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1、高端生活方式，而不是一個19萬方的雙養(yǎng)居住項目我們要探討的是瘦西湖的園林文化底蘊，而不僅僅是一間湖畔景觀居所我們要傳承下去的是城市頂級圈層，而不是普通白領(lǐng)精英我們要吸引的是 前期分析 策劃思路 規(guī)劃詳解 奢墅雅居 高端配套 造型藝術(shù) 啟動策略 目 錄 前期分析 揚州上海杭州南京揚州市緊鄰長三角核心城市，主要優(yōu)勢集中在歷史文化底蘊和新型產(chǎn)業(yè)，著力打造生態(tài)人文宜居城市名片前期分析 上位規(guī)劃壹壹瘦西湖-古城-運河文化軸瘦西湖景區(qū)新都路發(fā)展軸公共中心軸瘦西湖片區(qū)處于揚州城市規(guī)劃“兩廊三軸五區(qū)”的“瘦西湖-古城-運河文化軸”上，是揚州市重點打造的風(fēng)景旅游名片 長三角城鎮(zhèn)體系 揚州園林在中國園林史地位很高2、其中瘦西湖是揚州園林的集中體現(xiàn)者 園林文化標(biāo)桿 前期分析 歷史人文壹壹新?lián)P高速9.8KM啟揚高速城南快速通道揚子江路瘦西湖路寧啟大橋 騎鶴下?lián)P州 便捷的交通可以吸引江浙滬的客群揚州火車站、揚州泰州國際機場可讓客群快速到達(dá)本案本案前期分析 宏觀區(qū)位與交通壹壹本案西峰玖墅 本案 瘦西湖風(fēng)景區(qū) 大明寺公園 唐城遺址公園 宋夾城體育公園 城市公園 漢廣陵王墓博物館 世界動物之窗公園 花都匯園藝中心 友誼健康文化廣場沒有快速干道阻隔 本案用地與瘦西湖融為一體 前期分析 中觀區(qū)位與資源壹壹瘦西湖院子揚州天下萬科第五園本案虹橋坊 高端酒店揚州迎賓賓館揚州城北醫(yī)院揚州第二人民醫(yī)院竹西小學(xué)竹西中學(xué)文昌閣 高端配3、套提供服務(wù) 生活類配套齊全 前期分析 配套資源壹壹 瘦西湖院子 容積率：1.2 建筑密度：30%總套數(shù)：617戶產(chǎn)品類型：大平層、疊加、聯(lián)排配套：緊鄰瘦西湖，周邊商業(yè)教育醫(yī)療等配套完備 本案對標(biāo) 地理位置 產(chǎn)品類型 項目形象 前期分析 競品分析壹壹本案瘦西湖院子 萬科第五園 容積率：1.20 建筑密度：30%綠化率：35%產(chǎn)品類型：大平層、疊加配套：周邊商業(yè)教育醫(yī)療等配套完善，緊鄰萬科彩虹匯 競品對標(biāo) 對標(biāo)結(jié)果。前期分析 競品分析壹壹本案 本案對標(biāo) 地理位置 產(chǎn)品類型 項目形象 萬科第五園 萬科第五園 容積率：1.20 建筑密度：30%綠化率：35%產(chǎn)品類型：大平層、疊加配套：周邊商業(yè)教育醫(yī)療4、等配套完善，緊鄰萬科彩虹匯 揚州天下 容積率：1.08 建筑密度：30%綠化率：35%產(chǎn)品類型：大平層、疊加、聯(lián)排、雙拼配套：緊鄰蜀崗西峰生態(tài)公園及瘦西湖，周邊商業(yè)教育醫(yī)療等配套完備前期分析 競品分析壹壹 本案對標(biāo) 地理位置 產(chǎn)品類型 項目形象 本案揚州天下 基因血統(tǒng) 揚州第一名片瘦西湖的風(fēng)景區(qū)內(nèi) 地脈價值 交通便捷 稀缺資源占有 高端養(yǎng)老 品牌口碑 低密度 落地基礎(chǔ) 距離市中心僅5分鐘車程 量身名片 把最好的資源給最好的房子 專享服務(wù) 政府扶持產(chǎn)業(yè)有極大發(fā)展空間 系出名門 推出高端精品盤的戰(zhàn)略步伐 技術(shù)指標(biāo) 上位規(guī)劃的總體控制本案具備做頂級豪宅的全部條件 瘦西湖 最后的 頂級別墅樹立品牌形象5、 策劃思路 一張頂級豪宅名片，而不僅僅是一個揚州市區(qū)別墅盤我們要塑造的是創(chuàng)新的古典美學(xué)標(biāo)桿，而不是千篇一律的同質(zhì)化中式立面我們要樹立的是策劃思路 對標(biāo)案例貳貳 高科南京紫微堂 容積率1.05，規(guī)劃250戶遵循南京的古建形制結(jié)合山居鄉(xiāng)野的自然風(fēng)韻用現(xiàn)代簡約的語匯闡述唐宋風(fēng)韻策劃思路 對標(biāo)案例貳貳 綠城杭州江南里 容積率0.7，規(guī)劃76戶整體建筑采用純中式風(fēng)格，與圍合式庭院形成意趣盎然的生活空間，營造了一個富具東方生活意境與傳統(tǒng)美學(xué)內(nèi)涵的中式宅院策劃思路 對標(biāo)案例貳貳容積率0.6，規(guī)劃351戶地段位置絕佳，緊鄰觀前街商圈零距離坐享橋西歷史文化街區(qū)百年繁華，市區(qū)中心的豪宅別墅 融創(chuàng)蘇州桃花源 地段：6、基礎(chǔ)價值瘦西湖內(nèi)，絕版地段 居者：決定價值頂級圈層生活 服務(wù)：成長價值24小時高端配套、養(yǎng)老會所 園林：文化價值世家底蘊，傳承收藏 住所：實時價值私人定制、多重庭院體系策劃思路 我們定制的豪宅應(yīng)該如何構(gòu)成？貳貳 五重景觀 立體園林 感受維度 由點到面 策劃思路 豪宅別墅 園林場景貳貳雖由人作宛自天開 私人定制 獨一無二 正中求變 彰顯個性 策劃思路 豪宅別墅 私人定制貳貳 多重遞進 庭院體系 讓每次歸家都是一次旅游 策劃思路 豪宅別墅 居住體驗貳貳曲徑通幽處 禪房花木深 門堂求正 廊軒求變 亭榭求趣 一江煙水照晴嵐 兩岸人家接畫檐策劃思路 豪宅別墅 形象風(fēng)貌貳貳 規(guī)劃詳解 D地塊：規(guī)劃公園綠地7、A地塊：規(guī)劃居住用地F地塊：文物古跡用地B地塊：規(guī)劃居住用地自持養(yǎng)老功能及配套C地塊：幼兒園用地用地規(guī)劃條件E地塊：綠地、水域地塊編號用地性質(zhì)用地面積(ha)容積率建筑高度(米)建筑密度(%)綠地率(%)AR2（二類居住用地）、B1（商業(yè)用地）9.131.0r1.0110h12（局部15）皆為脊高3535BR2（二類居住用地）、B1（商業(yè)用地）2.311.0r1.0110h15（脊高）3535CRax（幼托用地）0.670.712（脊高）3035DG1（公園綠地）3.05EG1（公園綠地）、E1（水域）1.03FA7（文物古跡用地）1.43規(guī)劃詳解 用地條件叁叁規(guī)劃詳解 用地條件優(yōu)劣勢分析叁叁8、13278654用地優(yōu)勢用地劣勢規(guī)劃詳解 土地功能劃分叁叁1234 高端住宅 居住環(huán)境最佳區(qū)域 養(yǎng)老配套 高端、高效、聯(lián)動、靈活 人才公寓 獨立、便捷、節(jié)地 幼兒園10.5810.758.059.407.467.206.9211.259.098.207.747.368.1210.8010.998.399.027.667.628.288.71地塊場地較為平整，規(guī)劃一路尚未修建按規(guī)劃一路位置現(xiàn)狀標(biāo)高作為設(shè)計依據(jù)0.000.17-2.53-1.18-3.12-3.38-3.660.67-1.49-2.38-2.84-3.22-2.460.220.41-2.19-1.56-2.92-2.30-2.969、-1.87地塊建筑高度及容積率計算按相別路與規(guī)劃一路交叉口的高程為場地0標(biāo)高進行控制規(guī)劃詳解 豎向分析叁叁1122354土地價值分析：1234515+312+315+315+3最多可做5層最多可做4層最多可做5層場地內(nèi)部比相別路規(guī)劃一路交叉口標(biāo)高整體下沉23米建筑限高可在用地條件的12/15米上增加一層規(guī)劃詳解 土地價值叁叁規(guī)劃詳解規(guī)劃詳解 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式&規(guī)劃規(guī)劃叁叁容積率：1.01建筑密度：35%限高：12m/15m 3F別墅4F疊墅/下疊+平層5F平層/上下疊+平層可能的產(chǎn)品類型土地價值常識性判斷：3F別墅占比越多，貨值越大 3F別墅占地越多，住區(qū)品質(zhì)越高故，4F&5F需占地最少用地條10、件間距分析進深小，正常間距北退臺，省一層間距 正常間距正常間距推演依據(jù)：推演依據(jù)：3F別墅總量占比別墅總量占比40%，疊加及平層別墅占比，疊加及平層別墅占比60%，即疊加及平層總量為，即疊加及平層總量為7.72W*0.6=4.63W占地測算：單元面積：（下疊180+上疊150）*2=660單元總數(shù)：4.63W/660=70個單元排數(shù)：70/（8個/排）9排占地總進深：單元進深12*9+間距13.5*8=216m占地測算：單元面積：（下疊180+平層160）*2=680單元總數(shù)：4.63W/680=68個單元排數(shù)：68/（8個/排）9排占地總進深：單元進深12*9+間距18*8=252m占地測算11、：單元面積：（下疊180+上疊160）*2=660單元總數(shù)：4.63W/660=68個單元排數(shù)：68/（7個/排）10排占地總進深：單元進深10*10+間距18*9=262m占地測算：單元面積：下疊180*2+平層160*3=840單元總數(shù)：4.63W/840=55個單元排數(shù)：55/（8個/排）7排占地總進深：單元進深12*7+間距22.5*6=219m占地測算：單元面積：下疊180*2+平層160+上疊140*2=800單元總數(shù)：4.63W/800=58個單元排數(shù)：58/（8個/排）8排占地總進深：單元進深12*8+間距18*7=222m4F 下疊+上疊3開間4F 下疊+上疊 2開間4F 下12、疊+平層*2疊加2開間，平層4開間5F 下疊+平層*3疊加2開間，平層4開間5F 下疊+平層+上疊2開間 13.5m18m18m22.5m18m規(guī)劃詳解規(guī)劃詳解 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式&規(guī)劃規(guī)劃叁叁北退臺，省一層間距4F 下疊+上疊3開間4F 下疊+上疊 2開間 疊加區(qū)疊加區(qū)聯(lián)排區(qū)占地3.6萬 聯(lián)排區(qū)占地3.0萬 別墅占地多景觀資源利用最大化聯(lián)排區(qū)占地4.2萬 疊加區(qū)別墅占地局促景觀資源利用最大化別墅占地局促景觀資源利用最大化 4F 下疊+平層*22開間13.5m18m18m小結(jié)：4F 2開間疊墅占地最少，別墅用地最大，土地及景觀資源利用最大化規(guī)劃詳解規(guī)劃詳解 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式&規(guī)劃規(guī)劃叁叁4F產(chǎn)品13、對比分析 疊加區(qū)聯(lián)排區(qū)占地4.6萬 疊加區(qū) 聯(lián)排區(qū)占地4.4萬 5F 下疊+平層*3 2開間別墅占地較少疊加占據(jù)大量景觀面 景觀資源利用不充分別墅占地多疊加占據(jù)大量景觀面 景觀資源利用不充分5F 下疊+平層+上疊2開間22.5m18m小結(jié)：5F產(chǎn)品占地差異不大，因場地限高，5F需集中布置在場地東側(cè)，景觀資源利用不充分規(guī)劃詳解規(guī)劃詳解 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式&規(guī)劃規(guī)劃叁叁5F產(chǎn)品對比分析5F 下疊+平層+上疊2開間別墅占地較多景觀資源利用最大化4F 下疊+上疊2開間18m 13.5m規(guī)劃詳解規(guī)劃詳解 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式&規(guī)劃規(guī)劃叁叁 疊加區(qū)聯(lián)排區(qū)占地4.6萬 聯(lián)排區(qū)占地4.2萬 疊加區(qū)別墅占地較少疊加占14、據(jù)大量景觀面 景觀資源利用不充分4F&5F產(chǎn)品對比分析小結(jié)：4F&5F占地差異較小 5F集中布置占據(jù)大量景觀資源4F疊墅對景觀資源利用最大化，故選用：4F2開間疊墅產(chǎn)品規(guī)劃詳解 項目定位回顧叁叁1234 地緣文化 園林生活 全墅氣質(zhì) 圈層標(biāo)識 項目定位規(guī)劃詳解 地緣文化叁叁 傳統(tǒng)街巷 城市肌理合院式居住單位 山水坊里 十字形、井字形經(jīng)緯道路環(huán)繞下，增加豐富生活軸 個園 逸圃 胡氏住宅 李長樂故居 華氏園 馬氏街南書屋規(guī)劃詳解 園林生活叁叁 前居后院 山水相擁 規(guī)劃詳解 園林生活叁叁 生活場景：百年何園世代傳承何氏家訓(xùn)十一則，不但何氏族人珍藏，更成為愛國教育與傳統(tǒng)文化見習(xí)基地。文學(xué)象征：景題、匾15、額、對聯(lián)、刻石等文學(xué)點題和園林生活密不可分。規(guī)劃詳解 全墅氣質(zhì)叁叁 街巷空間 層次豐富 怡人尺度 舒適感受 沿河立面 美觀有致 規(guī)劃詳解 第一居所叁叁 私屬歸家園路 私人定制庭院 規(guī)劃詳解 規(guī)劃總圖布局叁叁方案二（合院、疊墅獨立分區(qū)）方案一（合院、疊墅渾然一體）疊墅片區(qū)規(guī)劃詳解 規(guī)劃總圖布局叁叁PKPK渾然一體配比空間心理氣質(zhì)獨立分區(qū)配比空間心理氣質(zhì)規(guī)劃詳解 規(guī)劃總圖布局叁叁產(chǎn)品配比疊墅占比47.82%合院占比52.18%其中，195合院 88戶207合院 60戶220合院 22戶310合院 17戶疊墅占比49.14%合院占比50.86%其中，195合院 85戶207合院 40戶220合院 216、0戶310合院 17戶規(guī)劃詳解 規(guī)劃總圖布局叁叁空間層次 高低錯落 鱗次櫛比 收分有致 園林氣質(zhì)兵營排布 整齊劃一 空間單調(diào) 普通樓盤瘦西湖院子規(guī)劃詳解 規(guī)劃總圖布局叁叁居者心理安全、私密道路分級（小區(qū)路、組團路、入戶路）組團內(nèi)采用盡端路，避免人流穿越常規(guī)、開放道路縱橫交錯人流可任意穿越，私密性差規(guī)劃詳解 規(guī)劃總圖布局叁叁整盤氣質(zhì)全別墅多層+低層萬科第五園規(guī)劃詳解 規(guī)劃總圖布局叁叁獨立分區(qū)渾然一體配比空間心理氣質(zhì)配比空間心理氣質(zhì)結(jié)論：推薦合院、別墅渾然一體式布局規(guī)劃詳解 規(guī)劃指標(biāo)叁叁合院A-220合院D-310疊墅合院B-195合院C-207 產(chǎn)品落位奢墅雅居奢墅雅居 產(chǎn)品配比優(yōu)化方案產(chǎn)品配比17、優(yōu)化方案肆肆戶型配比配比優(yōu)化方案一：北岸7戶300合院，置換為14戶195合院，總戶數(shù)增加7戶，合院面積段下降配比優(yōu)化方案二：在優(yōu)化方案一基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加疊墅面積段，進一步降低合院面積段 合院-D疊墅合院-B合院-C合院-A8.2米20.4米15.0米17.0米=配比優(yōu)化：合院D*1=合院B*2 規(guī)劃詳解 規(guī)劃結(jié)構(gòu)-軸線骨架-核心空間-點睛節(jié)點-街巷式空間-細(xì)胞式組團叁叁規(guī)劃結(jié)構(gòu)軸線骨架核心空間點睛節(jié)點街巷式空間細(xì)胞式組團-支撐園林社區(qū)基本游線-還原揚州園林趣味精髓-豐滿全墅住區(qū)美好體驗-承載揚州歷史城市空間隱喻-匹配頂級定制院墅理念 規(guī)劃詳解 規(guī)劃結(jié)構(gòu)-軸線骨架-核心空間-點睛節(jié)點-街巷式空18、間-細(xì)胞式組團叁叁核心景觀意向核心景觀意向規(guī)劃詳解 規(guī)劃結(jié)構(gòu)-軸線骨架-核心空間-點睛節(jié)點-街巷式空間-細(xì)胞式組團叁叁節(jié)點空間意向節(jié)點空間意向規(guī)劃詳解 規(guī)劃結(jié)構(gòu)-軸線骨架-核心空間-點睛節(jié)點-街巷式空間-細(xì)胞式組團叁叁住宅人行入口住宅人行入口住宅車行住宅車行入口（地庫）入口（地庫）住宅車行住宅車行入口（地庫）入口（地庫）住宅人行次入口住宅人行次入口養(yǎng)老主入口養(yǎng)老主入口人才公寓入口人才公寓入口養(yǎng)老入口養(yǎng)老入口幼兒園入口幼兒園入口 概念方案過程稿概念方案過程稿概念方案過程稿概念方案過程稿規(guī)劃詳解 規(guī)劃結(jié)構(gòu)-軸線骨架-核心空間-點睛節(jié)點-街巷式空間-細(xì)胞式組團叁叁何園歷史街區(qū)城市肌理何園歷史街區(qū)城市19、肌理何園歷史街區(qū)何園歷史街區(qū)十字軸線 分級入戶道路 18-20 戶曲折軸線 分級入戶道路 20-24 戶頂級配置 私密入戶 小組團 5-8 戶典型組團B典型組團A典型組團C規(guī)劃詳解 規(guī)劃結(jié)構(gòu)-軸線骨架-核心空間-點睛節(jié)點-街巷式空間-細(xì)胞式組團叁叁利用下沉庭院、風(fēng)雨連廊親切輕松的空間氛圍，集中打造親子活動空間及療養(yǎng)配套，如書畫天地、球場、健身館等等，健康生活方式全面升級。深挖當(dāng)?shù)厝宋奶厣瑥闹苓呂拿}中提煉園林元素，打造高參與度的生態(tài)適老景觀，引領(lǐng)歸園田居的生活態(tài)度。規(guī)劃詳解 高端配套/會所叁叁規(guī)劃詳解 高端配套/會所叁叁會所地面：園林景觀會所地下：咖啡廳，雪茄吧，酒吧，棋牌室，瑜伽室，器械健身20、，恒溫泳池，規(guī)劃詳解 生活配套/幼兒園叁叁12班幼兒園全員活動場地家長等候區(qū)停完車稍作休整，等待孩子放學(xué)透過欄桿，觀望玩耍嬉戲的孩子全員活動場地生活配套會所地面：快遞代收，24小時便利店，24自助服務(wù)柜，物業(yè)站社區(qū)商業(yè)社區(qū)服務(wù)站及物業(yè)服務(wù)站健康監(jiān)控幼兒園社區(qū)慢跑路徑消防流線市政道路規(guī)劃詳解技術(shù)分析 消防流線分析/生活配套分析叁叁規(guī)劃詳解技術(shù)分析 豎向設(shè)計計算 叁叁建筑高度及場地標(biāo)高計算：屋頂高度：中式屋頂坡度約28，挑檐按低于層高線0.3m計算：疊墅屋脊最高點距頂層層高線約1.28m,合院屋脊最高點距頂層層高線約1.78m ,養(yǎng)老公寓屋脊最高點距頂層層高線約1.7m,人才公寓屋脊最高點距頂層層21、高線約1.38m.住宅建筑高度及場地標(biāo)高：1.疊墅建筑總高度為0.3m+3.3m+3.1m+3.3m+3.1m+1.28m=14.38m 場地標(biāo)高為：限高12m時，室外標(biāo)高不高于 10.58m+12m-14.38m=8.2m，限高15m時，室外標(biāo)高不高于 10.58m+15m-14.38m=11.2m2.合院建筑總高度為0.3m+3.6m+3.1m+3.1m+1.78m=11.88m，檐口高度0.3m+3.6m+3.1m+3.1m-0.3m=9.8m 場地標(biāo)高為：限高12m時，室外標(biāo)高不高于 10.58m+12m-11.88m=10.7m，限高15m時，室外標(biāo)高不高于 10.58m+15m-122、1.88m=13.7m 沿河區(qū)域室外標(biāo)高不高于 10.58m+7.5m-9.8m=8.28m小結(jié)：綜合考量建筑限高利用，場地平整，步行舒適程度，A地塊住宅區(qū)域場地標(biāo)高為限高12m區(qū)域：8.2m,限高15m區(qū)域：10.2m A地塊養(yǎng)老公寓區(qū)域場地標(biāo)高為 8.95m;B地塊人才公寓區(qū)域場地標(biāo)高為 7.57m。設(shè)計基準(zhǔn)點絕對標(biāo)高為10.58m3.養(yǎng)老公寓建筑總高度為 4F 0.1m+3.9m+2.8m+2.8m+2.8m+1.7m=14.1m，5F 0.1m+3.9m+2.8m+2.8m+2.8m+2.8m+1.7m=16.9m 場地標(biāo)高為：限高12m時，4F室外標(biāo)高不高于10.58m+12m-1423、.1m=8.75m ，限高15m時，室外標(biāo)高不高于10.58m+15m-16.9m=8.95m4.人才公寓建筑總高度為 6F 0.1m+2.8m*6+1.38m=18.28m，場地標(biāo)高為：限高15m時，室外標(biāo)高不高于10.58m+15m-18.28m=7.57m規(guī)劃詳解技術(shù)分析 豎向設(shè)計/日照分析叁叁8.758.958.958.510.5810.6511.158.210.28.957.468.08.38.9511.958.38.38.37.578.59.95公寓滿足相關(guān)日照要求，大寒日2小時。老年住宅，老年公寓滿足相關(guān)日照要求，冬至日2小時。幼兒園滿足相關(guān)日照要求，冬至日3小時。奢墅雅居 奢墅24、雅居全墅氣質(zhì) 奢侈品行業(yè)云端特定圈層頂級精品身份名片 產(chǎn)品愿景：揚城奢墅雅居城市頂級富豪專屬我們的目標(biāo)：打造居住領(lǐng)域的奢居品牌奢墅雅居奢墅雅居 產(chǎn)品思考產(chǎn)品思考肆肆富豪圈層購物心理？普通階層關(guān)注性價比；富豪階層更在意的是產(chǎn)品的稀缺性、品質(zhì)感、體驗感高性價比高性價比實用實用經(jīng)濟實惠經(jīng)濟實惠理智購物理智購物優(yōu)惠優(yōu)惠打折打折理性消費理性消費量力而為量力而為惠而不費惠而不費網(wǎng)紅網(wǎng)紅爆款爆款 不買1克拉以下的鉆石！富豪圈層購物心態(tài)：只買好的！奢墅雅居奢墅雅居 產(chǎn)品思考產(chǎn)品思考肆肆揚城頂級富豪圈層在哪里？揚城頂級圈層興奮點在哪里？奢墅雅居奢墅雅居 產(chǎn)品思考產(chǎn)品思考肆肆總結(jié)：1.別墅市場連年火爆，整體供不應(yīng)25、求，別墅產(chǎn)品市場前景良好 2.成交均價不斷攀升，居者越來越看重居住品質(zhì)總結(jié)：1.合院類產(chǎn)品稀缺；2.1000萬以內(nèi)產(chǎn)品具備相當(dāng)?shù)目腿夯A(chǔ),且主要集中在800萬以內(nèi) 別墅市場類型項目名稱聯(lián)排雙拼疊加面積段總價去化率去化套數(shù)面積段總價去化率 去化套數(shù)面積段總價去化率去化套數(shù)資源型別墅瘦西湖院子175450-550萬75%72套揚州天下220-300560-945萬77%252套270-540 850-1200萬31%10套萬科第五園260-270600-900萬86%93套備注去化率依據(jù)項目可研報告中提供的已推和已售套數(shù)計算得出核心競品我們的產(chǎn)品目標(biāo)全別墅、高品質(zhì)、合理價段、院系典范1、揚州目前正26、在執(zhí)行“限價、限售、限購”等政策，新發(fā)布的政策以規(guī)范市場秩序為主，僅對此前的政策加以重申，相對溫和，新政策更多是政府作出的某種回應(yīng)姿態(tài)；2、鑒于揚州房價上漲過快，未來高價房合同備案將受一定限制，進而影響項目資金回籠速度，目前錦園項目簽約套數(shù)被房管局限制，導(dǎo)致合同備案放慢；相關(guān)政策總結(jié)：適當(dāng)控制主力產(chǎn)品總價，確保資金回籠速度 奢墅雅居奢墅雅居 產(chǎn)品思考產(chǎn)品思考肆肆關(guān)鍵詞：全別墅、高品質(zhì)、合理價段產(chǎn)品打造目標(biāo)：揚城院系典范，全墅品質(zhì)標(biāo)桿產(chǎn)品類型類獨棟合院疊墅面積段300200-250170-180總價區(qū)間1000萬600-800萬450-550萬產(chǎn)品目標(biāo)頂級圈層調(diào)性圈層主體入門群體備注單價3.5萬27、/平米單價3.2萬/平米單價2.6萬/平米產(chǎn)品推導(dǎo)奢墅雅居奢墅雅居 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計肆肆庭院深深，庭院深深，大隱于市，大隱于市，園林一脈相承園林一脈相承家庭情趣空間公共活動空間服務(wù)及輔助空間室外活動空間居住私密空間家庭活動空間花園 室外燒烤/BBQ 露臺/外廊 水景/壁泉 主臥套房 主臥衛(wèi)生間/衣帽間 次臥套房 書房家庭室 廚房早餐廳 主婦案臺酒窖 影音室 健身房酒水吧 游藝室 門廳 客廳 走廊 衣帽間 正餐車庫 洗衣房 設(shè)備間儲藏間 家用電梯 戶內(nèi)樓梯奢墅雅居奢墅雅居 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計肆肆奢墅雅居奢墅雅居 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計肆肆打造打造院居院居體系體系產(chǎn)品產(chǎn)品，量地裁衣，量地裁衣各產(chǎn)品一層平面28、展示九合院九合院迭景院迭景院六合院六合院五重院五重院四景院四景院 產(chǎn)品落位產(chǎn)品落位合院D-310疊墅合院B-195合院C-207合院A-220獨棟 類獨棟九合院恭院景院1234靜院5堂院67宴院荷院8錦院9思院沁院157836492類獨棟別墅，總計容面積330，5房4廳6.5衛(wèi)23m17m27153948633一宅九院首層平面圖總建筑面積：330庭院面積：252.45九合院九合院私家會館 330大獨棟恭院小院入戶，幾株草木、寥寥桿竹，營造出庭院深深的意境和一方天地的尊貴。私家會館 330大獨棟九合院九合院景院室內(nèi)點綴幾處小小方院，透出重重景、縷縷光，卸盡一身風(fēng)塵，只余桃源的溫馨私家會館 33029、大獨棟九合院九合院堂院連廊、清池、風(fēng)荷、茶室，搭配出濃濃情懷，賞花觀魚，品茶頌月私家會館 330大獨棟九合院九合院宴院是餐廳的室外延伸為家庭聚餐抑或好友聚會提供專屬的一方天地私家會館 330大獨棟九合院九合院雅院健身、養(yǎng)花、種菜，專為父母頤養(yǎng)天年而設(shè)，尊老敬老，讓父母安享晚年私家會館 330大獨棟九合院九合院靜院連接父母臥，給老人靜謐舒適的居養(yǎng)環(huán)境思院天光，綠意，為家庭廳營造明亮溫暖的氛圍私家會館 330大獨棟九合院九合院給烹飪增加一點生活趣味疏影橫斜，暗香浮動，營造幽靜雅致的環(huán)境荷院沁院私家會館 330大獨棟九合院九合院私家會館 330大獨棟二層平面圖多套房設(shè)計觀景內(nèi)庭院情境家庭廳奢適套房情30、境家庭廳觀景內(nèi)庭院九合院九合院私家會館 330大獨棟三層平面圖豪華主臥套房多功能休息廳情景露臺主臥套房主臥休息廳情景露臺九合院九合院陽光私家車庫多重贈送生活空間私家會館 330大獨棟地下室多采光庭院獨立入戶地下一層平面圖地下室夾層平面圖九合院九合院地下室贈送面積：287.62產(chǎn)品溢價地下室、庭院、露臺全方位贈送高達(dá)575.29，實用率：274.33%地下贈送面積：287.62庭院、露臺贈送面積：287.67計容面積：330，5房4廳6.5衛(wèi)私家會館 330大獨棟九合院九合院超越點：1.面寬較小，同建筑面積不適配2.院子尺度較小，院落觀景體驗差3.地下室贈送面積較小4.交通空間較大，浪費空間借鑒31、點：5.動靜分離6.套內(nèi)電梯7.主臥套獨占一層，尺度舒適產(chǎn)品信息：計容面積：335花園面積：200地下室面積：130贈送比：98%一層平面競品分析瘦西湖院子類獨棟產(chǎn)品 5+1房4廳4.5衛(wèi) 南向面寬小，院落尺度小二層平面三層平面KO點：大面寬！大院子！大地下室！多套房！南向總面寬23米，橫向?qū)拸d餐客廳一體化、獨立豪華主臥套房、3個套房超大奢適庭院、超大地下空間贈送、露臺贈送計容面積：330花園+露臺面積：287.67地下室面積：287.62總贈送面積：516.32贈送比：156.46%本案類獨棟產(chǎn)品 5房4廳6.5衛(wèi)競品分析負(fù)一層平面一層平面二層平面三層平面產(chǎn)品展示奢品墅居 私人定制Luxur32、ious Villa Personal TailorProduct Display六合院五重院四景院產(chǎn)品信息建筑面積：247戶型結(jié)構(gòu)：4房3廳5.5衛(wèi)院子贈送面積：121.82露臺贈送面積：49六合院六合院合院 247產(chǎn)品展示Product Display一層平面圖二層平面圖三層平面圖產(chǎn)品信息建筑面積：221戶型結(jié)構(gòu)：4房3廳4.5衛(wèi)院子贈送面積：93.25露臺贈送面積：20.79五重院五重院合院 221產(chǎn)品展示Product Display一層平面圖二層平面圖三層平面圖產(chǎn)品信息建筑面積：202戶型結(jié)構(gòu)：4房3廳4.5衛(wèi)院子贈送面積：85.65露臺贈送面積：23.31四景院四景院合院 202產(chǎn)33、品展示Product Display一層平面圖二層平面圖三層平面圖疊墅迭景院獨門獨戶私家庭院全別墅感下疊入戶庭院私家電梯上疊入戶庭院迭景院迭景院疊墅 下疊176獨立入戶庭院套內(nèi)電梯多庭院體系餐客廚一體化空間通透產(chǎn)品信息：計容面積：176戶型結(jié)構(gòu)：3+1房3廳3.5衛(wèi)贈送花園面積：61.76贈送地下室面積：50.16總贈送面積：111.92下疊一層平面圖恭院宴院1234靜院沁院1234恭院宴院靜院豪華主臥套房設(shè)計雙衣帽間設(shè)計套內(nèi)電梯全南向臥室下疊二平面圖產(chǎn)品信息：計容面積：176戶型結(jié)構(gòu)：3+1房3廳3.5衛(wèi)疊墅 下疊176主臥套間衣帽間書房迭景院迭景院私家陽光停車位獨立電梯入戶第二生活空間陽光34、小庭院產(chǎn)品信息：計容面積：176戶型結(jié)構(gòu)：3+1房3廳3.5衛(wèi)贈送地下室面積：50.16疊墅 下疊176家庭廳采光庭院下疊地下室平面私家車位迭景院迭景院疊墅 上疊174獨立入戶庭院獨立套內(nèi)電梯餐客廚一體化空間通透情景陽臺產(chǎn)品信息：計容面積：174戶型結(jié)構(gòu)：3+1房2廳3衛(wèi)贈送花園面積：9.66贈送屋頂花園：29.56贈送地下室面積：32總贈送面積：71.22入戶層平面/1F入戶庭院起居空間情景陽臺上疊下層平面/3F迭景院迭景院疊墅 上疊174雙套房設(shè)計豪華主臥套房空中庭院情景露臺產(chǎn)品信息：計容面積：174戶型結(jié)構(gòu)：3+1房2廳3衛(wèi)贈送屋頂花園：29.56主臥套房空中庭院情景露臺上疊上層平面/435、F迭景院迭景院疊墅 上疊174私家陽光車位獨立玄關(guān)入戶獨立套內(nèi)電梯家政服務(wù)空間產(chǎn)品信息：計容面積：174戶型結(jié)構(gòu)：3+1房2廳3衛(wèi)贈送地下室面積：32私家車位家政空間上疊地下室平面/-1F產(chǎn)品展示Product Display迭景院迭景院超越點：1.無套內(nèi)電梯2.一個套房3.庭院面積小4.二層交通面積過大借鑒點：5.全南向臥室產(chǎn)品信息：計容面積：175庭院面積：45地下室面積：70總贈送面積：115負(fù)一層平面競品分析瘦西湖院子疊加下疊產(chǎn)品 3+1房2廳3衛(wèi) 一層平面二層平面KO點：南北雙向大庭院！套內(nèi)電梯！雙套房設(shè)計！套內(nèi)電梯、餐客廚一體化空間、雙套房設(shè)計、全南向臥室南北雙庭院贈送、地下室贈送36、產(chǎn)品信息：計容面積：176庭院面積：61.67地下室面積：50.16總贈送面積：111.83本案下疊產(chǎn)品 3+1房3廳3.5衛(wèi)競品分析負(fù)一層平面一層平面二層平面產(chǎn)品展示奢品墅居 私人定制Luxurious Villa Personal TailorProduct Display九合院庭院特色：1.位于用地邊界，訂制產(chǎn)品2.景觀資源絕佳3.大面積開敞庭院4.多庭院體系庭院特色：1.位于組團中間，南向側(cè)庭院同 中庭相連2.私密私家庭院3.多庭院體系庭院特色：1.位于組團中間，南向大開間2.南向大庭院為主3.多庭院體系庭院特色：1.位于組團盡端，前后相連2.私密私家庭院3.多庭院體系庭院特色：1.位37、于組團中間，南北雙庭院2.私密私家庭院3.多庭院體系六合院五重院四景院迭景院 高端養(yǎng)老 充分汲取周邊 強大的醫(yī)療健康與文化，景觀休閑資源，基于項目獨特的客戶圈層，打造無可替代的頤養(yǎng)體系基地?fù)P州第二人民醫(yī)院體育公園核心景區(qū)A.機構(gòu)式 養(yǎng)老B.小區(qū)式 養(yǎng)老C.居家式 養(yǎng)老D.度假式 養(yǎng)老深挖當(dāng)?shù)厝宋奶厣瑥闹苓呂拿}中提煉園林元素，打造高參與度的生態(tài)適老景觀，引領(lǐng)歸園田居的生活態(tài)度 專業(yè)高端頂級高端養(yǎng)老 定位策略伍伍模塊A：公寓養(yǎng)老模塊B：護理機構(gòu)模塊C：院墅養(yǎng)老模塊D：人才公寓水泮園林模塊A:公寓養(yǎng)老模塊B:護理機構(gòu)模塊C:院墅養(yǎng)老模塊D:人才公寓高端養(yǎng)老 秩序：養(yǎng)老功能分布伍伍高端養(yǎng)老 完整的園38、林漫游體系伍伍功能互補，流線獨立，體驗連貫，管理秩序一體化，靈活運營創(chuàng)造價值，從各方面緊密組織AB地塊養(yǎng)老屬性小區(qū)內(nèi)部長者綜合護理機構(gòu)合院式長者居住單元人才公寓/酒店式人才公寓/住宅式人才公寓區(qū)域內(nèi)全科醫(yī)院小區(qū)內(nèi)部長者公寓文化配套 配套院墅院墅合院合院 水泮園林模塊A模塊B模塊C模塊D分品牌獨立運營模塊A：公寓式養(yǎng)老模塊B：護理機構(gòu)模塊C：高端養(yǎng)老院墅聯(lián)合運營模塊A：公寓式養(yǎng)老模塊B+C：護理機構(gòu)+高端養(yǎng)老模塊A+B：護理機構(gòu)+公寓式養(yǎng)老模塊C：高端養(yǎng)老模塊A+B：護理機構(gòu)+公寓式養(yǎng)老模塊C+D：作為酒店運營高端養(yǎng)老 運營策略伍伍1201008050酒店式養(yǎng)老公寓產(chǎn)品體系組團式養(yǎng)老公寓產(chǎn)品1539、0高端養(yǎng)老 養(yǎng)老公寓產(chǎn)品伍伍共享園林1000米漫游環(huán)線水系500米漫游環(huán)線商業(yè)配套護理中心康復(fù)中心會所配套園林景觀商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)配套健康護理老年大學(xué)文化配套文化配套高端養(yǎng)老 養(yǎng)老功能服務(wù)于住區(qū)伍伍酒店式老年公寓合院式老年公寓組團護理中心康復(fù)中心共享園林會所配套500米漫游環(huán)線老年大學(xué)1000米漫游環(huán)線水系景觀園林園林漫游體系作為服務(wù)于社區(qū)與高端養(yǎng)老的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施載體，在1公里漫游環(huán)線中串聯(lián) 會所配套配套商業(yè) 景觀園林歷史文化水系 護理中心康復(fù)中心 老年大學(xué) 老年公寓前往瘦西湖綜合醫(yī)院高端養(yǎng)老 完整的園林漫游體系伍伍 造型藝術(shù) 鳥瞰圖陸陸名園賞鑒陸陸 揚州園林 自成一派 北園厚重 江南秀美40、 造型藝術(shù) 園林空間感受：宏觀規(guī)劃 私屬庭園陸陸 詩情畫意 方隅桃源 山水相擁 前居后園 園中有園 氣脈相連 鑿池堆山 栽花成田 有限空間 無窮變幻 意境傳承 文化創(chuàng)新 造型藝術(shù) 建筑場景陸陸 建筑 從園林中生長 造型藝術(shù) 建筑細(xì)節(jié)陸陸 檐梁求巧 紋飾求韻 歸家體驗 河畔畫廊陸陸歸家體驗 三進大門陸陸歸家體驗 街清巷明陸陸歸家體驗 里坊飄香陸陸歸家體驗 曲徑通幽陸陸歸家體驗 私家花庭陸陸 啟動策略 基地可達(dá)性基地展示性2.通過關(guān)鍵要素提出示范區(qū)可選位置外部環(huán)境品質(zhì)可達(dá)性強的區(qū)域展示性佳的區(qū)域外部環(huán)境佳的區(qū)域1.確定示范區(qū)選址評價三要素12A地塊西北角A地塊東南角，BC地塊啟動策略 示范區(qū)選址柒41、柒12小結(jié)：通過關(guān)鍵要素綜合分析確定示范區(qū)位置選址于基地西北側(cè)A處為電信中心庫，建筑陳舊，且對售樓部建筑有遮擋，界面展示形象不佳瘦西湖路中間有兩排綠化帶，且售樓部前場沿路界面較窄，昭示性較弱1.平山堂東路界面形象良好，借景邗溝及綠化帶，可打造園林式景觀作為售樓部前場，彰顯大盤氣質(zhì)2.景區(qū)入口牌坊.邗溝景區(qū)牌坊外部環(huán)境品質(zhì)基地可達(dá)性基地展示性位置一位置二1.前景開闊，視角廣，視距大，昭示性強1.人流來自平山堂路，可達(dá)性強1.綠化隔離帶遮掩，昭示性弱1.人流來自瘦西湖路，可達(dá)性強12啟動策略 示范區(qū)選址柒柒售樓流線演繹-故事板 瘦西湖路進入景區(qū)靜謐道路體驗園區(qū)景觀體驗沿河園林體驗樣版合院回到會所洽42、談感受水景儀式感售樓處啟動策略 示范區(qū)情景柒柒在時間與空間維度落實 示范區(qū)流線-總體開發(fā)時序售樓展示區(qū)正在建設(shè)已建成首開區(qū)建設(shè)一期建設(shè)二期建設(shè)三期建設(shè)完成售樓流線A售樓流線B售樓流線B售樓流線B啟動策略 示范區(qū)開發(fā)柒柒首開區(qū)范圍首開區(qū)園林（沿邯溝綠化用地）首開區(qū)建筑（永久區(qū)域）首開區(qū)臨時景觀（占用二期用地作為臨時停車場，景觀）一期建設(shè)范圍二期建設(shè)范圍三期建設(shè)范圍啟動策略 總體開發(fā)柒柒 功能布局1 1入口2 23 34 45 56 6地面停車售樓部（會所）臨時園林展示沿河園林展示樣板房(合院A B E）256413車行流線人行流線啟動策略 前期售樓流線柒柒1 1入口2 23 34 45 56 6地下停車售樓部（會所）實景園林展示沿河園林展示樣板房（各戶型樣板房）功能布局車行流線人行流線樣板房145236啟動策略 中后期售樓流線柒柒1 1入園門廳2 23 34 45 56 6禮儀庭院會館門廳模型展示會館功能展示前往實景展示洽談簽約 功能布局參觀流線簽約流線7啟動策略 售樓處平面柒柒1236457 方案回顧 鳥瞰圖總計容建筑面積：92433.40住宅總計容面積：76113.40其中，疊墅占比47.82%合院占比52.18%195合院 88戶207合院 60戶220合院 22戶310合院 17戶總平面圖謝謝聆聽！謝謝聆聽！