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1、朱古石項目三四期規劃方案設計ZHU GU SHI PROJECT PLANNING SCHEME DESIGN前期研究PRELIMINARY RESEARCH1LOCATION BACKGROUND區位背景項目基地位于深圳市龍崗區龍崗中心城北側五聯社區朱古石村，屬城市更新項目，整體區位遠離市中心，周邊配套尚未成熟。LOCATION TRAFFIC區位交通項目距離最近地鐵 6 號線龍崗汽車站 5 公里，可通過鹽龍路到達博深高速，向北前往惠州市區，向南前往深圳中心區。項目處于片區盡端，交通不便。MASTER PLANNING上位規劃圖例：LOCATION STRUCTURE區位結構項目臨近深圳龍崗2、行政文化中心，地處城市自然景觀開發軸與產業單元交匯的終端。SURROUNDING SITUATION周邊現狀項目南側為工業廠房，北側為一二期商品房，東側為公共綠地，西北側為清林徑森林公園和清林徑水庫，景觀資源豐富自然山體一期工業廠房二期公共綠地SURROUNDING FACILITIES周邊配套用地周邊現狀社區環境落后，缺少可停留的公共休閑空間。商業布局封閉，業態單一，缺乏高品質、體驗感的開放街區。SURROUNDING LANDSCAPE周邊景觀項目用地毗鄰清林徑水利風景區及大窩嶺公園，三面環山，自然景觀資源豐富。地塊用地條件分析地塊界面分析高層建筑控制線支路多層建筑控制線次干道三四期總用地3、面積 91263.5，三四期總計容面積 340847，其中住宅：314878，商業 19089，配套 6880。沿三四期地塊龍城創業路、石豐路、五聯路為城市次干道，佳輝路和碧源路為支路，機動車可開口位置多設置于城市支路一側。用地紅線可開口區域退線間距DESIGN CONDITIONS設計條件地塊尺度分析地塊分期分析用地尺寸18 班初中學校地塊三期地塊四期地塊DESIGN CONDITIONS設計條件項目用地被分期線劃分為幾個尺度相對宜人的地塊，為構成尺度宜人的居住小組團提供了條件。由于拆遷時序影響，三期及中學地塊先行開發，現狀廠房所在的四期后續開發。地塊居住價值分析地塊商業價值分析低低中中高高4、SITE VALUE場地價值項目用地三面環山，前方抱水，居住氛圍良好，對外部景觀資源的利用將會是影響整體居住品質的重要因素。商業價值主要以沿街部分較高；其中碧源路等級為支路，車行干擾小，商業價值最高，適合沿碧源路作為商業街打造。基地三面環山，目之所及，皆是風景。放棄內向大花園的規劃格局，將人們引向小區外、街道間、走進自然里。項目區位偏、配套差、地塊大，故自身配套的完整性和主題性，社區公共空間的可停留性與吸引力是設計的重點。全齡教育配套充足，從“兒童友好型”理念出發，利用教育建筑間的聚合作用，建立層次豐富的文化型街區。1.2.3.項目思考SPARK OF THOUGHT設計愿景 DESIGN V5、ISION2你可曾夢想過.森林公園成為生活的后花園Staying in the natural forest gardenThe garden becomes the back garden of life足不出戶卻仿佛置身于自然之森森林里的田園小鎮GARDEN TOWN IN THE FOREST小組團強配套多主題大社區規劃策略 PLANNING STRATEGY3一個社區中心三個主題建筑兩條街區生活四個居住組團ONE COMMUNITY CENTERTHREE THEME BUILDINGSTWO BLOCKS OF LIFEFOUR RESIDENTIAL GROUPSPLANNING 6、FRAME規劃框架PLANNING STRUCTURE規劃結構一個社區中心，兩條街區生活，三個主題建筑，四個居住組團。一個社區中心ONE COMMUNITY CENTER12453城市客廳讀書角餐飲街文化活動區溜冰場NEW YORK BRYANT PARK案例-紐約布萊恩特公園12435樹蔭下的鄰里中心111324243社區花園兒童天地城市客廳籃球場103RD STREET COMMUNITY GARDEN案例-紐約 103 街社區花園可動可靜、可耕可游的生態公園ONE COMMUNITY CENTER一個社區中心ONE COMMUNITY CENTER一個社區中心RENDERING空間透視兩7、條街區生活TWO BLOCKS OF LIFEWANCOUVER OLYMPIC VILLAGE案例-溫哥華奧運村小尺度的路網結構，開放環保的未來社區HANGZHOU ASIAN GAMES VILLAGE案例-杭州亞運村110M110M110M110M105M105M105M105M250M舒適的街區尺度，有節奏的開放城市空間COMMERCIAL MATCHING SHAFT商業配套軸GREEN EDUCATIONAL AXIS田園教育軸RENDERING空間透視RENDERING空間透視三個主題建筑THREE THEME BUILDINGSSHANGHAIQINGPU TEENAGERS 8、ACTIVITY CENTER案例-上海青浦青少年活動中心一個開放成長的綠色聚落THREE THEME BUILDINGS三個主題建筑外部交通可達，內部安全慢行。RENDERING空間透視四個居住組團FOUR RESIDENTIAL GROUPSFOUR RESIDENTIAL GROUPS四個居住組團規劃設計 PLANNING DESIGN4BIRDVIEW整體鳥瞰RENDERING空間透視RENDERING空間透視RENDERING空間透視RENDERING空間透視MASTERPLAN彩色總圖經濟技術指標TECHNICAL INDEX單位數值備注91263.5459637.16萬/h3.79、3340847.00314878.0025969.008401.005180.005508.006880.0018班幼兒園4800.00用地面積5404社區健康服務中心400.00居住小區級文化室1500.00社區居委會150.00社區警務室30.00118790.16112913.16按38/個測算5877.0029134675%40%40%戶（套）3612人/戶11558按3.2人/戶輛3298輛326地面停車占比9.9%輛2971容積率朱古石森林項目 三期四期項目項目建設用地面積總建筑面積計容積率建筑面積其中住宅商業及配套建筑面積其中商業配套其中商墅/loft青少年活動中心其中地上停車位10、地下停車位不計容積率建筑面積其中地下車庫面積架空層 社區體育活動場地公共開敞空間綠化覆蓋率建筑覆蓋率總戶數居住人數機動車停車位可售比=（可售住宅 314878+可售商業 19089）/總建筑面積 459637.16=72.66%經濟技術指標 TECHNICAL INDEX單位數值備注50931.2293274.91萬/h4.27217386.00199968.0017418.005030.005508.006880.0018班幼兒園4800.00用地面積5404社區健康服務中心400.00居住小區級文化室1500.00社區居委會150.00社區警務室30.0075888.9172042.91按11、38/個測算3846.001200.003000.00%40%40%戶（套）2268人/戶7258按3.2人/戶輛2104輛208地面停車占比9.9%輛1896公共開敞空間綠化覆蓋率建筑覆蓋率總戶數居住人數機動車停車位配套其中商墅/loft項目建設用地面積總建筑面積容積率計容積率建筑面積其中住宅商業及配套建筑面積其中商業不計容積率建筑面積其中地下車庫面積架空層社區體育活動場地其中地上停車位地下停車位朱古石森林項目 三期總項目單位數值備注25691.51145292.39萬/h4.19107691.0099984.007707.00252331342050社區健康服務中心400居住小區級文化室112、500社區居委會15037601.3935678.39按38/個測算1923.006003000.00%40%40%戶（套）1134人/戶3629按3.2人/戶輛1042輛103地面停車占比9.9%輛939其中地上停車位地下停車位公共開敞空間綠化覆蓋率建筑覆蓋率總戶數居住人數機動車停車位不計容積率建筑面積其中地下車庫面積架空層社區體育活動場地住宅商業及配套建筑面積商業商墅/loft配套其中其中其中總建筑面積容積率計容積率建筑面積項目項目建設用地面積朱古石森林項目 三期-A單位數值備注25239.67147982.52萬/h4.35109695.0099984.002507.002374.00413、830.00304800.00用地540438287.5236364.52按38/個測算1923.006000.00%40%40%戶（套）1134人/戶3629按3.2人/戶輛1062輛105地面停車占比9.9%輛957機動車停車位其中地上停車位地下停車位建筑覆蓋率總戶數居住人數社區體育活動場地公共開敞空間綠化覆蓋率不計容積率建筑面積其中地下車庫面積架空層配套社區警務室18班幼兒園其中其中容積率計容積率建筑面積住宅商業商墅/loft項目項目建設用地面積總建筑面積朱古石森林項目 三期-B單位 數值備注40332.3166362.24萬/h3.06123461.00114910.003371.0014、5180.0042901.2440870.24按38/個測算2031.0016751713%40%40%戶（套）1344人/戶4301按3.2人/戶輛1194輛118地面停車占比9.9%輛1076地下車庫面積社區體育活動場地綠化覆蓋率建筑覆蓋率項目建設用地面積總建筑面積計容積率建筑面積住宅商業不計容積率建筑面積朱古石森林項目 四期總項目地下停車位其中總戶數公共開敞空間居住人數地上停車位其中青少年活動中心架空層機動車停車位其中容積率單位 數值備注11470.1147659.89萬/h3.0334806.0032414.002392.0012853.8912459.89按38/個測算394.00115、713.000.00%40%戶（套）384人/戶1229按3.2人/戶輛364輛36地面停車占比9.9%輛328地下車庫面積架空層公共開敞空間綠化覆蓋率其中住宅商業不計容積率建筑面積社區體育活動場地總建筑面積容積率計容積率建筑面積項目項目建設用地面積朱古石森林項目 四期-A地上停車位居住人數總戶數機動車停車位其中地下停車位單位 數值備注28862.21118702.35萬/h3.0788655.0082496.00979.005180.0030047.3528410.35按38/個測算1637.001675.00%40%40%戶（套）960人/戶3072按3.2人/戶輛830輛82地面停車占比16、9.9%輛748青少年活動中心其中地上停車位地下停車位總戶數居住人數機動車停車位公共開敞空間綠化覆蓋率建筑覆蓋率不計容積率建筑面積其中地下車庫面積架空層容積率計容積率建筑面積住宅商業項目項目建設用地面積總建筑面積朱古石森林項目 四期-B其中三期指標四期指標SCALE ANALYSIS尺度分析TRAFFIC FLOW車行流線CHRONIC SYSTEM慢行系統TOWER LAYOUT PRINCIPLE塔樓布置原則塔樓布居工整，秩序嚴謹。戶型分布DOOR MODEL THE DISTRIBUTIO79 戶型圖例95 戶型105 戶型56 LOFT170 商墅198 商墅 Autodesk Aut17、odesk Autodesk 分析軟件：天正日照地理位置：深圳市龍崗區分析精度：5 分鐘分析時間：住宅大寒日 8：00-16：00學校幼兒園冬至日 8：00-16：00計算窗臺高度：底層套型窗臺面結論：住宅滿足大寒日日照不低于 1 小時標準；幼兒園滿足冬至日日照不低于 3 小時標準；中學滿足半數以上的教室冬至日日照不低于 2 小時。圖例：0 小時2 小時4 小時6 小時1 小時3 小時5 小時7 小時8 小時SUNSHINE ANALYSIS日照分析場地剖面SITE PROFILE1-1 場地剖面半地下車庫LOFTLOFT商業商墅商墅商墅景觀水系小區花園小區花園石豐路用地紅線用地紅線商業外街屋18、頂農場中庭車行道五聯路教育培訓中心教育培訓中心教育培訓中心教育培訓中心地下車庫115商業建筑設計BUSINESS ARCHITECTURE DESIGN1.商業街區2.青少年活動中心3.商墅COMMERCIAL INDEX DISTRIBUTION商業指標解讀青少年活動中心（5000）YOUTH CENTER青少年活動中心（5000）YOUTH CENTER社區商業(8500 )COMMUNITY COMMERCIAL社區商業(8500 )COMMUNITY COMMERCIAL約占總計容面積 3%，符合一線城市住宅項目的商業配比。在充分利用景觀資源的基礎上，沿河岸和花園北側布置商墅。在大盤中19、央布置一個獨立占地的教育綜合體，以青少年為主要服務對象的活動中心。商墅（5500）LOFT/VILLA商墅（5500）LOFT/VILLA商業指標合計：約 1.9 萬 COMMERCIAL VOLUME：19THOUSAND 怎樣的街區生活讓人心生向往電商時代，實體商業需強調“體驗性”。社區商業以居民的需求為導向，商業之于社區，不僅是消費中心，也是交流中心。18-HOUR LIFENET18H 生活網絡 多主題、多業態的生活配套，豐富的公共開放空間，共同編織田園大盤 18 小時的街區生活網絡。既滿足基本物質生活需求，也促進全齡的交往，提升街區活力。女孩云朵“他們的一天”青年阿晏歐陽奶奶REND20、ERING空間透視RENDERING空間透視RENDERING空間透視RENDERING空間透視我們需要怎樣的青少年活動中心DESIGN CONCEPT設計概念我們打造了一個青少年活動的“聚落”，獨立占地使其更加接近天空和地面，錯動的單體盒子和平臺提供了滲透的活動空間，種植屋面使青少年獲得更多實踐體驗，同時呼應了中國傳統的耕讀文化。傳統的居住區教育機構常常位于沿街的一到二層商業服務網點中，受制約因素較多，周邊環境相對較差，空間形式單一且缺乏引人入勝的公共活動空間。傳統教育空間田園耕讀聚落THE PASTTHE FUTURERENDERING空間透視RENDERING空間透視SITE PLAN平21、面功能一層平面 FLOOR1（2640）（本棟面積：5180）N143192227211811112610101089189153111.小活動室 2.大活動室 3.教室4.宣講室5.會議室6.小劇院7.商店8.服務用房9.衛生間10.庭院SITE PLAN平面功能二層平面 FLOOR2（2540）14819222711811112610101089189153111.小活動室 2.大活動室 3.教室4.宣講室5.會議室6.小劇院7.商店8.服務用房9.衛生間10.庭院DEVELOPING STRATEGY開發策略青少年活動中心方案OPTION 1OPTION 2STEP 1三期先行開發STA22、GE4四期STAGE4四期STAGE4四期STAGE3三期STAGE3三期STAGE3三期商墅方案商墅可做：44 棟 X132=5808 青少年活動中心位于四期用地內，由于開發時序影響，青少年活動中心方案可根據四期開發時的市場及政策的變動情況即時調整方案，便于調整為商墅等其他商業指標的利用方式。青少年活動中心方案 Autodesk Autodesk Autodesk 如何最大化挖掘商墅產品價值GROUP SIZE組團尺度 南側臨近公共綠地及水系，居住價值較高，布置聯排商墅；北側商業二層布置多模式 LOFT 產品，溢價空間更高。2211商墅庭院車道 停車公共綠地水系五聯路4.5M4.0M 2.523、M16.0M8.0M25.0M地下車庫2-2 剖面示意圖庭院走道商業外街活動場地跑道2.0M15.5M9.0M2.0M3.0M7.0M地下車庫LOFT1-1 剖面示意圖 VANKE FOUR SEASONS FLOWER CITY 案例分析-萬科都會四季花園改造后二層平面圖實際使用率：三層平面圖改造模式：二層改三層改造前建筑面積：147.00 改造后建筑面積：287.64.00 平面尺寸：7.0M9.9 米首層平面圖二層平面圖三層平面圖VANKE ZHEN SHAN HAI 案例分析-萬科瑧山海改造模式：二層改三層改造前建筑面積：123.12 改造后建筑面積：203.44 平面尺寸：8.1M724、.6 米首層平面圖二層平面圖三層平面圖WIDE COMBINATION面寬組合 塔樓之間南北無遮擋，布置兩面寬大進深產品，南北通透；塔樓架空層邊布置大面寬淺進深產品，更有利于采光。3.0M7.0M8.1M8.1M8.1M3.0M7.0M8.1M8.1M8.1M6.6M 6.6M6.6M4.5M10.0MREFORM MODE改造模式市場導向下的產品策略：投資模式多模式LOFT自住模式創業模式居家舒適模式小復式企業孵化器模式雙鑰匙模式租住兩用平面改造模式PLAN REFORM56.7“一改二”LOFT 產品-北進改造后建筑面積：113.4 平面尺寸：8.1M7.0 米首層平面圖二層平面圖居家舒適25、模式小復式住LOFTLOFTLOFTLOFT商業商業5.4M2.7M2.7M平面改造模式PLAN REFORM首層平面圖二層平面圖企業孵化器模式創住+56.7“一改二”LOFT 產品-北進改造后建筑面積：113.4 平面尺寸：8.1M7.0 米LOFTLOFTLOFTLOFT商業商業5.4M2.7M2.7M平面改造模式PLAN REFORM首層平面圖二層平面圖雙鑰匙模式租住兩用租56.7“一改二”LOFT 產品-北進改造后建筑面積：113.4 平面尺寸：8.1M7.0 米LOFTLOFTLOFTLOFT商業商業5.4M2.7M2.7M平面改造模式PLAN REFORM5.4M3.6M 3.6M26、 3.6M商業商業商業商業5.4M商墅商墅商墅商墅商墅商墅113.4“二改三”商墅產品-南進改造后建筑面積：170.1 平面尺寸：8.1M7.0 米二層平面圖三層平面圖首層平面圖平面改造模式PLAN REFORM首層平面圖二層平面圖三層平面圖132“二改三”商墅產品-南進改造后建筑面積：198.0 平面尺寸：6.6M10.0 米5.4M3.6M 3.6M 3.6M商業商業商業商業5.4M商墅商墅商墅商墅商墅商墅另一方案 ANOTHER OPTION8毗鄰“城市之肺”的富氧大盤打造城市與自然之中的理想生活多元復合型的活力綜合社區接駁城市的綠色公共客廳核心要點好生意怎么做？住宅限價，幾乎無溢價可尋27、，商業不限價但商業承載力低，1.9w 的商業量該如何去化？好生活怎么營造？項目周邊配套缺乏，且街區缺少活力如何營造活力社區、煥新社區生活是我們要思考的問題VALUE STRATEGY擇基地最優處布置高溢價產品住宅限價，商業不限價，選擇最優位置，做高溢價商墅產品場地西南側臨百公頃森林公園，南側臨公共綠帶+景觀水系，且西側臨別墅區 故西南側為場地最生態，最幽靜的最佳位置，宜布置高溢價產品。商墅最優商墅最優景觀河道公共綠地別墅區價值最大化森林公園森林公園城市公園住宅樓型選擇：考慮可采用裝配式施工，且提高住宅塔樓的使用率等因素，塔樓選用標準化樓型縮短周期，降低成本，加快資金回籠T6T7VALUE ST28、RATEGY價值最大化強排比選保持塔樓均好性，在采用標準化樓型的基礎上，綜合考慮居住品質，增加土地溢價T6T7商墅幼兒園過程思考一商墅用地較厚，且與商業聯系差，報建難通過。商墅幼兒園過程思考二商墅用地較大，但幼兒園布置損失庭院空間，且南側一排高層較擁堵。VALUE STRATEGY價值最大化主推方向保持塔樓均好性，在采用標準化樓型的基礎上，綜合考慮居住品質，增加土地溢價15m1.9w 商業如何讓去化？街區商業自持商業商墅7600 可售商墅 +6400 街區商業 +5000 自持商業南側最宜居，沿南側布置商墅；周邊教育資源集中在北側，自持教育樓布置在北側，豐富教育配套；街區商業則占據場地的“金角29、銀邊”，提高商業價值。森林公園森林公園城市公園VALUE STRATEGY價值最大化好生活怎么營造？花園組團GARDEN GROUP社區之心COMMUNITY CENTER綠色串聯GREEN STRING花園組團GARDEN GROUPGARDEN GROUP花園組團三大花園組團打造兩個高層組團和一個商墅組團，三大花園組團共建綠色社區。商墅街區VILLA BLOCK8.0M3.5M13.5M6.0M8.0M8.0M8.0M商墅街區入口商墅庭院劃分14M19M公共開放空間景觀節點景觀節點商墅街區VILLA BLOCK社區之心COMMUNITY CENTER以開放空間為核心，以社交為主導的城市綠色30、客廳CASE ANALYSIS案例分析農貿市場居住區居住區街區商業街區商業街區商業主題廣場中央草坪公共設施美國摩爾廣場-城市綠色客廳1.摩爾廣場是一塊 1.8 公頃大小的公共空間，幾何網格式的城市肌理，以開放式寬闊草坪為中心，四周被遮陰樹包圍2.東南側為公共設施群，以藤曼架為頂容納有咖啡廳、公廁和儲存空間；公共設施通過條形廣場與周邊社區連接，廣場上可舉辦社區活動農夫市場3.與街道相接的出入口位置人行道拓寬，增建寬敞的入口廣場和休息座位，加強廣場和相鄰街區的連接主題廣場中央草坪公共設施日本虎門 麻布臺TOD 中心的一個生態開放空間，擁有特色業態的公共活動空間1、開放式街區2、提供有趣新體驗的零售31、設施3、打造以“綠色”和“健康”為支柱的“現代都市村”案例分析CASE ANALYSIS綠色生態的開放式街區，擁有特色業態的公共活動空間辦公辦公辦公 社區之心 Heart of CommunityCOMMUNITY CENTER社區之心打造一個社區之心以公共開放為核心，教育城為載體，鏈接周邊資源，打造多元復合綜合社區。社區之心 共享街道 SHARE STREET 450M人車共享街道貫穿地塊南北向的路為短距離盡端路，可打造服務于小區內部的人車共享街道，增設減速帶等設施控制車速，便于幼兒園接送以及教育樓的人流通行。COMMUNITY CENTER共享街道共享街道打造教育金三角延續北側上位的文化教32、育軸，將教育城布置在北側，形成魚骨狀教育文化軸，完善教育軸線三個學校形成教育金三角，將教育城布置于金三角中心GOLDEN TRIANGLE 教育金三角FUNCTIONAL COMPOSITE功能復合教育培訓零售興趣輔導輕餐飲公共配套萬有集市多功能復合的綜合社區打造十分鐘生活圈-社區承載品質居住、街區商業、社區配套、公共開放空間等多類型功能，同時植入多元商業業態，滿足全齡需求，打造十分鐘生活圈，形成開放包容、人氣聚集的活力商業街區，共同激發片區活力。功能靈活可變以適應不同業態需求教育城采用內街式建筑形式，植入兒童興趣培訓，文化、運動等業態，打造一站式全齡化教育中心。空間靈活可變，用 8M*10M33、 的模塊，組成三種不同的空間形式、三個面積段，以應對將來的功能變化10M8M8M8M16M20M160 240 80 30M16M8M8MFLEXIBLE AND CHANGEABLE靈活可變興趣培訓體育運動兒童圖書活力教育城活力教育城煥新未來生活的活力街區綠色串聯GREEN STRINGCHRONIC SYSTEM慢行系統連續開放的生態慢行構建連續開放的生態慢行系統，鏈接東西側、北側城市公園，南側濱水公園，整合周邊資源WATERFRONT LIFE水岸生活運動親水節日主題親子最生態的慢休閑的親水空間自然與休憩結合，開辟慢休閑開放親水空間，助力城市空間，吸引周邊居民，聚人氣情景：伴著潺潺的流水34、，穿梭在河道之前，沿河慢跑，遛狗，散步、燈光噴泉，節日花燈案例借鑒CASE REFERENCE清溪川（韓國首爾）清溪川是首爾市中心的一條人工河流，曾經是一條臭水溝，后來被填埋，上面造起了高架橋。2002改造清溪川，拆除高架橋，開挖河道，還清溪川一個清秀怡人的面貌。西段：清溪川源頭的清溪廣場中段：自然與休憩結合，開辟慢休閑空間東段：以蒲柳、莎草等水生植物營造的濕地空間，彰顯自然與樸素之美清溪川主要特點：自然與休憩結合，慢休閑的親水空間昔日臭水溝，今日流水淙淙的休閑勝地。清溪川情景：“在首爾的鬧市里，有一條流水淙淙的小河。那兒有帶著孩子的父母在徜徉漫步，有年輕的情侶把腳浸在溪水里，坐在岸上談天，輕35、松又自在。小河上方點綴著一座座形態各異的橋，和兩岸鱗次櫛比的摩天高樓相映成趣。效果展示EFFECT DISPLAY總平面圖GENERAL LAYOUT經濟技術指標可售比=72.05%=可售計容 333967 /總建筑面積 463505.25 ECONOMIC AND TECHNICAL INDEX單位數值備注可售比72.05%91263.5463505.25萬/h3.73340847.00314878.0025969.00114897600688018班幼兒園4800用地面積5404社區健康服務中心400居住小區級文化室1500社區居委會150社區警務室30122658.25116184.2536、按38/個測算6474.0029314675%40%40%戶（套）3664人/戶11725按3.2人/戶輛3393輛336地面停車占比9.9%輛3057機動車停車位地上停車位地下停車位其中其中其中其中其中公共開敞空間綠化覆蓋率建筑覆蓋率總戶數居住人數配套不計容積率建筑面積地下車庫面積架空層 社區體育活動場地計容積率建筑面積住宅商業及配套建筑面積商業商墅朱古石森林項目 三期四期項目項目建設用地面積總建筑面積容積率經濟技術指標ECONOMIC AND TECHNICAL INDEX單位數值備注單位 數值備注25691.51144869.77萬/h4.14106266.1097816.108450.37、00016006850獨立占地，獨立院落和出入口414.0018班幼兒園4800用地5404應具有良好通風采光條件0.00居住小區級文化室1500社區健康服務中心400社區居委會150宜與其它非獨立占地的社區級公共設施組合設置%40%38603.6736568.67按38/個測算2035.006501500.00%40%40%戶（套）1147人/戶3670按3.2人/戶輛1060輛98地面停車占比9%輛962單位數值備注單位 數值備注25239.6784019.18萬/h2.4561939.1255009.12900.006000.0030.0030獨立占地，獨立院落和出入口應具有良好通風采光38、條件45866.0042940.00按38/個測算2926.0022080.0720981.07按38/個測算1099.0001500.00%40%40%戶（套）637人/戶2038按3.2人/戶輛620輛68地面停車占比9%輛552單位數值備注單位 數值備注50931.2228888.95萬/h3.30168205.22152825.2215380.009007600688018班幼兒園4800用地面積5404社區健康服務中心400居住小區級文化室1500社區居委會150社區警務室3060683.7357549.73按38/個測算3134.006503000%40%40%戶（套）1784人/39、戶5709按3.2人/戶輛1680輛166地面停車占比9.9%輛1514機動車停車位地上停車位地下停車位其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中架空層地上停車位社區體育活動場地地下停車位公共開敞空間綠化覆蓋率建筑覆蓋率總戶數居住人數公共開敞空間社區體育活動場地綠化覆蓋率建筑覆蓋率總戶數不計容積率建筑面積居住人數地下車庫面積機動車停車位住宅住宅商業及配套建筑面積商業商業不計容積率建筑面積商墅地下車庫面積配套架空層項目項目項目建設用地面積項目建設用地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率計容積率建筑面積計容積率建筑面積居住人數機動車停車位機動車停車位地上停車位地上停車位地下停車位地下40、停車位朱古石森林項目 三期總朱古石森林項目 四期總社區體育活動場地公共開敞空間公共開敞空間綠化覆蓋率綠化覆蓋率建筑覆蓋率建筑覆蓋率總戶數總戶數居住人數地下車庫面積架空層不計容積率建筑面積地下車庫面積架空層社區體育活動場地商業商業商墅配套社區警務室不計容積率建筑面積項目建設用地面積項目建設用地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率計容積率建筑面積計容積率建筑面積住宅住宅建筑覆蓋率總戶數居住人數機動車停車位地上停車位地下停車位朱古石森林項目 三期-B朱古石森林項目 四期-B項目項目地下車庫面積居住人數架空層機動車停車位社區體育活動場地地上停車位公共開敞空間地下停車位綠化覆蓋率商墅地下車庫面積配套架空41、層社區體育活動場地公共開敞空間綠化覆蓋率建筑覆蓋率不計容積率建筑面積總戶數容積率容積率計容積率建筑面積計容積率建筑面積住宅住宅商業及配套建筑面積商業商業不計容積率建筑面積朱古石森林項目 三期-A項目項目項目建設用地面積項目建設用地面積總建筑面積總建筑面積單位數值備注單位 數值備注25691.51144869.77萬/h4.14106266.1097816.108450.00016006850獨立占地，獨立院落和出入口414.0018班幼兒園4800用地5404應具有良好通風采光條件0.00居住小區級文化室1500社區健康服務中心400社區居委會150宜與其它非獨立占地的社區級公共設施組合設置%42、40%38603.6736568.67按38/個測算2035.006501500.00%40%40%戶（套）1147人/戶3670按3.2人/戶輛1060輛98地面停車占比9%輛962單位數值備注單位 數值備注25239.6784019.18萬/h2.4561939.1255009.12900.006000.0030.0030獨立占地，獨立院落和出入口應具有良好通風采光條件45866.0042940.00按38/個測算2926.0022080.0720981.07按38/個測算1099.0001500.00%40%40%戶（套）637人/戶2038按3.2人/戶輛620輛68地面停車占比9%輛43、552單位數值備注單位 數值備注50931.2228888.95萬/h3.30168205.22152825.2215380.009007600688018班幼兒園4800用地面積5404社區健康服務中心400居住小區級文化室1500社區居委會150社區警務室3060683.7357549.73按38/個測算3134.006503000%40%40%戶（套）1784人/戶5709按3.2人/戶輛1680輛166地面停車占比9.9%輛1514機動車停車位地上停車位地下停車位其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中其中架空層地上停車位社區體育活動場地地下停車位公共開敞空間綠化覆蓋率建筑44、覆蓋率總戶數居住人數公共開敞空間社區體育活動場地綠化覆蓋率建筑覆蓋率總戶數不計容積率建筑面積居住人數地下車庫面積機動車停車位住宅住宅商業及配套建筑面積商業商業不計容積率建筑面積商墅地下車庫面積配套架空層項目項目項目建設用地面積項目建設用地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率計容積率建筑面積計容積率建筑面積居住人數機動車停車位機動車停車位地上停車位地上停車位地下停車位地下停車位朱古石森林項目 三期總朱古石森林項目 四期總社區體育活動場地公共開敞空間公共開敞空間綠化覆蓋率綠化覆蓋率建筑覆蓋率建筑覆蓋率總戶數總戶數居住人數地下車庫面積架空層不計容積率建筑面積地下車庫面積架空層社區體育活動場地商業商業45、商墅配套社區警務室不計容積率建筑面積項目建設用地面積項目建設用地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率計容積率建筑面積計容積率建筑面積住宅住宅建筑覆蓋率總戶數居住人數機動車停車位地上停車位地下停車位朱古石森林項目 三期-B朱古石森林項目 四期-B項目項目地下車庫面積居住人數架空層機動車停車位社區體育活動場地地上停車位公共開敞空間地下停車位綠化覆蓋率商墅地下車庫面積配套架空層社區體育活動場地公共開敞空間綠化覆蓋率建筑覆蓋率不計容積率建筑面積總戶數容積率容積率計容積率建筑面積計容積率建筑面積住宅住宅商業及配套建筑面積商業商業不計容積率建筑面積朱古石森林項目 三期-A項目項目項目建設用地面積項目建設用46、地面積總建筑面積總建筑面積交通流線分析TRAFFIC FLOW ANALYSIS圖例：城市次干道城市支路車行流線車行出入口地下車庫交通流線分析TRAFFIC FLOW ANALYSIS商墅產品小區道路地下車道PRODUCT ANALYSIS地下一層組合平面圖首層組合平面圖120 平“一改二”商墅產品面積適中、控制總價，地下室贈送可享“一改三”實際可得面積：地上 207，地下 115，庭院 64 花最少的錢買最舒適的院商墅產品地下一層平面圖一層平面圖二層平面圖PRODUCT ANALYSIS2.7 2.7 5.4 商業商墅商墅40 平“一改二”商墅產品低總價，門檻低，實際可得面積 80 平雙鑰匙模式-租住兩用居家舒適模式-小復式商墅產品PRODUCT ANALYSIS租住2.7 2.7 5.4 商業商墅商墅THANKS