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1、大型商業(yè)物業(yè)全產(chǎn)權(quán)化投資品種設(shè)計(jì)模式探討大型商業(yè)物業(yè)全產(chǎn)權(quán)化投資品種設(shè)計(jì)模式探討 大型商業(yè)物業(yè)全產(chǎn)權(quán)化投資品種是指將一個(gè)大型商業(yè)物業(yè)所有的營(yíng)業(yè)面積，按市場(chǎng)細(xì)分 原理設(shè)計(jì)成返租回報(bào)率高低不同、返租期長(zhǎng)短不一的產(chǎn)業(yè)投資品種。 目前全產(chǎn)權(quán)式設(shè)計(jì)多數(shù)用于中小型商業(yè)物業(yè)，而對(duì)于大型商業(yè)物業(yè)，尚沒有先例。原 因可能有二個(gè)：一是業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)化存在很大的后遺癥，全產(chǎn)權(quán)式 的后果將更加不堪設(shè)想；二是缺乏商業(yè)物業(yè)投融資與盈利模式設(shè)計(jì)專才，而這些設(shè)計(jì)人員 必須同時(shí)掌握投資學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí)及操作技能，才可能設(shè)計(jì)出合 理的投資品種。 全產(chǎn)權(quán)化模式存在的可能性 眾所周知，開發(fā)大型房2、地產(chǎn)需要巨額的資金，而自 2003 年 6月央行出臺(tái) 121 號(hào)文件之 后，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的貸款、土地儲(chǔ)備貸款等方面的信貸門檻提高了，房地產(chǎn)商不得不 尋找更多的融資渠道和手段，不能光吊死在銀行貸款這一棵樹上。在房地產(chǎn)基金尚未興起 的情況下，房地產(chǎn)信托作為一種新的融資方式，很快成為開發(fā)商追求的方式之一。但是， 由于相關(guān)信托管理法規(guī)的限制，整個(gè)信托規(guī)模相當(dāng)有限，可謂杯水車薪，眾多房地產(chǎn)商難 以得到所需的巨額資金。因此，房地產(chǎn)商在這種銀根緊縮狀況下，只能在營(yíng)銷手法上做文 章，將自己的項(xiàng)目設(shè)計(jì)成類似金融投資的產(chǎn)業(yè)投資品種。當(dāng)然，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來 看，這是下策，但在資金周轉(zhuǎn)率極高的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企3、業(yè)中也可能是正常現(xiàn)象。據(jù)摩根 大通調(diào)查研究表明，中國(guó)大陸跟香港的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)模式方面存在明顯的差別。2002 年中國(guó)大陸房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為 0.33 倍。而 2002 年香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司、 恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司、新鴻基地產(chǎn)代理有限公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別只有 0.04 倍、0.07 倍 和 0.15 倍。由此也可看出，多數(shù)大陸地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力有限，經(jīng)營(yíng)模式也是以售為 主。 從中小投資者來講，年回報(bào)率在 4%-8%的投資品種是有一定吸引力的。 看看部分金融投資品種的年回報(bào)率(年利率)情況： 銀行人民幣存款利率：三年期 2.52% 3 年期國(guó)債：約 2.3% 7 年期企業(yè)債券：約 4.2% 1-3 年期房地產(chǎn)信托：約 5% 如果將一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成具有不同年回報(bào)率(在 4%-8%)和期限(在 310 年)的 產(chǎn)業(yè)投資品種，在一定條件下，這些不同的投資品種應(yīng)有一定的市場(chǎng)。