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1、 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 1 1/1111 附件 3-1：內部 內部 目標成本管理工作指引（2020 年 V1.0 版）目標成本管理工作指引（2020 年 V1.0 版）（責編單位：成本管理中心成本管理部）（責編單位：成本管理中心成本管理部）編制/修訂記錄編制/修訂記錄 修訂日期 修訂內容修訂日期 修訂內容 編輯人編輯人 校驗人 審定人校驗人 審定人 版本編號版本編號 2020 年 1 月 目標成本管理工作指引 梁惠霞 徐姝亞 黃宇奘 2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 2、年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 2 2/1111 目標成本管理工作指引（2020 年 V1.0 版）目標成本管理工作指引（2020 年 V1.0 版）一、目的 一、目的 本指引作為碧桂園集團目標成本管理辦法（集團字2019343 號）補充細則，對目標成本報批、成本變動管理的具體操作予以明確。二、使用范圍 本指引適用于集團總部、各區域及各項目公司的非責任成本包干項目。三、術語與定義（一）利潤達標：方案版目標成本凈利潤率投資版目標成本凈利潤率，且方案版目標成本凈利潤額投資版目標成本凈利潤額（凈利潤額判斷范圍不一致的、以畝產凈利潤作為判斷標準）。（二）利潤3、不達標：方案版目標成本凈利潤率投資版目標成本凈利潤率，或方案版目標成本凈利潤額投資版目標成本凈利潤額（凈利潤額判斷范圍不一致的、以畝產凈利潤作為判斷標準）。四、方案版目標成本報批（一）審批權限 1.利潤達標項目：一、二類區域由區域總裁終審；三類區域由集團成本管理部大區負責人終審。目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 3 3/1111 2.項目利潤不達標且未預虧項目：集團成本管理部部門總經理終審。3.項目利潤不達標且預虧項目：經集團成本管理中心總經理審批，由集團總裁終審。（二）時間要求 成本策劃會后 28 天內完成線上4、審批（包括集團駁回區域處理的時間，不包括集團原因導致的延誤）。（三）明源 ERP 系統線上審批 1.目標成本編制完成后由項目成本負責人錄入 ERP 發起審批流程。2.系統審批流程發起時未能及時上傳利潤不達標說明（模板詳見附件 3-1-1）區域總簽字掃描件的，在區域成控負責人或區域成本部負責人審批節點須補充上傳。3.對于無投資版目標成本的項目，當碧桂園方含稅利潤率（管理評價口徑）小于 10%（不含）時，需上傳項目管控說明（可參考附件1）區域總簽字掃描件。4.流程終審后，區域組織做好內部資料歸檔工作，及時組織方案版合約規劃報審工作。（四）目標成本質量管理要求 1.規劃指標：計算正確，數據閉合。目標5、成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 4 4/1111 2.成本指標：量價分離，計量準確，指標合理；科目成本歸集正確；成本客觀，不重不漏。3.編制依據：清晰完整，前后對應。4.供應鏈融資成本須在財務費用科目附注計算依據。5.綠化堆坡展開系數在單價中考慮，不在面積工程量中考慮。五、目標成本變動管理（一）審批權限 1.調劑：區域成本部負責人終審。2.調整（1）調整后凈利潤額與凈利潤率未同時下降，且未預虧：集團成本管理部大區負責人終審。（2）調整后凈利潤額與凈利潤率同時下降，且未預虧：集團成本管理部部門總經理終審。（3）調整后6、項目預虧：集團成本管理中心總經理終審。3.追加（1）單次追加金額500 萬元,且追加后凈利潤率3%：一、二類區域由區域總裁終審；三類區域由集團成本管理部大區負責人終審。（2）單次追加金額500 萬元且追加后凈利潤率為 0%（含）-3%（含）：一、二類區域由區域總裁終審；三類區域由集團成本管理部部門總經理終審。目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 5 5/1111 （3）單次追加金額 500 萬（不含）-1000 萬元（含）且追加后凈利潤率0%：一、二類區域由區域總裁終審；三類區域由集團成本管理部部門總經理終審。（4）7、單次追加金額1000 萬元，或追加后凈利潤率0%：集團成本管理中心總經理終審。（5）上述 3 條中的“追加金額”為不含增值稅建筑口徑開發成本（科目 1-11），“追加后凈利潤率”為不含增值稅口徑。（二）時間要求 1.調劑：根據項目業務需求，及時完成成本變動審批流程審批。2.調整、追加：須于事件發生之日起 60 天內完成成本變動審批流程終審。（三）明源 ERP 系統線上審批 1.成本變動須在明源 ERP 系統發起申請，不同成本變動類型（調整、追加、調劑）須區分流程分別申請，不能合并流程申請。2.系統審批要求上傳的附件資料完整、原因清晰、量價分離，須包括：（1）目標成本基準模板（變動后）（2）目標8、成本對比分析表（3）目標成本變動依據（4）其它說明文件（若涉及，需上傳）：出現成本管理過程監控預警工作指引（2020 年 V1.0 版）（附件 3-4）中規定的較大成 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 6 6/1111 本異常時，需上傳成本變動異常說明及后續管控方案（模板詳見附件 3-1-2）（四）調劑原則 1.為規避動態風險，實施調劑的、禁止出現調劑科目之和為負；調劑后仍有節余則直接計入本科目動態成本。2.禁止一級科目間調劑。3.成本調出的科目，項目必須提供專業依據和專項分析，并于流程中清晰闡明調整原因，集團對9、調劑實施重點監控并動態抽查。4.禁止為規避追加而人為弄虛作假，一經發現按成本管理中心底線管理制度（后續更新發布）“成本數據故意弄虛作假”處理，包含但不限于以下情況：（1）成本調出科目在調出時無合理節余依據，調出后成本不足再次調入。（2）無合理原因錄入負預估變更。（3）無合理原因調低合同預估變更或待發生合約規劃金額。（五）調整與追加區分原則 1.成本變動金額應拆分符合制度調整金額與不符合制度追加金額，區分原則為目標成本管理辦法明確的符合制度調整“四個條件”，即：（1）因集團原因或集團審批通過的項目整體規劃、產品方案調整，導致項目成本變化的。目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版10、 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 7 7/1111 （2）因國家或地方政策調整變化，導致項目成本變化的。（3）因政府或合作方違約，導致項目成本變化的。（4）非區域和項目原因，如停工緩建、合作模式變化等其他經集團確認的特殊情況。其中：關于“集團確認”的操作說明：按集團制度文件屬集團終審權責范圍內的，按相應權責經集團相關部門或領導終審通過即視為“集團確認”。按集團制度文件明確授權區域總裁決策或終審的事項，經區域總裁終審通過即視為“集團確認”。制度未明確的特殊事項，一事一議，經區域總裁審批、集團成本管理部評審通過，可視為“集團確認”。所有“集團確認”資料，須作為附件隨目標成11、本變動審批流程報批。2.不符合制度的成本追加，主要包括：前期調研不足、目標成本預估不準和成本錯漏缺、過程管控不到位等。3.各科目的業務類型主要判斷情形梳理 成本科目 主要成本調整 主要成本追加 主要判定依據 成本科目 主要成本調整 主要成本追加 主要判定依據 土地 成本（1）拿地條件或占地范圍變化；（2）政府及合作方違約。目標成本錯漏缺 前后用地范圍圖，成本策劃 行政事業性收費與前期工程費用（1）規劃調整引起面積或收費變化；（2）政府政策變更、收費標準調整等不可控因素變化；（3）規劃調整同時引起豎向標高調整，而導致土石方工程量變化；（4）受規劃變更影響的重復設計。（5）集團強制要求增加的臨建樣12、板房（1）非集團強制要求而新增臨建樣板房（2）非集團要求增設體驗館而增加臨建售樓部裝修面積（3）不符合制度情況引起的成本變化（4）非政策原因影響，項目人防方案不當導致成本增加；規劃調整資料 政府發布的標準或要求文件 集團相關文件 主體建筑安（1）規劃調整引起面積變化；（1）因過程管控不足導致的產品含量規劃調整資料 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 8 8/1111 成本科目 主要成本調整 主要成本追加 主要判定依據 成本科目 主要成本調整 主要成本追加 主要判定依據 裝工程費（2）變更產品方案，產品本身含量指標合13、理變化(原則上參照限額設計)；（3）政府強制標準變化引起的成本指標變動；（4）集團確認的裝修和交樓標準變更（毛坯/精裝/拎包入?。┮鸬某杀局笜撕侠碜兓?，如毛坯改精裝、精裝改拎包入??；（注：因交樓標準類型（毛坯/精裝/拎包入?。┳兏鼘е碌某杀緶p少，不可用于科目間的調劑）（5）集團審批通過的其他增減配，引起成本指標變動（石材使用，電梯轎廂裝修等）。（6）因不可抗力事件導致的成本增加。指標變化(鋼筋、砼、窗地比等)（2）涉及定位調整的，成本指標變化超出定位增配內容對應指標變化的部分（3）集團未調整產品或規劃方案，項目自行增加配置標準或工程范圍(材料更換、自主增配標準)引起成本超支（4）因項目管控引14、發無效成本導致追加（5）項目管控不到位，停車效率下降或車位配比預估不足而增加地下室面積（6）項目地面車位占比管控不當，導致地庫面積增大帶來虧損分攤成本增加；（7）因前期調研不到位造成車位配比增加、地下室停車效率下降等導致地下室成本增加；（8）不符合制度情況引起的其它情形 政府發布的標準或要求文件 定位調整審批文件 標準提升審批文件 景觀環境工程（1）規劃調整引起面積/戶數變化（2）其他規劃調整事項（3）集團確認的產品力提升引起的成本變動；（4）因不可抗力事件導致的成本增加。不符合制度情況引起的成本指標變化 規劃調整資料 社區管網工程（1）規劃調整引起面積/戶數變化；（2）政府或合作方違約導致成15、本增加；（3）不可抗力事件導致的成本增加。不符合制度情況引起的成本指標變化 規劃調整資料 政府政策文件 公共配套設施（1）規劃調整引起面積變化（2）集團強制要求增加的實體樣板房（3）規劃條件或政府政策變更等不可控因素變化。（1）非集團強制要求而新增實體樣板房（2）非集團要求增設體驗館而增加售樓部裝修面積（3）因前期調研不到位造成公建配套面積增加；（4）不符合制度情況引起的其它情形 規劃調整資料 工程建設 其他（1）規劃調整引起面積變化（2）停工緩建或規劃調整引起的工期延（1）不符合制度情況引起的成本變化（2）非停工緩建或規劃調整引起的工規劃調整資料 集團一級計劃批 目標成本管理工作指引 版本號16、：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 9 9/1111 成本科目 主要成本調整 主要成本追加 主要判定依據 成本科目 主要成本調整 主要成本追加 主要判定依據 費用 長，導致成本增加；按一級計劃工期延長比例調整目標成本。（3）集團一級計劃提前導致趕工費增加，可調整目標成本。（4）因不可抗力事件導致的成本增加。期延長或其他影響因素，導致成本增加。復文件 開發 間接費（1）規劃調整引起的面積變化（2）停工緩建或規劃調整引起的工期延長（3）符合集團管理規定的捐款或贊助；（4）經集團確認的實物（含工程）捐贈；（1）非停工緩建或規劃調整引起的工期延長，導17、致費用增加。（2）不符合制度情況引起的其它情形 規劃調整資料 集團一級計劃批復文件 銷售 費用（1）產品售價/收入提升及加價加傭引起的銷售傭金提升（2）新增產品引起的推廣費增加，按原有費率計算增加部分（3）變更取消產品按原有營銷費率調減部分。其他因素引發的成本變化 規劃調整資料 加價加傭文件 售價/收入對比資料 財務 費用 符合制度的相關情形 不符合制度情況引起的成本指標變化 管理 費用（1）規劃調整引起面積變化（2）停工緩建或規劃變更引起的工期延長，導致項目管理費用增加；按一級計劃工期延長比例調整目標成本；（3）區域及集團平臺管理費用，不隨工期延長而調整。（1）非停工緩建或規劃調整原因引起的18、工期延長或其他影響因素，導致項目管理費用費用增加。（2）區域及集團平臺管理費用，指標預估不足追加。規劃調整資料 集團一級計劃批復文件 4.調整與追加其他注意事項（1）規劃調整時：對應規劃調整的產品及相關成本項可作增/減調整；未涉及規劃變更的產品，主體建安及相關成本均不允許調整。（2）規劃方案未調整（無重新報批）時，因預測繪規則或誤差導致面積指標差異，不屬于符合制度的目標成本調整。（3）符合制度的目標成本調整中，同等配置相同產品的售價不調整。目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 1010/1111 （4）因增減配置、裝19、修和交樓標準變更（毛坯/精裝/拎包入?。┣闆r下的產品售價按以下調整：流程上明確的，按照流程上的售價調整。流程上未明確的，但在成本策劃中有明確相關配置的溢價的，按成本策劃中的相應金額調整。流程及成本策劃均未明確的，調整時未開盤的在目標售價基礎上調整；已開盤的在已售售價基礎上調整。因售價調整導致營銷費用中的傭金變化，屬于符合制度的目標成本調整。（5）符合制度的目標成本調整，未售車位的售價不允許未經審批確認擅自調高。（6）在目標成本調整前已調劑的科目，目標成本調整時在調劑完成的基礎上調整，無需調回原目標成本再反復調劑。六、附則（一）特級區域目標成本審批、調整、追加審批均由區域總裁終審。（二）本指引所述審批權限與成本條線業務權責表沖突的，以最新成本條線業務權責表為準。七、支持性文件（一）碧桂園集團目標成本管理辦法（2020 年版）（集團字2019343 號）目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 目標成本管理工作指引 版本號：2020 年 V1.0 版 1111/1111 （二）成本管理過程監控預警工作指引（2020 年 V1.0 版）附件：3-1-1.利潤不達標說明（模板）3-1-2.成本變動異常說明及后續管控方案（模板）