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1、肇慶市城東新區控制性詳細規劃肇慶市城東新區控制性詳細規劃E E-102-102 區區-0104-0104 地塊圖則修改地塊圖則修改文本文本（批后公告批后公告）2024 年 12 月目錄目錄第 1 章 規劃修改論證.11.1 規劃背景.11.2 區位.11.3 修改必要性分析.2第 2 章 現狀概況.52.1 規劃范圍.52.2 現狀建設概況.52.3 氣候條件.62.4 地質條件.62.5 權屬概況.62.6 相關規劃分析.7第 3 章 規劃修改主要內容.113.1 用地布局規劃.113.2 控制指標規劃.11第 4 章 修改可行性分析.144.1 規劃層面可行性分析.144.2 法律層面可行2、性分析.144.3 建設層面可行性分析.15附圖.16肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改1第第 1 1 章章 規劃修改論證規劃修改論證1.11.1 規劃背景規劃背景（1）根據中心區域消防專項規劃成果，原石牌消防站布點已調整至 321 國道（肇慶大道）以北，原石牌消防站選址（102-04 地塊）已取消。（2）為盤活規劃區內可利用土地，推動有關地塊收儲、出讓工作的開展，肇慶市土儲中心擬將原石牌消防站用地（102-04 地塊）的用地性質調整為商業住宅用地。（3）為落實消防專項規劃成果要求，進一步優化規劃區用地布局，提升城市居住環境品質，特啟動 肇慶市城東新區控制性詳細3、規劃 E-102 區-0104地塊圖則修改的編制工作。1.21.2 區位區位本規劃區位于端州區肇慶大道與硯都大道交叉口東南側，南部臨近東湖公園，周邊自然環境優良。規劃區四面臨路，對外交通便利，區位優勢突出。圖圖 1-11-1：規劃區在肇慶市中心區域消防專項規劃布局圖的位置規劃區在肇慶市中心區域消防專項規劃布局圖的位置肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改21.31.3 修改必要性分析修改必要性分析1.3.1.1.3.1.規劃依據規劃依據（1 1）國家法律法規和技術規范國家法律法規和技術規范1）中華人民共和國城鄉規劃法（2019 年修正版）2）中華人民共和國土地管理法4、（2019 年修正版）3）城市規劃編制辦法4）城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）5）國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南6）公路路線設計規范（JTGD202017）7）城市居住區規劃設計標準（GB50180-2018）（2 2）地方法律法規、技術規范與相關規劃）地方法律法規、技術規范與相關規劃1）廣東省城市控制性詳細規劃管理條例2）肇慶市城鄉規劃管理技術規定3）肇慶市國土空間總體規劃（2021-2035 年）圖圖 1-21-2：區位圖區位圖肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改34）端州區土地利用總體規劃（2010-2020 年）調整5、完善方案5）肇慶市城東新區控制性詳細規劃6）肇慶市中心區域消防專項規劃(2021-2035)7）其他相關規劃以及有關政府文件和工作報告1.3.2.1.3.2.修改原因修改原因（1 1）促進城市高質量發展的需要）促進城市高質量發展的需要黨的十九大提出全面推進高質量發展戰略，建立健全綠色低碳循環發展的經濟體系，為新時代下高質量發展指明了方向。2023 年 1 月 28 日，廣東省高質量發展大會在廣州白云國際會議中心國際會堂開幕，動員全省上下快速投入高質量發展。2024 年 2 月 18 日，肇慶市組織召開全市高質量發展大會，全面吹響新一年肇慶高質量發展集結號、沖鋒號、奮進號。（2 2）銜接專項規劃6、功能布局的需要）銜接專項規劃功能布局的需要根據肇慶市中心區域消防專項規劃成果要求，本規劃區內原控規布局的消防站已撤銷并調整至 321 國道北側，以更好地保障片區消防安全。（3 3）落實政府工作要求的需要）落實政府工作要求的需要為盤活規劃區內可利用地，推動有關地塊收儲、出讓工作的開展，肇慶市端州區擬將原石牌消防站地塊（102-04）地塊的用地性質調整為商業住宅用地。（4 4）滿足規劃區自身發展的需要）滿足規劃區自身發展的需要規劃應結合新時代新發展格局要求，貫徹落實黨中央、省、市有關高質量發展要求，同時根據規范要求和項目自身發展需求，結合現狀用地權屬和已批規劃要點，進一步優化規劃區用地布局，合理設7、置用地指標，提高項目可操作性，以促進片區自身發展。1.3.3.1.3.3.修改原則修改原則（1）節約集約用地原則規劃應充分利用現有建設用地，優化區內用地布局和控制指標，大力提高土地利用效率；同時充分挖掘區內用地潛力，盤活現狀區內空置用地，提升城市環境品質，促進城市高質量發展。（2）可持續發展原則基于地塊內的自然條件及與周邊的關系，調整堅持可持續發展的理念，爭取做肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改4到近期與遠期的良好結合并帶動周邊地塊的協同發展。（3）整體效益優先原則滿足景觀環境與公共服務設施配套基礎上，增加土地開發量，鼓勵地下空間開發建設，體現城市土地集約發展的8、要求，同時注重技術上的可行性和社會、經濟、環境效益的統一，達到整體效益最優原則。肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改5第第 2 2 章章 現狀概況現狀概況2.12.1 規劃范圍規劃范圍東側以仕賢路為界，南側以石東路為界，西側以硯都大道為界，北側以肇慶大道為界。規劃區總面積約為 24.43 公頃（366 畝）。2.22.2 現狀建設概況現狀建設概況規劃區地勢較為平坦，規劃區周邊道路已建設完成。區內現狀建筑包括房地產樓盤（壹品湖山、保利云禧）、臨時工棚、肉菜市場、臨街商業和變電站。規劃區周邊市政道路已全部建設完成，對外交通便利。圖圖 2-12-1：規劃范圍示意圖規劃范9、圍示意圖圖圖 2-22-2：規劃區現狀航拍圖（東南往西北方向）規劃區現狀航拍圖（東南往西北方向）肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改62.32.3 氣候條件氣候條件規劃區位于肇慶市端州區，屬亞熱帶季風性氣候，常年溫暖，陽光充足，雨量充沛，年平均氣溫 22.1C，常年風向以東北偏東為主。2.42.4 地質條件地質條件規劃區處于構造相對穩定區，目前暫未見大型滑坡、崩塌、溶土洞等不良地質作用，地表植被發育，水土保持良好，場地穩定性較好。2.52.5 權屬概況權屬概況本規劃區的用地全部為國有用地，其中原規劃石牌消防站地塊的權屬人為肇慶市土地儲備中心。圖圖 2-32-3：規10、劃區現狀航拍圖（西南往東北方向）規劃區現狀航拍圖（西南往東北方向）肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改72.62.6 相關規劃分析相關規劃分析2.6.1.2.6.1.肇慶市國土空間總體規劃（肇慶市國土空間總體規劃（2021-20352021-2035 年）年）根據肇慶市國土空間總體規劃（2021-2035 年），本規劃區的主要用地性質包括居住用地、公共管理與公用設施用地。本次規劃將結合項目發展需求，進一步優化用地布局，合理設置用地指標，提高項目的可操作性。圖圖 2-42-4：規劃區用地權屬分析圖規劃區用地權屬分析圖圖圖 2-52-5：規劃區在肇慶市國土空間總體規劃11、（規劃區在肇慶市國土空間總體規劃（2021-20352021-2035 年）總圖的位置年）總圖的位置肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改82.6.2.2.6.2.肇慶市城東新區控制性詳細規劃（原控規）肇慶市城東新區控制性詳細規劃（原控規）根據原控規，本規劃區屬于城東新區水岸生活居住功能區的一部分，該功能區以發展居住功能為主，交通便利，環境優美，區位突出。本規劃區的用地性質主要為二類居住用地和市政公用設施用地。原控規實施以來，有效指導了本規劃的城市建設和發展。目前，規劃區周邊市政道路已全部完成，區內已建成兩處樓盤（壹品湖山、保利云禧）和 1 處變電站用地（110kV12、 變電站）。本次規劃將結合項目發展需求進一步優化用地布局和用地指標，提高規劃的科學性和合理性。圖圖 2-72-7：規劃區在原控規土地利用規劃圖的位置規劃區在原控規土地利用規劃圖的位置圖圖 2-62-6：規劃區在原控規功能結構規劃圖的位置規劃區在原控規功能結構規劃圖的位置肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改92.6.3.2.6.3.肇慶市端州、鼎湖城區建筑高度研究肇慶市端州、鼎湖城區建筑高度研究根據規劃研究，本規劃區位于重點控制區的臨湖 100 米外范圍區，沿湖岸線100 米范圍外的高層或超高層建筑須作視線分析，并以修建性詳細規劃為審批依據。根據規劃研究，建議 1013、2 區內的規劃居住用地（102-01、102-02、102-04）建筑限高控制為 100 米，以形成良好的城市天際線。本次規劃將與 肇慶市端州、鼎湖城區建筑高度研究進行充分對接，合理設置建筑高度。2.6.4.2.6.4.肇慶市中心區域消防專項規劃肇慶市中心區域消防專項規劃(2021-2035(2021-2035根據規劃，本規劃區內無消防站，原控規石牌消防站已取消。本次控規規劃范圍周邊分布有端州 1#消防站（遠期規劃）、端州 6#消防站（遠期規劃）、端州區城東消防救援站（現狀已建）、肇慶市戰勤保障消防站（遠期規劃）和肇慶市消防救援支隊特勤消防救援站，位于消防車兩分鐘可達區域。2.6.5.2.6.14、5.相關限制性因素分析相關限制性因素分析本規劃區位于城鎮開發邊界內，沒有占用永久基本農田、生態保護紅線和自然保護地，不在星湖濕地公園保護范圍內，滿足底線管控要求。圖圖 2-82-8：規劃區在肇慶市消防專項規劃布局圖的位置規劃區在肇慶市消防專項規劃布局圖的位置肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改10圖圖 2-92-9：規劃區相關限制因素分析圖規劃區相關限制因素分析圖肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改11第第 3 3 章章 規劃修改主要內容規劃修改主要內容3.13.1 用地布局規劃用地布局規劃3.1.1.3.1.1.用地布局：用地布局：15、1）結合用地權屬，將 102-01 地塊一分為二，新地塊編碼分別為 102-01-01和 102-01-02，用地性質均為二類城鎮住宅用地。2）結合消防專項規劃布局及項目發展需求，將 102-04 地塊由原控規消防站用地（其他市政公共設施用地）調整為二類城鎮住宅用地。3）結合用地權屬和現狀道路建設情況，將肇慶大道道路寬度由原控規 64米調整為 70 米，其余道路規劃內容與原控規一致。4）優化更新原控規沿肇慶大道兩側附屬綠地的表達方式。3.1.2.3.1.2.道路交通和配套設施：道路交通和配套設施：與原控規控制要求一致。3.23.2 控制指標規劃控制指標規劃（1）102-01-01、102-0316、 地塊：停車位標準按肇慶市城鄉規劃管理技術規定執行，規劃用地指標與原控規一致。（2）102-01-02 地塊：結合該地塊法定規劃條件和現狀建設情況，將容積率由2.4 提高至2.8，建筑高度由原控規 50 米提高至 100 米，建筑密度由原控規28%降至25%（住宅建筑密度18%），綠地率由原控規30%提高至35%，停車位標準按肇慶市城鄉規劃管理技術規定執行。圖圖 3-13-1：土地利用規劃圖土地利用規劃圖-修改前后對比修改前后對比原控規土地利用規劃圖原控規土地利用規劃圖修改后土地利用規劃圖修改后土地利用規劃圖肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改12（3）102-017、2 地塊：建筑高度由原控規 50 米提高至 100 米，建筑密度由原控規30%降至25%（住宅建筑密度18%），綠地率由原控規30%提高至35%，停車位標準按肇慶市城鄉規劃管理技術規定執行，其它用地指標與原控規保持一致。（4）102-04 地塊：容積率由0.8 提高至2.8，建筑密度由原控規35%降至25%（住宅建筑密度18%），建筑高度由原控規 15 米提高至 100 米，綠地率不變（35%），停車位標準按肇慶市城鄉規劃管理技術規定執行。高壓線遷移前，102-02、102-03、102-04 地塊的開發建設需滿足高壓線路的安全防護管控要求；高壓線遷移后，退讓綠化帶區域可結合 102-02、118、02-03、102-04 地塊用地性質進行使用。管理圖則指標表管理圖則指標表-原控規與修改方案對比原控規與修改方案對比分類分類原控規原控規修改方案修改方案地塊編碼地塊編碼102-01102-02102-03102-04102-01-01102-01-02102-02102-03102-04用地性質用地性質代碼代碼R2R2U1U90701020701020701021303070102用地性質用地性質二類居住用地二類居住用地供應設施用地其他市政公用設施用地二類城鎮住宅用地二類城鎮住宅用地二類城鎮住宅用地供電用地二類城鎮住宅用地用地兼容用地兼容 C1/C2/C3C1/C3/S3G1G1/U商業用地19、綠地與開敞空間用地商業用地、綠地與開敞空間用地商業用地、綠地與開敞空間用地商業用地、綠地與開敞空間用地用地有條用地有條件兼容件兼容C/S3C/R2UC1公共管理與公共服務用地、商業服務業用地、社會停車場用地、城鎮社區服務設施用地公共管理與公共服務用地、商業服務業用地、社會停車場用地、城鎮社區服務設施用地公共管理與公共服務用地、商業服務業用地、社會停車場用地、城鎮社區服務設施用地公共管理與公共服務用地、商業服務業用地、社會停車場用地、城鎮社區服務設施用地征地面積征地面積()197607261919629106551296536805626187953410745用地面積用地面積()16295920、1994785788192111019519761994784888263道路面積道路面積()346486244105124631963416080624110462483總建筑面總建筑面積積()391101498676862655426644514553349867679123135容積率容積率2.42.50.80.82.42.82.50.82.8建筑密度建筑密度(%)(%)283035352825253525肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改13分類分類原控規原控規修改方案修改方案住宅建筑住宅建筑密度密度(%)(%)272627181818建筑限高建筑限高(21、M M)505015155010010015100綠地率綠地率(%)303035353035353535總戶數總戶數(戶戶)325941522141197411193總人數總人數(人人)114061452775041901743675自行車位自行車位、機動車位機動車位(個個)6531832按肇慶市城鄉規劃管理技術規定執行按肇慶市城鄉規劃管理技術規定執行按肇慶市城鄉規劃管理技術規定執行按 肇慶市城鄉規劃管理技術規定執行2620334配套公共配套公共服務設施服務設施幼托肉菜市場幼托肉菜市場9 班建筑：1000 9 班建筑：1000 居委會居委會建筑：150建筑：150 郵政所郵政所建筑：150建筑22、：150 備注備注石牌變電站消防站圖圖 3-23-2：管理圖則管理圖則-修改前后對比修改前后對比肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改14第第 4 4 章章 修改可行性分析修改可行性分析4.14.1 規劃層面可行性分析規劃層面可行性分析根據修改方案，規劃區新增二類居住用地，用地面積共為 19.12 公頃，建筑面積為 467495。規劃落實原控規居住人口計算方式（一戶用地面積為 120，每戶 3.5 人），修改方案二類居住用地的居住人口為 13629 人，相比原控規共計新增居住人口771 人。根據省教育政策要求，按千人指標（每 1000 個居住人口配套 40 個幼兒園23、學位，80 個小學學位，40 個初中學位）計算，規劃區新增 31 個幼兒園學位（約1 個班）、62 小學學位（約 2 個班）和 31 個初中學位（約 1 個班）。規劃區新增幼兒園學位由地塊周邊幼兒園（包括西側新建幼兒園、東南側嘉禾幼兒園、東側附屬幼兒園和東方劍橋幼兒園）聯合解決，新增小學學位由肇慶中學附屬小學（距離本地塊約 350 米）解決，新增中學學位由南側規劃新建完全中學和東側規劃新建一中信安校區聯合解決。4.24.2 法律層面可行性分析法律層面可行性分析中華人民共和國城鄉規劃法、廣東省城鄉規劃條例和廣東省城市控制性詳細規劃管理條例等國家、地方法律法規的有關規定對于控制性詳細規劃的編制均有24、明確的要求，故本次控規圖則調整具備法律法規層面的可行性。圖圖 4-14-1：規劃區周邊中小學幼兒園布局示意圖規劃區周邊中小學幼兒園布局示意圖肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改154.34.3 建設層面可行性分析建設層面可行性分析項目用地（102-04 地塊）地質情況良好，不在地質災害及洪水淹沒范圍內，且場地平整，周邊基礎設施建設完善，區內建設條件良好，地塊內建設對地塊周邊已建成空間的影響較小。故此次控規圖則編制具備建設層面的可行性。肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改16附圖附圖附圖一：原控規土地利用規劃圖附圖二：修改方案土地利用規劃圖附圖三：原控規管理圖則附圖四：修改方案管理圖則肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改17肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改18肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改19肇慶市城東新區控制性詳細規劃E-102 區-0104 地塊圖則修改20