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1、江西贛州火車站地下商城項(xiàng)目可行性報(bào)告江西贛州火車站地下商城項(xiàng)目可行性報(bào)告 一.項(xiàng)目描述： 項(xiàng)目位于江西省贛州市火車站站前廣場(chǎng)地下，屬于人防工程改造出來(lái) 的地下商城。 二.項(xiàng)目基本指標(biāo)： 2.1.項(xiàng)目地址：位于贛州市五洲大道中段火車站站前廣場(chǎng)地下一層， 離市中心區(qū)約三公里。 2.2占地面積：25000 平方米 2.3.項(xiàng)目層高：4 米左右 三.項(xiàng)目現(xiàn)狀： 3.1.項(xiàng)目目前在站前廣場(chǎng)上并沒(méi)有明顯的標(biāo)示，通過(guò)水泥臺(tái)階與火車 站廣場(chǎng)連接。項(xiàng)目目前被用來(lái)做小旅館、小飯館，檔次很低。且項(xiàng)目周邊 目前人流量較少，人氣明顯不足。 3.2.項(xiàng)目所處火車站站前廣場(chǎng)現(xiàn)有 21 路公交車始發(fā)、終到 3.3.贛州火車站2、目前有 76 趟客運(yùn)列車停靠，其中 8趟為始發(fā)、終到 四.項(xiàng)目基本利益分析： 4.1.項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額：25000*6500元/=1.625 億 4.2.項(xiàng)目預(yù)計(jì)代理費(fèi)：1.625億*8%=1300 萬(wàn) 1.625 億*10%=1625 萬(wàn) 五.項(xiàng)目基本操作思路 5.1.高利益=高付出 5.2.代理商需投入保證金 50萬(wàn) 5.3 所有的專業(yè)設(shè)計(jì)由代理方?jīng)Q策（包含基建、裝修、廣告、規(guī)劃設(shè) 計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理、招商等等） 5.4代理商等同于 50%的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商 六.項(xiàng)目投資判斷（此財(cái)務(wù)投資為靜態(tài)測(cè)算，實(shí)際啟動(dòng)資金約為 2000 萬(wàn)， 實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式） 總計(jì)： 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 小計(jì) 預(yù)計(jì)總投資： 7300萬(wàn)3、 毛利率： 122% 1.土方、基建工程（僅需改造） 400 元/ 1000萬(wàn) 2.達(dá)到商場(chǎng)需求的裝修裝飾工程 1500元/ 3750萬(wàn) 3.消防報(bào)批、報(bào)建費(fèi)用 500 元/ 1250萬(wàn) 4.設(shè)備（電梯、中央空調(diào)） - 800 萬(wàn) 5.銷售廣告 500 萬(wàn) 七.策劃基本思路 7.1.商業(yè)賣使用權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)），80%投資，20%自營(yíng) 7.1.1.帶租約銷售 7.1.2 返租（10年或 15 年返租） 7.1.3.大包租 7.1.4.炒房、自營(yíng)兼租賃 7.2否定原有代理公司小商品街的策劃意見(jiàn)，從以下幾點(diǎn)入手 7.2.1 結(jié)合火車站流動(dòng)人口相對(duì)龐大的特性 7.2.2 建議做休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物的都是綜合體 7.2.3 在規(guī)劃業(yè)態(tài)上，按組團(tuán)、流線來(lái)區(qū)分 7.2.4 立足火車站，輻射 1 個(gè)行政區(qū)，打造次商業(yè)中心地位（60%- 70%來(lái)自流動(dòng)消費(fèi)，30%來(lái)自居民消費(fèi)） 7.3反推論證價(jià)格體系 7.3