身攜帶的音樂播放器連接到5.1聲道環繞音響，享受絕佳的影音效果。具備打印、復印、掃描功能的多功能事務機24小時待命.10、酒店服務10、個性化服務，尊貴管家服務10、服務是精品酒店的靈魂。提供直接參觀客房，房間內登記；還可以提供會員退房免查房服務。 附表一：項目投資預算（不含土建裝修）項目投資預算一覽表項目類別備注預算資金空調大樓總面積30000平米，空調占總面積的70%，一平米約200元約420萬電梯載重一頓，標準配置，含電梯內裝16、潢酒店圖紙顯示共7部電梯 約210萬家電類客房電視約150臺，（37吋）每臺約5000元，電腦、小冰箱、保險柜等約100萬家具家俬客房140間*10000元/間；餐飲大廳4000元/套*20套；、各辦公室、公共區、休閑區、健身房約160萬廚房設備灶具、蒸箱、冰柜、操作臺、排煙系統、冷庫等約50萬消防系統酒店面積約20000平米，消防系統均價按照建筑面積計算約200元/平米.約400萬弱電系統電話、監控、網絡、軟件、有線電視（包括材料、線材、設備、工費）約150萬鍋爐燃油、燃氣兩用1.5噸，加壓力泵、水箱、工費約30萬雜項餐具、垃圾桶、布草車、標牌類、清潔器具、低值易耗品 約50萬布草類客房床單17、被罩、枕套一備三；床搭防滑墊、被芯、枕芯一備一；另各備100件；餐飲底臺布一備二，面臺布一備三：浴巾、面巾、地巾一備三；窗簾按實際尺寸丈量為準約50萬其它類印刷品、服裝、工藝綠植等約30萬項目總計投入預算為：1650萬元附表二：酒店運營收支預算（不含折舊）酒店客房運營收支預算客房140間經營一般經營良好經營優異年入住率率50%60%70%年平均房價200元240元280元人員工資（占營業收入）8%8%8%水電燃氣（占營業收入）8%8%8%營 業 稅（占營業收入）5%5%5%低值易耗（占營業收入）10%10%10%管 理 費（占營業收入）4%4%4%營銷廣告費（占營業收入）3%3%3%其 他 18、（占營業收入）2%2%2%客房年營業額511萬736萬1002萬客房利潤率60%60%60%客房年利潤307萬442萬601萬餐飲運營收支預算餐飲總餐位600個，其中宴會餐位400個，散臺包房為200個，宴會毛利率為60%，零點（散臺包房）毛利率為50%，根據不同營業情況作以下預算：零點（散臺、包房）經營一般經營良好經營優異上 座 率50%70%90%人均消費60元80元100元人員工資（占營業收入）8%8%8%水電燃氣（占營業收入）8%8%8%營 業 稅（占營業收入）5%5%5%低值易耗（占營業收入）2%2%2%管 理 費（占營業收入）2%2%2%其 他 （占營業收入）2%2%2%年營業額419、38萬818萬1314萬利 潤 率23%23%23%年利潤101萬188萬302萬宴會：按全年52次宴會、40桌/次經營一般經營良好經營優異宴會每桌消費800元900元1000元年宴會收入166萬187萬208萬年宴會利潤55萬62萬69萬餐飲總收入預算經營一般經營良好經營優異年營業收入604萬1005萬1383萬年利潤156萬250萬371萬金凱悅夜總會運營收支預算10間KTV包房經營一般經營良好經營優異上 座 人數50人60人70人人均消費（不含臺費）200元250元300元人員工資（占營業收入）5%5%5%水電燃氣（占營業收入）5%5%5%營 業 稅（占營業收入）5%5%5%物料消耗（占營業收入）30%30%30%管 理 費（占營業收入）2%2%2%其 他 （占營業收入）2%2%2%年營業額360萬548萬767萬利 潤 率51%51%51%年利潤184萬279萬391萬酒店運營收支總預算經營一般經營良好經營優異酒店年總營業額14752289萬3152萬酒店年總利潤647萬971萬1363萬注：費用分析沒有考慮折舊12