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1、 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：2020 年 V1.0 版 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：2020 年 V1.0 版 1 1/8 8 附件 3-7：內(nèi)部 內(nèi)部 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引（2020 年 V1.0 版）成本結(jié)算后評(píng)估工作指引（2020 年 V1.0 版）（責(zé)編單位：成本管理中心成本管理部）（責(zé)編單位：成本管理中心成本管理部）編制/修訂記錄編制/修訂記錄 修訂日期 修訂內(nèi)容修訂日期 修訂內(nèi)容 編輯人編輯人 校驗(yàn)人 審定人校驗(yàn)人 審定人 版本編號(hào)版本編號(hào) 2020 年 1 月 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 梁惠霞 徐姝亞 黃宇奘 2020 年 V1.0 版 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引成本結(jié)算后2、評(píng)估工作指引 版本號(hào)：版本號(hào)：2 20 02020 年年 V V1.01.0 版版 2 2/8 8 成本結(jié)算成本結(jié)算后評(píng)估后評(píng)估工作指引工作指引 （20202020 年年 V1.0V1.0 版版）一、目的一、目的 （一）為全面貫徹集團(tuán)“七前三后”管理制度，推進(jìn)成本結(jié)算評(píng)估工作做實(shí)，促進(jìn)集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目成本管理持續(xù)改善，特制訂本指引。（二）項(xiàng)目成本結(jié)算后評(píng)估，旨在通過(guò)復(fù)盤分析、針對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理分析亮點(diǎn)與不足、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為后續(xù)項(xiàng)目成本管理提供經(jīng)驗(yàn)庫(kù)、數(shù)據(jù)庫(kù)和案例庫(kù)。二、適用范圍二、適用范圍 國(guó)內(nèi)房產(chǎn)板塊所有項(xiàng)目均需完成結(jié)算后評(píng)估工作，不限于目標(biāo)成本經(jīng)集團(tuán)審批項(xiàng)目。三、結(jié)算后評(píng)估開(kāi)展原則3、三、結(jié)算后評(píng)估開(kāi)展原則 （一）項(xiàng)目/期區(qū)竣工備案，且總包、室內(nèi)精裝修、樁基礎(chǔ)工程，以及合同金額大于 500 萬(wàn)元的市政（含大市政）、園建、綠化、門窗、土石方工程完成結(jié)算定案，視為項(xiàng)目達(dá)到結(jié)算后評(píng)估基本條件。（二）取數(shù)原則 1.總包、室內(nèi)精裝修、樁基礎(chǔ)工程，以及合同金額大于 500 萬(wàn)元的市政（含大市政）、園建、綠化、門窗、土石方工程的后評(píng)估依據(jù)以結(jié)算定案為準(zhǔn)。成本結(jié)算后評(píng)估工作指引成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：版本號(hào)：2 20 02020 年年 V V1.01.0 版版 3 3/8 8 2.上述第 1 點(diǎn)以外的合同，后評(píng)估依據(jù)有效性次序?yàn)椋阂褜彾ńY(jié)算已初審結(jié)算施工單位送審區(qū)域結(jié)算動(dòng)態(tài)成本預(yù)估4、結(jié)算，結(jié)算金額應(yīng)包含爭(zhēng)議索賠金額。（三）特殊情況 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心等相關(guān)職能部門對(duì)“項(xiàng)目全周期后評(píng)估”有明確要求的：1.項(xiàng)目已按目標(biāo)成本管理辦法完成成本結(jié)算后評(píng)估的，直接根據(jù)后評(píng)估結(jié)果提交報(bào)告。2.集團(tuán)要求早于目標(biāo)成本管理辦法規(guī)定時(shí)間完成全周期后評(píng)估的，成本結(jié)算后評(píng)估工作須按集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心等相關(guān)職能部門規(guī)定時(shí)限完成。3.提前實(shí)施成本結(jié)算后評(píng)估工作的，按取數(shù)原則進(jìn)行后評(píng)估數(shù)據(jù)梳理。四四、工作程序工作程序 （一）工作（一）工作要求要求 1.審批權(quán)限（1）不含增值稅可售口徑開(kāi)發(fā)成本（科目 1-11）未超支項(xiàng)目：一、二類區(qū)域由區(qū)域成本部負(fù)責(zé)人終審；三類區(qū)域由集團(tuán)成本管理部大區(qū)負(fù)責(zé)人終審。（2）不含增值稅可售5、口徑開(kāi)發(fā)成本（科目 1-11）未超支項(xiàng)目：一、二類區(qū)域由區(qū)域成本部負(fù)責(zé)人終審；三類區(qū)域由集團(tuán)成本管理部 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：版本號(hào)：2 20 02020 年年 V V1.01.0 版版 4 4/8 8 部門總經(jīng)理終審。2.時(shí)間要求 成本結(jié)算后評(píng)估工作，由區(qū)域成本管理部組織開(kāi)展。滿足本指引第“三”條中“結(jié)算后評(píng)估基本條件”后 60 天內(nèi)須完成結(jié)算后評(píng)估工作并完成結(jié)算后評(píng)估 ERP 線上流程終審。3.編制要求（1）結(jié)算后評(píng)估階段，物業(yè)維修費(fèi)、四費(fèi)（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用）無(wú)論超支或結(jié)余，均必須經(jīng)區(qū)域財(cái)務(wù)部門核實(shí)并書(shū)面確認(rèn)，原則上不建議節(jié)余釋放。6、（2）結(jié)算后評(píng)估階段仍有待發(fā)生合約規(guī)劃的，待發(fā)生的事項(xiàng)與預(yù)留的成本金額需項(xiàng)目、區(qū)域成本、財(cái)務(wù)書(shū)面確認(rèn)，原則上物業(yè)維修費(fèi)用不建議做結(jié)余，關(guān)注運(yùn)維費(fèi)用是否預(yù)留相應(yīng)費(fèi)用、是否預(yù)留需確認(rèn)水電氣等工程是否移交政府部門管理。上述（1）、（2）成本及費(fèi)用的確認(rèn)可參照模板（附件 3-7-4：結(jié)算后評(píng)估項(xiàng)目成本及費(fèi)用確認(rèn)表（模板）（2020 年 V1.0 版）。（3）結(jié)算后評(píng)估流程歸檔后，仍需對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行維護(hù)，保證結(jié)算成本準(zhǔn)確性，集團(tuán)不定期進(jìn)行數(shù)據(jù)巡檢，系統(tǒng)仍進(jìn)行強(qiáng)控管理。4.明源 ERP 系統(tǒng)線上審批（1）若項(xiàng)目存在一級(jí)科目超支，必須先發(fā)起目標(biāo)調(diào)整或追加流程，待審批歸檔后，方可發(fā)起結(jié)算后評(píng)估審批流程。成7、本結(jié)算后評(píng)估工作指引成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：版本號(hào)：2 20 02020 年年 V V1.01.0 版版 5 5/8 8 （2）結(jié)算后評(píng)估審批流程附件須包括：成本結(jié)算后評(píng)估報(bào)告 PPT 結(jié)算后評(píng)估節(jié)點(diǎn)的線上導(dǎo)出的 動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬套表 或線下 動(dòng)態(tài)成本五大臺(tái)賬 結(jié)算后評(píng)估節(jié)點(diǎn)的線上動(dòng)態(tài)回顧 結(jié)算后評(píng)估成本變動(dòng)分析及成本指標(biāo)表 項(xiàng)目結(jié)算后評(píng)估階段動(dòng)態(tài)成本成果確認(rèn)表 合同結(jié)算定案表及無(wú)合同計(jì)價(jià)依據(jù) 其他相關(guān)資料：結(jié)算后評(píng)估項(xiàng)目成本及費(fèi)用確認(rèn)表、項(xiàng)目成本結(jié)算后評(píng)估會(huì)議紀(jì)要、結(jié)算后評(píng)估復(fù)盤分析 PPT（僅集團(tuán)抽檢旁聽(tīng)范圍內(nèi)的項(xiàng)目）、其它與結(jié)算相關(guān)的資料（二（二）結(jié)算后評(píng)估會(huì)議結(jié)算后評(píng)估會(huì)議組織組織8、 1.所有完成成本結(jié)算后評(píng)估工作的項(xiàng)目應(yīng)召開(kāi)成本結(jié)算后評(píng)估分析會(huì)（結(jié)合實(shí)際情況，可與運(yùn)營(yíng)全周期后評(píng)估會(huì)合并召開(kāi)）。2.以下兩類項(xiàng)目期區(qū)結(jié)算后評(píng)估會(huì)納入集團(tuán)抽檢旁聽(tīng)范圍：（1）項(xiàng)目期區(qū)銷售凈利潤(rùn)率為負(fù)；（2）項(xiàng)目期區(qū)不含增值稅可售口徑開(kāi)發(fā)成本（成本科目 111）對(duì)比（方案版+調(diào)整）目標(biāo)成本超支。3.屬于集團(tuán)抽檢旁聽(tīng)范圍內(nèi)的項(xiàng)目，區(qū)域須在擬召開(kāi)會(huì)議前 5 個(gè)工作日向集團(tuán)成本管理部的區(qū)域?qū)尤藞?bào)備，集團(tuán)區(qū)域?qū)尤嗽?2 個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)是否抽檢旁聽(tīng)，區(qū)域未向集團(tuán)報(bào)備自行召開(kāi)會(huì)議的，集 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：版本號(hào)：2 20 02020 年年 V V1.01.0 版版 69、 6/8 8 團(tuán)有權(quán)要求重開(kāi)。4.會(huì)議組織細(xì)則：會(huì)議組織部門 區(qū)域成本管理部 適用項(xiàng)目 所有項(xiàng)目 集團(tuán)確認(rèn)抽檢旁聽(tīng)項(xiàng)目 會(huì)議時(shí)間 達(dá)到成本結(jié)算后評(píng)估節(jié)點(diǎn)，在發(fā)起結(jié)算后評(píng)估流程之前。集團(tuán)抽檢旁聽(tīng)項(xiàng)目，由集團(tuán)成本管理部與區(qū)域溝通會(huì)議召開(kāi)時(shí)間。會(huì)議資料 成本結(jié)算后評(píng)估報(bào)告 PPT 注：其他資料按第“四、（一）3”條準(zhǔn)備，集團(tuán)抽檢旁聽(tīng)項(xiàng)目資料需在會(huì)議召開(kāi)前 2 天報(bào)集團(tuán)成本管理部對(duì)接人 會(huì)議主持人 區(qū)域成本管理部負(fù)責(zé)人 匯報(bào)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 參會(huì)人員 項(xiàng)目 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 區(qū)域 區(qū)域總裁/區(qū)域大運(yùn)營(yíng)組長(zhǎng)、成本管理部、營(yíng)銷管理部、設(shè)計(jì)管理部、財(cái)務(wù)資金部、客戶關(guān)系管理部、運(yùn)營(yíng)管理部、區(qū)域物業(yè)公司等（片區(qū)及其他部門10、視情況邀請(qǐng)）集團(tuán) 不參與 集團(tuán)成本管理中心總經(jīng)理、集團(tuán)成本管理部總經(jīng)理、集團(tuán)成本管理部大區(qū)負(fù)責(zé)人、集團(tuán)成本管理部區(qū)域?qū)尤?會(huì)議議程（1）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯報(bào)項(xiàng)目結(jié)算后評(píng)估內(nèi)容；（2）區(qū)域參會(huì)職能部門對(duì)項(xiàng)目結(jié)算后評(píng)估提出意見(jiàn)及建議；（3）集團(tuán)成本管理中心總結(jié)及建議（若有）；（4）區(qū)域總裁/區(qū)域大運(yùn)營(yíng)工作組組長(zhǎng)做出決策指示。會(huì)議成果 項(xiàng)目成本結(jié)算后評(píng)估會(huì)議紀(jì)要，作為線上結(jié)算后評(píng)估審批流程附件上傳 5.集團(tuán)運(yùn)營(yíng)有要求召開(kāi)集團(tuán)層面“全周期后評(píng)估”會(huì)議的：（1）區(qū)域須根據(jù)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心確定“全周期后評(píng)估”會(huì)議日期、至少提前 3 個(gè)工作日提交“成本后評(píng)估”內(nèi)容至集團(tuán)成本管理部。（2）“成本后評(píng)估”經(jīng)集團(tuán)成本管理11、部復(fù)核確認(rèn)后，由區(qū)域負(fù) 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：2020 年 V1.0 版 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：2020 年 V1.0 版 7 7/8 8 責(zé)將“成本后評(píng)估”內(nèi)容并入“全周期后評(píng)估”整體報(bào)告，再上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心作為“全周期后評(píng)估”會(huì)議資料。五、其他 五、其他（一）后評(píng)估資料務(wù)必真實(shí)客觀，如發(fā)現(xiàn)故意瞞騙、捏造數(shù)據(jù)的情形，按底線管理辦法執(zhí)行。（二）對(duì)結(jié)算周期長(zhǎng)、后評(píng)估工作組織不力的區(qū)域和項(xiàng)目，集團(tuán)重點(diǎn)監(jiān)控。（三）后評(píng)估數(shù)據(jù)入庫(kù)原則 區(qū)域成本管理部負(fù)責(zé)在結(jié)算后評(píng)估完成后，應(yīng)將項(xiàng)目數(shù)據(jù)指標(biāo)納入?yún)^(qū)域成本數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行管理。（四）本指引所述審批權(quán)限與成本條線業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)表沖突的，以最新成本條線業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)表為準(zhǔn)。六、支持性文件 六、支持性文件 碧桂園集團(tuán)目標(biāo)成本管理辦法（2020 年版）（集團(tuán)字2019343 號(hào)）附件：附件：3-7-1.成本結(jié)算后評(píng)估 PPT（模板）（2020 年 V1.0 版）3-7-2結(jié)算后評(píng)估成本變動(dòng)分析及成本指標(biāo)表（模板）（2020 年 V1.0 版）3-7-3.結(jié)算后評(píng)估復(fù)盤分析PPT（模板）（2020年V1.0版）3-7-4結(jié)算后評(píng)估項(xiàng)目成本及費(fèi)用確認(rèn)表（模板）（2020 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：2020 年 V1.0 版 成本結(jié)算后評(píng)估工作指引 版本號(hào)：2020 年 V1.0 版 8 8/8 8 年 V1.0 版）