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1、第二課：基于復(fù)盤經(jīng)驗(yàn)的全面性現(xiàn)場勘察第二課：基于復(fù)盤經(jīng)驗(yàn)的全面性現(xiàn)場勘察一、現(xiàn)場勘查的幾個(gè)常見誤區(qū)一、現(xiàn)場勘查的幾個(gè)常見誤區(qū)二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查目目 錄錄三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引1、現(xiàn)場勘查的幾個(gè)誤區(qū)誤區(qū)一：誤區(qū)一：現(xiàn)場勘查就是現(xiàn)場勘查就是“看地看地”，站在地塊邊上望一望有沒有拆遷，有沒有高壓線，站在地塊邊上望一望有沒有拆遷，有沒有高壓線。誤區(qū)二：誤區(qū)二：專業(yè)調(diào)研是其他專業(yè)部門的事，投專業(yè)調(diào)研是其他專業(yè)部門的事，投資資人員人員不不需要需要深深入。入。誤區(qū)三：誤區(qū)三：政府、合作方答應(yīng)的都可以做到，放心付款、拿地就行，發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)政府、合作方2、答應(yīng)的都可以做到，放心付款、拿地就行，發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)場場 問題也不要緊。問題也不要緊。誤區(qū)四：誤區(qū)四：投資考察的重點(diǎn)是市場調(diào)研，所以不需要在現(xiàn)場勘查上面投資考察的重點(diǎn)是市場調(diào)研，所以不需要在現(xiàn)場勘查上面太太 多精力。多精力。一、現(xiàn)場勘查的幾個(gè)常見誤區(qū)一、現(xiàn)場勘查的幾個(gè)常見誤區(qū)二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查目目 錄錄三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引1、什么是全面的現(xiàn)場勘查-勘察目的現(xiàn)場勘查目的現(xiàn)場勘查目的現(xiàn)場勘查作為一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期中最前端的一環(huán)，其重要意義不言而喻。作為一名優(yōu)秀的投資人員，必須在集團(tuán)高周轉(zhuǎn)全覆蓋的戰(zhàn)略方針下，采取占用資金最少、風(fēng)險(xiǎn)最低資金回籠3、最快的投資方式來獲取最大的投資收益。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，就要求每個(gè)投資人員掌握好現(xiàn)場勘查的系統(tǒng)新方法，為整個(gè)項(xiàng)目的后期跟進(jìn)把好關(guān)，不放過任何一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目，也不忽視任何一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)。3、什么是系統(tǒng)的勘查方法現(xiàn)場勘察不止是現(xiàn)場勘察不止是“看地看地”而已，它是而已，它是發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題分析問題分析問題解決問題解決問題的的一整套系統(tǒng)化的方法。一整套系統(tǒng)化的方法。發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)問題問題分析分析問題問題解決解決問題問題問題怎么解決?找誰解決?風(fēng)險(xiǎn)是否可控?怎么消除？拿出方案方案優(yōu)化遇到同類問題怎么解決？現(xiàn)狀如何？存在什么問題?有什么潛在風(fēng)險(xiǎn)?2、什么是系統(tǒng)的現(xiàn)場勘查-現(xiàn)場勘察的三個(gè)環(huán)節(jié)勘察前勘察前 研究資料、總結(jié)4、問題 設(shè)定目的、制定路線勘查中勘查中 發(fā)現(xiàn)問題 分析影響勘查后勘查后 研究問題、評估風(fēng)險(xiǎn) 解決問題選定勘察路線選定勘察路線熟悉資料，總結(jié)疑問，設(shè)定勘察目熟悉資料，總結(jié)疑問，設(shè)定勘察目的的比對地形圖、衛(wèi)星圖比對地形圖、衛(wèi)星圖設(shè)定勘察目的設(shè)定勘察目的熟悉項(xiàng)目資料熟悉項(xiàng)目資料 對地塊及周邊有個(gè)初步印象。心里畫一張簡圖。現(xiàn)場驗(yàn)證資料的準(zhǔn)確性。有什么疑惑需要現(xiàn)場看的。調(diào)研市場、配套和交通。有些情況是否發(fā)生變化。衛(wèi)星影像圖比地形圖更直觀，如無地形圖，至少要準(zhǔn)備地塊及周邊清晰的衛(wèi)星圖。標(biāo)記出疑問，在勘察時(shí)求證。如何到達(dá)地塊，地塊如何到目標(biāo)市場的路線。考察周邊公共配套、不利因素的路線。地塊內(nèi)部行走的路線。3.5、1、系統(tǒng)的勘查方法帶著目的看里、外、遠(yuǎn)、里、外、遠(yuǎn)、近都要看近都要看天上地下都天上地下都要看要看看不到的也看不到的也要看要看聽聽別人怎聽聽別人怎么看么看立體立體視角視角 天上地下都有要看的：上看異味、噪音、附著物，下看礦井、管線和溶洞；上山要看周邊、林地和土方，評估地質(zhì)災(zāi)害；下水要看水質(zhì)、水源、上下游，考慮防洪要求。限高、退讓、防洪標(biāo)高等要求不是很直觀，但是看到周邊有機(jī)場、雷達(dá)、天線、軍事設(shè)施、大型水利設(shè)施等就要想到是否有特殊的規(guī)劃要求。術(shù)業(yè)有專攻，不同的人從自身專業(yè)角度出發(fā)，看到的東西會(huì)有所區(qū)別。多一雙眼睛，發(fā)現(xiàn)多一些問題，綜合起來，減少遺漏。問題和風(fēng)險(xiǎn)不僅限于地塊本身，有可能周邊因素會(huì)對地6、塊造成影響，因此不僅要仔細(xì)勘察地塊內(nèi)部，還要重視對周邊的的勘察。3.2、系統(tǒng)的勘查方法如何發(fā)現(xiàn)問題有人奉陪，車船齊備，所以盡量多走、。避免以后重復(fù)看浪費(fèi)時(shí)間，避免給以后因比較匆忙、天氣不好而沒有看完整個(gè)方離得遠(yuǎn)、過不去而沒看，可能回去以題，以后考察就要補(bǔ)看這些遺漏的項(xiàng)目。特定或固定時(shí)段發(fā)生，就需要在那個(gè)時(shí)對機(jī)場不同時(shí)段噪聲，公路、工廠夜間班。看，是不是時(shí)段不同？重點(diǎn)查看存在的問題有沒解決、有沒有什么變化。全時(shí)全時(shí) 第一次考察往往視角視角首次考察認(rèn)首次考察認(rèn)真真多看、多問、多記看看 第一次仔細(xì)看，留較多的負(fù)擔(dān)。第一次考察可能遺漏的要補(bǔ)看遺漏的要補(bǔ)看項(xiàng)目，可能有些地后了解到了新的問特別問題的要特別7、問題的要 有些問題集中在分時(shí)段看分時(shí)段看段專門考察。如：噪聲、工業(yè)區(qū)上下 別人看到但你沒不同時(shí)間對比不同時(shí)間對比看看 多次考察時(shí)，要發(fā)現(xiàn)新的問題、有3.2、系統(tǒng)的勘查方法如何發(fā)現(xiàn)問題一、現(xiàn)場勘查的幾個(gè)常見誤區(qū)一、現(xiàn)場勘查的幾個(gè)常見誤區(qū)二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查二、什么是全面性的現(xiàn)場勘查目目 錄錄三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引三、全面性現(xiàn)場勘查工作指引3、現(xiàn)場勘查的主要內(nèi)容銷售不利因素銷售不利因素施工不利因素施工不利因素市政管線勘察市政管線勘察常見銷售不利因素一：噪音污染常見銷售不利因素一：噪音污染 凡是干擾人們休息、學(xué)習(xí)和工作的聲音，即不需要的聲音，統(tǒng)稱為凡是干擾人們休息、學(xué)習(xí)和工作的聲音，即不需8、要的聲音，統(tǒng)稱為噪噪 聲。當(dāng)噪聲對人及周圍環(huán)境造成不良影響時(shí)，就形成噪聲污染聲。當(dāng)噪聲對人及周圍環(huán)境造成不良影響時(shí)，就形成噪聲污染例如：機(jī)場、車站、碼頭、公路、鐵路例如：機(jī)場、車站、碼頭、公路、鐵路工廠、采石場、礦場等工廠、采石場、礦場等 項(xiàng)目應(yīng)與之保持一定距離項(xiàng)目應(yīng)與之保持一定距離 采用隔音措施以降低影響采用隔音措施以降低影響 研究噪聲的時(shí)間規(guī)律研究噪聲的時(shí)間規(guī)律1、銷售不利因素-噪音污染常見銷售不利因素二：空氣污染常見銷售不利因素二：空氣污染 影響項(xiàng)目的各種臭味、異味、刺激性氣味源及粉塵污染影響項(xiàng)目的各種臭味、異味、刺激性氣味源及粉塵污染源源例如：化工廠、化肥廠、農(nóng)藥廠、制藥廠例如：化工廠9、化肥廠、農(nóng)藥廠、制藥廠、污水處理廠、污水處理廠電鍍廠、印染廠、水泥廠、鋼鐵廠、磚窯、陶瓷廠電鍍廠、印染廠、水泥廠、鋼鐵廠、磚窯、陶瓷廠屠宰場、養(yǎng)豬場、養(yǎng)殖場、水產(chǎn)品加工廠、制革廠屠宰場、養(yǎng)豬場、養(yǎng)殖場、水產(chǎn)品加工廠、制革廠垃圾焚燒場、填埋場、臭水溝（塘）垃圾焚燒場、填埋場、臭水溝（塘）項(xiàng)目選址應(yīng)遠(yuǎn)離空氣污染的源頭，不宜在污染源的下風(fēng)向項(xiàng)目選址應(yīng)遠(yuǎn)離空氣污染的源頭，不宜在污染源的下風(fēng)向 與政府約定不在項(xiàng)目周邊安排化工廠、農(nóng)藥廠、屠宰場、養(yǎng)與政府約定不在項(xiàng)目周邊安排化工廠、農(nóng)藥廠、屠宰場、養(yǎng)殖場等有刺激性氣味的項(xiàng)目殖場等有刺激性氣味的項(xiàng)目1、銷售不利因素-空氣污染 不安全不安全 不吉利不吉利 影10、響健康影響健康例如：例如：醫(yī)院（太平間）、殯儀醫(yī)院（太平間）、殯儀館、火館、火 葬場、墳?zāi)埂⑼涝讏鲈釄觥災(zāi)埂⑼涝讏鰞凑瑑凑瑐髡f傳說”鬧鬼鬧鬼”的地方的地方刑場、刑場、監(jiān)監(jiān)獄、獄、公安公安局、消局、消防防隊(duì)、隊(duì)、軍隊(duì)、政府等軍隊(duì)、政府等例如：例如：傳染病醫(yī)院、麻風(fēng)病院、皮膚傳染病醫(yī)院、麻風(fēng)病院、皮膚病院病院 高壓線、變電站、垃圾高壓線、變電站、垃圾堆堆、垃、垃圾圾處理廠處理廠 垃圾填埋場、污水河（溝、塘垃圾填埋場、污水河（溝、塘）垃圾焚燒發(fā)電廠、垃圾焚燒發(fā)電廠、PX二甲苯、發(fā)電二甲苯、發(fā)電廠廠例如：例如：化工廠、煉油廠、加油站、加氣站、核電化工廠、煉油廠、加油站、加氣站、核電站站 危險(xiǎn)品倉庫（11、如化工原危險(xiǎn)品倉庫（如化工原料料倉庫倉庫、油氣油氣庫庫、放、放射射源）源）軍隊(duì)、軍事基地、彈藥庫、軍事目標(biāo)軍隊(duì)、軍事基地、彈藥庫、軍事目標(biāo) 監(jiān)獄監(jiān)獄、看守所、戒毒所、精神病院、榮軍醫(yī)院、看守所、戒毒所、精神病院、榮軍醫(yī)院地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、煤礦采空區(qū)地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、煤礦采空區(qū)、發(fā)生過嚴(yán)重質(zhì)量問題的、發(fā)生過嚴(yán)重質(zhì)量問題的項(xiàng)目項(xiàng)目常見銷售不利因素三：心理忌諱常見銷售不利因素三：心理忌諱客戶自發(fā)的認(rèn)為對自身和家人、朋友不利的因素客戶自發(fā)的認(rèn)為對自身和家人、朋友不利的因素客戶根據(jù)自身知識和經(jīng)驗(yàn)判斷，或盲目跟隨他人客戶根據(jù)自身知識和經(jīng)驗(yàn)判斷，或盲目跟隨他人1、銷售不利因素-心理忌諱常見銷售不利因素四：視覺污12、染常見銷售不利因素四：視覺污染 以上，客戶介意、反感甚至抵觸的，在項(xiàng)目周邊能被客戶觀以上，客戶介意、反感甚至抵觸的，在項(xiàng)目周邊能被客戶觀察察到的，影響買房決心的都是視覺污染到的，影響買房決心的都是視覺污染 良好的環(huán)境、優(yōu)美的景觀是銷售的保障，反之不好的景觀有負(fù)良好的環(huán)境、優(yōu)美的景觀是銷售的保障，反之不好的景觀有負(fù)面作用面作用 看了猶豫要不要買，難下決心看了猶豫要不要買，難下決心 看了不想買，轉(zhuǎn)身就走看了不想買，轉(zhuǎn)身就走 原來不知道，買了后悔原來不知道，買了后悔1、銷售不利因素-視覺污染場地天然因素場地天然因素人文因素人文因素 紅線內(nèi)地塊是否清表紅線內(nèi)地塊是否清表，是否存在附著附著物物，是否具備13、或容易實(shí)現(xiàn)三通一平三通一平的條件，是否需要另修市政道路另修市政道路通往施工區(qū)或售樓部 場內(nèi)地形場內(nèi)地形、地貌地貌、地質(zhì)環(huán)境地質(zhì)環(huán)境，場地下是否存在地下水、溶洞等地下復(fù)雜地質(zhì)，地上是否有較大高差、池塘等；場地周邊是否有合適場地進(jìn)行進(jìn)行大型臨時(shí)建筑設(shè)施搭建與材料物資堆放，臨時(shí)建筑設(shè)施搭建與材料物資堆放，紅線周圍是否為住宅紅線周圍是否為住宅；是否存在土地權(quán)屬糾紛土地權(quán)屬糾紛，或與周邊建周邊建設(shè)利益相關(guān)方糾紛設(shè)利益相關(guān)方糾紛（二手地產(chǎn)權(quán)不清晰、拆遷釘子戶，周邊居民環(huán)保、光照問題）；當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)施工政策因素當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)施工政策因素，文明施工、夜間施工、節(jié)假日施工等政策規(guī)定（如珠海市橫琴新區(qū)重大節(jié)假日不允14、許施工）；場地周邊環(huán)境因素場地周邊環(huán)境因素，是否存在醫(yī)院、學(xué)校、大型居民生活區(qū)等，并判斷后期施工過程是否會(huì)大量出現(xiàn)投訴糾紛等不利因素施工不利因素施工不利因素主要指在土地開發(fā)過程中，會(huì)影響到土地平整，延緩工期的因素，這些因素包括一些地表主要指在土地開發(fā)過程中，會(huì)影響到土地平整，延緩工期的因素，這些因素包括一些地表附著以及電線、市政管道等的存在。附著以及電線、市政管道等的存在。2、施工不利因素常見市政管線 給水（自來水）排水（污水、雨水）電力（強(qiáng)電、高壓）燃?xì)猓簹狻⑻烊粴猓┕┡ㄕ羝崴┤蹼姡ㄍㄓ崱⒂芯€電視）3、基礎(chǔ)管線勘察 軍用光纜 高壓輸電線 輸油管、輸氣管 大型水利管道 原料輸送管 原料輸送帶（廊）特殊管線3、基礎(chǔ)管線勘察-特殊管線3、基礎(chǔ)管線勘察-市政用量估算 用水量 用電量 其他用量市政用量估算市政用量估算謝謝！謝謝！