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1、城市綜合體業(yè)態(tài)選擇及組合比例 伴隨著我國城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平 的提高,居民的生活方式和消費(fèi)觀念都在發(fā)生巨大 的變化。一方面,除了以自住為主的住房需求持續(xù) 增長外,改善型和投資型需求更是飛速增長,商品住 宅市場呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。在滿足了居民物 質(zhì)文化需求的同時(shí),越來越多的人正在尋求精神層 面的提升。以購物、 休閑、 娛樂、 餐飲等為主,提供一 站式、 體驗(yàn)式生活服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也迅猛發(fā)展 起來,諸多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目于城市核心地段孕育 而生。另一方面,自改革開放以來,商品房住宅市場 云集了數(shù)以萬計(jì)的開發(fā)商,市場競爭極其慘烈。尤 其隨著我國加入世貿(mào)組織,眾多零售商相繼進(jìn)入我 國,新2、的零售類型大大填補(bǔ)了我國這一領(lǐng)域的空白。 期間,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、 運(yùn)營商、 咨詢機(jī)構(gòu)、 顧問公司 得以壯大。另外,各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營,確 立了其城市名片的地位,契合了“ 城市經(jīng)營 ” 的理 念,使得政府決策者有著引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的巨大 動(dòng)力。而作為商業(yè)地產(chǎn)的高級形式,近年來城市綜 合體成為新的開發(fā)產(chǎn)品和模式,得到了各方廣泛關(guān) 注。 城市綜合體業(yè)態(tài)組合作為前期定位中極為重要 的一環(huán),起到了非常重要甚至決定性的作用。但現(xiàn) 階段我國對該領(lǐng)域的研究還處于初始階段,以專業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自行研究為主,其他社會(huì)力量參與 度不夠,且大多研究成果都是基于定性分析的總結(jié), 決策風(fēng)險(xiǎn)較大。因此,本文在總結(jié)3、前人研究成果的 基礎(chǔ)上,結(jié)合定性和定量分析,來探尋符合我國現(xiàn)階 段城市發(fā)展?fàn)顩r和特點(diǎn)的城市綜合體業(yè)態(tài)選擇及組 合比例。 一 城市綜合體的概念及特點(diǎn) “ 城市綜合體 ” 起源于法國巴黎的拉德芳斯區(qū), 并在該區(qū)建成了“ 拉德芳斯 ” 城市綜合體。此后,美 國“ 洛克菲勒中心 ” 以及東京“ 六本木 ” 人們津津樂 道的典范。而在我國,萬達(dá)、 中糧以及華潤成為較早 涉足并且成功運(yùn)營城市綜合體項(xiàng)目的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營商,分別開發(fā)了以萬達(dá)廣場、 中糧大悅城以及華 潤萬象城為系列的產(chǎn)品。除此之外,北京國貿(mào)中心、 上海新天地以及深圳華潤中心也是我國目前運(yùn)營最 成功的綜合性高檔城市綜合體。所謂城市綜合體, 西方稱為HOPSCA,是酒店(Hotel)、 辦公室 (Of 2 fice) 、 停車場(Parking)、 購物中心(ShoppingMall)、 會(huì)所(Congress)、 公寓(Apartment