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1、購物中心特性及運營要點分析購物中心特性及運營要點分析 一、 購物中心的特性 由于購物中心本身是一個匯聚零售商及消費者的地方，其性質及所發揮的作用與其它物業類別 有截然不同的特征： 1、購物中心的租金收入與商戶營業額息息相關 購物中心的收入來源主要來自商戶的租金，而商戶能夠付出多少租金，就取決于其營業額。商 戶生意好，自然能承擔更高的租金，反之，商戶生意不理想，便會希望透過減租、或遷往其它 較低租金的鋪位，以減低營運成本。 對于一般以營業額來訂定租金的購物中心來說，這特性就更為明顯。商戶除繳交基本租金外， 還需支付每月營業額的某個百分比作為租金。換句話說，商戶的營業額越高，業主的租金收益 亦會越2、高。由此可見，商戶與業主之間，或多或少都存在著一種唇齒相依的關系，要令到購物 中心變得生生有色，購物中心管理團隊便需與雙方作多方面的協調和溝通。 2、購物中心具有非一般的生命力 購物中心與一般地產項目的最大分別，在于其動態及生命力。一般住宅項目只要地點 優越、景觀理想、質素高、交通方便，再加上優質的管理及大量的宣傳攻勢，發展商便可以靜 待收成。 至于購物中心，由于物業本身集合了不同的零售行業和品牌，并且不斷受到潮流新趨勢及顧客 口味轉變等因素的影響，因此物業必需與時并進，透過改造、翻新、改變租戶業態或轉換個別 品牌等不同方法去維持購物中心的競爭力。 3、購物中心營運 從不間斷 一般的住宅物業只3、需在物業落成后，把單位推出市場，然后專注為業主提供物業管理服務，發 展商便可以功成身退。然而，購物中心的業主，以至商戶及管理團隊，均需共同努力，時 刻緊貼市場脈搏，方能使購物中心突圍而出。 作為業主，需定期監察購物中心的營運表現，與購物中心管理團隊商討改善的對策；作為商 戶，應努力為顧客提供優質的產品和服務，吸引他們消費；而管理團隊，作為消費者、商戶及 業主之間的橋梁，需密切留意市場變化，不繼推陳出新，舉辦各種型式的推廣活動，以擴闊客 源，協助商戶提高營業額，從而為業主帶來更高的租金收入。 二、購物中心運營要點 購物中心要營運得當，有賴專業的購物中心推廣管理團隊充分發揮其主導及橋梁角色，其重點 如下: 1、營造舒適的購物環境 這是指最基本的硬件維護及管理。購物中心管理團隊必需為顧客締造一個安全、衛生、照明度 適中兼空氣流通的購物環境，方能讓顧客盡享購物之樂。 2、加強業主及商戶之間的溝通