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1、響水縣前期物業管理招投標工作流程（暫定稿）為規范我縣前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據中華人民共和國招標投標法、國務院物業管理條例、江蘇省物業管理條例、鹽城市前期物業管理招投標實施細則等有關法律法規，結合我縣實際情況，制定本工作流程。一、招投標方式和范圍（一）、招投標方式前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。（二）、招投標范圍在同一物業管理區域內，凡建筑面積多層在3萬平方米以上，高層住宅在1萬平方米以上的住宅小區（含住宅小區內的非住宅物業）都應公開招標。有下列情形之一的特殊情況，經縣住建局批準，可以采用協議的方式邀請招標，選聘具有相應資質的物業服2、務企業：1、公開招標或者連續兩次接受邀請投標人少于3個的；2、多層住宅在3萬平方米以下、高層住宅在1萬平方米以下的。二、招投標時限通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當在以下規定時限內完成招投標工作：（一）新建現售商品房項目應當在現售30日前完成；（二）預售商品房項目應當在取得商品房預售許可證前完成；（三）非出售的新建項目應當在交付使用90日前完成。三、招標步驟步驟一：招標前期準備（一）招標人應成立招標工作小組并確定招標組織成員。（1）法人代表（負責人）或其代理人參加招標工作小組。（2）熟悉物業管理招標業務的經濟、技術和管理人員占招標工作小組成員總數的50%以上。（二）招標人根據要求，按3、有關規定編制招標文件、起草招標公告或投標邀請書初稿；（三）招標申請及招標備案招標人在發布招標公告或發出投標邀請書的10日前，提交填寫好的響水縣前期物業管理公開招投標申請表及響水縣物業管理項目招投標備案申請表報縣住建局物管科招標備案，招標人需提供以下招標備案資料：1、與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件：包括項目立項批復企業營業執照和組織機構代碼證稅務登記證資質證書規劃核準圖（即總平面規劃圖，由規劃辦蓋章，并說明物業用房的位置和面積）建設工程規劃許可證國有土地使用證施工許可證（以上查驗原件，復印件上需蓋單位公章）2、招標公告或者投標邀請書；3、招標文件；4、物管用房位置與面積說明；5、負責4、項目招標事宜人員的介紹信或委托書；6、法律、法規規定的其它材料。重新選聘物業服務企業的，還應提供物業服務合同。（四）招標文件的內容招標人應當根據招標項目前期物業管理的特點和需要，在招標活動開始前完成招標文件的編制和招標備案。招標文件需報物管科審核確認。所有招標文件制作在刊登招標公告前完成。前期物業管理招標文件應包括以下內容：1、招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目規劃建設（名稱、類型、位置、建筑面積、區域四至、主要經濟技術指標、建設與竣工交付日期）、相關設施設備、物業管理用房配置等基本情況；2、物業管理前期介入的時間、服務要求，相關業主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施5、車位（庫）、物業管理用房以及房屋共用部位、共用設施設備的接管驗收要求；3、對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、投標書份數、企業情況、管理服務總體目標及各項指標要求、擬派出的管理項目負責人和主要技術人員簡歷與業績、物業管理設計模式、機構設立、崗位安排、員工培訓計劃、管理制度及裝備的機械設備和采取的措施、物業服務費標準的測算、公共能耗管理、投標承諾、投標書密封加蓋企業印鑒和法定代表人簽章等要求；4、交付使用后經營性物業的租賃經營與管理，包括停車場（庫）、會所等相關設施權利歸屬、服務收費方式等；5、物業服務內容（包括對業主入住、建立服務系統和服務網絡，房屋共用部位、共用設施設備6、維修養護，公共綠化養護管理，公共秩序維護、車輛停放管理、消防等安全防范管理，裝飾裝修管理服務，公共環境衛生保潔，物業資料管理、客戶服務和便民措施等）及服務標準；6、財務管理，包括對物業服務費和專項維修資金的使用管理；7、前期物業服務合同的簽訂說明以及業主臨時公約的制訂說明；8、房屋質量保證文件和房屋使用說明情況；9、招標人向中標人提供的物業管理條件或者優惠條件；10、評標標準和評標方法，廢標認定原則；11、投標保證金的繳納，對未中標人編制投標文件的經濟補償方法等；12、招標人、中標人違約的責任；13、招標文件解釋和招標活動方案，包括現場踏勘、投標書送達地點及截止時間、開標時間及地點等；14、其7、他招標事項的說明及法律法規規定的其他內容。（五）物管科對申請表內容及相關備案材料進行審核，簽字同意后方可進入下一程序。物管科對備案有異議的，在受理之日起3個工作日內向招標人提出，并出具整改意見書。沒有異議的，同意發出招標公告或發出投標邀請書。步驟二：招標公告發布或投標邀請書發出招標人應制作招標公告并采用書面公告形式報物管科審核。（一）招標公告發布：招標公告經物管科審核同意后，由招標人在今日響水報紙上刊登，并在縣住建局指定網站上發布招標公告。網站上公告時間不少于3個工作日。（二）涉及議標、邀請招標的項目，招標人須提出申請，經批準后方可實施。采用邀請招標方式的，應向3家以上的具有物業管理資質和物業8、管理實績的企業發出投標邀請書。（三）招標文件的發售時間最短不得少于2個工作日，公開招標的，從發售招標文件至遞交投標文件截止日至少為20天。（四）招標公告和投標邀請書應包括以下內容：1、招標人的名稱、地址、聯系方式；2、招標項目的基本情況（名稱、地址、使用性質、建筑面積、物業管理用房面積、實施管理的時間）；3、招標投標活動時間安排；4、投標人資格條件、報名地點和期限；5、投標人資格預審辦法；6、物業服務履約保證金；7、獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。步驟三：投標報名和投標人資格預審（一）投標人按照招標公告或投標邀請書規定的時間和地址報名，報名前需攜帶符合招標公告（或投標邀請書）要求的9、相關有效證件材料， 同時需出具負責項目投標活動相關事宜人員的介紹信或委托書。（二）資格預審報名結束后由招標人和物管科在3個工作日內對投標申請人，進行資格審核，最終確認投標人名單。不采用資格預審的直接發售招標文件；采用資格預審的，按照招標公告的要求審查，若資格預審合格的投標申請人過多，可選擇不少于5家資格預審合格的作為投標人，并發售招標文件。步驟四：現場踏勘招標人根據物業管理項目的具體情況，可以在招標文件發出的5日內，組織招標文件收受人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等。步驟五：招標答疑（一）對招標文件收受人提出的疑問，招標人應當予以澄清或者以書面形式發送給所有的招標文件收受人。（二）招標文10、件的澄清、修改。1、招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，要在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，書面通知所有的招標文件收受人。2、該澄清或修改的內容為招標文件的組成部分。招標人澄清或修改文件實質內容的，應當書面報送物管科備案。3、投標人對招標文件有疑問需要澄清的，可以以書面形式向招標人提出。步驟六：編制標底（一）標底的用途：根據項目情況招標人設有標底的，可作為防止串通投標、分析投標合理的參考；并可作為投標人價格競爭值的考核依據。（二）招標人對標底必須保密，不得向任何人透露已設的標底。（三）招標人在開標的前一天完成標底的編制工作，標底在開標時公布。步驟七：投標文件的編制投11、標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出明確回答。投標文件內容如下：（一）投標函；（二）投標人授權委托書（法定代表人不出席招標投標活動的適用）；（三）投標企業經營的法定相關證書、企業業績情況等；（四）投標測算和投標報價；（五）物業管理方案及其管理服務承諾；（六）招標文件要求提供的其他材料。投標文件應當依次按封面、目錄、序號（或概要）、內容、附件的格式順序編制裝訂。步驟八：投標（一）投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將加蓋投標人企業法人印章或法人代表印章后的投標文件密封送達招標地點；招標人或招標活動組織人收到投標文件后，應出具12、標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，不得啟封投標文件。（二）投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件及其補充、修改的投標文件，招標人應當拒收。（三）投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人；補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應按照招標文件的規定送達、簽收和保管。（四）投標人不得弄虛作假，騙取中標。步驟九：組成評標委員會（一）開標、評標的前一天下午，物管科在局紀檢監察人員的監督下，從響水縣物業管理招標投標評標專家庫中隨機抽取4名或6名，加上招標人代表1人組成5人或7人評標委員會。與投標人有13、利害關系的，不得成為評標委員會成員。（二）評標委員會成員名單在開標前應當保密。（三）評標委員會成員及參與評標的有關工作人員不得透露投標文件的評審情況。步驟十：開標（一）開標地點開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點；（二）工作人員開標會由招標人或招標活動組織人（物管科）主持，并邀請所有投標人參加，物管科現場監督。（三）宣布名單由主持人宣布在投標截止時間前提交投標文件的投標人名單。（四）檢查密封情況1、開標時，由投標人代表查驗投標文件蓋企業印鑒及密封的情況。2、未按招標文件要求密封的或逾期送達或者未送達指定地點的，招標人不予受理。（14、五）抽簽決定開標先后順序。（六）唱標1、所有有效投標文件經確認無誤后，由工作人員當眾拆封后現場宣讀投標人名稱、提供的主要服務內容及標準、投標報價和投標文件的其它主要內容。2、監標人由物管科擔任。（七）記錄招標人或招標活動組織人對開標過程進行記錄，由投標人代表和監督人員確認簽字后存檔備案。對開標全過程要保存影像資料。（八）開標結束，主持人宣布暫時休會。步驟十一：評標評標委員的成員應當獨立、認真、公正、誠實、廉法地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。（一）評標的準備評標委員會成員應當編制供評標使用的相應表格，認真研究招標文件，至少應了解和熟悉以下內容：1、招標目的；2、招標物業15、的具體情況；3、對投標人及投標書的要求；4、物業管理服務內容及要求，包括招標文件中規定的主要技術要求、管理服務標準和其他條件；5、招標文件規定的投標報價要求、評標準備、評標方法和在評標過程中考慮的相關因素。（二）初步評審1、評標委員會認定以下情形之一的，應作廢標處理：（1）投標文件無投標人印章和投標人法人代表簽章或無法人代表簽章授權委托的；（2）投標文件載明的物業服務目標、內容、質量標準和管理措施明顯不能滿足招標文件規定要求的；（3）投標報價項目、計算、報價方法不符合招標文件要求，影響到對投標報價評審比較的；或者同標準的服務項目投標人以明顯低于同城市物業服務社會平均成本競標的；（4）投標文件超16、出招標文件，附加了招標人不能接受條件的；（5）發現投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。2、評標委員會對投標文件中含義不明確，對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容，要求投標人作必要的書面澄清或者書面說明，書面澄清或書面說明不得改變投標文件的實質性內容。3、依法必須進行招標的前期物業管理項目的所有投標被評標委員會否決的，或者某一投標人被否決后使得投標人不足3個的，招標人應當重新招標。重新招標的程序由重新發布招標公告或投標邀請書開始。（三）詳細評審評標委員會應當在保密的情況下，按照招標文件確定的評標標準和方法，對初步評審合格的投標文件進行進17、一步的評審和比較，并對評標結果簽字確認。1、評標方法一般采用綜合評估法。（1）資信部分評審評標委員會依據招標文件明確的評標標準和量化方法，對投標人資質等級、企業簡歷和管理業績等有關情況，進行評比、打分。（2）技術部分評審評標委員會對投標文件中的物業服務內容、標準與服務承諾、人員配備、管理機構、管理方案及管理規章制度、人員配置方案、物業服務費用收支測算等，進行評比、打分。（3）商務部分評審評標委員會對投標文件中的物業服務費、特約服務費和其他委托代理服務的費用等，進行評比、打分。（4）投標答辯評審評標委員會依據招標文件明確的評標標準和量化方法，對投標答辯人進行現場提問、考核、比較，并量化打分。2、18、曾獲國家、省、市物業管理示范（優秀）項目，在管并保持稱號的或受到省、市物業管理行政主管部門表彰的投標人，評標應給予相應優惠分值。（四）評標報告評標委員會完成評標后，向招標人出具書面評標報告，闡明對各投標的評審和比較意見。評標報告應當如實記載以下主要內容：（1）基本情況和數據表（2）評標委員會成員名單（3）抽簽順序（4）開標記錄（5）符合投標要求的企業一覽表（6）廢標情況說明（7）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表（8）經評審的價格或者評分比較一覽表（9）推薦的標明排列順序的中標候選人名單（10）簽定合同前要求處理的事宜（11）澄清、說明、補正等其它事項記要。評標報告由評標委員會全體成員簽字，19、監督人簽字。步驟十二：中標人的確定（一）按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。（二）招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定排名第一的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定排名第2的中標候選人為中標人，依此類推。（三）招標人也可委托評標委員會直接確定中標人。步驟十三：招標結果公示評標結束后，招標人應在3日內，在發布招標公告的網站上公示招標結果，公示期為7天。公示期滿如無異議，招標方可向中標方發現中標通知書。步驟十四：定標和發放中標通知書招標人應當在投標有效期截止時限后的30日內確定中標人并向中標人發出中標通知書，同20、時將招標結果通知未中標的投標人，并及時退回未中標人的投標文件。步驟十五：招標備案（一）簽訂合同招標人和中標人應當自中標通知書發出30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂前期物業服務合同；雙方不得再行訂立背離招標文件實質性內容的其他協議。（二）備案時限招標人應當自確定中標人30日內，向招標備案的物管科進行中標備案。（三）備案資料1、評標報告；2、開標、評標記錄；3、中標通知書；4、中標人的投標文件正本；5、前期物業服務合同正本；6、臨時管理規約正本；7、法律、法規、規章規定的其他材料。（四）當中標人因不可抗力提出不能履行合同或經招標人、中標人雙方協商同意中止履行合同的，應按本工作流程重新招標。備注：單一業主或業主委員會經業主大會授權、或物業產權人（政府機關或物業產權部門）通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理的，可參照本工作流程。附：物業招投標工作流程圖住房保障和物業管理科2011年9月29日11