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1、成功購物中心全程運營實戰(zhàn)培訓(xùn)課程成功購物中心全程運營實戰(zhàn)培訓(xùn)課程主講主講:段宏斌段宏斌廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心培訓(xùn)目標培訓(xùn)目標分析成功購物中心開發(fā)過程中的困惑與難題破解購物中心成功運營背后的真正原因重新探討和認識購物中心的開發(fā)建設(shè)模塊、風(fēng)險分析與控制、項目定位與營銷策略 借鑒第一、二代成功購物中心的開發(fā)、運營經(jīng)驗，為新生代商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)培養(yǎng)開發(fā)和經(jīng)營管理人才廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心第一課：天河城廣場成功開發(fā)經(jīng)驗分享第一課：天河城廣場成功開發(fā)經(jīng)驗分享廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣2、州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心一、天河城廣場開發(fā)建設(shè)回顧一、天河城廣場開發(fā)建設(shè)回顧為什么要在一片菜地上建一個中國最大的購物中心？為什么要在一片菜地上建一個中國最大的購物中心？廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心1、開發(fā)初期狀況（、開發(fā)初期狀況（1992年）年）處在廣州的郊區(qū)，還是一片菜地處在廣州的郊區(qū)，還是一片菜地沒有商業(yè)氛圍，買瓶水還要跑沒有商業(yè)氛圍，買瓶水還要跑1公里公里居住人口少居住人口少市政設(shè)施配套差，除天河路有路燈，市政設(shè)施配套差，除天河路有路燈，其余一片漆黑其余一片漆黑廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心2、投資狀況、投資狀況自有資金：自有資金：8.4億元億元銀行貸3、款：銀行貸款：4億元億元總造價：總造價：12億多元億多元開發(fā)自有資金約占到開發(fā)自有資金約占到2/3廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心3、天河城廣場開發(fā)運營時間表、天河城廣場開發(fā)運營時間表四年開發(fā)建設(shè)周期，三年守場，七年后才轉(zhuǎn)入良性運營四年開發(fā)建設(shè)周期，三年守場，七年后才轉(zhuǎn)入良性運營廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心4、開發(fā)的代價、開發(fā)的代價廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心5、成功的原因、成功的原因天時：政府宏觀調(diào)控后的政策放松天時：政府宏觀調(diào)控后的政策放松地利：天河北的高速發(fā)展和建設(shè)地利：天河北的高速發(fā)展和建設(shè)人和：天河區(qū)成為新移民的中心人和：天河區(qū)4、成為新移民的中心天河城廣場是一種政府主導(dǎo)的投資行為，天河城廣場是一種政府主導(dǎo)的投資行為，它的成功有其偶然性。它的成功有其偶然性。商業(yè)地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心天河城有其偶然性，從今天看它是成功的。天河城有其偶然性，從今天看它是成功的。天河城有其偶然性，從今天看它是成功的。天河城有其偶然性，從今天看它是成功的。如果故事發(fā)生在今天，面對如此激烈的市競?cè)绻适掳l(fā)生在今天，面對如此激烈的市競?cè)绻适掳l(fā)生在今天，面對如此激烈的市競?cè)绻适掳l(fā)生在今天，面對如此激烈的市競爭環(huán)境，有一個類似于天河城的項目等你做出投爭環(huán)境，有一個類似于天河城的項目等你做5、出投爭環(huán)境，有一個類似于天河城的項目等你做出投爭環(huán)境，有一個類似于天河城的項目等你做出投資決策，你會怎么做？資決策，你會怎么做？資決策，你會怎么做？資決策，你會怎么做？應(yīng)該從那些方面來系統(tǒng)科學(xué)的評估項目，從應(yīng)該從那些方面來系統(tǒng)科學(xué)的評估項目，從應(yīng)該從那些方面來系統(tǒng)科學(xué)的評估項目，從應(yīng)該從那些方面來系統(tǒng)科學(xué)的評估項目，從而作出理性的投資計劃？而作出理性的投資計劃？而作出理性的投資計劃？而作出理性的投資計劃？規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心二、天河城廣場的規(guī)劃思路二、天河城廣場的規(guī)劃思路從商貿(mào)大市場到天河城廣場從商貿(mào)大市場到天河城廣場 廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中6、心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心1、投資組成、投資組成粵海投資公司廣東發(fā)展銀行廣東國際信托投資公司廣東粵財信托投資公司廣東華僑信托投資公司廣東城建總 廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心2、規(guī)劃理念的形成、規(guī)劃理念的形成1991年，劉春亭到倫敦、東京、紐約、巴黎考察，最后在香港停下來規(guī)劃、設(shè)計借鑒國外購物中心的成功經(jīng)驗邊設(shè)計邊建設(shè)，設(shè)計方案反復(fù)修改1982年太古城中心的建成開業(yè)，1988年太古廣場開業(yè)，1992年新鴻基地產(chǎn)的“新城市廣場”以及又一城都已經(jīng)開業(yè)了。從90年代香港購物中心的繁榮，看到了天河城的未來。廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心3、天河城廣場的平面規(guī)劃、天河7、城廣場的平面規(guī)劃主出入口的位置主出入口的位置廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心3、天河城廣場的平面規(guī)劃、天河城廣場的平面規(guī)劃南北向主街道社會化功能對經(jīng)營的作用南北向主街道社會化功能對經(jīng)營的作用天河城街道設(shè)計的經(jīng)驗借鑒天河城街道設(shè)計的經(jīng)驗借鑒觀點一：街道回路應(yīng)盡可能少觀點二：街道回路應(yīng)盡可能簡潔觀點三：街道回路應(yīng)盡可能自然、圓潤，采用弧形的街道動線觀點四：商業(yè)街道應(yīng)盡可能設(shè)計少的出入口對比案例：對比案例：沈陽中街步行街，一條作用不大的步行街沈陽中街步行街，一條作用不大的步行街招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心問題與機遇：問題與機遇：天河城廣場:就像白紙8、一張，首先面對的是商家認同而不是選擇商家的問題，招商的困難程度超乎想象，天河城廣場面對這一局面，是如何走出困難局面的？招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心三、主力店招商三、主力店招商規(guī)劃的與吉之島的第一次接觸規(guī)劃的與吉之島的第一次接觸1、日資百貨的優(yōu)勢：精細化管理，細節(jié)決定成敗、日資百貨的優(yōu)勢：精細化管理，細節(jié)決定成敗2、吉之島百貨的背景、吉之島百貨的背景3、要招就招最好的，別人沒有的，天河城認定了吉之島、要招就招最好的，別人沒有的，天河城認定了吉之島4、吉之島不來的原因、吉之島不來的原因招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗招商經(jīng)9、驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心三、主力店招商三、主力店招商與友誼商店、廣百的有緣無份與友誼商店、廣百的有緣無份1、吉之島不來，啟動、吉之島不來，啟動B計劃，找本土百貨計劃，找本土百貨2、友誼、廣百不愿進駐、友誼、廣百不愿進駐招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心三、主力店招商三、主力店招商南方大廈的擔(dān)心南方大廈的擔(dān)心1、現(xiàn)場考察，、現(xiàn)場考察，1小時都沒有小時都沒有100人人經(jīng)過，怎么經(jīng)營？經(jīng)過，怎么經(jīng)營？2、要求免租三年，租金、要求免租三年，租金30元元/平米平米3、達成協(xié)議：天河城出場地，雙方、達成協(xié)議：天河城出場地，雙方各投資各投資700萬，各10、占萬，各占50%的股份，共的股份，共組天貿(mào)南大百貨組天貿(mào)南大百貨招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心三、主力店招商三、主力店招商與吉之島的第二次接觸與吉之島的第二次接觸招商形勢的轉(zhuǎn)化招商形勢的轉(zhuǎn)化不懈的努力終會換來豐碩的回報不懈的努力終會換來豐碩的回報 招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心四、異地招商四、異地招商招商進入低谷期，該如何調(diào)整招商的策略招商進入低谷期，該如何調(diào)整招商的策略1、96年年2月，天貿(mào)南大試業(yè)，但出租率只有月，天貿(mào)南大試業(yè)，但出租率只有15%2、到珠三角去招商、到珠三角去招商3、一年多的珠三角招商，結(jié)果不理想、一年多的11、珠三角招商，結(jié)果不理想異地招商的反思：異地招商的反思：1、中國商業(yè)拓展模式的限制，直營店少，加盟店多、中國商業(yè)拓展模式的限制，直營店少，加盟店多2、異地招商宣傳效果強，但實效有限、異地招商宣傳效果強，但實效有限招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣12、州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向招商經(jīng)驗招商經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向求人不如求已，自營主力店是天河城招商背水一戰(zhàn)的戰(zhàn)略選擇求人不如求已，自營主力店是天河城招商背水一戰(zhàn)的戰(zhàn)略選擇1、減少主力店招商困難、減少主力店招商困難2、提升商業(yè)價值、提升商業(yè)價值3、自營主力店，熟悉現(xiàn)代零售的操作流程，形成零售經(jīng)驗、自營主力店，熟悉現(xiàn)代零售的操作流程，形成零售經(jīng)驗4、獲得最大商業(yè)利潤，投資、獲得最大商業(yè)利潤，投資1400萬元，萬元，2000年盈利年盈利2億億5、增加了財務(wù)風(fēng)險，但運作成功則13、利大于弊、增加了財務(wù)風(fēng)險，但運作成功則利大于弊運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心六、天貿(mào)南大、吉之島百貨的差異化經(jīng)營共贏策略六、天貿(mào)南大、吉之島百貨的差異化經(jīng)營共贏策略同樣是超級百貨，如何才能令他們在同一個場地都能找到自己同樣是超級百貨，如何才能令他們在同一個場地都能找到自己的生存空間而不惡性競爭的生存空間而不惡性競爭運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心七、天河城廣場的租金政策七、天河城廣場的租金政策不同的時期，制定不同的租金政策，以適應(yīng)商場的發(fā)展不同的時期，制定不同的租金政策，以適應(yīng)商場的發(fā)展運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣14、州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心七、天河城廣場的租金政策七、天河城廣場的租金政策運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心七、天河城廣場的租金政策七、天河城廣場的租金政策運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心七、天河城廣場的租金政策七、天河城廣場的租金政策運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心七、天河城廣場的租金政策七、天河城廣場的租金政策運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心七、天河城廣場的租金政策七、天河城廣場的租金政策運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣15、州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心七、天河城廣場的租金政策七、天河城廣場的租金政策1、在貸款難，利息高達、在貸款難，利息高達15%，仍堅持合同一年一期，租金按，仍堅持合同一年一期，租金按月繳納，雖然資金困難，也不為了融資出售商鋪十年的經(jīng)月繳納，雖然資金困難，也不為了融資出售商鋪十年的經(jīng)營權(quán)營權(quán)作用：作用：減輕商家壓力減輕商家壓力對商家有一個較大的調(diào)控力度對商家有一個較大的調(diào)控力度運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心2、租金策略、租金策略租金收入：租金收入：1999年，年，6000萬萬 2006年，年，4.3億億各層平均租金：各層平均租金：七層到負16、一層依次為七層到負一層依次為1503005008001000130020001600（元（元/平方米）平方米）運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心七、天河城廣場的租金政策七、天河城廣場的租金政策3、2005年，開始拍鋪，價高者得年，開始拍鋪，價高者得原因：規(guī)避暗箱操作原因：規(guī)避暗箱操作現(xiàn)象：逼走了一批優(yōu)質(zhì)商家現(xiàn)象：逼走了一批優(yōu)質(zhì)商家結(jié)論：商場的租金不能只算經(jīng)濟賬，不可行結(jié)論：商場的租金不能只算經(jīng)濟賬，不可行運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心八、天河城廣場人流劇增后的不利因素八、天河城廣場人流劇增后的不利因素人流是購物中心17、的血液，但當(dāng)人流過多時，對天河人流是購物中心的血液，但當(dāng)人流過多時，對天河城的運作產(chǎn)生了不良的影響？城的運作產(chǎn)生了不良的影響？1、天河城的客流量、天河城的客流量場平均每天的客流量都在場平均每天的客流量都在30萬人次以上萬人次以上節(jié)假日的最高日客流量甚至超過了節(jié)假日的最高日客流量甚至超過了80萬人次萬人次年客流量年客流量1.1億億全世界人流最旺的購物中心全世界人流最旺的購物中心 運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心2、人流太多并不是、人流太多并不是 一件好事一件好事3、以天河城規(guī)模，、以天河城規(guī)模，年年8000萬人次是萬人次是比較理想的人流量比較理想的人流量 18、運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心九、天河城廣場如何通過宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)商場人流九、天河城廣場如何通過宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)商場人流天河城廣場通過怎樣的手段來調(diào)節(jié)人流，天河城廣場通過怎樣的手段來調(diào)節(jié)人流，實現(xiàn)商場的升級和優(yōu)化的？實現(xiàn)商場的升級和優(yōu)化的？運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心九、天河城廣場如何通過宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)商場人流九、天河城廣場如何通過宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)商場人流 措施：提高商品檔次，吸引中、高檔能力消費人群，降低措施：提高商品檔次，吸引中、高檔能力消費人群，降低低消費能力人群。低消費能力人群。一樓：引進萬寶龍、施華洛世奇、帝陀19、勞力士等國際一樓：引進萬寶龍、施華洛世奇、帝陀、勞力士等國際品牌品牌餐飲：引入餐飲：引入“星巴克星巴克”、“哈根達斯哈根達斯”等國際休閑餐飲等國際休閑餐飲店店五樓：家私城改為運動營五樓：家私城改為運動營七樓：電器城改造成七樓：電器城改造成3C賣場賣場運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心九、天河城廣場如何通過宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)商場人流九、天河城廣場如何通過宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)商場人流通過調(diào)整：通過調(diào)整：人人流流狀狀況況變變化化，低低消消費費能能力力人人數(shù)數(shù)和和次次數(shù)數(shù)降降低低了了，中中、高高消消費費能能力力人流增加，總的人流量降低了，租戶的營業(yè)額反而增加了。人流增加，總的20、人流量降低了，租戶的營業(yè)額反而增加了。通通過過將將租租戶戶、品品牌牌高高端端化化，人人流流結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)變變化化，降降低低高高峰峰期期人人流流，改改善善購購物物環(huán)環(huán)境境，穩(wěn)穩(wěn)定定核核心心消消費費群群體體，提提升升租租戶戶營營業(yè)業(yè)額額，這這就就是是商商場場人人流流調(diào)控取得的成效。調(diào)控取得的成效。運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心十、天河城物業(yè)管理模式的創(chuàng)新十、天河城物業(yè)管理模式的創(chuàng)新 當(dāng)周邊的商圈升級，帶來了新的競爭時，天河當(dāng)周邊的商圈升級，帶來了新的競爭時，天河城是如何通過物業(yè)管理構(gòu)筑新的競爭優(yōu)勢？城是如何通過物業(yè)管理構(gòu)筑新的競爭優(yōu)勢？運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣21、州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心十、天河城物業(yè)管理模式的創(chuàng)新十、天河城物業(yè)管理模式的創(chuàng)新 1、硬件升級及管理創(chuàng)新、硬件升級及管理創(chuàng)新2、服務(wù)模式創(chuàng)新、服務(wù)模式創(chuàng)新運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心十一、天河城廣場劉春亭時代的經(jīng)營特色十一、天河城廣場劉春亭時代的經(jīng)營特色 成功的購物中心除了具備成功的外部條件外，還需要具備成功的購物中心除了具備成功的外部條件外，還需要具備什么樣的人格因素？什么樣的人格因素？1、堅持超前的設(shè)計理念，選擇未來發(fā)展的城市中心、堅持超前的設(shè)計理念，選擇未來發(fā)展的城市中心2、堅持高的起點和要求、堅持高的起點和要求3、不追求22、短期效應(yīng)、不追求短期效應(yīng)4、廉潔自律、廉潔自律5、守得住、守得住 運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心十二、天河城廣場歐小衛(wèi)時代的經(jīng)營特色十二、天河城廣場歐小衛(wèi)時代的經(jīng)營特色 開業(yè)成功后，以歐小衛(wèi)為代表的天河城經(jīng)營管理者是如何開業(yè)成功后，以歐小衛(wèi)為代表的天河城經(jīng)營管理者是如何穩(wěn)定推進，構(gòu)筑天河城的持久繁榮基礎(chǔ)？穩(wěn)定推進，構(gòu)筑天河城的持久繁榮基礎(chǔ)？1、投機的利潤被誰拿走了？、投機的利潤被誰拿走了？2、用人格魅力，嚴格控制招商、轉(zhuǎn)租、用人格魅力，嚴格控制招商、轉(zhuǎn)租總經(jīng)理最窮，下面的人最富總經(jīng)理最窮，下面的人最富運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州23、道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心十二、天河城廣場歐小衛(wèi)時代的經(jīng)營特色十二、天河城廣場歐小衛(wèi)時代的經(jīng)營特色 3、購物中心投機行為的危害、購物中心投機行為的危害 抬高了租戶的入場門檻增加了租戶的租金壓力促長了投機的風(fēng)氣，破壞了經(jīng)營的結(jié)構(gòu)4、租賃合同對于限制商鋪轉(zhuǎn)租行為的約定、租賃合同對于限制商鋪轉(zhuǎn)租行為的約定運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心十三、天河城廣場禹來時代的經(jīng)營特色十三、天河城廣場禹來時代的經(jīng)營特色 當(dāng)天河城進入二次創(chuàng)業(yè)階段，以禹來為代表的天河城經(jīng)營當(dāng)天河城進入二次創(chuàng)業(yè)階段，以禹來為代表的天河城經(jīng)營管理者進行了怎樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型管理者進行了怎24、樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 1、2004年，投資年，投資5000萬，外立面二次裝修萬，外立面二次裝修2、全新的、全新的VI系統(tǒng)系統(tǒng)3、堅持自我更新，走出去、堅持自我更新，走出去-番禺天河城奧特萊斯廣場番禺天河城奧特萊斯廣場-虎門天河城虎門天河城運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心十四、制約天河城廣場發(fā)展的內(nèi)部因素十四、制約天河城廣場發(fā)展的內(nèi)部因素為什么天河城廣場異地拓展卻不能取得成功，為什么天河城廣場異地拓展卻不能取得成功，背后的原因是什么？背后的原因是什么？運營管理經(jīng)驗運營管理經(jīng)驗廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心 1、中國只有一個天河城、中國只有一個天河城2、積累的品牌無法復(fù)制、積累的品牌無法復(fù)制3、體制的制約、體制的制約成功之處：成功之處：市場機會發(fā)展規(guī)律 創(chuàng)新精神失敗之處：失敗之處：體制的制約 THANKS！