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1、北京珠江世紀物業管理有限公司 職務說明書 管理部經理職務說明書一、崗位基本信息編號：KJ-ZWSMS42 日期：2008-5-4崗位名稱管理部經理所屬部門管理部職位等級經理級（G級）定編數按編制直接上級管線副總經理直接下級副經理/高級主任職位聯系可直接升遷的職位：總經理助理可相互轉換的職位：其他部門/管理部經理工作協作關系開發商、分包商、韓建維修隊二、主要崗位職責一級職責（主要工作范疇）二級職責（具體業務活動）管理部前期籌建工作1、負責辦理分公司注冊（外盤）等前期籌辦工作2、負責物業管理招投標，包括招標立項、制定標書（管理費測算、管理方案）、對接招標機構，與發展商簽訂前期物業管理委托合同3、負2、責前期介入相關工作，包括制訂開辦預算、交樓預算、管理用房選址和裝修等方案，與開發商簽訂前期物業管理顧問協議，參加圖紙會審，提交前期顧問報告4、組建管理部班子，考察周邊同類型物業，以公司標準化服務體系為基礎，制訂與樓盤相匹配的管理和服務模式5、配合公司職能部門開展套餐培訓，同時開展小區內部各種制度流程等培訓6、配合開發商進行各階段的工程驗收工作，負責物業的接管驗收并建立相關臺帳7、配合開發商做好交樓前的準備工作，包括開荒、保潔招標、交樓方案、交樓文件的制定管理部日常工作1、根據公司的經營目標，制定管理部的年度經營預算、管理服務目標并貫徹實施2、執行、落實公司各項規章制度，做好部門的模范表率作用，3、參加公司及開發商例會、提出合理化工作建議，對工作存在問題進行整改并及時反饋 3、合理調配部門內各種資源，根據階段計劃，對各部門工作進行分工、監督、檢查，并考核評估 4、組織日常例會，按時簽閱工作臺帳，定期巡查各管理服務崗位尤其對保安崗的夜巡5、組織各項專業培訓、考核，考察學習周邊同類型物業的管理經驗，組織年度消防演習6、負責外判單位（保潔、綠化、供暖、工程設備系統維保等）的溝通、協調、監督工作7、制定催費計劃，督導各催費小組按節點完成催費指標，重點解決催費難點8、合理利用有效資源，開展多種經營及有償服務，并建立臺帳9、建立車位管理臺帳，配合財務部的監督檢查，合理調配、管理車位資源10、負責開發4、商委托管理物業“代管協議”的簽訂，跟進開發商應付費用的催繳，包括空置房管理費、贈送費用、置業積分及代管費用等11、嚴格執行管理部預算，結合分管會計建議，控制費用開支，降低物料、能耗及各項經營成本12、處理重大投訴（尤其是重大維修及歷史遺留問題）及突發事件，并按公司規定及時上報13、定期組織家訪、召開業主懇談會，關注業主論壇，聽取業主的建議并及時反饋14、與業主聯盟、活躍業主代表及時溝通，正確引導業主委員會籌建步驟及發展方向15、負責下屬員工入職、離職面談，掌握員工思想動態，關心宿舍、食堂等后勤服務質量，配合文藝中心開展員工工余文化活動 16、支持配合公司職能部門的各項工作檢查，并及時整改、反饋5、17、負責做好“兩點一線”的物業管理工作公共關系協調1、所在地政府部門（街道辦、居委會、派出所、城管、工商）2、所在區政府部門（消防、防疫站、區發改委、供水/電/氣部門、房管部門、人防辦）3、業主委員會社區文化建設1、配合開發商營銷部門開展品牌宣傳活動2、協助文化藝術中心組建各種文化團體，如合唱團、小太陽俱樂部等，開展各項社區文化活動3、組織開展社區內的各項文化活動工作臺帳1、本年度的預算、編制、會計報表2、固定資產臺帳3、業主資料臺帳、VIP臺帳（外籍戶、租戶）、空置房/樣板間資產臺帳、裝修資料臺帳、維修臺帳4、車位管理臺帳、多種經營臺帳5、收費臺帳、能源消耗臺帳、員工伙食臺帳6、設施設備臺6、帳、小區停水/停電/停氣臺帳7、重要文件/合同臺帳8、重大投訴/突發事件處理臺帳9、其他未列名工作臺帳其他事宜完成上級領導交辦的其他任務三、崗位權限1對管轄部門員工的聘用、考核、獎懲、職務工資、獎金分配及解聘享有建議權2對單筆300元以內的零星采購享有審批權3對轄區內日常事務享有處理權（詳見公司專業事務三級權限一覽表）四、工作交接內容1相關文件檔案，包括：（1）已審批的本年度預算（2）北京市物業管理文件匯編（3）管理部所有檔案、資料（4）待辦文件（5）參考資料（6）三大專業工作手冊（7）小區管理費收費臺帳和能耗臺帳（8）小區設備設施維修保養執行情況臺帳（9）VIP戶臺帳2電子文檔，包括：（1）7、業主資料（2）文件、資料3小區地上資源的租用情況臺帳4管理部費用（公司類）使用情況五、工作考核指標類別考核指標目標值考核標準權重經營指標（20%）管理費、停車場、有償服務、代管酬金、其他業務的利潤109.91按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每減少1%，評估分扣5分。3%管理費、停車場、有償服務、代管酬金、其他業務的收入437.70按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每減少1%，評估分扣5分。3%所有業務的費用總額84.11按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣8、5分。1%確保不超出預算范圍，行政管理有條不紊35.95按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。1%垃圾及清潔費用、公共用水電、綠化園藝費、采暖費等40.15按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。1%保安宿舍、外來人員勞務費、派出所管理費等1.31按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。1%電氣系統、給排水系統、消防系統、地熱系統、鍋爐系統等費用6.71按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分1009、分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。1%固定資產的申購按計劃及相關程序執行，不超預算0按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。0.5%按預算上交發展商車位租金0按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每減少1%，評估分扣5分。0.5%商鋪租金實際收取額占應收額的比例0%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為01%本年度管理費實際收取額占應收額的比例100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為01.5%代收水電費占代支額的比10、例100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為01.5%本年度采暖費實際收取額占應收額的比例100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為01%本年度之前所欠費用,包括小業主管理費及小業主水電費，實際收取額占應收額的比例實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為01.5%本年度發展商管理費、送管理費、置業積分、水電費等欠收款不超過2個月為目標，以審批完畢辦理轉單或收到支票入帳為準。實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為00.5%本年度凈利潤與總收11、入之比率25%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為01%公司內部服務指標（40%）確保公司高質量的物業管理服務，通過對顧客滿意率進行征詢調查予以評定評定。100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為04%確保公司高質量的物業管理服務，通過維修滿意率進行統計予以評定。100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為04%屬責任問題的業戶投訴在規定時間內處理并回訪的滿意率。100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為03%按物業巡查評定規范要求12、進行，對服務質量進行評分。95%按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每減少1%，評估分扣5分。8%確保設備按年度維保計劃進行維修保養的及時率及完成率。98%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為03%確保設備出現故障及時處理，保證設備的完好率。98%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10以上的，評估分為03%及時按要求上報各類工作臺帳及報表資料100%上報資料每錯誤或者延誤一次，評估分扣10分。三次以上評估分為03%無人員傷亡、火災、失竊、重大設備及惡性責任事故，或因責任事故造成損失的金額在50013、0元以下。100%發生一起責任事故，評估分為0分10%及時參與意外突發事故的處理，確保處理及時得當。100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣10分。相差達10及以上的，評估分為02%發展商考核：服務指標（40%）按相關考核表對物業類及工程維修服務進行考核評分。為各經營部門/管理中心的平均得分。100%按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每減少1%，評估分扣5分。40%六、任職資格項目內容性別男女不限年齡28-45歲專業資格持“物業管理師”證教育背景本科及以上文化程度經驗五年以上大型物業管理公司或類似公司同職位管理經驗社會關系廣泛社會關系知識結構物業管理、工商企業管理、法律、工程建筑等相關專業能力1、 良好的組織、策劃、協調及溝通能力2、 熟悉物業相關的物業管理法律法規3、 熟悉物業管理公司日常管理的運作模式4、 能承受較大工作壓力5、 管理思路清晰，有較強的執行能力6、 危機公關能力強品性素質1、 為人正直、誠懇、自信心強2、 對企業忠誠，富于團隊精神3、 工作認真細致、嚴謹4、 具親和力，善于與合作部門保持良好的工作關系其它無