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1、營銷高手必殺技：如何賣商鋪？ 焦慮，是當下開發(fā)商的普遍心態(tài)。 比如，政策對銷售價格強壓式的管控，土地搶奪激烈?guī)淼某杀撅j升，又比如， 融資通道越來越窄越來越緊，回款壓力越來越大，每年規(guī)模增長的壓力讓人焦慮。 也比如，即使好不容易拿了一塊地，土地出讓條件越來越多對商業(yè)辦公的比例配 置要求，產品不好做，招商困難，運營困難，銷售更加困難。 商鋪為什么難賣？無非三個原因： 1、市場很爛！、市場很爛！ 市場很爛，一方面可能是屬于大環(huán)境問題，比如 08 年經濟危機，住宅都門可羅 雀，商鋪作為投資類產品，命運就更加可想而知。另一方面也可能是由于過度競 爭的問題，比如很多開發(fā)商為了賣商鋪，動輒承諾返租 10 2、年，每年 8%的利息回 報，有些甚至還承諾回購。把投資品當變相融資工具，這完全是屬于沒有底線的 營銷手法，無異議涸轍而魚，飲鴆止渴。同時也破壞了游戲規(guī)則。往往這類項目 最后的結局是老板跑路，承諾回報的皮包公司破產，投資者欲哭無淚，最后政府 買單。 2、產品很爛！、產品很爛！ 產品很爛。這個實在是太普遍太常見。除了選址不當死掉的，商業(yè)項目最常見的 致命傷是動線混亂，人流無法循環(huán)貫通，太多的死鋪。有些是通道狹窄，車輛進 出不暢，直接堵死。有些是人流不通達，直接餓死。有些是鋪型混亂，比如門面 狹隘，進深太深，層高太低，甚至里面全是剪力墻，無法經營，直接被嫌棄而死。 3、操盤水平很爛！、操盤水平很爛！3、 操盤水平很爛，這是人為的問題，主要取決于營銷總的操盤經驗和專業(yè)水平，也 取決于開發(fā)商團隊系統(tǒng)性的商業(yè)運營能力。事在人為，很多滯銷的商業(yè)項目，并很多滯銷的商業(yè)項目，并 不一定是市場和產品的因素，而是由于沒有找到正確的營銷方法。不一定是市場和產品的因素，而是由于沒有找到正確的營銷方法。我們看到很多 商業(yè)項目營銷團隊，在用賣住宅的方法賣商鋪，反復強調戶型，朝向，投資回報， 看了往往令人著急。這種不著邊際的營銷，就如同讓小學生參加高考，考得出好 成績，那就是奇跡了。 01商業(yè)案例商業(yè)案例 筆者擔任某開發(fā)商集團營銷一把手時，曾有一個商業(yè)項目，位于某二線城市新興 商務區(qū)，地段尚可，項目和周邊有較多寫字樓，雖然暫時入住率不高，但未來前 景看好。地下商業(yè)有八千多平米，擬規(guī)劃一個電影城和美食城。電影城持有，美 食城擬分割成四百多個產權商鋪，10-30 平米一間。計劃賣 3 萬的單價，相比 于市場來說，單價