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1、禹洲金山區朱涇鎮亭楓公路以北地塊項目禹洲金山區朱涇鎮亭楓公路以北地塊項目概念方案設計2019.09THE NORTH BLOCK PROJECT OF TINGFENG HIGHWAY IN ZHUJING TOWN,JINSHAN 目錄content00效果展示01前期分析02設計研究03規劃分析04商墅專篇05商業專篇06租賃住宅專篇方案一規劃分析方案二規劃分析區位分析現狀分析交通分析價值分析設計條件設計挑戰設計解題MALL平面單體分析商業街平面單體分析設計理念設計分析產品分析客群分析規劃理念規劃分析產品分析1方案一鳥瞰圖2方案一商業街透視圖3方案一MALL透視圖4方案一商墅透視圖5方案一2、商墅透視圖6方案一商墅透視圖7方案二鳥瞰圖801 前期分析9金山北站11km金山亭林汽車站15.3kmSITE朱涇鎮2.0km新農鎮生活服務區1.2km松江南站10.2km亭楓高速亭楓公路朱涇工業園前期分析丨區位分析本項目位于金山區朱涇鎮,屬朱涇工業園區范圍內,距朱涇鎮政府2.8km，距金山北站10km，距金山新城22km，松江新城14km，莘莊30km上海金山區楓涇鎮興塔鎮松隱鎮朱涇鎮新農鎮亭林鎮朱行鎮漕涇鎮山陽鎮金山衛鎮張堰鎮干巷鎮廊下鎮呂巷鎮10掘石港產業轉型片區朱涇鎮生活片區亭楓公路發展軸高爾夫片區前期分析丨周邊功能朱涇鎮發展規劃：“一軸九區、組團發展”：“一軸”即亭楓公路發展軸；“九3、區”即落照灣生活片區、鎮北生活片區、鎮南生活片區、新農健康片區、掘石港產業轉型片區、傳統產業轉型片區、高爾夫片區、花開海上旅游片區、生態片區。本案屬于掘石港產業轉型片區11前期分析丨上位規劃項目位于朱涇工業園區商業核心區，未來潛力較大，周邊當前以現狀廠房及農田為主SITE12金龍商業街 2.7km上海市松隱中學3.7km上海交大南洋中學4.5km金山中學3.8km金龍商業街金山中學上海市第六人民醫院（金山分院）前期分析丨周邊功能配套資源：配套主要集中在朱涇老鎮區周邊以傳統底商為主教育及醫療資源相對較豐富金山中學3.6km金龍商業街2.7km金山區第一實驗小學2.2km上海市第六人民醫院（金山分4、院）3.9km金山商廈3.6km金山區婦幼保健所3.3km上海市松隱中學3.7km上海交大南洋中學3.7km商業學校醫療13金山公園上海新天鴻名人高爾夫俱樂部上海馬術運動場公園文體：景觀資源優越文體氛圍濃厚基地周邊有金山公園、東林寺、高爾夫俱樂部、馬術運動場，景觀資源優越，文化氛圍濃厚。前期分析丨周邊功能金山體育館4.0km金山體育館4.0km金山公園3.4km上海馬術運動場2.1km上海新天鴻名人高爾夫俱樂部2.8km文體場館公園綠地上海東林寺2.7km14前期分析丨交通分析項目距上海繞城高速收費站1.3公里，S36某收費站3公里，車流主要從來自南側亭楓公路。車流分析：車行交通便利公共交通相5、對較弱SITE中旺路東側工業園區來向中旺路規劃中旺路規劃仙林路亭楓公路西側朱涇鎮來向SITE快速路次干路規劃路車流來向支路15前期分析丨交通分析人流分析：人行可達性強基地位于亭楓公路發展軸的中部，交通便利。中發路規劃仙林路SITE16前期分析丨周邊現狀4SITE周邊現狀：基地南至省級道路亭楓公路，東至規劃仙林路，北至規劃中旺路，西至朱泥徑河。周邊為工業廠房及農田，基地內場地相對平整。新元路（規劃仙林路）南側亭楓公路6空地2河流11246道路河流場地視角3廠房535SITE124635新元路（規劃仙林路）17前期分析丨用地價值分析商業價值：通過對場地周邊四至道路以及客流來向分析，沿南側亭楓公路商6、業價值最高，東側規劃路較高，北側規劃路次之。景觀價值：濱河兩側景觀價值最高，基地內部較高，沿外圍道路次之。SITE一級景觀價值二級景觀價值三級景觀價值一級商業價值二級商業價值三級商業價值SITE1802 設計研究19用地性質：商業用地用地面積：170874.3計容面積：209777.2建筑密度：40綠地率：30建筑高度：24m基地其中：部分土地轉為居住用地建筑高度：50m容積率：2.2設計研究丨規劃條件輸入自持50：104888.620退界分析：非居住建筑退界H10m 最小距離3m10H24m 最小距離5m居住建筑主要朝向退界H24m 最小距離15m居住建筑次要朝向退界H24m 最小距離12m7、退河道藍線6m設計研究丨退界分析開口分析：中旺路和仙林路可開設出入口基地21成本控制成本控制類低層住宅產品、民宿化概念自持租賃住宅地面停車樓抵消地庫、地面停車樓置換自持類低層住宅產品、民宿化概念自持租賃住宅地面停車樓抵消地庫、地面停車樓置換自持123業態轉型產品溢價業態轉型產品溢價商業MALL、停車樓、租賃住宅為自持，自持占50%，面積104888.6沿街商業/商業街、商墅為銷售，銷售占50%，面積104888.6商業MALL、停車樓、租賃住宅為自持，自持占50%，面積104888.6沿街商業/商業街、商墅為銷售，銷售占50%，面積104888.6設計條件導入-破局的三個思路設計條件導入-破局8、的三個思路設計研究丨破局思路22設計挑戰1、如何在嚴控成本前提下滿足各項規劃條件？2、如何高效整合多項功能尋求價值最大化？3、如何基于高密度產品打造風情化的風貌？1、如何在嚴控成本前提下滿足各項規劃條件？2、如何高效整合多項功能尋求價值最大化？3、如何基于高密度產品打造風情化的風貌？23自持 50 104888.6商業MALL沿街商業/商業街銷售50 104888.6租賃住宅停車樓+商墅停車樓租賃住宅商業MALL沿街商業商墅一、如何在嚴控成本前提下滿足各項規劃條件一、如何在嚴控成本前提下滿足各項規劃條件建筑密度：40綠地率：30設計研究丨設計解題24嚴控地下面積-需要地上部分解決大量停車功能落9、位高效節地-利于滿足綠地率及地面停車容積率高-量越多-越有利于節地租賃住宅量越多-越減少地下停車面積，節約地面空間停車樓3層-量越多-越有利于節地-越有利于地面停車商墅MALL停配指標高-量越多-停車壓力越大2層-量越多-建筑密度壓力越大-銷售貨值越大商街自持部分：如何細分持有部分的功能面積配比，尋求用地和停車的最優解?銷售部分：如何尋求產品力提升和滿足規劃條件的契合點？自持可售租賃住宅MALL停車樓商墅商街節地停車設計研究丨設計解題25MALL停車樓1000輛停車，停車樓可設2個雙坡道，1000輛以上則需要3個坡道。因而停車樓二層及以上合計停車控制在1000輛內，較為經濟。停車樓，用足高度，10、做6F。26層屋頂滿鋪加mall局部屋頂約按7層估算，每層停車1000/7=143輛，每層面積約143*30=4290，總共面積25000平米租賃住宅自持租賃住宅建筑面積=104888.6-40000-25000=39888.6商業面積=40000+25000+104888.6=169888.6，商業停車指標1938輛，地下車庫按人防最小10面積要求1.7萬，商業地塊地下可停170000/38=447輛，商業地塊地上需要停車數1491輛。減去停車樓1091輛，商業地面還需停車1491-1091=400輛業態面積指標100/輛數量合計商業餐飲娛樂132002.53301938超級市場80001.11、5120其他零售14883711488Mall屋頂按5500停車停車樓Mall屋頂局部停車MALL停車樓屋頂滿鋪停車1F2F3F4F5F6FRF停車樓預計停車1091輛自持部分：如何細分持有部分的功能面積配比，尋求用地和停車的最優解?占地4290面積2.5萬平米占地11000面積4萬平米面積4萬平米商業地塊停車指標從停車壓力及運營壓力，控制在最小面積段4萬平米。按四層算Mall基底面積11000，地下447輛地面400輛停車樓1091輛設計研究丨設計解題26自持 50 104888.6商業MALL沿街商業/商業街40000銷售 104888.6租賃住宅停車樓2500039888.6+商墅自持租12、賃住宅39888.6住宅基底面積約3300容積率2.2總基底面積=170874.3*0.4=68349.7商墅+商街商業地塊商業MALL停車樓商街+商墅占地面積110004290.49759.7合計65049.7平均層數約2.1層對可售部分的要求建筑面積104888.6基底面積 49759.7設計研究丨設計解題商業部分基底面積約65049.7地面停車需滿足400輛27設計研究丨設計解題STEP2：合理高效的單元組合形式STEP1：緊湊舒適的單體產品尺度STEP3：減少道路面積1.如何提高用地效率？2.如何解決地面停車？銷售部分：如何尋求產品力提升和滿足規劃條件的契合點？28設計研究丨產品力提升13、產品形式思考：形式一：聯排別墅形式二：L型別墅形式三：院墅能保證很好的視野空間及更大的私有院落，建筑間距大，品質高，行列式布局形式單一。庭院視野開闊，私密性強，所有房間都可以面向私家花園，品質可控。院墅具有更豐富的院落空間，更好的鄰里組團感和歸屬感。高集約化能保證更多的公共綠化活動空間。29設計研究丨提高用地效率合理高效型單元組合形式形式一：傳統聯排容積率:0.88居住品質：良好形式二：L型豎排容積率：1.08居住品質：良好形式三：L型橫排容積率：1.19居住品質：較好形式四：L型聯排組合容積率：0.98居住品質：較好建筑面積:4352占地面積：9878容積率：0.88戶型面寬：6.6M戶型進14、深：10M容積率貢獻一般建筑面積:4352占地面積：8008容積率：1.08戶型面寬：7.4M戶型進深：11M容積率貢獻較高建筑面積:4352占地面積：7302容積率：1.19戶型面寬：7.4M戶型進深：11M容積率貢獻高建筑面積:7072占地面積：7251容積率：0.98戶型面寬：7.4/6.6M戶型進深：11/10M容積率貢獻較高商墅道路道路商墅商墅道路商墅道路通過各單元組合比較，初步篩選L型橫豎排和L型聯排組合方式進行考慮30設計研究丨解決地面停車高效型的停車組合形式形式一：道路單側停車布置形式二：道路兩側停車布置間距過大，用地效率低規劃形態較差。聯排背靠背布置，停車位南北相對，相對較為15、節地，停車效率高。形式三：組團圍合停車布局L型和聯排相結合，背對背 布局，形成圍合形式進行停車，較為節地，空間形態較強。商墅道路道路道路6m6m6m停車位商墅停車位停車位商墅商墅6m商墅道路停車位停車位6m商墅商墅商墅6m6m道路6m道路商墅停車位停車位商墅商墅停車位停車位道路商墅6m6m6m通過各停車形式組合比較，初步篩選道路兩側停車和組團圍合方式進行考慮31設計研究丨規劃形態提升設置車行環線串聯停車單元，內部結合景觀軸線設置全步行社區，實現最大化人車分流。以基本停車組合為單元，通過車行環路將各個停車單元串合；同時設置多條綠化軸線，沿線設置人行道，實現最大化人車分流，打造舒適的規劃結構。停車16、位商墅車行環路景觀綠化濱河景觀綠化軸線停車單元32不滿足，院落形式豐富，但不規則區域用地效率低,導致方案別墅總套數較少?？偭繚M足，地面停車滿足要求，綠地率滿足丨強排結論：商墅670套商墅642套總量滿足，地面停車不滿足總量較少，綠地率不滿足商墅670套商墅650套33二、如何高效整合多項功能尋求價值最大化二、如何高效整合多項功能尋求價值最大化租賃住宅獨立地塊，獨立交通產品訴求MALL自持，良好的城市展示性、良好的交通可達性：停車樓交通便捷，對商業動線的最小化干擾和最大化的便捷到達沿街商業銷售型、用足沿街面、用足MALL的人流帶動作用？34租賃住宅放西北角。租賃住宅放西北角。優勢：租賃住宅 地塊17、獨立，交通便捷住宅地庫位置和mall地庫對角布置，人防防護半徑覆蓋整個地塊優勢：租賃住宅 交通便捷，有利于商業地塊的完整性劣勢：地塊被河道分開，不利于地塊的后期交通與管理優勢：租賃住宅 地塊獨立，交通便捷劣勢：地下人防防護半徑無法覆蓋整個地塊租賃住宅放東面，mall北側設計研究丨功能落位35設計研究丨功能落位MALL停車樓優勢：MALL與停車樓聯系緊密,位于兩道路交匯處交通便捷，展示性較強劣勢：商業街動線不順暢，北側停車樓的車行流線對商業有干擾MALL優勢：MALL與停車樓聯系便捷沿街商業緊鄰主要交通道路，商業價值較大劣勢：停車樓位于地塊中心,交通不合理商業商業商業商業MALL位于南側中間,停18、車樓在其后設置MALL位于東南角，停車樓在其后設置36設計研究丨功能落位MALL優勢：MALL與停車樓聯系便捷，車行與人行流線分離，便于管理沿街商業界面連續完整，商業價值高劣勢：沿街商業內街較長，人流動線不佳停車樓MALL商業MALL位于東南角,停車樓沿路設置MALL優勢：MALL與停車樓聯系便捷沿街商業界面連續完整，商業價值高劣勢：北側停車樓的車行流線對商業較有干擾商業商業MALL位于東南角，停車樓在其后設置37設計研究丨商街價值提升東側臨河打造商業空間節點，增強商業趣味停車樓臨街設置商業提高沿街價值地塊北側增設沿街商業，提升沿街價值增設空間節點人流動線停車樓商業商業MALL停車樓后引入商業19、空間節點，增加環形動線，引入河道水景，增強商業趣味停車樓臨街設置商業提高沿街商業價值地塊北側增設沿街商業，提升沿街價值商業商業商業38三、如何基于高密度產品打造風情化整體風貌三、如何基于高密度產品打造風情化整體風貌1、多層次的結構空間2、風情化風貌呈現39設計研究丨空間結構多組團劃分，結構清晰多院落組合，緊湊舒適江南園林網師園規劃形態傳承中國文化院落的精髓“院落”與“圍合”40起承轉合主次次設計研究丨空間結構步行景觀系統起-承-轉-合的 空間體驗綠環，水軸，打造高品質公共活力空間街巷，里弄，營造多層次小尺度空間多級景觀步行系統，將各組團入口，組團節點密鎖重關掩錄苔，廊深閣回此徘徊。帝里春晚，重20、門深院，草綠階前41設計研究丨空間結構建筑肌理道路系統步行景觀系統建筑院落+傳統水鄉小鎮的風情化呈現【道】【徑】【院】【筑】42中式建筑元素現代建筑手法“新中式主義”將現代生活流線與傳統建筑精粹水乳交融設計研究丨設計愿景成本控制v精細化設計43悅一站式購物娛樂餐飲親子活力綜合體禹洲水岸悅享天地享獨門獨院宜商宜住親水院墅設計研究丨設計愿景4403 規劃分析45SITE方案生成丨方案一1、用足南側和東側展示面，最大化商業街和mall2、從東側和北側規劃道路引入車行環線。3、引入水軸，主景觀軸線，盤活商墅部分的環境品質。4、形成豐富肌理的組團結構。46規劃分析丨方案一總平面圖47規劃分析丨方案一規劃21、結構AB商墅區租賃住宅區車行道路景觀綠軸C商業區景觀水軸ACBBAAAAAAAAAAAAAACCCCCCCCCC48停車樓136商墅商業街租賃住宅161商墅規劃分析丨方案一功能分析MALL49規劃分析丨方案一車行流線分析地庫出入口城市道路車行道路50規劃分析丨方案一靜態交通分析地下停車范圍停車樓城市道路地庫出入口地上停車51消防登高場地消防出入口城市道路消防車道路規劃分析丨方案一消防分析52商業人行流線住宅人行流線規劃分析丨方案一商業/住宅人行流線人行出入口53規劃分析丨方案一商墅人行流線街：一級人行流線巷：二級人行流線弄：三級人行流線河：景觀水系54規劃分析丨方案一景觀分析水系景觀軸線綠化景22、觀軸線商業景觀軸線景觀節點55規劃分析丨綠化分析上海市對于綠化計算方式沒有特殊規定，若照常規計算，地面綠化即可滿足綠化率要求；若參照GB50180-2018居住區規劃設計標準，地面綠化面積為37800，需屋頂綠化面積7925，亦滿足屋頂綠化小于總綠化面積的20%要求。地面綠化總綠化面積：45725綠化率：30%56車行出入口門禁規劃分析丨方案一物管分析商墅“住區式”物管模式商墅“小鎮式”式物管模式人行出入口門禁571、用足南側和東側展示面，最大化商業街和mall。停車樓設在東側，充分利用車行出入口。2、從東側規劃道路，引入車行環線。SITE方案生成丨方案二MALL3、引入主景觀軸線，盤活商墅部23、分的環境品質。停車樓停車樓商街4、形成豐富肌理的各組團結構。58規劃分析丨方案二總平面圖59規劃分析丨方案二規劃結構AB商墅區租賃住宅區車行道路景觀綠軸C商業區CCC60規劃分析丨方案二功能分析停車樓136商墅商業街租賃住宅161商墅MALL61規劃分析丨方案二車行流線分析地庫出入口城市道路車行道路62規劃分析丨方案二靜態交通分析地下停車范圍停車樓城市道路地庫出入口地上停車63規劃分析丨方案二消防分析消防登高場地消防出入口城市道路消防車道路64規劃分析丨方案二商業/住宅人行流線商業人行流線住宅人行流線人行出入口65規劃分析丨方案二商墅人行流線街：一級人行流線巷：二級人行流線弄：三級人行流線游：24、綠軸景觀66規劃分析丨方案二景觀分析綠化景觀軸線商業景觀軸線景觀節點67車行出入口門禁規劃分析丨方案二物管分析商墅“住區式”物管模式商墅“小鎮式”式物管模式人行出入口門禁6804 商墅專篇69丨設計理念東方傳統居住文化的核心院落天人合一的居住理念江南園林留園江南園林藝圃江南園林網師園70丨設計理念中國四大名園之一留園前庭主園外園側院后院東方傳統居住空間序列研究前庭主園側院后院外園71丨設計理念傳統提升1.繼承并弘揚江南傳統建筑里豐富的空間層次，注入現代開放型生活方式。體現溫和的江南四季室內外空間的互動2.序曲-含蓄而緊湊的前院,回家的感覺3.高潮-作為靈魂的側院,家庭生活的核心4.余韻-詩意而25、延伸的后院,與自然的滲透5.所有臥室都有面向庭院6.最大限度的利用自然通風和采光，節省能耗，收集雨水并設置調節微氣候的水系提升多進式院落“向內看”的居住方式72丨設計理念私家園林特質隱逸會客畫意結廬在人境，而無車馬喧寄托返璞歸真、不流世俗的情思融合“出世”與“入世”“兼濟”與“獨善”的生活方式一峰則太華千尋，一勺則江湖萬里。園林的境界：生境、畫境、意境73丨設計分析-典型組團大面寬型陽光寬墅組團優點：容積率高建筑密度大舒適寬庭四合內院型隱逸院墅組團優點：容積率高建筑密度大庭院豐富74 私密性較好，居住更放松 南北雙庭院，空間更舒展 庭院方整，戶與戶南北間距大 停車效率高，節地效率較高 采光面較26、大 所有房間面向私家花園丨設計分析-陽光寬墅景觀庭院采光界面建筑單體組團道路75 建筑圍合，空間向心性好 私密性佳，弱化戶均間距一般帶來的影響、多重庭院，空間層次更豐富 建筑密度高，節地性佳 采光面大 所有房間面向私家花園丨設計分析-隱逸院墅景觀庭院采光界面建筑單體組團道路76產品分析77商墅專篇丨產品研究隱逸院墅7.2m10.8m（137.55）多院落組合東西兩戶無縫拼接，每戶均有三個院子。獨立的入戶庭院，在保證私密性的同時，極大提高入戶體驗。組團一1-1剖面118.55m5.60m11.8m5.60m11.8m6.0m6.0m12.8m6.6m5.6m6.0m5.6m6.8m9.95m7827、商墅專篇丨產品研究隱逸院墅7.2m*10.8m歸家流線分析車行道路一街二巷三弄多節點歸家組團入口宅門門禁79歸院嫻適80小弄閑情81商墅專篇丨產品研究戶型17.2m10.8m報規版82商墅專篇丨產品研究戶型17.2m10.8m實施版開放寬廳社交空間，為社交提供多種可能U型廚房，雙面景觀餐廳大氣方整前院，奢華歸家感受多層次大進深側院，綠意環抱私密后院，獨享一方自然套型面積137.55主臥套面積21.32次臥面積19.11寬廳面積19.11庭院面積53.815贈送面積18.3983商墅專篇丨產品研究戶型17.2m10.8m實施版純南向豪華套間，縱享私人庭院帶獨立衛生間臥室，縱享私人庭院84商墅專篇28、丨產品研究戶型17.2m10.8m實施版純南向豪華套間，縱享私人庭院和闊景露臺85商墅專篇丨產品研究陽光寬墅9.210.8m（150.63）與6.6m10m（143.49）多院落組合東西兩戶無縫拼接，每戶均有南北兩個院子。獨立的入戶庭院，在保證私密性的同時，極大提高入戶體驗。組團二1-1剖面119.20m5.60m8.00m10.55m8.0m10.8m8.0m4.6m3.7m11.9m12.8m4.6m3.7m6.0m5.60m6.80m86商墅專篇丨產品研究陽光寬墅9.210.8m與6.6m10m多院落組合車行道路一街二巷三弄多節點歸家組團入口宅門門禁87歸巷幽嫻88宅前井序89商墅專篇丨29、產品研究戶型26.6m10m版規版產品分布圖90私密方整南向庭院，縱享庭院生活橫向大面寬餐客廳，為社交提供多種可能庭院入戶，獨享儀式化的入戶體驗入戶前院，提升歸家體驗商墅專篇丨產品研究戶型26.6m10m實施版套型面積140.16主臥套面積24.72次臥面積14.7寬廳面積28.14庭院面積55.72贈送面積24.7291商墅專篇丨產品研究戶型26.6m*10m改造后豪華主臥套，三分離帶景觀浴缸，盡享品質生活帶獨立衛生間臥室，縱享私人庭院92商墅專篇丨產品研究戶型26.6m10m實施版純南向豪華套間，縱享私人庭院和南北雙闊景露臺93商墅專篇丨產品研究戶型39.2m10m報規版產品分布圖94開放30、寬廳社交空間，為社交提供多種可能全景餐廳，品質感受無敵入戶前院，縱享奢華歸家體驗私密庭院，獨享一方自然商墅專篇丨產品研究戶型39.2m10m實施版套型面積158.07主臥套面積32.94次臥面積15.185寬廳面積32.94庭院面積109.915贈送面積15.51U型廚房，靈活開放95商墅專篇丨產品研究戶型39.2m10m實施版純南向豪華超大套間，闊景露臺，縱享私人品質生活帶獨衛次臥，奢華雙套間96商墅專篇丨產品研究戶型39.2m10m實施版純南向豪華套間，縱享私人庭院和闊景露臺97商墅專篇丨規范解讀1.2商業服務網點：建筑面積不超過300的小型商業用房。3.3 設置在二層或二層以上的商業服務31、網點應符合下列要求：3.3.1可設一個樓梯，其室內最遠點（室內樓梯的一段距離按其水平投影長度的1.5倍計算）到直通室外的安全出口的距離應符合下列要求：1）當樓梯為敞開樓梯時，其疏散距離不應超過15m;2)當樓梯為敞開樓梯間時，其疏散距離不應超過22m，當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m;3)疏散距離超過上述規定的商業區域應設置隔墻和門與樓梯分隔開，且房間內最遠點至房間門的距離不應大于15m。底層樓梯口距離直接對外安全出口不應超過15m。-引自小型商業用房防火設計技術規定（滬消發200354號）-引自建筑設計防火規范（GB50016-2014(2018版）（三）商業、辦公建筑的層高商業、辦公建32、筑標準層層高不宜超過4.5 米。標準層層高超出4.5 米 的，按每2.8 米為一層、余數進一的方法折算該層建筑面積，并按折算的建筑面積計入容積率。商業、辦公建筑的門廳、大廳、回廊、走廊等公共部分，影院、劇場、體育館、博物館、展覽館等公共建筑，大型商業建筑的層高不受本項前款規定限制。-引自上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定（滬規土資法2011678號）5.5.8 公共建筑內每個防火分區或一個防火分區的每個樓層，其安全出口的數量應經計算確定，且不應少于2個。設置1個安全出口或1部疏散樓梯的公共建筑應符合下列條件之一：除醫療建筑，老年人照料設施，托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等兒童活動場所和歌33、舞娛樂放映游藝場所等外，符合表5.5.8規定的公共建筑。98商墅專篇丨產品研究戶型17.2m10.8m兩個疏散99商墅專篇丨產品研究戶型26.6m10m兩個疏散10005 商業專篇101ABA:MALL區域B:停車樓區域C商業專篇丨商業MALL分析MALL主入口MALL主入口MALL主入口102商業專篇丨商業MALL分析商業平面圖一層平面圖1F MALL總面積：11451.81F停車樓面積：2151停車數：63中庭車庫出入口車庫出入口車庫出入口卸貨MALL主入口MALL主入口MALL主入口103商業專篇丨商業MALL分析商業平面圖二層平面圖2F MALL總面積：97702F停車樓面積：474634、停車數：138104商業專篇丨商業MALL分析商業平面圖三層平面圖3F MALL總面積：97703F停車樓面積：4746停車數：138105商業專篇丨商業MALL分析商業平面圖四層平面圖4F MALL總面積：96324F停車樓面積：4746停車數：138106商業專篇丨商業MALL分析商業平面圖B1層平面圖面積：16835停車數：462107圖例商業專篇丨商業MALL分析動線分析停車樓動線商業動線10817.8m18.4m11m11.8m14m16.9m20m9.9m12.5m9m12.5m14.3m8.4m18.6m8.2m21.3m14.4m12.5m17.5m8m20.2m31.8m1935、.5m14.7m31.4m29.1m34.2m22.4m36.1m11.2m12.5m12.5m11.5m商業專篇丨商業MALL分析商業尺度分析店鋪尺度109商業專篇丨商業MALL分析商業尺度分析中庭尺度19.1m11.6m36.4m13.8m29.6m46.1m16.5m4m中庭面積710平米中庭面積276平米110商業專篇丨商業MALL分析垂直交通分析客梯圖例客梯服務范圍貨梯50m50m111商業專篇丨商業MALL分析垂直交通分析扶梯圖例50m50m扶梯服務范圍112商業專篇丨商業MALL分析貨運流線分析圖例貨梯貨運流線113商業專篇丨商業MALL分析商業剖面114商業專篇丨MALL業態分36、析1F主要業態及使用面積：零售 3150平米生活配套主力店 3965平米2F主要業態及使用面積：超市 4840平米餐飲1222平米生活配套860平米3F主要業態及使用面積：餐飲 4382平米兒童1480平米4F主要業態及使用面積：餐飲 1481平米娛樂4298平米業態分析115商業專篇丨商業街分析ACBDA:MALL底層商業C:沿街商業B:BLOCK商業D:水街商業CC116商業專篇丨商業街分析A一層平面A-A剖面AA一層平面二層平面B-B剖面BBBA:MALL底部商業利用MALL首層6米的層高創造可以做商業夾層的附加值B:BLOCK商業二層靈活布局，可作為商業可作為民宿117商業專篇丨商業街37、分析一層平面A-A剖面AB二層平面一層平面B-B剖面二層平面AC:沿街商業方案一疏散樓梯在后側，前側界面完整，可靈活組合一帶二和首層平層商鋪C:沿街商業方案二疏散樓梯在前側形成二層連廊，商鋪可以平層劃分也可以一帶二劃分CBB118商業專篇丨商業街分析一層平面A-A剖面A二層平面一層平面AD:水街商業僅將首層作為商業，二三層作為商墅。商業從水街界面進入，商墅門廳落在一樓，從背側里弄道路通過院子入戶，互不干擾。BB二層平面三層平面D119商業專篇丨方案二MALL平面示意一層平面圖二層平面圖120三層平面圖四層平面圖商業專篇丨方案二MALL平面示意12106 租賃住宅專篇122金山中學3.6km金山38、區第一實驗小學2.2km上海市松隱中學3.7km上海交大南洋中學3.7km丨客群分析以公交半小時車程可達范圍考慮金龍商業街2.7km上海市第六人民醫院（金山分院）3.9km金山區婦幼保健所3.3km朱涇工業園區1.0km中小學校資源朱涇工業園區商務辦公資源配套醫療資源123丨客群分析客群呈現年輕化、知識精英化、區域化，且客群組成呈現多樣化小戶型滿足基本生活需求中小戶型需有較寬敞的室內活動空間中大戶型需有獨立會客區域及可變空間大戶型需有完整居住單元的套型空間產業科研人員老師商務辦公人員醫療衛生人員124丨成本控制強排方案一（走廊雙面布房）強排方案二（走廊單面布房）景觀綠化租賃住宅地面停車走廊景觀39、綠化租賃住宅地面停車走廊總停車位：471地面停車位：244輛需地下停車位：227輛總停車位：471地面停車位：193輛需地下停車位：278輛125丨規劃理念：活力/開放街區路徑規劃租賃住房倡導采用開放式街區理念，增加鄰里交往公共空間的設置.。引自項目設置契合步行場景的廣場布局，創造面向城市的開放街區。鼓勵居住者走出閉塞居所，擁抱城市，與他人交流、分享、創造更和諧的社會環境。活力廣場開放界面126丨規劃理念：共享空間營造自由共享活力的開放社區。通過場地設計和相對集中的建筑布局，在樓棟間形成共享廣場，在沿河界面一側結合業態布置各種共享主題“生活圈”。社區活動圈共享廣場聚會朋友圈共享廣場學習閱讀圈生40、活展示圈沿河運動圈休閑生活圈127丨規劃理念：豐富生活配套在開放街區和共享空間的基礎上引入豐富完善的生活娛樂配套和景觀，公共洗衣房、公共廚房、樂活空間等，打造宜樂的新型居住空間。社區活動圈128丨總平面圖社區活動圈129丨規劃分析-功能分區高層住宅配套130景觀滲透帶活力廣場開放街區城市共享空間丨規劃分析-空間分析131一級物管二級物管人行流線丨規劃分析-物管體系132地面停車區域地庫出入口車行出入口城市支路車行流線人行流線租賃住宅出入口丨規劃分析-交通分析133消防登高場地消防車車行流線車行出入口丨規劃分析-消防分析134集中綠地屋頂綠化丨規劃分析-綠化景觀分析1350小時1小時2小時3小時41、4小時5小時6小時結論：大于50%套型有一個居住空間能獲得冬至日滿窗有效日照時間不小于1小時。丨規劃分析-日照分析136丨標準層平面圖1#標準層平面圖本層建筑面積：940.32得房率：79.7%137丨標準層平面圖2#3#標準層平面圖本層建筑面積：702.38得房率：77.6%138高品質丨產品策略尋求在相同的柱網條件下的不同產品組合靈活性全生命周期實現由一人到全家的租住體驗。追求高品質的產品設計139丨產品策略靈活性可變戶型三面積：65面寬(1.1+3.3+3.5M)*進深（7.9M)一室兩廳7900170017004500330011007900350044003500可變戶型一面積：3542、面寬(1.1+3.3M)*進深（7.9M)一室戶可變戶型二面積：95面寬(1.1+3.3+3.5+3.5M)*進深（7.9M)兩室兩廳79003300110044001700170034004400790033001100790035003500440035003500尋求在相同的柱網條件下的不同產品組合,滿足不同租客的需求。140每個戶型產品都精細化設計,明廚明衛，超舒適開間進深；設置陽臺、凸窗，實現優良居住體驗。丨產品策略高品質351.5面寬652.5面寬953.5面寬明廚明衛陽臺飄窗141根據不同的租戶需求，配置不同種類的戶型，不用換小區就可實現由一人到全家的租住體驗。丨產品策略全生命周43、期351.5面寬652.5面寬953.5面寬一室一廳一室兩廳雙鑰匙間兩室兩廳雙鑰匙間明廚明衛開間舒適布局緊湊超豪華自居住，可變式兩鑰匙布局緊湊，空間舒適布局開敞，可變式空間，模式多樣性南向三開間，明廚明衛142丨產品呈現考慮到租客群體的不同生活需求，本方案提供了三種不同戶型，從舒適到豪華戶型。豪華自住型自住小戶型舒適兩室型豐富的產品類型143丨產品呈現戶型明廚明衛，開敞明亮，私人的溫馨住所。35標準戶型123123服務陽臺獨立服務陽臺，提升居住體驗明廚明衛明廚明衛，居住幸福感倍增舒適臥室房間寬敞明亮，增設舒適飄窗144丨產品呈現戶型明廚明衛，空間開敞明亮，增加住戶體驗。65標準戶型123通透餐44、客廳大尺度餐客廳，南北通透明廚明衛明廚明衛，居住幸福感倍增舒適臥室房間寬敞明亮，增設舒適飄窗123全景寬陽臺最大可贈送面積，增設舒適度145丨產品呈現戶型明廚明衛，空間開敞明亮，適合一家居住，提升社區整體居住品質。95標準戶型123通透餐客廳大尺度餐客廳，南北通透明廚明衛明廚明衛，居住幸福感倍增豪華主臥尊享步入式衣帽間和主衛123全景寬陽臺最大可贈送面積，增設舒適度146丨首層平面圖首層平面圖本層建筑面積：2944.04大堂核心筒社區服務配套配套商業147丨地下一層平面圖(正常車位）地下一層平面圖本層建筑面積：9093.2設備用房大堂核心筒停車位人防區148丨地下一層平面圖（機械車位）地下一層平面圖本層建筑面積：6258.3設備用房大堂核心筒停車位人防區149