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1、購物中心的商業(yè)管理理念購物中心的商業(yè)管理理念 對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè) 管理公司對購物中心進行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸 還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管 理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭 上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。 （一） 購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點 購物中心的商鋪是有計劃的聚集,對購物中心進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其 他房2、地產(chǎn)的核心特點。“統(tǒng)一管理”，要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公 司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。“分散經(jīng)營”，是購物 中心對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在 消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 （二）購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物 管。 為了達到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服 從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會 （ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理3、地位。 1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn) 品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法 人授權(quán)委托書等。 “完善的租約管理”。 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約 條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如： （1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化， 須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）； （2）營業(yè)時間的確定； （3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管 理； （4）為整個購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)； （5）承租人對停車場的