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1、商業招商策劃流程一、市調【市場（案例）、客群】二、項目定位【項目分析（產品梳理）、項目定位、經營模式、客戶定位】三、物業建議四、基本VI五、招商策略【招商優惠政策、價格制定、營銷推廣】商業地產招商工作流程:1、商業項目部進行市場調研和目標客戶分析分2、確定招商對象；3、確定經營模式：投資經營；委托經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營；4、制定招商優惠策略；5、商業項目部進行客戶招商月計劃實施；6、招商主管制定客戶招商周計劃；7、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；8、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽；9、商業項目部進行客戶分類、確定重點；10、商業項目部安排客戶與開發商初步洽談填2、寫招商租戶登記表11、商業項目部負責客戶與開發商的溝通談判；12、開發商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；13、商業項目部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；14、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議； 商業地產策劃流程前期：項目顧問一. 市場調研：1.區域狀況調研：1.1區域商業狀況調研1.2競爭者狀況調研1.3市民消費偏好調研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）1.4區域經濟狀況評估1.5消費者品牌認同調研2.目標購買者調研2.1消費群體細分，消費動機2.2項目問題及機會調研2.3購買能力調研3.品牌供應商調研3.1品牌類別細分3.2品牌資料庫建立3.3項目問題及機會調研3、3.4租金承受能力調研二.項目定位1.項目分析1.1項目核心競爭力（賣點）分析1.2競爭者比較分析（問題及機會）2.項目定位2.1項目品質功能定位2.2品牌形象定位3.目標客戶（購買者及承租者）4.業態組合及規劃建議5.賣場區域分割三.基本VI（品牌視覺形象設計）包括基本元素：名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等應用體系設計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等四.招商策略1.價格體系建立2.公開活動及新聞配合3.媒介策略4.商業談判或推介會五.銷售策略1.價格體系建立2.公開活動及新聞配合3.媒介策略4.商業談判或推介會費用預算及支付（另行協商）中期：招商4、及銷售代理一般代理A.服務內容包括：作為代理單位參與招商及銷售。B.傭金預算及支付B1 鋪位純出租形式：1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標準支付傭金；5年以上的租約按2個月成交月租金的標準支付傭金；10年以上的租約按4個月成交月租金的標準支付傭金；如果租約達到20年按6個月成交月租金的標準支付傭金；以上均按首年租為依據計算傭金。B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按B1中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下50%的代理傭金。B2 以純營業額抽成或保底租金與營業額抽成5、組合的形式進駐商業項目的，則我們將按下列方式計算應收取的傭金。B2.1 如客戶以純營業額抽成形式進駐商業項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業滿六個月時，按該客戶開張營業后首六個月的稅前平均月營業額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業之日起計的二百天內一次性支付。B2.2 如客戶以保底租金與營業額提成組合的形式進駐商業項目的，項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金，并以B1中的計算標準支付我們（預收租金）。待該客戶開張營業滿六個月時再按項目方收取該客戶的平6、均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準計算最終傭金數額，如最終傭金數額高于預收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。B3 鋪位銷售形式：所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）。B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。B4 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式：項目方在我們中介成功客戶后將按“合作雙方最終達成7、合作的商鋪建筑面積人民幣1元/平方米（建筑面積）365天12個月”計算月基數，并按以下標準支付代理傭金；1至5年的合作期按1個月的月基數標準支付代理傭金；5年以上的合作期按2個月的月基數標準支付代理傭金。B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式代理傭金支付方式：項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按B4中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下50%的代理傭金。B5以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協議或合同，并依法生效；銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協議或合同，并依法生效；其他合作經營8、方式：客戶與項目方簽署合作經營協議或合同，并依法生效。B6所有在本合同委托期內經我們介紹之客戶，在本合同委托期限結束后的一年內，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關條款規定向我們支付全額代理傭金。非常代理根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。全程參與招商銷售具體工作的執行，執行成本由項目方承擔。按照基本服務費+傭金形式支付費用。傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。后期：項目營銷推廣顧問服務內容包括一.品牌形象完善二.促銷策略以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。三.開業策略開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。四.公開策略借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。五.氣氛策略店內/店外氣氛的標準規范設計，包括常規氣氛/季節節日氣氛/促銷等活動氣氛。六.服務策略服務概念設計，服務規范建立，服務質量控制體系設計等。七.管理策略導入ISO質量認證。八.媒介策略全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。費用預算及支付顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。銷售、租賃、經營管理培訓一、 商業物業銷售培訓二、 商業物業租賃培訓三、 商業物業經營管理培訓費用預算及支付（另行協商）