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1、 序序 基于對(duì)張家界項(xiàng)目的初步接觸和認(rèn)識(shí)，我們提出“耀目湘西、 領(lǐng)秀全城 ”的命題，謹(jǐn)表達(dá)對(duì)該項(xiàng)目廣闊發(fā)展前景的初步設(shè)想與關(guān) 注。 并,衷心希望本司能進(jìn)一步參與該項(xiàng)目的運(yùn)作,共同經(jīng)歷和體驗(yàn) 本項(xiàng)目超越性開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。 目目 錄錄 第一章 超越的必然-項(xiàng)目理解 第二章 超越的理念-項(xiàng)目定位 第三章 超越的方式-項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 1.1.市場(chǎng)理解市場(chǎng)理解 2.2.區(qū)域理解區(qū)域理解 3.3.項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解 第一篇 超越的必然項(xiàng)目理解 5 1.1.市場(chǎng)理解市場(chǎng)理解 將房地產(chǎn)的周期分為 復(fù)蘇、發(fā)展、衰落、蕭 條四個(gè)階段 張家界房地產(chǎn)處于快快 速發(fā)展期速發(fā)展期，主要特征為： 1、市場(chǎng)表現(xiàn)的二次置 業(yè)者所占比例高2、 2、市場(chǎng)炒房特征不明 顯，但有一定的長(zhǎng)線(xiàn)投 資者 3、價(jià)格上升速度快 投資者退出，供過(guò)于求 現(xiàn)樓、期樓齊跌 銷(xiāo)售速度停滯 地價(jià)下跌比樓價(jià)下跌快 短期投資者居高、追求快速套 現(xiàn) 房居高不下 價(jià)格上升快，二手交易頻繁 地價(jià)上升比樓價(jià)上升快 第四階段：蕭條期第四階段：蕭條期 第三階段：衰落期第三階段：衰落期 二次置業(yè)用家比例居高 投資者多為于長(zhǎng)期投資 短線(xiàn)投資客開(kāi)始出現(xiàn) 價(jià)格上升速度增快 地價(jià)上升速度比樓價(jià)上升速度 慢 市場(chǎng)主流為解決居住問(wèn)題的一 次置業(yè)者 投資者比例非常小 期房?jī)r(jià)格小于現(xiàn)房?jī)r(jià)格 價(jià)格上升速度慢 是完全的用家市場(chǎng) 第二階段：發(fā)展期第二階段：發(fā)展期 第一階段：復(fù)蘇期第一階段：復(fù)蘇期 3、市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境 張家界房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期，未來(lái)三年不會(huì)有明顯的減緩趨勢(shì)張家界房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期，未來(lái)三年不會(huì)有明顯的減緩趨勢(shì) 1.11.1市場(chǎng)處于快速發(fā)展期市場(chǎng)處于快速發(fā)展期 市場(chǎng)特征表現(xiàn)：市場(chǎng)特征表現(xiàn)：近兩年典型樓盤(pán)價(jià)格上漲近兩年典型樓盤(pán)價(jià)格上漲600元左右元左右 15001500 18001800 23002300 26502650 0 0 500500 10001000 15001500 20002000 25002500 30003000 20052005200620062007200720082008 房房 價(jià)價(jià) 增增 長(zhǎng)長(zhǎng) 曲曲 線(xiàn)線(xiàn) 根據(jù)其他三線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展一般規(guī)律，房?jī)r(jià)從2000元/平米增長(zhǎng)到3000元/平米速度是非常快的 典型樓盤(pán)典型樓盤(pán) 20062006年均價(jià)年均價(jià) 20082008年年8 8月均價(jià)月均價(jià) 增幅增幅 月亮灣月亮灣美景天成美景天成 20002000