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1、宿遷高鐵站東站片區開發方案研究上海同濟城市規劃設計研究院有限公司2021年3月項目任務理解研究核心內容宿遷東站及樞紐片區的建設與開發方案按照項目要求，研究主要包括以下幾個方面：1、宿遷東站本身的建設站場形式、站房規模與形式、如何進出站、出站后的交通換乘2、基于TOD理念，依托東站進行站城一體開發推動交通基礎設施和用地的一體化發展3、研究東站片區的產城一體化開發如何通過產業導入、城市營造支撐起整個片區的開發，打造有吸引力有活力的城市片區4、開展空間設計，打造東站門戶形象找準地區空間特色的營造方向和具體策略5、用地布局與資地平衡通過合理的用地布局，測算開發建設成本和土地開發收益，做到資地基本平衡，2、為片區開發提供基礎支撐；規劃布局將反饋到在編國土空間規劃，以及與控規編制進行溝通對接。2目錄壹 認知宿遷東站貳 把握新理念新趨勢叁 創新高效交通組織肆 創新站城一體開發伍 產業導入與功能布局陸 特色門戶與空間設計柒 用地控制與資地平衡壹 認知宿遷東站1 東站的區位與戰略價值2 規模與形式3 東站片區及周邊現狀情況4 規劃銜接5 宿遷站建設的啟示1 東站的區位與戰略價值依托合新高速鐵路設站，合新高鐵是京滬通道區域的重要連接線，是“八縱八橫”高鐵主通道中京滬二通道重要組成部分。宿遷東站是宿遷未來最重要的高鐵樞紐，是快速連通蘇北、蘇中、蘇南的交通樞紐和換乘中心，更是直通京滬的融入區域發展的重要戰略資3、源。51 東站的區位與戰略價值東站是宿遷主城區完善產業布局，向東發展的重要支撐點宿遷東站位于宿豫東部，緊靠宿遷國家級電子商務產業園區，未來將與電商產業園區深度融合發展，打造樞紐型創新圈，成為宿遷乃至長三角北部集聚發展的新高地。合宿新鐵路走向宿遷東站選址主城宿遷東站樞紐片區6宿豫區2 規模與形式三臺七線、站房規模3萬平方米、高架站（站臺相對標高約9.5米）其中，站房形式（線側/線上/混合）待定73 東站片區及周邊情況農業大市場農機汽車城鄉村田園規西劃楚南京外國語合大宿遷分校2.01km2宿道新鐵電商產業園路宿豫區政府社區物流文化公園特色商業街鄉村田園項王東路324省道宿遷東站樞紐片區核心區本次規4、劃設計范圍楊舍路片區內部以村莊和農田為主，片區開發涉及村莊搬遷工作東站片區緊鄰宿豫區，應統籌融入主城區整體發展格局現狀周邊道路交通基礎設施基本成型，電商產業園、物流園、市場區等產業發展已有基礎 文化公園、特色商業街、社區等城市功能發展穩步推進83 東站片區及周邊情況片區及周邊水系基礎條件牡丹江河、世紀河、三干渠、泰山河、六塘河，以及部分零星水塘9總規中未將東站納入城區綜合開發4 規劃銜接現行總規預留東站位置上位規劃：國土空間總體規劃正在編制中，其中謀劃東站片區發展是規劃編制的重點內容之一。現行總體規劃中尚未考慮東站樞紐片區合新高鐵新走向宿遷東站新選址10周邊地區控規：宿遷電子商務產業園控制性詳5、細規劃以電子商務產業為核心，以定制經濟為特色，以物聯網、大數據、云計算為支撐，具有宿遷特色、中國一流、世界知名的生態型、智慧型電子商務產業園區（電子商務城）。4 規劃銜接115 宿遷站建設的啟示宿遷站為東站建設積累了重要經驗2018年9月，宿遷站正式開工建設。2019年12月16日，宿遷站與徐鹽高速鐵路正式開通運營；同年12月30日全國鐵路網調圖，宿遷站正式連入國家鐵路網。線側式，二層落客進站站場2臺6線，站房建筑面積2.55萬平方米站房共分三層，一層設有旅客出站地道，二、三層樓為候車廳，進站口、售票廳和落客平臺都在二樓。宿遷站站前廣場站前廣場商業商務服務中心智慧公交綜合體綜合客12運樞紐5 6、宿遷站建設的啟示宿遷站經驗啟示：延續打造宿遷門戶形象和文化視窗充分展現了宿遷“中國酒都”文化和傳統楚韻風光。站前廣場“酒瓶”形態13形成“酒瓶”倒酒進“酒杯”激起“酒花”的獨特景觀站前廣場“酒杯”形態傳統的屋頂造型體現出楚韻風光宿遷站智慧公交綜合體5 宿遷站建設的啟示宿遷站經驗啟示：便捷的交通換乘組織與高效集約的站城開發宿遷站在這方面留有一定的遺憾建議在東站規劃建設之初就尋求地方建設的最優方案出站到達公交換乘距離超過400米城市主干道中央廣場14貳 把握新理念新趨勢1 順應國家政策要求導向2 借鑒高效的進出站及交通換乘3 借鑒站城一體化開發模式4 謀求帶動城市高質量發展李克強總理（2016.67、）國務院常務會議會議認為，我國鐵路密度低于發達國家，路網布局不完善，尤其是中西部鐵路發展不足。建設鐵路網這一國民經濟大動脈，既穩增長、更調結構，既增加有效投資、更擴大消費，是一舉多得的利當前、惠長遠重大舉措。會議原則通過中長期鐵路網規劃，要求遵循鐵路發展規律，兼顧經濟和社會效益，擴大鐵路基礎設施網絡，構建與公路、水路、航空等有機銜接的綜合交通運輸體系，增加有效供給，提升運輸服務保障能力。其中，“按照零距離換乘要求，同站規劃建設以鐵路客站為中心、銜接其他交通方式的綜合交通體。形成配套便捷、站城融合的現代化交通樞紐”。特征總結交通綜合站城融合質效結合人網結合交通一體化站城一體化可持續發展智慧車站更8、強調客運效率和旅客的體驗，它是以鐵路客站為中心（或中心之一）的，綜合了各種城市對內對外客運交通方式的一體化交通建筑。無縫銜接、無風雨換乘、零手續中轉是基本要求，旅客在其中能感受到明確、便捷、安全、舒適。客站如同各種交通聚集節點上的自 動換乘機器，高效吞吐著客流。不強調本身獨立的站房形象，可以是模糊了鐵路與城市的界限的城市綜合體，也可以是站城融合的一體化綜合開發項目。鐵路客站是城市規劃的前導、經濟發展的引擎，也是整合容納各種城市功能的容器。具有“自身造血”功能。它給所在區域及周邊帶來的是環境的改善，土地價值的升高。站區是人們向往的高尚宜居的城市區域。第四代鐵路客站是四節一保的綠色公共建筑的典范。9、利用先進的信息技術，以滿足旅客出行需求為核心，優化整合服務資源，實現車站智慧式管理和運行。利用先進的智能技術解決信息精準、換乘便捷，以及安全、疏散、反恐等各種難題，讓旅客輕松享受智能化出行新體驗。1 順應國家政策要求導向一體化、復合化、集約化、智能化是關鍵詞1 順應國家政策要求導向一體化、復合化、集約化、智能化是關鍵詞關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見該意見由國家發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部、中國鐵路總公司于2018年4月印發并實施，是為推進高鐵車站周邊區域合理開發建設，提出的意見。隨著我國高速鐵路快速發展，沿線地區人民群眾出行服務水平得到顯著提升。依托高鐵車站推進周邊區域10、開發建設，有利于城市空間有效拓展和內部結構整合優化，有利于調整完善產業布局，促進交通、產業、城鎮融合發展。遵循城鎮化發展規律，因地制宜、規范有序推進高鐵車站周邊區域開發建設，不斷提升設施服務、產業發展、人口集聚、政策配套等支撐能力，促進高鐵沿線城鎮空間合理布局和城市空間結構優化，推動高鐵建設與城市發展良性互動、有機協調。強化規劃引導和管控作用合理確定高鐵車站選址和規模嚴格節約集約用地促進站城一體融合發展提升綜合配套保障能力合理把握開發建設時序針對意見指導建設合理確定車站周邊開發建設的功能定位、規模和邊界，做好規劃預留和控制，按照規劃規范有序推進開發建設。新建鐵路選線應盡量減少對城市的分割，新建11、車站選址盡可能在中心城區或靠近城市建成區，確保人民群眾乘坐高鐵出行便利。高鐵車站建設要規模適當、經濟適用，切忌貪大求洋、追求奢華。統籌地上地下空間復合利用，積極推廣地下空間開發利用、軌道交通上蓋物業綜合開發等節地技術和模式，提升節約集約用地水平。高鐵車站周邊開發建設要突出產城融合、站城一體，與城市建成區合理分工，在城市功能布局、綜合交通運輸體系建設、基礎設施共建共享等方面同步規劃、協調推進。高鐵車站周邊開發建設必須貫徹落實以人為本的新型城鎮化發展理念，營造17宜居宜業環境，提高交通便利性和公共服務能力，增強產業、人口集聚效應。完善公共服務體系，配套建設醫療、教育、休閑、娛樂等場所和設施，增強生12、活服務功能，使人“愿意來”“留得下”“活得好”，不斷提升人民群眾的幸福感和獲得感。尊重城市發展的客觀規律，樹立正確的政績觀和功成不必在我的理念，不追求短期的形象效果，量力而行，盡力而為。2 借鑒高效的進出站及交通換乘上進下出，腰部落客構建“多層多向”的進出站方式讓公交車、大巴車和長途公交等也能實現“上送下接”虹橋樞紐為典型案例182 借鑒高效的進出站及交通換乘站場拉開，中部進站構建“多層多向”的進出站方式顛覆傳統客站進出站的單一空間軸線模式，形成“南、北”加“東、西”多方向可達；充分利用鐵路站場拉開的空間，設置十字型云谷光廊，交點處構建一套中央交通系統。19杭州西站為典型案例2 借鑒高效的進出13、站及交通換乘設置垂直交通核，底部直接進站站場規模大、底部有地鐵從地鐵出站廳、地下停車庫都可以通過“垂直交通核”直達安檢候車廳和上蓋空間，而不需要先到達南北廣場后再進站。20南京北站為典型案例2 借鑒高效的進出站及交通換乘高效交通換乘，在站前設置換乘中心取代站前廣場GTC 拉近站與城的空間距離站前廣場在客站中發揮的作用已經越來越小，客站對風雨無阻、立體疏解的換乘空間的需求越來越大。換乘中心的位置可根據情況設于鐵路站房的前部或鐵路站場的下部，系統集成地鐵站和公交車、出租車、社會車上客點，人車分流、導向明確、風雨無阻，其作用類似于現代機場航站樓配套設置的地面交通中心（GTC），是提高效率、實現各種交14、通運輸方式間有效銜接和一體化換乘的關鍵。212 借鑒高效的進出站及交通換乘高效交通換乘，在站前設置換乘中心取代站前廣場GTC 形成友好便捷的換乘動線設置城市通廊貫通高鐵站房及GTC，乘客在內部空間換乘，優化交通流線，實現“零換乘”綜合利用GTC，設置多層次立體化站前空間，設置小型景觀、部分商業利用GTC形成新型城市客廳，打造城市新名片衢州西站為典型案例223 借鑒站城一體化開發模式集約高效、城市地標、形象門戶“站城一體化”的建設模式杭州西站打破城市建設和鐵路場站建設的隔閡，在國內開創了站城一體化的先河結合樞紐進行高強度、多元功能混合的集約開發打造城市新地標，凸顯杭州科創城市形象“云之城”概念城15、市云門+云谷光廊400m杭州第一高，7幢100m以上摩天大樓23打造站城一體綜合體，交通樞紐與城市立體互聯立體開發嘉興南站打造連接車站與CBD核心的、集交通集散、體驗商業、文化休閑、形象展示、商務科創功能為一體的站城綜合體。243 借鑒站城一體化開發模式轉變火車站地區以交通轉換為主的傳統印象，打造門戶特質的標志性建筑群，彰顯門戶形象特征雄安站3 借鑒站城一體化開發模式254 謀求帶動城市高質量發展創新共享、產業導入、功能集聚嘉興南站利用高鐵樞紐的集聚效應，打造充滿活力的長三角創新交流共享區優美生態的自然環境，多元包容的文化氛圍，人人共享的服務設施，激發都市創新活力26營造現代宜居新城，彰顯城市16、文化底蘊274 謀求帶動城市高質量發展叁 創新高效交通組織1 站房設置形式建議2 高效的進出站與交通換乘組織3 高效的片區交通支撐4 高效的區域交通銜接1 站房設置形式建議對比線上和線側的優缺點，綜合建議采用線側+線上混合模式西東線上：優點節約開發用地，站房基本不占用城市建設用地。缺點進站匝道相對標高達到18米，交通組織難度大；地面進站距離遠；站房建設難度高。線側：優點交通組織相對簡單，站房建設難度大幅降低。缺點可開發用地減少；乘客從候車廳到達站臺3乘車距離較遠。線側+線上：交通組織相對簡單，站房建設難度適中；對可開發用地占用較少；線上候車廳距離站臺乘車均友好。構建“多層多向”的進出站方式2917、2 高效的進出站與交通換乘組織站前設置交通換乘中心GTC，地面層為公交和長途客運，地下一層為出租車、網約車和社會停車場，預留地下二層建設社會停車場。腰部落客二層進站30地面出站站前設置交通換乘中心GTC拉近站與城的空間距離形成友好便捷的換乘動線2 高效的進出站與交通換乘組織GTC規模需求估算客流量預測，高峰小時發送量4000人次對標宿遷站（東站是未來宿遷的主站，客流量會超過宿遷站）：2020年9月30日，高鐵宿遷站發送旅客突破8000人次，創開通運營以來單日客流新高（國慶假期）徐宿淮鹽高鐵開通一個月，宿遷高鐵站已累計發送客流20多萬人次測算日均7000人次（春運）暫缺高峰小時發送量數據170.18、1萬人70萬人41%人口方位人口方向人口規模（萬人）車站名稱分擔比例服務人口（萬人）北湖濱開發區方向18宿遷東站60%10.8宿遷站40%7.2黃墩皂河方向5宿遷東站60%3宿遷站40%2西中心城區方向（不含湖濱新區）117宿遷東站60%70.2宿遷站40%46.8南泗洪方向84泗洪站50%42宿遷東站30%25.2宿遷站20%16.8洋河泗陽方向66洋河北站25%16.5泗陽站25%16.5宿遷東站30%19.8宿遷站20%13.2東沭陽方向137沭陽站50%68.5宿遷東站30%41.1宿遷站20%27.4合計/427/427車站名稱宿遷東站宿遷站泗洪站泗陽站洋河北站沭陽站合計服務人口（萬19、人）170.1113.44216.516.568.542731宿遷東站服務市域人口：170萬人約占市域總人口的40%基于市域尺度的服務人口規模測算服務市域人口（萬人）出行率（次/人*年）旅客發送量（萬人/年）高峰日系數接送客比例高峰小時系數高峰小時發送量（人次/小時）17058501.510%10%約40002 高效的進出站與交通換乘組織GTC規模需求估算出行結構類比國內類似火車站，結合樞紐集散交通特點，確定宿遷東站未來形成公共交通為主、個體交通適度的出行模式；但近期以考慮小汽車和出租車網約車出行為主。出行方式長途客車/旅游大巴軌道常規公交出租車網約車社會車輛其他合計近期比例5%0%20%1520、%12%40%8%100%高峰客流20008006004801600320400032長途客運/旅游大巴客流量普遍呈下降趨勢；公交化管理；在地面層設置：按四級站標準建設，設計年日發量按2000人次，高峰小時發送量200人次需設置下客位2個，發車位5個，蓄車位25個；占地面積需1.0萬平方米。常規公交在地面層設置，旅客地面出站即可到達公交，公交停保場設置在外圍：14條線路，發車位需14個，停車位28個，占地面積約需1.4萬平方米。出租車平臺落客，地下GTC接人：高峰客流600人/小時，蓄車位150個，上客位4個，下客位6個；占地面積約需0.5萬平方米。網約車平臺落客，地下GTC接人：高峰客流4821、0人/小時，蓄車位120個，上客位3個，下客位5個；占地面積約需0.4萬平方米。社會車輛平臺落客，地下GTC接人：高峰客流1600人/小時，綜合考慮臨時和長期停車需求，近期在地下一層設置1200個停車位，占地面積約需4.8萬平方米；遠期在地下二層預留停車位建設空間。近期GTC各類交通集散需8.1萬平方米，其中長途客運與公交2.4萬平方米位于地面，出租車、網約車、社會車輛等5.7萬平方米位于地下一層。實現小汽車、出租車、公交車（包括旅游大巴和長途公交）均可腰部落客；出租車和公交車可回場至GTC接人。張家港大道快速化改造，設置高架考慮公交車有相對獨立車道可以上高架至落客平臺，送客后有匝道可下至地面22、，回場接人。出租車也可以回場至地下停車場接人333 高效的片區交通支撐4 高效的區域交通銜接便捷的城市交通格局，區位優勢明顯距離中心城區約8.5km；距離三臺山國家森林公園約10 km；距離宿遷站約12.8km。注：距離標注均為直線距離，非路線真實距離34市經開區25.6km 42mins宿遷站洋河新區政府宿遷東站沭陽縣政府48.7km 55mins宿豫區政府宿城區政府宿遷市政府編號起點終點線路距離(km)時間(mins)速度(km/h)1宿遷站宿遷東站蘇酒路-民渠路-南一路-織錦路-開發大道-張家港大道19.331372宿遷站洋河新區政府上海路-發展大道-夢都大道15.924403宿遷東站 23、洋河新區政府夢都大道-黃河南路-開發大道-張家港大道25.642374宿遷東站沭陽縣政府S32448.755535宿遷東站宿豫區政府張家港大道-洪澤湖東路-江山大道7.113336宿遷東站宿城區政府S324-迎賓大道-駱馬湖西路14.730297宿遷東站宿遷市政府S324-發展大道11.421338宿遷東站經開區S324-北京路18.53730洋河新區政府S325開發大道宿遷站宿遷東站張家港大道沭陽縣政府S324宿豫區政府山大道宿支路宿遷市政府宿城區政府經開區洪澤湖路江基于現狀，路況暢通時4 高效的區域交通銜接35宿遷站洋河新區政府宿遷東站沭陽縣政府宿豫區政府宿城區政府宿遷市政府市經開區30.24、2km 30mins48.7km 49mins編號起點終點線路距離(km)時間(min)時間優化速度(km/h)1宿遷站宿遷東站上海路-張家港大道18.218-42%602宿遷站洋河新區政府上海路-黃河南路-G32515.215-38%603宿遷東站 洋河新區政府張家港大道-黃河南路-G32530.230-29%604宿遷東站沭陽縣政府S324-宿支路快速路48.749-11%605宿遷東站宿豫區政府宿支路快速路-西楚大道7.19-31%606宿遷東站宿城區政府宿支路快速路-迎賓大道14.717-43%607宿遷東站宿遷市政府宿支路快速路-發展大道11.414-33%608宿遷東站經開區宿支路25、快速路-西楚大道-北京路18.521-43%60宿遷站洋河新區政府沭陽縣政府S324宿支路快速路宿遷東站張家港大道宿豫區政府宿遷市政府宿城區政府經開區西楚大道基于快速化改造更可靠、更安全、更快捷4 高效的區域交通銜接36肆 創新站城一體開發1 土地開發集約高效2 站前GTC立體化綜合開發1 土地利用集約高效城市開發與高鐵站盡量實現無縫化銜接，實現土地開發價值最大化宿遷東站可以實現的開發模式轉變38立體開發、站城一體營造適宜尺度的“巧廣場”廣場是為使用者服務的，當廣場的面積過大會使廣場顯得空曠，使用者無法感知邊界，立于廣場之上心理距離疏遠，對廣場的使用意愿低，應當根據功能需求，地上地下結合，建設26、適宜尺度的廣場。法國馬賽圣查爾斯火車站2400m構建人性視角的“短軸線”軸線既是城市空間關系與形象的體現，更是市民活動的公共場所，軸線的構建應當從人的視角出發，打造步行尺度的軸線。豐富活動注入活力富有活力的公共空間應當是包含多元功能，通過布局商業、展示等多樣功能，并從景觀上設計富有趣味的景觀設施，可以有效提高公共空間的吸引力。日本奈良Tenri火車站6000m62m荷蘭鹿特丹中央車站法國斯特拉斯堡車站1 土地利用集約高效短軸線、巧廣場，創造活力新城40402 站前GTC立體化綜合開發出站3分鐘交通換乘、3分鐘到達商業辦公、3分鐘見地標和水景伍 產業導入與功能布局1 總體思路2 產業導入3 優質27、環境與服務4 謀求市級設施帶動5 片區發展定位6 功能布局結構1 總體思路充分發揮東站的交通優勢交通+產業面向區域、城市、周邊協同，導入產業，創造就業機會交通+城市提供優質環境和服務，營造高品質城市交通+設施積極謀求承載市級設施，提升片區發展能級42宿遷東站樞紐片區適合承載大健康、醫藥產業、現代物流；并有機會發展創新經濟、綠色經濟。2 產業導入區域層面面向區域和創新的產業機會東站樞紐片區是宿遷區域產業承接整合創新發展區江蘇實施方案43中心區（南京、無錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚州、鎮江、泰州）支持蘇北地區重點發展現代農業、文化旅游、大健康、醫藥產業、現代物流、農產品加工、高端裝備制造、新材料28、等特色產業及配套產業。重點布局總部經濟、研發設計、高端制造、銷售等產業鏈環節，大力發展創新經濟、服務經濟、綠色經濟，打造具有全球競爭力的產業創新高地。推動中心區重化工業和工程機械、輕工食品、紡織服裝等傳統產業向具備承載能力的中心區以外城市和沿海地區升級轉移。蘇北地區江蘇江推動宿遷與長三角中心區深層合作，加強產業鏈深度對接，提升與徐州區域重點城市的緊密度、融合度，努力走出一條后發地區特色發展的新路子。加快蘇北全面融入一體化發展，增強中心區對徐州、連云港、淮安、宿遷的輻射帶動作用。北控：湖濱新區，生態旅游、科教南強：做強宿遷產業優勢六大主導產業：機電裝備、綠色食品、高端紡織、光伏新能源、綠色家居、29、新材料東優：布局先導產業3+X新一代信息技術、生物醫藥、數字經濟+X城市層面面向宿遷城市產業發展訴求著眼于破解宿遷工業圍城難題，對接十四五，向東布局先導產業控制產業發展空間，引導產業錯位集聚（十四五提出“6+3+X”產業布局）。2 產業導入4445周邊發展協同與宿遷國家級電子商務產業園區融合發展高鐵為電商產業發展帶來新機遇，電商產業為高鐵樞紐片區提供重要發展基礎。以電子商務產業為核心，以定制經濟為特色，以物聯網、大數據、云計算為支撐，具有宿遷特色、中國一流、世界知名的生態型、智慧型電子商務產業園區（電子商務城）。宿遷東站樞紐片區繼續助力宿遷打造智慧名城，延伸信息技術產業、發展數字經濟2 產業導30、入3 優質環境與服務產城融合發展產業導入與城市營造并舉為人營城：構建功能設施產品體系，尤其關注創新人群（高端產業人才、年輕人）的個性需求，打造高品質城市（優質的環境+優質的服務）。463 優質環境與服務打造高品質城市優質的環境水韻公園式戶外環境、宜人尺度的街道與社區優質的服務優質的中小學校、成熟的生活圈47打造高品質城市商業帶動巨大的人流量，催生了商業消費需求服務對象：1、高鐵客流，高峰小時客流量達到4000人；2、片區及周邊居住工作人群（宿豫區現狀常住人口約45萬人，電商產業園區規劃居住人口4.5萬人）按照服務人口規模20萬人進行商業規模估算，人均商業建筑面積0.8-1.0平方米總商業建筑面31、積16-20萬平方米（相當于一個20萬人新城的集中商業中心的體量）。用地面積相應地控制在10公頃左右。業態設置：多元酒店，包括星級酒店、快捷酒店等；時尚高端零售、特色餐飲、特色主題商業等。3 優質環境與服務484 謀求市級設施帶動市級設施帶動片區能級提升設施帶動中心區空間受限，新的設施需要新的空間予以承載湖濱新區發展奧體中心、國際會展中心、職教園區，教育和康養將繼續向北傾斜宿遷站站前新建文體中心，含工人文化宮、青少年活動中心、婦女兒童活動中心奧體中心國際會展中心職教園區宿遷站站前新建文體中心工人文化宮、青少年活動中心、婦女兒童活動中心新的設施承載空間東站片區可承載的公共設施東站片區的優勢是交通32、，對外聯系便利1、高端會議中心復合五星級酒店、商務辦公、公寓和商業等業態綜合開發。492、體育產業綜合體支持宿遷圍繞“國家體育產業示范基地”創建，推進“國際時尚體育城市”建設。打造體育產業綜合體，體育為基礎并配套商業開發。3、為片區服務的文化中心、社區公共服務設施等會議+體育+文化+綜合開發4 謀求市級設施帶動市級設施帶動片區能級提升高端會議中心與綜合開發（有別于會展中心）體育產業綜合體（有別于奧體中心）案例：揚州李寧體育園，占地17.7 公頃。大型綜合性、以惠民健身為目的的體育主題公園和城市體育產業綜合體。505 片區發展定位從“站城一體”到“站產城一體”高鐵站區、產業園區、城市社區“三區融33、合”發展的綜合樞紐構建“站區、園區、社區”三位一體，營造城市吸引力，形成新的發展動力。站區：現代綜合交通樞紐站；園區：電商園區、物流園區、商貿市場區；社區：宜居社區、產業研發社區。智慧城市高鐵站區現代綜合交通樞紐區51站區園區社區電商園區物流園區商貿市場區宜居社區產業研發社區產業與蘇北地區城市群分工合作、協同共進，融入江蘇沿海發展帶和長三角一體化，對接京滬，與電子商務產業園區融合創新，帶動宿遷向東產城融合高品質發展，塑造525 片區發展定位長三角北部特色功能節點蘇北地區智慧創新共享地宿遷東部先導產業集聚區高品質水韻公園宜居社區在傳統CBD金融、辦公、酒店等功能的基礎上，引入科技辦公、聯合辦公、34、會議會展、高端研發、生物醫藥、大健康、新一代信息技術產業、數字經濟、體驗經濟等新業態。T軸雙核引領、復合發展、創新共享536 功能布局結構陸 特色門戶與空間設計1 片區形象定位2 片區引水方案3 空間設計效果呈現1 片區形象定位凸顯“水韻、公園、智慧”水韻名城水韻東站展現宿遷深厚的水文化宿遷，一個依水而生的城市，是全國唯一擁有兩大著名淡水湖洪澤湖、駱馬湖以及兩大著名河流京杭大運河、古黃河的水韻名城。在這座世代與水相伴的城市里，有著深厚的水文化。55江蘇生態大公園公園樞紐展現宿遷的生態特色宿遷圍繞江蘇省確定的“江蘇生態大公園”的發展定位，堅持把生態立市作為第一發展戰略，加強生態保護治理，加快發展35、生態經濟，謀求環境保護與生態建設的互利共贏，奮力走出一條“生態優先、綠色發展”的新路。1 片區形象定位凸顯“水韻、公園、智慧”56電商名城/智慧名城智慧東站展現宿遷的產業特色近些年，宿遷深化運用“互聯網+”思維，加快電子商務載體建設和主體培育，為城市整體發展增能聚力，走出一條有別于傳統經濟發展模式的新路徑，成為網絡經濟發展新高地。智慧之門、城市客廳創新人才休閑、交流、聚會的首選之地。1 片區形象定位凸顯“水韻、公園、智慧”572 片區引水方案58實現出站即可見水景引水入城，局部放大洪期開閘排水旱季關閘儲水總體鳥瞰3 空間設計效果呈現水廊-站前綜合發展軸3 空間設計效果呈現宿遷東站水廊水街60水36、苑高架匝道水苑、智慧之門-站前綜合開發3 空間設計效果呈現61水街-站前特色商業3 空間設計效果呈現62柒 用地控制與資地平衡1 用地布局2 開發強度與建筑高度控制3 資地平衡1 用地布局642 開發強度與建筑高度控制65核心開發范圍108.89公頃3 資地平衡平衡拓展范圍，120.54公頃663 資地平衡按照核心開發范圍測算地方留用的土地出讓收益無法覆蓋成本成本估算約22.12億元土地收儲+村宅征拆暫按2億元估算（待有詳細數據后進行詳細計算）道路建設總長約8.8公里，總面積約20.9萬平方米，按照每平方米1500元造價估算成本為3.14億元；高架匝道建設約3公里，成本約3億元。市政基礎設施建37、設給水、污水、雨水等，按照500萬元/公里測算，0.44億元。站前GTC建設地上地下總面積8.1萬平方米，約需投資10億元。水系景觀建設按500元/平方米估算，9.8公頃，約需投資0.49億元。財務費用按8%計算不可預見費用按8%計算土地開發收益估算約21.24億元，扣除剛性費用，按60%折算留用，為12.74億元。住宅用地出讓可出讓地塊總面積約42.6公頃，容積率1.8-2.0，按300萬/畝，4500萬/公頃，收益為19.17億元。商業辦公綜合開發等用地出讓可出讓地塊總面積約13.8公頃，按100萬/畝，1500萬/公頃，收益為2.07億元。673 資地平衡按照拓展范圍（含核心開發范圍）測38、算地方留用的土地出讓收益可以實現成本覆蓋成本估算約27.06億元土地收儲+村宅征拆暫按4億元估算（待有詳細數據后進行詳細計算）道路建設總長約13.3公里，總面積約29.5萬平方米，按照每平方米1500元造價估算成本為4.43億元；高架匝道建設約3公里，成本約3億元。市政基礎設施建設給水、污水、雨水等，按照500萬元/公里測算，0.67億元。站前GTC建設地上地下總面積8.1萬平方米，約需投資10億元。水系景觀建設按500元/平方米估算，24.5公頃，約需投資1.23億元。財務費用按8%計算不可預見費用按8%計算土地開發收益估算約46.53億元，扣除剛性費用，按60%折算留用，為27.92億元。住宅用地出讓可出讓地塊總面積約98.8公頃，容積率1.8-2.0，按300萬/畝，4500萬/公頃，收益為44.46億元。商業辦公綜合開發等用地出讓可出讓地塊總面積約13.8公頃，按100萬/畝，1500萬/公頃，收益為2.07億元。68謝謝請批評指正