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1、斗牛場購物中心：復興伯明翰的活力元素斗牛場購物中心：復興伯明翰的活力元素 在短短十年以前，伯明翰還被公認為是英國諸大城市中的“丑小鴨”：破敗不堪、交 通擁堵，毫無動人之處。但是，得益于一系列開拓性市區改建項目，伯明翰得以迅速轉 型，布林德利開發區沿運河建起寫字樓和餐館，與百老匯街熙熙攘攘的酒吧和激動人心的 交響樂大廳水乳交融。但是，當時依然存在一個問題，即與該市已達國際水準的商業和文 化建筑相比，其零售設施可以說難以望其項背。伯明翰市政府的一個重要目標就是矯正這 種失衡，更重要的是要阻止市內消費者及相關經濟利益外流。于是，開發商喬恩埃莫里 開始著手商談伯明翰一個新型休閑零售場所斗牛場購物中心，2、這也是該開發商負責的 迄今為止最大型的城市改建項目。斗牛場項目的經驗已為以后的市中心改建項目樹立起一 種模型，其中最重要的一點是：開發商視城市為一個整體的方式使得斗牛場的建設得到市 民的用戶和支持。該項目的開發經驗表明，假如要取得并維持成功，開發商在未來的改建 項目中需體現一種求變的熱望。 合作關系合作關系 1999 年，英國三家領先房地產投資開發企業組建成伯明翰聯盟，開始著手改建該市最 臭名昭著，有損市容的地方斗牛場商業區，這對于零售業來說是一種開創性的舉措。 此前，競爭對手公司曾對伯明翰市中心（斗牛場商業區、馬丁紐廣場和馬丁紐長廊）虎視 眈眈，爭相在這些地段開發各自的利益。但他們得到的結果3、卻是一場僵局，盡管各擬定項 目各有千秋，但其潛在租戶卻未等到開發商化解僵局，就已經在英國的其它商業區開店 了。 伯明翰在商業競爭中屢屢敗下陣來。該市領導人逐漸將以零售業為主導的開發方案作 為一種最有效地提升市鎮經濟地位的工具，激發了大規模的改建和投資。但伯明翰的經濟 地位是否將得到提升卻似乎并不明朗，亟需激進的政治干預。 在伯明翰市經濟發展部負責人和伯明翰市議會首席執行官的指引下，漢莫森房地產公 司、亨德森全球投資公司與土地證券集團之間建立起合作伙伴關系，這成為后續行業內企 業之間合作的催化劑。分擔風險，分享利潤已成為房地產開發商的共識，但是，這種合作 關系最突出的一點是它將合作方的注意力都集中到了某一種解決方案上，這是改建過程中 一種無二心，無競爭的合作方式。 合作三方融合了各自的利益，同意在三個改建項目中各持 1/3 的股份。各方同意貢獻 出所持物業，并在三個互補項目的分期開發進度上達