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1、中糧青島黃島區項目中糧青島黃島區項目概念方案概念方案COFCOQINGDAOHUANGDAODISTRICTPROJECTCONCEPTUALSCHEME正本市 場 在 關 注 什 么“這個行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變，不是二手房存量、增量，而是說原來在2007年的時候，這個行業是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。到了2010年的時候，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。從2007年到2019年，漲了5倍。從2011年到現在漲了3倍。所以我們在座的開發商在這些年里面一直在搶占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好過。但是到了現在以后，就是存量2、了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。“新形勢下融創中國的判斷和選擇孫宏斌品牌提升產品力提升控制風險管理及服務集中供地規模化重場景輕空間三條紅線產品轉型頭部聚集限價轉型降負債城市運營產品IP化產品品牌一體化產城一體化未 來 住 區 發 展 的 關 注 點 是 什 么2014-20192019至今產 品 力 1.0滿 足 基 本 面產 品 力 2.0提 供 理 想 生 活標準化高周轉高低配增貨值重功能多房間分人群理動線重需求重舒適造場景塑空間未來住宅產品力提升策略產 品 力 2.0提 供 理 想 生 活規劃產品力戶型產品力造型產品力策3、略一：用生活模式思維 做真實場景策略二：用戶型設計思維 做入口升級策略三：用酒店設計思維 做住宅規劃策略一：基于生活模式 重構生活場景策略二：細分代際需求 創新空間格局策略一：以文化基因 承現代美學策略二：以品質造型 兼成本控制0101項目背景PROJECT BACKGROUND0202規劃產品力PLANNING AND DESIGN0303戶型產品力PRODUCT DESIGN0404造型產品力FACADE DESIGN0505示范區設計APARTENTS DESIGN01項目背景BACKGROUND項目位于青島市黃島區，距離青島火車站西站5KM，距離世紀大道地鐵站0.6KM，距離青島西海岸4、汽車總站4KM，地塊區位便利。SITE青島火車站西站世紀大道地鐵站董家口站青島火車站青島市政府膠州灣青島西海岸汽車總站青島西海岸汽車總站青島火車站西站青島火車站世紀大道地鐵站區位分析地塊北側為嶧山路，東側大河東路，南側和西側臨待拆遷工廠。從青島市區通過大珠山南路進入嶧山路，再進入項目地塊，交通便利。SITE三沙路城市主干路城市次干路主城區方向交通分析SITE青島愛琴海購物公園青島黃島康福醫院利群膠南購物中心風河小學阡上中學青島黃島康福醫院家樂城購物廣場青島黃島光明醫院泰和仁康醫院西海岸新區海王路小學利群膠南購物中心青島建國職業學校西海岸新區第二實驗小學阡上中學地塊周邊3km以內有一定的教育資源5、，臨近風河小學、西海岸新區海王路小學等學校，醫院和商業資源較少。6km以內臨近利群膠南購物中心、青島黃島康福醫院，有一定的生活配套設施。青島愛琴海購物公園周邊配套SITE三沙路地塊周邊工廠較多，北側為建成清水廬住區，西側為環球集團工廠，南側地塊為待拆遷工廠，東側為機械廠和高層住宅，場地周圍地勢平坦。1234567嶧山路現狀（雙向兩車道）基地現狀東邊機械廠和高層住宅西邊環球集團工廠北邊清水廬住區南邊待拆遷工廠南邊沿河道路現狀周邊現狀土地商業價值分析商業價值嶧山路道路較寬，等級最高大河東路、規劃路道路等級相對較低大河東路側存在綠化帶，規劃路西側暫無住宅等區域嶧山路等級高、車流量過大，人難停留，不利6、于布置商業結論：商業適合布置在西側規劃道路。土地居住價值分析居住價值1、地塊中心區域無道路噪音影響居住價值最高2、地塊沿路區域的價值較低3、地塊北側及東側地塊存在綠化，居住價值較低1.融創中心開盤時間：2021-04；13825元/2.華潤國際海洋智區開盤時間：2020-10；12316元/3.金地格林美景開盤時間：2020-06；12092元/4.黑卓碧桂園美筑開盤時間：2019-09；11912元/5.龍湖億聯春江悅茗開盤時間：2020-06；12348元/12534SITE周邊競品分析融創中心32F31F32F31F32F32F32F32F32F32F32F32F華潤國際海洋智區18F17、8F18F18F18F18F18F9F9F9F9F9F9F9F龍湖億聯春江天璽32F33F33F33F33F33F金地格林美景9F9F9F9F27F27F27F27F27F黑卓碧桂園美筑18F18F29F29F30F30F30F30F30F30F30F有軸線 有花園有軸線 無花園有軸線 有花園有軸線 無花園有軸線 有花園金地格林美景100-142142戶型4面寬其余3面寬91-15091戶型2面寬其余3面寬94-152140戶型4面寬152戶型4面寬其余3面寬108-140全產品段3面寬90-140140戶型4面寬其余3面寬金地-全T2華潤、碧桂園-T2+T4融創-T2+T3龍湖-T4+T6競8、品以高層和小、中高為主，多T2+T4，多3面寬產品本案在保證產品力的同時，規劃品質要求更高，保證產品貨值及居住品質，最大化提高競爭力，尊享戶型必須做到產品4面寬周邊競品分析青島客群關注投資/生態改善16%老年客群投資客群對應產品（135三房）黃島本地關注交通/配套目標客群剛需16%本地居民政府人員對應產品（95三房）高知客群關注交通/配套剛改48私企高管私企業主對應產品（110三房）02規劃產品力PLANNING PRODUCT 大高占比少，產品形式多，各面積段打架，景觀花園小有一定的景觀花園空間形態一般儀式歸家軸線組團景觀花園空間形態好較競品樓盤有很大優勢空間形態最好樓棟數適中樓棟數較多，空9、間形態較差形態太密,景觀花園難以保證大高+中高+小高大高+小高大高+中高全大高產品形式單一，住宅得房率低，貨值低較競品樓盤無明顯優勢空間形態一般建筑形態好，貨值低強排方案推演T4大高+T2中高95110135優點：排布工整，有中央大花園缺點：售樓處位于東北角，整體布局稍顯凌亂優點：排布工整，有中央大花園售樓處結合北側入口設置，整體形態更優，且有利于后期功能轉換。優點：整體貨值最高缺點：內部無大花園，居住品質較差優點：中央花園最大化，內部景觀品質最高缺點：整體貨值最低T4大高+T2中高T4大高+T2小T4大高+T2大高強排方案深度推演“禮儀感”/“大花園”重空間體驗Multiple Space 10、Experience /居住在公園里Living In The Park鳥瞰圖產品類型：高層T4/26F+高層T4/25F+高層T2/18F 產品面積：95：（3面寬，占比25.29%/要求25%）110 ：（3面寬，占比54.47%/要求55%）135 ：（4面寬，占比20.23%/要求20%）禮序東方庭院深深超大中軸總平面圖青島項目經濟技術指標項目建筑面積單位備注用地面積47457.00m容積率2.5總建筑面積158910.50m地上建筑面積119112.50m計容建筑面積118642.50m其中住宅115031.90m其中大高86951.90m中高28080.00m商業2000.00m配11、套建筑面積1610.60m其中社區衛生服務站100.00m社區綜合性文化服務中心400.00m物業管理用房795.00m總建筑面積的千分之五，且不低于100平方米，換熱站值班室10.00m老年人服務設施205.60m20平米/100戶公廁80.00m80-100平方米小區郵件末端公共服務設施20.00m20-50平方米地上非計容建筑面積470.00m架空層地下建筑面積39798.00m其中普通地下車庫26625.38m人防地庫10720.13m地上建筑面積的9%非機動車庫2452.50m1.5/輛機動停車位1339輛其中地下停車位1206輛地面停車位133輛非機動停車位1635輛戶數1028戶12、人數3290人3.2人/戶建筑基底面積7294.30m建筑密度15.37%25%綠地率30.00%30%經濟技術指標配套建筑面積1610.60m其中社區衛生服務站100.00m社區綜合性文化服務中心400.00m物業管理用房795.00m換熱站值班室10.00m老年人服務設施205.60m公廁80.00m小區郵件末端公共服務設施20.00m戶型戶數戶數占比9526025.29%11056054.47%13520820.23%合計1028100.00%策略一：用生活模式思維做真實場景幸 福 回 家 路 最 后 100 米歸家動線/社區入口歸家動線/商業街入口/沿街商業營造最后100米歸家氛圍品質13、歸家動線/組團大堂歸家動線/風雨連廊歸家動線/入戶大堂歸家動線/架空大堂I一歸家動線/架空層泛會所 策略二：用戶型設計思維做入口升級精細化設計/社區入口精細化垃圾房小區外環路組團大堂入口市政垃圾運輸流線組團大堂入口組團大堂入口社區主入口社區主入口組團大堂入口組團大堂入口小組團化兩到三棟樓為一個組團，縮短服務距離設置社區外環路組織后勤網約車，搬家車，外賣快遞及垃圾收集流線Space社區外環+社區驛站回家最后1km變為幸福歸家100m高效延展空間敏捷社區精細化設計/社區入口精細化精細化設計/組團大堂精細化組團大堂精細化設計/組團大堂精細化精細化設計/組團大堂精細化基于效率原則設置分流社區驛站精細化14、設計/生活配套精細化 分組團設置智能垃圾柜 后勤臨縣丟放垃圾 靠近社區外環道，便于物業管理運輸 景觀綠籬遮擋，干凈整潔組團收集智能垃圾分類回收垃 圾 處 理精細化設計/生活配套精細化垃圾站小區外環垃圾運輸線市政垃圾運輸流線組團大堂組團大堂組團大堂組團大堂垃圾組團收集后通過外環道路統一收集于社區垃圾站垃圾站靠近市政道路且便于外環到達市政垃圾運輸車統一收集管理組團大堂垃 圾 處 理 策略三：用酒店設計思維做住宅規劃向 頂 級 酒 店 學 習幾乎解決一切需求提供隨時隨地的便利與妥帖精挑細選的地段只占有稀缺資源拋卻生活瑣事繁雜只留詩意讓 回 家 成 為 度 假天人合一的戶內空間解放疲憊身心人生的贏家都15、是與時間賽跑的人時 間 觀一年平均假期工作日平均睡眠時間周末平均睡眠時間22天6.4小時6.5小時高凈值人群注重時間的價值，大量的時間專注于工作*數據來源于2014-2015中國超高凈值人群需求調研報告酒店品質化/入口大堂酒店品質化/入口大堂酒店品質化/入口大堂清晰的規劃結構十景觀綠軸體現傳統中軸禮序規劃亮點/中軸禮序超尺度大花園+多層級景觀體系內部樓棟錯位布局空間靈活中央花園與歸家花園并重規劃亮點/多層級景觀體系親子模塊連結鄰里健康宜居一條健康環構建鄰里關系網涵蓋全年齡階段規劃亮點/全齡健康生活環養老模塊聚會模塊園藝模塊林蔭模塊嬰幼模塊運動模塊售樓處及配套配套商業住宅配套建筑面積1610.616、0m其中社區衛生服務站100.00m社區綜合性文化服務中心400.00m物業管理用房795.00m換熱站值班室10.00m老年人服務設施205.60m公廁80.00m小區郵件末端公共服務設施20.00m功能分區95戶型110 戶型135 戶型戶型戶數戶數占比9526025.29%11056054.47%13520820.23%合計1028100.00%產品分布城市道路人行入口車行入口人行流線車行流線地庫出入口地面停車位交通分析城市道路消防車入口消防道路消防撲救面消防回車場消防分析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時日照分析參數：1.地理位置：青島，東京12019 ，北緯3642.有17、效時間帶：太陽時上午8時至下午4時（大寒日為日照標準日）.3.時間統計方式：采用累積計算方式4.最小連續日照在累積時不應小于5分5.時間間隔：不超過1分鐘6.采樣點間距：不超過1米分析方法：采用“多點分析”日照分析標準：每套住宅至少應有一個臥室或者起居室（廳）滿大寒日日照不低于2小時。四個及以上居室的不應少于兩個居室滿足大寒日2小時要求。日照分析04戶型產品力PRODUCT DESIGN1.融創中心容積率：3.34距離：2.3km產品組合：高層面積段：110-150均價：13825元/高層建筑面積：1103室2廳2衛三面寬高層建筑面積：1363室2廳2衛三面寬戶型競品分析2.華潤國際海洋智區容18、積率：2距離：4km產品組合：高層面積段：99-140均價：12316元/小高層建筑面積：993室2廳1衛三面寬小高層建筑面積：1203室2廳2衛三面寬小高層建筑面積：1404室2廳2衛四面寬戶型競品分析4.黑卓碧桂園美筑容積率：2.5距離：1.8km產品組合：高層面積段：90-140均價：11912元/高層建筑面積：903室2廳1衛三面寬高層建筑面積：1153室2廳2衛三面寬3.金地格林美景容積率：2.5距離：2km產品組合：高層面積段：108-140均價：12092元/高層建筑面積：1083室2廳1衛三面寬高層建筑面積：1283室2廳2衛三面寬高層建筑面積：1404室2廳2衛四面寬高層建筑19、面積：1404室2廳2衛三面寬競品 總結本案產品策略1、面寬：140以下均為三面寬2、套型：主力戶型以三房兩廳兩衛為主90戶型采用三房兩廳一衛，高端戶型為3房兩廳兩衛3、140以下均為南北豎廳4、缺乏精細化設計。1、面寬：110以上主力戶型采用四面寬2、套型：戶型最低配置為三房兩廳兩衛高端戶型為3+1房兩廳兩衛3、110以上采用橫廳,95為南北豎廳4、功能空間多變，精細化。策略一：基于生活模式重構生活場景1 3 5 平 米 戶 型 設 計套內面積：108.05平米建筑面積：137.32平米九大場景升級愉悅歸家愛的歡聚場歡樂陪伴時光ITS PARTY TIME悅己小家安享舒心與便捷輕松家務法則收20、納藏與露與你成長20米愛之環路戶型設計場景一愉 悅 歸 家周末上午10:00儀式入戶戶型設計場景二愛的歡聚場傍晚19:00可開敞洄游餐廚交互戶型設計場景三歡樂陪伴時光晚上20:30親子游戲及學習空間戶型設計場景四PARTY TIME周末下午13:00陽客餐廚一體的“巨廳”戶型設計場景五悅 己 小 家早上8:00主臥小家之興趣空間戶型設計場景六安享舒心與便捷平日上午10:00情景陽臺與貓主子的窩戶型設計場景七輕 松 家 務 法 則晚上20:30高效分離衛生間戶型設計收 納 四 面 體小戶型最怕收納不夠開發最強陽角收納！收納四面體！全屋高收納！一個收納四面體，較獨立收納間的收納量提升1.8倍！智能21、家政柜、智能家電柜、衣柜等等功能一應俱全，滿足年輕人的生活方式收納四面體900600900600傳統獨立收納間創新收納四面體3m5.4m 策略二：細分代際需求提升空間格局為了孩子的三代同堂，照顧孩子居住人口多，足夠的收納空間共住情況下保留隱私舒適的兒童房對老人的關懷三代同堂儲物隱私孩子家庭關系“買房的客戶基本都是奔著未來父母可能會同住照顧陔子”有居住經驗，甚至已經有多口居住經驗“家里全是孩子的東西，家里人多衣服也要勤洗，有時候挺別扭的”3代同堂東西多主要是孩子的，老人物品的沖突點主要是洗衣服“主臥衛必須有，（一起生活）不太習慣，畢竟還是兩家人生活”2人世界變3代同堂，其他可以妥協，衛生間的隱私22、問題是最后道防線“91小孩房太小了，再大一點點”不是功能出發，只是想給孩子個舒適環境，也是買房核心驅動力之“父母要常住照顧孩子，還是不能太委屈了，不然時間長了肯定有矛盾“吵架都是冷戰，即使在房間也要擔心隔音問題”父母心情好家庭矛盾少，即使小房子也是離遠點兒好“矛盾”家庭的愿望清單摩擦中的三代家庭核心訴求一套房解決兩家人的生活95產品提升產品策略分離、滿載95產品提升修改戶型953房2廳2衛套內面積：77原戶型953房2廳2衛套內面積：73.79明亮雙動線入戶獨立洗消空間南北通透餐廚互動性更強走道更短主臥套房配置更高更好的老人臥位置套房化設計對比明亮玄關雙動線入戶！更好餐廚關系！主次臥套房升級！23、3房2廳2衛套內建筑面積：7795產品提升小 家 也 要 樂 享 獨立消洗玄關、四分離衛生間 雙動線入戶 明亮玄關，南北通透，洄游動線 餐廚互動 BLDK 一體設計，南北通透 雙南陽臺 主臥套房設計，主臥兒童房聯動 南向老人臥套房化設計，特殊時期可作為隔離房 共住與隱私和諧的臥室布置 科學收納設計 便捷洗衣做飯動線享歸家|雙動線玄關享互動|B L D K 一 體 設 計享共住|共住與隱私的和諧享家政|全屋收納及便捷家政95產品提升 獨立洗消玄關，臺盆洗手更便利 老人獨立出入動線 明亮入戶花園回家提升歸家體驗 玄關空間與四分離公衛形成洄游動線，使用效率更高享 歸 家雙動線玄關95產品提升 餐廚互24、動，做飯不再寂寞 解決機尾戶型的南北通透問題 BLDK一體化公區設計，承載更多家庭活動 雙南陽臺，家政陽臺休閑陽臺享 互 動B L D K 一 體 設 計95產品提升 主臥套房設計，主臥兒童房聯動，照看更方便 方正的兒童臥室，作業區還能放下一張家長椅 南向老人臥套房化設計，起夜、家務、曬太陽都 更便捷，甚至可以作為雙鑰匙房，成為完全獨立的老人房 特殊時期，老人臥套房可作為隔離用房，更安心 相隔一個公區的老人臥與主臥，讓生活更和諧享 共 住共 住 與 隱 私 的 和 諧95產品提升 物品都分散存放在使用區域 收納面積占套內14.68%科學收納設計玄關收納家政收納衣物收納展示性收納廚房、餐廳收納享25、 家 政全屋收納及便捷家政95產品提升享 家 政全屋收納及便捷家政做飯動線洗衣動線123456712345回家存取清洗切配烹飪備餐上菜洗澡臟衣洗衣晾衣熨燙95產品提升客群愿望清單三代同堂儲物隱私孩子家庭關系為了孩子的三代同堂，照顧孩子居住人口多，足夠的收納空間共住情況下保留隱私舒適的兒童房對老人的關懷面寬：29.2m進深：13.8m得房率：78.68%四房兩廳兩衛A戶型平面圖135+135戶型類型建筑面積標準層面積套內面積（含陽臺）計容陽臺面積陽臺投影面積公攤面積得房率飄窗面積總贈送面積贈送比例贈送后總面積1354室2廳2衛137.32271.59108.056.9013.829.2778.626、8%3.610.509.72%147.821354室2廳2衛137.32108.056.9013.829.273.610.509.72%147.82面寬：46.4m進深：15.2m得房率：75.74%四房兩廳兩衛B戶型平面圖110+110+110+110戶型類型建筑面積標準層面積套內面積（含陽臺）計容陽臺面積陽臺投影面積公攤面積得房率飄窗面積總贈送面積贈送比例贈送后總面積1103室2廳2衛112.88441.6385.504.228.4427.3875.74%2.947.168.37%120.041103室2廳2衛109.0882.624.228.4426.462.9410.1612.30%127、19.24面寬：42.6m進深：15.2m得房率：75.96%三房兩廳兩衛C戶型平面圖110+95+95+110戶型類型建筑面積標準層面積套內面積（含陽臺）計容陽臺面積陽臺投影面積公攤面積得房率飄窗面積總贈送面積贈送比例贈送后總面積1103室2廳2衛112.57417.0985.504.228.4427.0775.96%2.947.168.37%119.73953室2廳2衛97.1573.792.705.423.362.945.647.64%102.7905立面設計FACADE DESIGN 策略一：以文化基因承現代美學品質化社區立面打造簡約美學精致細節大玻璃面公建化立面擯棄繁瑣的堆砌根據需求28、從心出發高端材料與現代工藝彰顯外部精致形象通透時尚的表皮造型豐富整潔提高材料檔次超寬景觀陽臺辨識度韻律感公建化橫線條精致度冷色調前沿立面調性特點立面設計立面設計尊享品質社區立面設計尊享品質社區立面設計入口門頭立面沿街商業立面入戶大堂 策略二：以品質造型兼成本控制好適配-效益當先控成本目標效益當先敏感度關注客戶與成本細節密度控制設計維度客 戶 敏 感 度 與 成 本 敏 感 度根據項目客戶及成本敏感點分析，對不同產品系外飾面材料的控制控制原則：客戶敏感度高，成本敏感度低的清況：客戶敏感度高，成本敏感度高的清況：客戶敏感度低，成本敏感度高的清況：A-C的材料及構造做法保持一致A-C的材料及構造做法29、逐步降檔A-C的材料及構造做法直線降檔思考根據敏感度進行整體維度的降檔如何做到成本與品質的平衡？NO頂部采用簡潔明快的體量表達頭部的莊重感達到較好的立面效果簡化線腳凸凹 強調立面橫向的整體性，使建筑整體呈現舒展的體量形態主體使用真石漆與涂料保證效果控制成本基座部分重點強化 近人尺度建筑細部增加金屬裝飾構件與材質肌理突出主入口儀式感基座構件依據近人尺度的細節密度進行分級考慮中段材料中段構件頂部框架70%50%80%立面成本控制建立標準模塊參數-部件封裝2 飄窗及窗檻墻3 空調機位5 入口大堂4 陽臺及欄板1 頂部造型12345模塊化設計06示范區設計APARTENTS DESIGN設計理念“售樓30、處”形式的發展變遷設計理念“去售樓化”的售樓處+售樓處的“無界”體驗設計理念銷 售 思 維產 品 思 維示 范 區 通 常 在 主 要 道路 轉角通 過 更 大 的 曝 光 面 吸引 人流設 計 師 不 僅 關 注 建 筑單 體設 計體 驗 思 維不 再 是 單 純 地 建 造 售樓 環境而 是 創 造 內 容 營 造 社交 場景S A L E SPRODUCT還 通 過 景 觀 設 計 營 造更 好品 質EXPERIENCE“去售樓化”售樓處+比起銷售和產品 更注重體驗以一個社交場景去打造，只是可以兼作售樓使用 與社區入口結合 未來社區客廳 全年齡段的運動場 社區的深夜食堂 兒童的科普教育“31、無界“我們的“售樓處+“模式U洛陽漢德伊濱區項目 Page116示范區入口，也是社區家園入口效果圖U洛陽漢德伊濱區項目 Page117示范區外圍環道,居民的社區健身公園效果圖U洛陽漢德伊濱區項目 Page118中心庭院，活動室內外空間的多樣性效果圖U洛陽漢德伊濱區項目 Page119互動設施，兒童的科普教育，年輕人的科技創意效果圖功能分區洽談水吧/社區會議教育課程兒童活動/兒童樂園VIP洽談簽約/社區交流研討半室外懸浮沙盤區/科技互動空間入口接待企業展示/社區大堂景觀庭院/晨練花園花園環道/健身步道建議展示中心面積:約2000m2功能流線車庫入口社區大堂外賣快遞社區門衛社區車行流線社區人行流線32、景觀花園示范區備選方案Demonstrationareaalternatives多維空間的層次組合“景觀，建筑，灰空間”的空間交錯理念突破墻壁層層阻隔的靜態空間，構建實體空間，灰空間，室外空間的交錯融合，實現內部設計多元化和立體化，多維空間的層次可以實現整個建筑空間的任意組合設計理念水之鏡水為地寧靜水面襯托建筑及景觀，使人心生寧靜，基調簡潔+水浪石三元素景觀氛圍浪之形浪為筑如海浪般簡潔的線條及淡雅的配色，能很好地融合到周邊環境中，低調優雅，心生自然建筑形態內之雅豐為內極簡的外表內，如天然洞穴般多彩精致的內部灰空間，使人視可及之處充滿變化和細節灰空間設計理念理念模擬海浪的多層形態中式經典+現代簡約將檐口，建筑，連廊，庭院一起納入空間營造漣漪+檐口打造多維層次的空間感受設計理念U洛陽漢德伊濱區項目 Page126現代中式的不同表達思路效果圖U洛陽漢德伊濱區項目 Page127效果圖地域風格的現代演繹效果圖可任意組合的形態風格訪客界面山門接待臺12品牌展示3工法展示4沙盤區5戶型展示6洽談室7水吧臺89鏡面水池鐘磬汀沙盤區室外休息區跌水12345679風雨連廊81010上二樓樣板間樓梯深度洽談功能流線室內光影效果意向圖臺階式休憩空間意向圖室內參考意向