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恒生大廈商住樓項目價格定位思路（8頁）.doc

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地產前期

上傳人：新****庫編號：130083 2021-05-17 8頁 37.36KB

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1、恒生大廈價格定位思路恒生大廈價格定位思路一、定價原則 1、開發成本分析 2、市場競爭程度分析 3、開發商預期利潤分析 4、項目自身素質分析 5、項目綜合性分析二、目前高層樓盤檔次客源及價格簡析思路：走高檔品牌適中價格路線思路：走高檔品牌適中價格路線 1、高層樓盤檔次目前貴陽高層的樓盤發展處于初級階段，決定物業的素質比較低，主要以地段、價格及之前的推出時機（市場的供不應求）之要素決定銷售（當然開發商實力也相當重要）。因此本項目要做精品物業從眾多樓盤中脫穎而出是獲得市場的關鍵。高（極少）中（少數）低（多數）樓盤素質 2、高層客戶簡析（1）按實力劃分前幾年的高層客戶多2、數為一次性付款，市場已消化掉大部分有實力的買家，以后的買家開發商應注意首期付款實力的客戶群，因此置業門檻不宜過高，增加自身的客戶層面。（2）按性質劃分項目地域性的第一意向客戶基本已被消化掉（如：時代名仕樓、名仕花園、天恒城市花園、富水花園等）；物業性客戶主要是以跨區域客戶為主體，市場面還相當大，因此項目在價格定位上要刺激本區域的客戶群和在推廣上注重跨區域的客戶群（這將是本項目的主要目標客戶）。一次性按揭按付款方式判定客戶實力地域性客戶物業性客戶 3、明年高層價格預測簡析（1）預測明年的高層價格競爭在 25003000 元/m2之間；（2）素質好及有地段優3、勢的在 35004000 元/m2之間，但銷售速度比較緩慢；（3）30003500 元/m2中高檔次高層樓盤，將會是市中心及副中心高層競爭的焦點。因此，項目必須具備三個因素： a、價格優勢在 3000 元/m2出頭，約在 30003150 元/m2具競爭力 b、特色及個性化樓盤才能在眾多樓盤脫穎而出，吸引同檔次樓盤的客源，甚至推動上、下檔次的客源 c、3300 元/m2以上是高層的門檻，若以 3150 元/m2以下的價格定位，有 60%以上的戶型在 3000 元/m2以下，增加客戶的層面，同時在 25003000 元/m2的高層中瓜分一部分客源市場（4）小高層項目多集中在環城路兩側，價格估計在 2300 2800 元/m2，在定價上挖掘此檔次大戶型客戶群；反過來看，小高層將分流部分高層的客戶層，市場競爭更為激烈，因此更注重自身品牌的塑造。三、營銷推廣策略簡析封

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