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1、對對蘇寧環(huán)球北塘地塊市場定位報(bào)告方案蘇寧環(huán)球北塘地塊市場定位報(bào)告方案的觀點(diǎn)的觀點(diǎn) 根據(jù)方案提供的房地產(chǎn)市場供求數(shù)據(jù)、區(qū)域居住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域 購買能力及消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域市場形象、以及區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目銷售情 況，該方案存在以主觀意識為主導(dǎo)、迎合性的提出開發(fā)高端產(chǎn)品的 建議?？傮w而言，方案缺乏從客觀角度審視板塊市場、論證開發(fā)策 略，且區(qū)域客戶的需求特征對方案結(jié)論的支撐力度較為薄弱，方案 的主觀意識性結(jié)論較強(qiáng)，因此推導(dǎo)的結(jié)論存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性（對于 方案的項(xiàng)目總平規(guī)劃，鑒于暫未獲知地塊紅線、規(guī)劃要點(diǎn)、技術(shù)指 標(biāo)以及四至情況，本著謹(jǐn)慎研判精神暫不予以討論）。 住宅住宅市場研判市場研判：北塘板塊北塘板塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀以2、中低端消費(fèi)客群為主導(dǎo)，以中低端消費(fèi)客群為主導(dǎo)，對對銷售銷售 價(jià)格敏感，價(jià)格敏感，且且歡迎實(shí)用性戶型歡迎實(shí)用性戶型；根據(jù)根據(jù)板塊內(nèi)人口結(jié)構(gòu)，理論上板塊內(nèi)人口結(jié)構(gòu)，理論上應(yīng)應(yīng)不不 乏高乏高端端住宅產(chǎn)品消費(fèi)客群，但住宅產(chǎn)品消費(fèi)客群，但由于居住環(huán)境、居住氛圍、居住配套由于居住環(huán)境、居住氛圍、居住配套 等因素，等因素，這部分客群已嚴(yán)重流失這部分客群已嚴(yán)重流失。 根據(jù)方案提供的區(qū)域房地產(chǎn)供求數(shù)據(jù)，北塘板塊市場從 2010 年 10 月份以來，發(fā)展趨勢如下 2011 年整體供給乏力，總體而言供求相對均衡；2012 年第二 季度開始加大供給力度，雖然需求有所提升，但 2012 年第二年第二 季度季度總體呈現(xiàn)供3、過于求態(tài)勢?？傮w呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢。 從板塊成交價(jià)格從板塊成交價(jià)格的發(fā)展趨勢，成交價(jià)格持續(xù)下行的發(fā)展趨勢，成交價(jià)格持續(xù)下行，以價(jià)換量以價(jià)換量 成為北塘板塊住宅消費(fèi)的顯著特征成為北塘板塊住宅消費(fèi)的顯著特征。自 2010 年 10 月份以 來，板塊市場成交價(jià)格持續(xù)下滑，成交價(jià)格從 2011.2 最高價(jià) 格 8788 一路下滑至 2012.3 最低價(jià)格 7147 元/平米，下跌幅 度達(dá) 18.7%；盡管 2012.4-2012.7 連續(xù) 4 個(gè)月持續(xù)加大新房供 給、阻擊成交價(jià)格下滑頹勢，但除 4 月份成交價(jià)格恢復(fù)至 7665 元/平米外，隨后成交價(jià)格持續(xù)下滑至 7500 元/平米左右 浮動(dòng)并保持下滑態(tài)勢，即板塊市場即板塊市場盡管加大盡管加大了了供給力度、且供給力度、且 在最低成交價(jià)格在最低成交價(jià)格基礎(chǔ)上微漲基礎(chǔ)上微漲 5%，但難以改變板塊成交價(jià)格持，但難以改變板塊成交價(jià)格持 續(xù)下行態(tài)勢。續(xù)下行態(tài)勢