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1、中式空墅產品研究中式空墅產品研究 海口桃李春風三期為例 綠城中國建筑創新設計（2020）目目 錄錄 研究緣起 建筑實踐 設計創新 產品對標 研 究 緣 起 對“理想人居”“理想人居”的理解 研究痛點：市場市場 +政策政策 關于“墅居”墅居”要素的思考 研究緣起 理 想 人 居 使居有良田廣宅，背山臨流，溝池環匝，竹木周布，場圃筑前，果園樹后。漢樂志論 “墅居”生活 理想生活首先要有一處自己滿意的居所，不僅有“良田廣宅”來解決溫飽，這個居所還應是地理位置與周邊環境相協調的場所。古人理想生活研究 我們要怎么樣的生活？古詩詞里的理想生活 陶淵明：榆柳蔭后檐，桃李羅堂前。陸游：小樓一夜聽春雨，深巷明朝2、賣杏花。邵雍：院靜春深晝掩扉，竹間閑看客爭棋。“墅居”需要怎樣的內外環境？“墅居”理想生活元素有蒔花植草，岸芷汀蘭，浹山流水，有閑庭可日涉成趣，有親近自然之舫榭亦或是可觀云卷疏的一隅高臺 蒔花植草蒔花植草 浹山流水浹山流水 閑雅庭居閑雅庭居 舫榭臺閣舫榭臺閣 什么是“墅”？古代的“墅”現代的“墅”側重建筑本體 居住之所 關注生活體驗 建筑 +體驗=“墅居”詩意棲居的理想情懷 生活之所 市場的呼喚 政策的響應 中式情懷的回歸與重生 賦予空間氣度與溫度 研究研究 痛點痛點 藝術的傳承與時光的駐留 細節中感受家的舒適與溫馨 美好生活的設計者 建筑藝術化的設計者 我們的角色是:2006年4月，中國不動3、產雜志社、搜房王和北京零點市場調查公司對國內中式別墅的市場狀況、需求和發展趨勢進行了網絡調查。調查結果顯示，在眾多的別墅風格中，中國傳統風格別墅以44.9%的絕對優勢成為消費者的最愛，其受歡迎程度大大高于排在第二的北美風格（20.41%）和歐式風格（18.37%）。中式別墅已經走出低谷，逐漸被市場所認可和接受。消費者的需求動機及行為模式也正在朝中式建筑文化及民族自信的本土回歸上轉化，但強大需求尚需建筑文化及消費理念的引導。近年來，當代中式住宅產品的興起，國人自信心的不斷增強，出現了本土文化審美自醒與強調獨立精神的風潮，既融匯中國傳統人居建筑文化精髓又體現社會生活節奏的中高端產品類型中式空墅產品4、系列應運而生。階段一：復興（2000-2005）階段二：發展（2005-2010）階段三：求新（2010至今）市場因素 急需解決的問題 1：拓展客群：綠城傳統中式合院產品單套面積大，總價高，主要面向高端客戶群體，隨著新興中產階級消費群體的壯大，急需豐富中式低密產品體系品類，滿足更多消費群體的需求。市場因素 2019年4月3日住建部發布住房和城鄉建設部關于別墅項目建設審批有關事項的通知，標志國家對限墅令的調控力度在不斷加強。限墅令調控動作頻繁 1993年 2005年 2012年 2019年 2003年 2008年 2016年 限制用地、限制貸款、暫停報建 拆除違建、因城施策、實施細則 1993年5、 出臺規定限制別墅用地。2003年 限制別墅、高爾夫項目。2005年 全環節限制別墅項目。2008年 暫停供應別墅項目用地。2012年 嚴格限制審批別墅用地 2016年 全國各地將別墅類項目停止審批供地和相關手續。2019年 秦嶺別墅、石家莊蕭山別墅時間。2019 年 別墅項目立即停止辦理審批手續、同時，對已建、在 建、在批、特批的別墅項目進行梳理，各地因城施策、出臺明 文實施細則。政策因素 急需解決的問題 2：解除政策限制：綠城傳統中式合院產品層數均在2F及以下，在當前“限墅令”的政策環境下已經不符合要求，因此創新產品急需解決容積率不足的問題。政策因素？“空墅”概念提出 普世性人人都可擁有墅6、居體驗 行業理想 控制總價&面積 層數3層以上 行業追求 節約土地，響應政策要求（限墅令）舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家 設 計 創 新 設計創新 追溯 探索 展望 創新思考 追溯|探索|展望 我們的創新思考我們的創新思考 魏晉以來，尤以唐宋時期為盛，文人墨客喜好“幽、雅、閑”的生活意境，追求“天然之趣”的生活空間。琴琴 棋棋 書書 畫畫 詩詩 酒酒 花花 茶茶 雅居生活 追溯|探索|展望 王維 輞川別業 對自然山林雅居生活的向往對自然山林雅居生活的向往 追溯|探索|展望 袁枚 隨園 追溯|探索|展望 人造庭院空間的奇趣體驗人造庭院空間的奇趣體驗 自然山水自然山水+人造園林人造園林 =山莊山莊7、 追溯|探索|展望 劉峰蓉 寒碧山莊 對“天、地、人”和諧的追求 對天體、山岳的崇拜 古人自然對高臺建筑和山居建筑的追求 天 人 地 和諧 山居建筑 高臺建筑 追溯|探索|展望 追溯|探索|展望 瑤臺神仙的居所 章華臺楚靈王離宮 天壇天子祭祀之所 自古，從想象中天界的夢幻瑤臺到大氣恢弘的天壇，炎黃子孫一直用高臺建筑，表達對自然無窮的敬意以及與自然和諧的追求和向往。高臺建筑 山下樂居 山中隱居 山頂仙居 追溯|探索|展望 山居建筑以山為臺，與自然的關系則更加緊密，所處地勢不同，所見之景各不相同，各富雅趣。山居建筑+山居建筑 高臺建筑 追溯|探索|展望 是否可以在空墅設計中加入山地和高臺的元素，以8、達到“天、地、人”的和諧？以詩詞意境為據，以山水畫為藍本，雖為人造，宛若天開。建筑 園林 宮殿苑囿 郊區別業 莊園山池 詩意棲居生活詩意棲居生活 疊石 理水 蒔花 植樹 藝術剪裁“水得瀠帶之情，山領回接之勢，草木掩映之容相適，方能日涉成趣。瀠洄環帶 迂回相接 陶冶情趣 追溯|探索|展望 追溯|探索|展望 我們的創新思考我們的創新思考 /建筑大師黑川紀章曾經給理想住宅界定了4項標準。房子要建在高處，周圍有土有植物。居者能夠感知春夏秋冬四季變化。周圍無過多圍擋，當夜晚涼快下來的時候，自然風能夠穿堂而入。在保證私密性的提前下，不影響鄰里之間的交流互動。追溯|探索|展望/建筑大師王澍在“中國式住宅”的9、可能性王澍和他的研究生們的對話中提到自己在做錢江時代的時候，就一直堅持每一戶都要有院子，都能種植某種自己選擇的植物，并因植物的不同而能被站在一座100m高的住宅下的人識別。他認為這不是一個簡單的住宅設計，而是帶有推動社會發展的愿望和理想。當下對中國傳統居住理念的回溯 郊區山林地墅居 城市平地墅居 杭州-桃李春風 心向自然 杭州-江南里 理想墅居生活 詩意棲居 1.0 遠離喧囂 追溯|探索|展望 杭州桃李春風 追溯|探索|展望 理想自然而往，歸心而居理想自然而往，歸心而居 杭州桃李春風 追溯|探索|展望 杭州桃李春風 自然山林地的墅居體驗自然山林地的墅居體驗 追溯|探索|展望 杭州江南里 思辨意10、境相合，道器并舉思辨意境相合，道器并舉 追溯|探索|展望 杭州江南里 城市墅居體驗城市墅居體驗 “桃李春風”和“江南里”完美詮釋了對東方詩意棲居的美好想象。保留 墅居生活體驗 拓展 現代墅居生活的邊界 回歸 中式傳統居住理念 追溯|探索|展望 桃李春風 江南里 東方詩意棲居情懷 追溯|探索|展望 我們的創新思考我們的創新思考 埃舍爾 藝術家對多維度空間立體交通體系極具張力和超現實的想象 追溯|探索|展望 立體交通體系 的超現實想象 藤本壯介 以公共空間為中心，將不同維度的空間用樓梯串聯起來，形成立體交通體系。追溯|探索|展望 立體交通體系 的建筑實驗 追溯|探索|展望 Boeri Studio11、“垂直森林”每戶都擁有獨立庭院空間 空中花園 的建筑實踐 我們追求什么樣的產品？我們追求什么樣的產品？立體街巷 +理想墅居生活體驗+空中花園 追溯|探索|展望“疊”詩意棲居生活 2.0“空墅”設計創新 產品生成 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 立體交通體系：入戶方式+組團交通 創新要點 庭院空間 是承載美好生活的容器 墅居空間 人類居住的終極形態和理想【1】桃源仙境圖清新淡雅，注重意境 “采菊東籬下，悠然見南山。”【2】西泠印社中國山地園林的典范“五步林亭十步樓，真堪席作敖游。”【3】北京傳統四合院 1 2 3 東方園林的典型代表 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性【1】古巴比倫空中花12、園階梯型花園 世界最早運用立體造園手法的庭院 【2】埃斯特莊園文藝復興時期意大利臺地園林的典范，逐層配置灌木、噴泉 1 2 1 2 西方園林的典型代表 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 東 方 西 方 遠離俗世喧囂，寄托人生理想和樂趣的世外桃源。藝術形態 功能 界限 建筑包圍庭院，有具體的邊界 做為文人自省和精神自我滿足的場所 內向的自然 開放性、公共性 庭院環繞建筑物四周分布，有隱形的邊界 同時滿足物質功能與審美愉快 共同追求：庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 面向景觀，層層退臺，引天地入院 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 01 02 疊 03 疊 庭院空間生成：體驗感+私密性13、+功能性 模塊推演：階段一 03 04 退 05 退 層層退臺 庭院生成 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 模塊推演：階段一 私密性特征 圍合 隔離 內聚 排他 安全 如何去阻擋視線分隔空間？庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 古人如何處理自己的私密空間？自然高大的樹木、房屋延伸的圍墻、精美絕倫的屏風人向往只屬于自己的一寸天地。自 然 景 觀 建 筑 自 身 裝 飾 物 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 現有各種形式下應對視線干擾的處理手法？欄桿內退 虛實處理 交錯疊放 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 要素分析 景觀綠化 視線交錯 隔離視線，保護私密空間 空間交錯分隔視線 豎向14、交錯庭院+橫向視線阻隔 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 陽臺空間 面積小，開放，私密性差 庭院空間 面積大，隱蔽，私密性好 外向 垂直方向上，庭院相比于小面積陽臺空間本身具有很好的私密性性質，因此如何在垂直方向上布置庭院是需要解決的問題？庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 內向 要素分析 豎向交錯庭院 橫向視線阻隔 05 06 錯 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 模塊推演：階段二 庭院流線與空間體驗 內院 后院 側院 側院 入戶邏輯明確，院落界定空間秩序 小尺度的側院為住戶提供更加私密的體驗 后院 內院 前院 建筑 建筑 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 北京四合院平面圖 北15、京四合院平面圖 經典庭院空間提取 蘇州留園平面圖 局部提取 還我讀書處 揖峰軒 石林小院 石林小屋 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 尺寸與功能分析 還我讀書處 揖峰軒后院 石林小院 石林小屋 10M 5M 3.5M 2M 3.5M 8M 7M 10M 5M 5M 3M 3M“還我讀書處”和“石林小院”區域為書房，是原主人陶冶情操，琴棋書畫的地方。相較于外部的主庭院，內部精致舒適的庭院尺寸非常適合住宅居住庭院。庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 進深6-10米 進深2-5米 主庭院適合尺寸范圍 次庭院適合尺寸 功能：家庭活動、小聚會 功能：休息、閱讀 最多容納1-2人 最多容納5-6人 16、庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 尺寸與功能分析 根據實際面積進行庭院的排布 調整庭院尺寸及布局 庭院空間生成：體驗感+私密性+功能性 庭院尺度與分布概念生成 北京四合院 庭院與建筑的關系+流線邏輯+&留園 住宅庭院尺度+不同尺度庭院功能 庭院雛形生成=理想居住庭院 立體交通體系 營造自然豐富棲居環境 墅居空間 人類居住的終極形態和理想 傳統別墅 小徑 電梯 臺階 樓梯間 現代高層住宅 住宅形式與入戶流線 立體交通體系：入戶方式+組團交通 傳統別墅 小徑 電梯 臺階 樓梯間 現代高層住宅 入戶體驗優缺點人體感受 舒適 自然 方便 統一 獨特 單調 乏味 無趣 私密性 優點 缺點 麻煩 立體17、交通體系：入戶方式+組團交通 傳統別墅 歸家停車 人車分流 地下停車 現代高層住宅 安全隱患 人車不分流 人車分流 秩序井然 不便于管理 易于管理 缺點 優點 交通不分流 入戶體驗優缺點交通安全 立體交通體系：入戶方式+組團交通 現代設計的思考與回溯 現代設計師已經意識到傳統集合住宅的問題，并試圖用豐富自由的交通組織打破原有僵化的模式。然而這樣的設計嘗試還是沒能成為我們的理想“墅居”的答案。立體交通體系：入戶方式+組團交通 別墅入戶 多層入戶 獨門獨戶 人行入戶流線重合 入戶體驗佳 現有入戶方式分析 高容積率 私密性差 得房率高 私密性佳 入戶體驗不佳 人車分流 人車混流 立體交通體系：入戶方18、式+組團交通？獨門獨戶 私密性佳 入戶體驗 人車分流 入戶方式創新可能 別墅 多層+適用范圍更廣=豐富空間 優勢疊加 立體交通體系：入戶方式+組團交通 實現每層單獨入戶，打造立體交通 07 一層入戶 二層入戶 三層入戶 模塊推演：階段三 平地做法 立體交通體系：入戶方式+組團交通 一側地勢抬高至二層，從而將一層與二三層入戶分流，實現一層獨立入戶。08 一層入戶 二層入戶 三層入戶 模塊推演：階段三 山地做法 立體交通體系：入戶方式+組團交通 為三層單獨搭建入戶臺階和平臺，從而分流二層與三層入戶流線，實現三層獨立入戶。09 一層入戶 二層入戶 三層入戶 模塊推演：階段三 山地做法 立體交通體系：19、入戶方式+組團交通 分層入戶 人車分流 機動車道與停車位 10 一層入戶 二層入戶 三層入戶 模塊推演：階段三 山地做法 立體交通體系：入戶方式+組團交通 分層入戶 人車分流 立體交通體系生成 11 立體交通體系：入戶方式+組團交通 模塊推演：階段四 產品生成 墅居空間 人類居住的終極形態和理想 05 層層退臺 庭院生成 豎向交錯庭院 橫向視線阻隔 06 機動車道與停車位 10 一層入戶 二層入戶 三層入戶 疊 錯 分層入戶 人車分流 空間模塊生成 入戶方式的私密性 庭院空間的私密性 模型推演總結 產品生成 一層 二層 合院 疊排 傳統四層疊排單戶面積大，且僅有下疊戶享有院子 傳統中式合院，私20、密性較好，單戶面積大 下疊 上疊 疊院 降為三層，縮小下疊戶型面積，并為上疊戶型開辟院子 下疊 上疊 現 有 產 品 利用地下車庫頂板，開辟二層街巷空間，實現雙首層入戶；通過層層退臺，賦予每層尺度可觀的院落空間 空墅雛形 一層 二層 三層 四層 創新概念生成 保證墅居生活品質的前提下，結合空中花園、立體交通系統概念，營造“幽、雅、閑”的詩意棲居氛圍，提出了新的設計概念空墅 產品生成 產品系列拓展方向 地形 3F 層數 立面風格 4F 4F 產品生成 平地 山地 無日照要求地區 傳統風格中式 現代風格中式 可根據項目需求對產品特性進行排列組合，為業主提供多種選擇 建筑實踐 效果展示 項目概況 總21、平面圖 創新要點落位 立面風格 技術要點落位 項目概況 項目概況 項目概況 項目概況 項目概況 0.7 30%40%0.7 30%40%M 2 M 2 M 立面風格 對于理想墅居的深入解讀，使我們認識到傳統中式建筑在墅居中的天然優勢。形式追本溯源 立面風格 色彩粉墻黛瓦 立面色彩的靈感來源于江南的粉墻黛瓦木窗，低調簡約。立面風格 顏色粉墻黛瓦 杭州桃李春風 海口桃李春風二期 立面風格 立面風格意向山地墅居 屋頂層疊，錯落有致，順應山勢，筑臺造屋。效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 總平面圖 總平面圖 0.77022、.77 0.760.76 23548.723548.7 21528.721528.7 創新要點落位 創新要點落位 流線組織分析 創新要點落位 流線組織分析 對應模型 底層人行流線 上層人行流線 上行樓梯（箭頭表示上行方向）創新要點落位 組團流線分析 基礎組合 日照無要求地區組合 外部道路人行流線 上行樓梯（箭頭表示上行方向）上層人行流線 中間層人行流線 下層人行流線 下行樓梯（箭頭表示下行方向）創新要點落位 對應模型 組團流線分析 山地地區組合 假山堆疊 +平橋曲折 環秀山莊 創新要點落位 中心景觀分析 峰回路轉 +疊石跌水 寄暢園 創新要點落位 中心景觀分析 奇峰怪石 +花街鋪地 留園 創新23、要點落位 中心景觀分析 假山跌水 +香洲石舫 拙政園 創新要點落位 中心景觀分析 亭廊交錯 +自然跌水 網師園 創新要點落位 中心景觀分析 單體庭院及入戶方式分解 創新要點落位 創新要點落位 單體庭院及入戶方式分解 創新要點落位 單體庭院及入戶方式分解 創新要點落位 單體庭院及入戶方式分解 創新要點落位 單體庭院及入戶方式分解 創新要點落位 單體庭院及入戶方式分解 1F1F 2F2F 3F3F 1 1 視角視角1 1庭院展示庭院展示 臥室生活庭院臥室生活庭院 家庭生活庭院家庭生活庭院 交錯布置交錯布置 獨特的庭院布局方式解決了戶間視線干擾問題，通過平面空間組合的嘗試，最大程度上保證居住空間的私24、密性 庭院布局分析 創新要點落位 S1 套型 山形建筑類型中交錯層疊，形體震撼、形態多變的特點，運用該類型中“自由、自然、自生”的表現手法，旨在打造一個“與山為樂，親近自然”的山形住宅模式。創新要點落位 創新入戶方式保證了住戶私密的歸家流線 創新要點落位 剖透視 N1 套型 住戶能夠在山形建筑中感受“山下曲徑通幽”、“山中沉迷綠野”、“山上開敞視野”的豐富居住體驗。同時體塊的錯落也可分割出多種居住單元，可供多種需求居住者選取。創新要點落位 獨特的庭院布局方式解決了戶間視線干擾問題 創新要點落位 剖透視 空中庭院 立體交通 中式空墅產品亮點 私密性 巧于因借，精在體宜 創新要點落位 立體庭院 趣25、味流線 舒適尺度 私密入戶 庭院錯疊 阻隔視線 人車分流 獨立入戶 山地排布 技術要點落位 80m消防撲救范圍 消防車道 消防緊急入口 技術要點落位消防 技術要點落位豎向 建筑間距控制應符合下列規定：日照間距 住宅建筑間距應保證受遮擋的住宅獲得日照要求的居住空間，其大寒日有效日照時間不應低于3小時；舊城控制區內的住宅建筑日照標準可適當降低，但不應低于大寒日有效日照時間1小時的標準。海口市城市規劃管理技術規定 技術要點落位間距 綠化率、覆土：地下車庫、地下建筑覆土頂面標高相對設計室外地坪高不大于1.2米，平均覆土厚度不小于1米，喬木、灌木種植面積比例不低于綠地面積70，綠地率按100計；平均覆土26、厚度小于1米灌木及地被配置為主，其綠地率按30折算。屋面標高與用地地面的高差超過12米的屋頂、平臺、曬臺、室內等綠化不計入綠地指標。海口市城市規劃管理技術規定 分類綠地計算：1.地面綠化用地：覆蓋各類生長機質，上部無建筑物、構筑物遮擋，下部無建筑物、構筑物限制植物生長，適于栽植各類植物的用地。折算系數：按投影面積的100%計算。海口市城市規劃管理技術規定 技術要點落位綠化&覆土 綠化類型 要 求 折算系數 地下車庫、地下建筑物的屋頂綠化 高度1m 平均覆土厚度1m，以喬木為基調，喬、灌、地被配置合理的植物種植 100%0.6m平均覆土厚度1m，以亞喬木為基調，配置灌木、地被的植物種植 80%027、.3m平均覆土厚度0.6m，以灌木為基調，配置地被的植物種植 40%2.2m高度1m 平均覆土厚度1m，以喬木為基調，喬、灌、地被配置合理的植物種植 80%0.6m平均覆土厚度1m，以亞喬木為基調，配置灌木、地被的植物種植 50%0.3m平均覆土厚度0.6m，以灌木為基調，配置地被的植物種植 30%裙房屋頂綠化和一層層頂綠化 0.6平均覆土厚度0.3，以灌木為基調，配置的植物種植 20%平均覆土厚度0.6，以亞喬木為基調，配置灌木、地被的植物種植 40%備注：1、高度指地下車庫、地下建筑覆土頂面相對于設計室外地坪的標高；2、除上述類型外的屋頂綠化、垂直綠化、陽臺綠化不計算綠地面積。技術要點落位28、私密性 窗臺和院墻高度提升 一二層視線交錯 二三層視線交錯 產 品 對 標 產品對標 戶型面積段 定位 貨值、成本、利潤 容積率 適用性說明 定位 產品對標定位 產品對標定位 方案二：使用空墅產品 海口桃李春風總平面圖 產品對標定位 海口桃李春風一期總平面圖 產品對標定位 海口桃李春風二期A-02地塊 產品對標定位 海口桃李春風二期A-05地塊 產品對標定位 A-15（15m）A-10（15m）A-08（15m）A-13（15m）海口桃李春風總平面圖 在不突破限高的情況，為彌補容積率做不足，原方案三期A-13地塊選用的物業類型為5F洋房。三期用地限高示意圖（10m）A-13（10m）（12m）29、容積率 產品對標容積率 空墅產品總圖容積率 A-08 A-13 A-08地塊主要技術經濟指標 編號 類別 數值 1 總建筑面積 10300 2 占地面積 7296.97 3 容積率 0.36 4 建筑密度 26%5 綠化率 40%方案一總圖（使用桃李春風二期產品排布）方案二總圖（使用空墅產品排布）A-13地塊主要技術經濟指標 編號 類別 數值 1 總建筑面積 10860 2 占地面積 6999.03 3 容積率 0.35 4 建筑密度 23%5 綠化率 40.1%A-08地塊主要技術經濟指標 編號 類別 數值 1 總建筑面積 21528.7 2 占地面積 3646.08 3 容積率 0.76 30、4 建筑密度 38.77%5 綠化率 38.9%A-13地塊主要技術經濟指標 編號 類別 數值 1 總建筑面積 23548.7 2 占地面積 3725.2 3 容積率 0.77 4 建筑密度 37.95%5 綠化率 36.9%結論：方案一：A-08地塊容積率0.36，A-13地塊容積率0.35，容積率未做足，不滿足規劃條件。結論：方案二：A-08地塊容積率0.76，A-13地塊容積率0.77，容積率大于規劃條件要求，可彌補其他地塊容積率做不足的情況。產品對標容積率 解決的問題 1：海口桃李春風項目容積率限值為0.4，一期用地、二期用地部分地塊容積率未滿足規劃條件要求，如一期用地容積率為0.3531、1，A-04地塊容積率為0.359，A-05地塊容積率為0.331，因此需通過三期的多層產品來彌補容積率缺口。戶型面積段 產品對標戶型面積段 方案一套型面積占比 編號 面積段()套型面積占比 1 100以下 21%2 100-140 34%3 140-180 38%4 180-200 7%總計 100%方案一戶型落位圖 A-08 A-13 21%34%38%7%5%55%31%10%0%20%40%60%100以下 100-140140-180180-200方案一 方案二 方案二戶型落位圖 戶型面積段對比圖 方案二套型面積占比 編號 面積段()套型面積占比 1 100以下 5%2 100-1432、0 55%3 140-180 31%4 180-200 10%總計 100%方案一戶型面積段在100-140方之間的套型在整個戶型分布中占比最多，達到了34%。方案二戶型面積段在100-140方之間的套型在整個戶型分布中占比最多，達到了55%。結論：在100-140平方米戶型面積段中，方案二的占比比方案一高 11%，總體來講，方案二的戶型面積占比在140平方米以下面積段比方案一高。貨幣、成本、利潤 產品對標分析貨值、成本、利潤 1.主體結構部分成本=1002/34/50.2100%=10.67%（結構轉換層）2.地下室部分成本=1002/321/5100%=26.67%（綠化覆土1m）方案二較33、之方案一增加的結構成本,主要體現在：共增加37.34%由于其余工程成本兩方案基本相似，結構成本約占工程成本的1/8左右,故方案二的工程成本約是方案一的1.05倍。利潤測算 編號 類別 建筑面積（計容）售價（元/）貨值（億元）工程成本（元/）成本（億元/）利潤（億元/）1 方案一 21160 25000 5.29 8000 1.69 3.60 2 方案二 45077.42 20000 9.02 8400 3.79 5.23 差值 -3.73-400-2.1 -1.63 貨值 成本 利潤 結論：通過利潤測算得出，方案二（使用空墅產品）的利潤要高于方案一（傳統中式合院產品）。根據海口桃李春風項目整體34、定位及一期三標產品定位：1.方案一獨棟別墅均價按25000元/，帶3000元/的裝修標準；2.方案二空墅產品均價按20000元/，均帶3000元/的裝修標準。方案一：物業類型為獨棟別墅，貨值為5.29億元 方案二：物業類型為空墅產品，貨值為9.02億元 方案二的貨值比方案一高3.73億元 產品對標戶型面積段 解決的問題 2：綠城傳統中式合院產品存在單套面積過大，總價過高的特點，空墅產品有利于完善現有中式低密產品的產品體系，拓寬了客群范圍。適用性說明 產品對標適用性說明 提高容積率，符合“限墅令”要求；單戶面積小于傳統合院，易于拓展客戶群體；對綠城經典“中式合院”產品的完美承接，完善中式低密產品體系，填補產品體系空白，追求“真誠、善意、精致、完美”。限墅令背景下的產品適用性問題：感謝聆聽！