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1、 xx銀發2015823號 簽發人：王留豹關于印發xx銀行個人房產抵押綜合授信業務管理辦法（試行）的通知各分行，總行各部門：為加強我行零售信貸業務管理，保證零售信貸業務的規范發展，特制定xx銀行個人房產抵押綜合授信業務管理辦法（試行），現印發給你們，請認真組織學習并嚴格遵照執行。各單位在執行過程中遇到的問題請及時反饋總行。2015年9月21日xx銀行個人房產抵押綜合授信業務管理辦法（試行）第一章 總 則第一條 為方便客戶以房產抵押滿足家庭消費融資需求，根據國家相關法律法規和我行相關管理規定，特制定本辦法。第二條 個人房產抵押綜合授信業務是指自然人（授信申請人）將其名下的自有房產以最高額抵押的形2、式向我行申請綜合授信額度（額度可循環使用），在不超過授信額度有效期和可用額度的條件下，可多次向我行申請發放具有明確消費用途的個人貸款業務。第三條 綜合授信業務模式（一）申請人向我行申請貸款新購房產（包括住房和商用房）并申請綜合授信。（二）以已還清貸款或全款購買的自有房產（含期房）申請綜合授信。第二章 授信對象和條件第四條 授信對象基本條件：（一）申請人為18-65周歲，具有完全民事行為能力。（二）具有當地戶口，如非當地戶口應在當地居住一年（含）以上。申請人為港、澳、臺居民及外籍人，應在中華人民共和國境內連續居住一年（含）以上，且在當地有固定住所，并提供一名當地戶籍的聯系人。（三）具有有效身份證3、明、固定和詳細住址。（四）具有穩定的職業和收入來源，具有按期償還貸款本息的能力。授信額度項下住房貸款的收入支出比按照住房貸款管理辦法規定執行。（五）經調查授信申請人無不良信用記錄和行為記錄。授信申請人在我行當前無欠款，在人民銀行“個人信用信息基礎數據庫”中無不良貸款記錄，當前無拖欠，近6個月沒有出現連續2次以上的拖欠記錄。（六）房屋所有人必須是授信申請人或共同借款人，如果有共同所有人，其他共同所有人必須同意抵押。（七）我行要求的其他條件。第三章 額度、用途、期限及利率第五條 綜合授信額度（一）以住房抵押的，綜合授信額度最高不超過抵押房產價值的70%；以商用房抵押的，綜合授信額度最高不超過抵押房4、產價值的60%。（二）以新購房產申請綜合授信時，一手房房產價值為房產的購房價格，二手房房產價值為我行認可的評估機構出具的房產評估價格與成交價格中的較低值；以現房申請綜合授信時，房產價值為我行認可的評估機構出具的房產評估價格與市場公允價值的較低值；以我行原有抵押貸款房產申請綜合授信時，房產價值為原抵押貸款的房產價格，不進行重新評估。（三）根據授信申請人的資信水平、還款能力、還款意愿以及抵押物的已使用年限、地理位置、變現能力等因素，合理確定抵押率。第六條 綜合授信額度用途在個人房產抵押綜合授信額度內，可用于購買本次綜合授信抵押房產（包括住房和商用房）、購車、裝修、教育、醫療、旅游、日常消費等符合國5、家法律法規的家庭消費用途。貸款資金不得用于從事股本權益性投資，不得用于購買股票、有價證券、期貨、理財產品等金融產品，不得用于從事房地產經營，不得用于借貸牟取非法收入，不得用于個人或其控制的企業生產經營，不得套取現金，不得用于其他違反國家法律、政策規定的領域，不得用于監管機構禁止銀行貸款進入的領域。第七條 綜合授信額度期限個人房產抵押綜合授信額度的授信期限最長不超過30年，授信期限與授信申請人年齡之和不超過70年。授信到期日不得晚于抵押房產對應的土地使用權到期日。同時須符合以下規定：（一）同時申請購買一手住房貸款，以所購住房為抵押的個人房產抵押綜合授信期限最長不超過經審批的樓盤項目的最長可貸款期6、限。（二）同時申請購買二手住房貸款，如所購住房房齡在10年（含）以內，授信期限不超過30年；如房齡超過10年，授信期限與房齡之和不超過40年。（三）同時申請購買商用房貸款，授信期限不超過10年。（四）已還清貸款或全款購買的自有房產抵押申請授信，授信期限與抵押房產房齡之和不超過40年。第八條 綜合授信額度評估授信額度有效期內，原則上每次提款前需重新對抵押物以及客戶資信進行重新評估和審核，審核內容包括但不限于抵押物價值、客戶工作、收入、財產等變動情況，我行有權根據評估和審核結果調整相應授信額度。（一）如果取得授信額度不滿一年（含）或上次評估后不滿一年（含），期間當地房價跌幅較大，應及時重新評估。（7、二）如果新的評估值高于原評估值，按原授信額度計算可用額度；如果新的評估值低于原評估值，則應暫停授信額度。如被授信人需要恢復額度，應重新發起審批流程，重新審批授信額度。第九條 綜合授信額度循環（一）綜合授信額度中，個人房屋按揭貸款為一次性放款且不可循環，貸款還款后釋放的額度進入可用額度供循環使用。綜合消費貸款在協議有效期內及可用額度大于零的情況下，可循環使用，共享額度中的可用額度；（二）借款人可提前全部或部分歸還貸款，借款人還款后，綜合授信額度中的可用額度自動恢復。第十條 貸款期限及利率綜合授信額度項下單筆貸款到期日不得晚于額度到期日，同時應滿足對應貸款品種的期限要求；綜合授信額度項下單筆貸款為8、利率按照我行相應貸款產品利率定價政策執行。第四章 授信擔保措施第十一條 授信擔保（一）以貸款方式新購房產（包括住房和商用房）抵押申請綜合授信的，授信申請人必須以所購買的房產抵押給我行作為授信擔保，抵押形式為最高額抵押。如不能直接辦理最高額抵押，待取得房屋所有權證后，及時辦理最高額抵押登記。（二）以全款購買期房、尚未取得房屋所有權證的自有房產向我行申請綜合授信的，該期房應屬于我行按揭合作項目樓盤，我行應與授信申請人及項目開發商簽訂房屋所有權證三方收押協議確保落實最高額抵押權。原則上要求開發商提供階段性擔保，待取得房屋所有權證后，應及時辦理最高額抵押登記。（三）以已有房屋所有權證的自有房產向我行申9、請綜合授信的，直接辦理最高額抵押登記。（四）經辦機構可視風險程度要求申請人為綜合授信額度內單筆貸款提供其他補充擔保。第十二條 抵押房產條件（一）抵押房產可以是住宅類商品房、商業用房等個人房產。1.以住宅類商品房抵押的，抵押物應至少符合以下條件：（1）抵押物必須產權明晰，可依法上市交易，可以辦理抵押登記，沒有產權爭議等不利于變現的情況；（2）抵押物房產結構完好、地理位置優越、配套設施齊全，變現能力強；在貸款期限內不屬于政府拆遷范圍；（3）抵押人必須將抵押物價值全額用于貸款抵押擔保；（4）抵押房產已經出租的，應當書面通知承租人所租房產的抵押狀況，并由承租人出具承諾書，承諾在我行需要處置該抵押物時，10、無條件配合我行的處置工作；（5）抵押物屬于與他人共有的，須提供共有權人同意抵押的合法有效的書面文件；（6）以商用房為抵押物的借款人須購買財產保險；（7）對于根據規定需要評估的抵押物，必須由我行認可的評估機構進行價值評估，我行按照評估價值與市場公允價值的較低者確定抵押物價值； （8）對于評估價值10萬元以下的房產，不得接受為抵押物；對于已經使用年限超過20年的房產，原則上不接受為抵押物；（9）抵押物不屬于轉讓受限的經濟適用住房等保障性住房。2.以獨立產權商住公寓、商鋪、寫字樓等商業用房抵押的，抵押物除需滿足住宅類抵押條件外，應同時符合以下規定：（1）設置抵押的商業用房應為成熟小區的配套底商、位于11、成熟商業街區的獨立商鋪或門面房、成熟專業市場內有物理區隔的商鋪等；寫字樓應位于城市中的商業繁華區域，屬于辦公集中區，周邊交通及配套設施完善；（2）如果用于抵押的房產為現房，則辦理抵押前該抵押物閑置時間不得超過6個月，否則不得接受；（3）對于沒有物理區隔，僅通過銷售合同或房屋所有權證劃分面積和單位的房屋不得接受為抵押物；（4）對于風險相對較高的大型餐飲用房、商場、酒店，原則上不得接受為抵押物。（二）以本次新購買的住房、商用房抵押申請綜合授信的，要求已經支付不低于我行規定的首付款。（三）以期房抵押申請綜合授信的，已經簽訂房屋買賣合同或預售合同（已經縣級（含）以上人民政府房地產管理部門登記備案）；以12、現房抵押申請綜合授信的，已辦妥房屋所有權證。同時應關注開發企業資質、期房所在項目工程進度，了解項目竣工時間、結算方式及結算工程價款比例，關注完工風險，發現預警問題及時采取措施，以防范抵押權落空風險。（四）綜合評價當地房屋空置率，人均可支配收入與房價比例，人口規模，當地經濟發展穩定性等指標，對于部分房屋價值下跌風險較大的地區，應從嚴控制抵押率。（五）我行規定的其它條件。第五章 綜合授信額度操作流程第十三條 授信申請（一）借款人資料：1.身份證明資料：居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件、結婚證；2.個人（家庭）收入和資產證明資料：工資性收入、租賃性收入、經營性收入及其他收入證明；（二）擔保資料：13、1.抵押房屋所有權證原件或期房購房合同；2.抵押財產共有人同意辦理最高額抵押的聲明；3.抵押財產共有人的身份證件；4.經辦機構要求的其他資料。第十四條 授信調查經辦機構接受額度申請后，由客戶經理進行授信調查。授信調查主要從以下幾方面進行：（一）申請人基本情況調查：審核xx銀行個人借款申請表上所填的有關內容的真實性、準確性，主要包括借款申請人年齡、從事的職業、家庭住址、聯系電話等，并核對身份證明。（二）資信情況調查：查詢人民銀行“個人信用信息基礎數據庫”個人信用信息，是否有不良信用記錄，同時調查是否有其他方面的不良記錄。（三）還款能力調查：著重調查申請人是否具有穩定的收入來源和還款能力，包括申請14、人及其家庭成員月收入、支出情況（包括在他行的貸款和信用卡透支情況）和償還貸款本息的資金來源，核實申請人個人（家庭）收入、資產證明等。對自雇人士進行調查時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應通過要求其提供有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明和實地調查等方式，了解其經營情況和真實財務狀況，全面分析其還款能力。（四）房屋交易調查：以新購房產作抵押的，查驗房屋交易的真實性，交易價格是否真實合理，購房發票的真實性，防止出現虛假按揭情況。（五）擔保條件調查：對抵押物的真實性、合法性、抵押物損毀狀況、權證的真實有效性、證物一致性、其他擔保的真實性和合理性進行調查，并對抵押物評估凈值、抵押15、率等有關情況進行分析。經辦機構客戶經理調查完畢后，填寫調查意見，并錄入信貸系統。提交綜合授信額度和項下房屋按揭貸款（如有）的申請，上報復核人審核，審核通過后提交有權審批人審批。第十五條 授信審查分行風險經理對授信條件按審批權限審查：（一）授信申請人資格符合我行要求。（二）授信申請資料完整、一致。（三）新購房屋作抵押的，購房行為真實有效，沒有虛假按揭嫌疑，首付款已經足額支付。（四）授信期限符合要求。（五）授信申請人有穩定職業和收入來源，能按時償還貸款本息。（六）抵押房屋有較強的變現能力，抵押成數符合規定。（七）其他需要審查的內容。第十六條 授信審批分行有權審批人按審批權限對綜合授信額度進行審批，16、超出審批權限的報上級有權審批人審批。第十七條 授信合同簽訂審批通過后，與授信申請人簽訂xx銀行個人綜合授信合同、xx銀行最高額抵押合同。（一）如果以新購房屋作抵押申請綜合授信的，應與借款人同時簽訂xx銀行個人購房借款合同，并在xx銀行個人綜合授信合同中作相應的約定，將借款合同納入授信協議。（二）我行個人房產抵押貸款轉為綜合授信的，在xx銀行個人綜合授信合同中約定，將原借款合同納入授信協議。第十八條 相關文件簽訂（一）授信申請人須簽署有關辦理最高額抵押登記的相關文件。（二）授信申請人須簽署有關抵押物財產保險的相關文件。（三）如需辦理公證或見證的，授信申請人須簽署相關文件。（四）其他需要簽署的文件17、。第十九條 最高額抵押登記手續的辦理我行經辦人員與授信申請人一同（也可由授信申請人委托我行）持相關資料到房地產權登記部門辦理房產最高額抵押登記手續。第二十條 額度生效綜合授信額度審批通過后，經辦機構與申請人簽訂相關合同和文件，并按規定辦理最高額抵押登記。辦妥后，經辦機構將相關材料提交分行，分行放款部門確認最高額抵押完成，客戶已經簽署相關協議和合同后，在信貸系統中將額度生效。第六章 放款與還款第二十一條 貸款放款 （一）按照xx銀行個人授信業務管理辦法關于支付管理的規定執行。分行放款審核人員負責貸款用途的審核。（二）個人房屋按揭貸款在符合我行個人住房、商用房貸款管理辦法相關規定的條件下放款。（三18、）綜合消費貸款應采取我行規定的支付方式，借款人根據貸款支付具體情況，提交用途證明，并簽署借據。用途證明應為借款人本人簽署的交易合同、交易協議等可證明消費用途的文件。經分行放款審核人員審核后，由放款人員進行放款。（四）在進行放款審核時，分行放款審核人員應核查借款人是否存在當前逾期，抵押物當前狀態是否存在被查封、凍結等不利于我行的情況，可用額度是否可以覆蓋申請金額，用途證明是否與申請金額匹配，并綜合考慮借款人資質、貸款期限、還款能力和貸款使用的合理性決定是否放款。第二十二條 還款方式（一）授信額度項下個人房屋按揭貸款的還款方式按照我行個人住房、商用房貸款管理辦法執行。（二）授信額度項下綜合消費貸款19、根據貸款期限不同，采用不同還款方式。1.貸款期限在一年（含）以內，可以采取按期（月、季）還息、到期還本或者到期一次還本付息的方式，也可選擇按月分期還款方式，包括等額本金和等額本息還款方式；2.貸款期限在一年以上，采取按月分期還款方式，包括等額本金和等額本息還款方式。第二十三條 還款需先經我行同意后，借款人方可提前全部或部分歸還貸款。第七章 貸后管理第二十四條 檔案管理綜合授信及項下單筆貸款檔案按個人貸款檔案管理規定一并存檔立卷，統一管理。第二十五條 授信管理個人房產抵押綜合授信納入該申請人在我行的統一授信管理。借款人申請多筆授信時，應查驗借款人在我行其他授信情況并根據借款人資產負債情況、還款能20、力、用途合理性進行評估，合理確定授信額度。第二十六條 授信項下貸款管理（一）個人房產抵押綜合授信項下的個人房屋按揭貸款、綜合消費貸款應合并至綜合授信統一進行貸后管理，并按照xx銀行零售信貸貸后管理辦法等相關規定執行。（二）原則上經辦機構應每季度對借款人授信額度使用情況進行自查，貸款是否存在逾期等。經辦機構將自查報告上交至分行貸后管理部門，分行貸后管理部門核查報告真實性并存檔。第二十七條 在授信期限內，發生下列情況之一時，視為借款人違約：（一）借款人不按期歸還授信額度項下貸款本息的（含已在我行辦理的房貸）；（二）借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款不能按期歸還甚至損失的；（三）借款人拒絕21、或阻撓我行對貸款使用情況進行監督檢查的；（四）借款人未按約定用途使用貸款。第二十八條 借款人違約后，我行根據違約性質、程度、金額采用下列一種或數種方式處理：（一）限期糾正違約行為；（二）收回部分或全部貸款；（三）處以罰息或合并計收復利。（四）處置抵押物，要求擔保方承擔擔保責任；（五）從借款人的存款賬戶中扣還所欠貸款本息及罰息；（六）運用其他法律手段追償貸款本息。（七）其它方式。第二十九條 借款人死亡、喪失民事行為能力或經人民法院宣告失蹤、死亡的，依據有關法律規定，應由其財產合法繼承人在繼承財產范圍內或其財產代管人在借款人財產范圍內繼續履行借款人簽訂的相關協議。若借款人無繼承人或財產代管人，或繼承人或財產代管人拒絕或者怠于履行借款合同的，經辦機構應向法院提起訴訟。第三十條 總行零售信貸部負責對本業務的開展進行數據統計分析，對業務開展中出現問題的，將采取預警、資產保全、停辦業務等措施防范風險。第八章 附 則第三十一條 本辦法由總行零售信貸部負責解釋、修訂。第三十二條 各分行可根據本管理辦法制定具體的實施細則，并報總行零售信貸部備案。第三十三條 本辦法自下發之日起實施。 17