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1、北京珠江世紀物業管理有限公司 職務說明書綜合管理部經理職務說明書一、崗位基本信息編號：KJ-ZWSMS32 日期：2008-5-4 崗位名稱經理所屬部門綜合管理部職位等級經理級（G級）定編數按編制直接上級副總經理直接下級各專業經理、副經理職位聯系可直接升遷的職位：總經理助理工作協作關系對內：公司各部門、地區公司工程設計中心、營銷中心、項目公司、盈信、韓建維修隊工作關系的溝通、協調；對小區各專業工作的監督、檢查 對外：市、區小區辦、發改委、房管局、消防局、物業管理協會、業主委員會及相關傳媒機構建立良好的工作關系二、主要崗位職責一級職責（主要工作范疇）二級職責（具體業務活動）制定各項專業管理制度、2、工作流程及服務標準1、組織制定物業工程專業工作制度、流程，包括物業、工程工作手冊，物業管理運作手冊 2、根據各小區實際情況，確定相應的服務模式及標準3、制定各專業崗位的崗位職責及考核標準預算管理1、落實執行集團的預算管理制度，審核各小區年度專業預算2、監督各小區預算執行情況新盤籌建、前期介入及“兩點一線”工作1、負責物業管理招投標文件的審核及招標機構、發展商的協調工作 2、審核新盤管理部開辦預算、交樓預算、交樓方案、前期顧問報告3、協助新盤管理部參加開發商的圖紙會審工作并提出合理化建議4、組織新盤管理部考察周邊同類型物業5、以公司標準化服務體系為基礎，審核新盤服務模式及標準6、制定新盤管理部套3、餐培訓計劃，并組織落實7、審核新盤管理部上報的日常保潔基礎數據，并制定保潔招標文件8、配合開發商進行各階段的工程驗收工作，負責物業的接管驗收并建立相關臺帳9、配合開發商做好交樓前的準備工作，包括開荒、保潔招標、交樓方案、交樓文件的制定10、組建管理部班子，考察周邊同類型物業，以公司標準化服務體系為基礎，制訂與樓盤相匹配的管理和服務模式其他日常工作1、貫徹執行物業相關的法律法規，遵守集團及公司的各項規章制度；組織制訂、完善各專業制度；全面主持公司綜合管理部工作；2、負責與行政人事部組織經理例會，并定期組織對小區開展巡檢，及時發現小區物業服務存在問題并監督整改效果；3、按公司規定對綜合管理部員工實4、施考核，做到獎懲分明； 4、協調物業公司與居委會、小區辦及與物業管理有關部門的關系，便于開展各項工作；5、負責統籌整理各小區按時上報集團、公司的各類表格及資料；6、負責小區業主委員會的組建；7、建立業主信息反饋管理系統，定期組織家訪，為公司提供客觀準確的服務效果數據；8、定期召開各小區專題工作總結會議，研究和解決工作中出現的各類問題。并及時向公司提交有關物業發展的可行性意見和建議，為公司決策提供依據；9、建立和健全公司各專業職能的組織系統，使之合理、精簡、科學。加強和協調各小區的聯系，虛心聽取各職能部門的意見，并采取積極有效的措施加以改進，提高服務意識和服務質量；10、負責與前期介入小組共同開5、展新盤前期介入及籌建工作；11、負責統籌新盤交樓各專業工作，組織各專業的交樓培訓；招投標及合同的執行情況1、負責檢查各小區外派項目合同的執行落實情況及考核；2、根據合同臺賬，負責對小區外派項目的招投標工作；其他事宜完成上級領導交辦的其他任務。三、崗位權限1對物業制度、工作流程修改的建議權2對外判單位合同執行的監督、考核權3根據公司制度，對各小區上報資料的催辦權4根據公司制度，對各小區不按整改時限進行整改的處罰權四、工作臺帳明細表1填寫本部門工作計劃及工作總結臺帳2物業類法律法規臺賬五、工作流程明細表1招投標管理辦法2合同管理辦法3各專業工作手冊4北京市物業管理文件匯編六、工作交接內容1公司有關6、文件檔案：（1）各專業手冊；（2）北京市物業管理文件匯編；（3）待辦文件；（4）參考資料。2電子文檔：（1）各小區物業資料；（2）年度工作計劃。3通訊錄4工作臺帳明細表七、工作考核指標類別考核指標目標值考核標準權重經營指標（10%）物業管理費用（各管理中心的平均數）168.6按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。2.5%工程費用（各管理中心的平均數）42.6按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。2.5%行政費用（本部門的行政費用支出）199.5按實際值與目標值的比率計算完7、成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。2.5%保安費用（各管理中心的平均數）6.5按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每超過1%，評估分扣5分。2.5%服務指標（65%）及時按要求上報各類工作臺帳及報表資料。100%上報資料每錯誤或者延誤一次，評估分扣10分，三次以上評估分為05%對小區進行督導，確保設備按年度維保計劃進行維修保養，以及設備出現故障及時處理，保證設備的完好率。100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣10分。相差達10及以上的，評估分為010%對小區進行督導，確保物業管理的服務質量。100%實際完8、成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣10分。相差達10及以上的，評估分為010%確保生產安全，無人員傷亡、火災、失竊、重大設備及惡性責任事故，或因責任事故造成損失的金額在5000元以上。100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣10分。相差達10及以上的，評估分為0.凡發生一次惡性責任事故，得分為0。10%嚴格招聘管理，確保保安人員招聘到崗的有效率。招聘率全年保安招聘入職人數/（本年保安編制增加數+流失人數），其中流失人數現有人數*流動率30%100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣10分。相差達10及以上的，評估分為010%按公司要求對保安進行崗前、在崗培訓，確保得到9、有效的培訓。100%每延誤一次扣5分，6次以上評估分為010%屬責任問題的業戶投訴在規定時間內處理并回訪。100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣10分。相差達10及以上的，評估分為05%及時參與意外突發事故的處理，確保處理及時得當。100%實際完成值與目標值相比，每減少1%，評估分扣5分。相差達10及以上的，評估分為05%發展商考核：服務指標（25%）按相關考核表對物業類及工程維修服務進行考核評分。為各經營部門/管理中心的平均評估分。100%按實際值與目標值的比率計算完成率，完成率100%，得滿分100分。未完成，每減少1%，評估分扣5分。25%八、任職資格項目內容性別不限年齡2545歲專業資格物業經理上崗證教育背景本科或以上學歷，物業管理專業或酒店管理專業為佳；知識具有物業管理、企業管理、公共關系、行政管理、中文等文科專業為佳能力1、較好的溝通與協調能力、敏捷的反應能力； 2、較好的學習與創新能力；3、一定的工作壓力承受能力；4、計劃與執行能力。品性素質1、為人正直，具有較好的耐心，工作認真細致、嚴謹；2、具有強烈的責任感及保密意識，富于團隊精神；3、具有強烈的自信心； 4、待人接物態度和藹，善于與各單位保持良好的工作關系。其它無