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1、中海南京(康安路?4G?地塊】概念規劃及建筑設計?4.?熏營股份基地解讀THE SITETHE BASE INTERPRETATION地塊位于江北新區核心區，距主城區10km，距長江2.7kmSITE本地塊區位優越，緊鄰長江及青奧體育公園，半小時車程即可抵達主城區。主城區主城區長江長江青奧體育公園青奧體育公園本地塊位于江北新區的核心區域，三面臨路，交通便利。SITE規劃高中用地金地國際學校住宅用地規劃初中用地規劃小學用地金地風華國際城南新村盛景華庭規劃初中用地規劃小學用地THE BASE INTERPRETATION地塊周邊學校用地居多，上位規劃以住宅用地為主，未來可期基地現狀THE BASE2、 INTERPRETATION地塊內部平整，南側道路成形，其他道路正在修繕，東西兩側學校待建。1.基地內部尚未平整2.康健路道路條件良好，環境較好。3.康健路道路條件良好，基地施工圍擋。5.西側臨水系，環境較好6.浦濱路修繕，基地施工圍擋。SITE42351236454.康安路道路條件差。基地特征城市核心區宜居板塊，輕奢高知板塊，規劃前景好！交通便捷交通TRAFFIC規劃URBANPLANNING江北城市板塊規劃重點打造景觀LANDSCAPE靠近城市公園地理條件得天獨厚配套FACILITIES周邊學區資源豐富城市配套日趨成熟規劃方案PLANNING STRATEGY核心限制條件建筑高度限高803、米，住宅建筑不低于50米；臨街條式50米以上住宅拼接長度不超過60m；建筑風格現代簡約，建筑立面公建化處理；居住地塊應設置封閉式陽臺。THE BASE INTERPRETATION基地分析用地規劃條件用地面積71,123.9地塊性質二類居住用地計容面積170,697.38建筑高度限高80米，限低50米公建配套1.每百戶不少于30平米的社區居家養老服務用房；2.面積不少于25平米的快件服務用房；3.物業服務用房、垃圾分類收集設施、配電房、開閉所、門衛、消控室；建筑密度不大于20%容積率2.4其他1.本項目已包含采用裝配式建筑容積率部分（含預制外墻水平截面積）；2.充分考慮自行車停放需求，宜結合出4、入口合理預留停放點的建設條件；結合出入口設置出租車臨時停車泊位；C 東側江景江景/公園 學校噪音A 小區內中心花園D 學校噪音學校噪音E 北側市政路 住宅小區遮擋B 西側河景 市政路視線遮擋已整治景觀視野與噪音共存價值研判：ABCDETHE PLANNING DESIGN規劃推演-土地價值界面研判THE PLANNING DESIGN規劃推演-規劃要求導入x依品質提升要求，通過我司南京青奧板塊項目經驗與市規劃局征詢得知：G15地塊規劃排布需考慮順應城市界面，不可純南北向排布關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知1.不順應城市界面的南北布置無法通過政5、府審批2.南北布局地庫經濟性差，不符限價盤操盤邏輯結論：價格天花板住宅毛坯限均價 32620元/平米限價盤及倒掛盤 成本控制為核心，產品均好、品質極優為去化住宅預售均價格 37120元/平米版塊內一二手房微倒掛上游核心商務區售價：3.9W元，周邊預計：3.3W元控制的成本=項目的溢價在住宅價格天花板存在的情況下有效控制成本，才是利益最大化的最佳方案規劃成本一最少樓棟！地庫成本一最小面積！立面成本一最省材料！目的：降成本 提品質-打造大棟距、超大花園！-打造優質的歸家體驗感！-打造輕奢、現代的風格！THE PLANNING DESIGN規劃推演-強排推導在住宅總貨值固定的前提下，全27F的規劃空6、間優于18F+27F的組合xPK18F+27F全27F全27F的排布對比18F+27F的組合，成本節約可2516W，即利潤更大THE PLANNING DESIGN規劃推演-強排推導7棟27F高層+10棟18F高層14棟27F高層=減少26部電梯成本約1040W減少地庫面積4000約1200W減少14個大堂精裝成本168W減少基座石材成本約108W共計增加利潤約：2516WTHE PLANNING DESIGN規劃推演-戶配優化南京目前嚴格落實房住不炒的要求，執行南京市江北新區住宅類項目設計方案審查補充意見，通過市規劃征詢，G15地塊新建住宅戶型面積不小于110調整105戶型為110營銷配比17、4棟高層13棟高層THE PLANNING DESIGN規劃推演-戶配優化13棟27F的排布對比14棟27F，可節約成本可約576W14棟27F高層=減少2部電梯成本約80W減少地庫面積1000約300W減少1個大堂精裝成本168W減少基座石材成本約28W共計增加利潤約：576W13棟27F高層THE PLANNING DESIGN規劃推演-方案比選通過全方面、多方案比選，得出本地塊的最優解x規劃空間均質，無核心景觀超大棟距，空間均好核心景觀空間強,超大景觀花園方案一 超寬產品+極致品質方案二 超寬產品+極致花園方案一 超寬產品+極致品質THE PLANNING DESIGN規劃推演-戶配分析8、105125143物業配套配電房圖例說明：南京市日照影響分析規劃管理辦法規定：住宅建筑大寒日累計日照不得低于2小時。成套住宅中至少應有1個居住空間滿足日照標準，居住空間總數超過（含本數）4個，應有2個居住空間滿足日照標準。托兒所、幼兒園的幼兒生活用房應布置在當地最好朝向，冬至日滿窗累計日照不應小于3小時。室外活動場地應有1/2以上的面積冬至日累計日照不小于3小時。項目方案滿足界內界外的日照標準方案一THE PLANNING DESIGN日照分析闊尺景觀視野鬧市里的隱秘庭院設計亮點1：超大棟距 戶戶超過80米的間距140M80M129M80MTHE PLANNING DESIGN規劃推演-戶配優9、化96M80M130M80M130M組團景觀中央花園100M規劃空間分析中軸對稱多級空間超大景觀尺度，無敵中央花園THE PLANNING DESIGN規劃推演-規劃空間分析組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀270M社區客廳四大主題規劃：環形慢跑道+中央草坪+定制化兒童樂園+老年康體區+休閑活動綠地+綠蔭健身場健康步道中央草坪老年康體區定制化兒童樂園休閑活動綠地綠蔭健身場THE PLANNING DESIGN規劃推演-規劃空間分析設計亮點2：架空層生活會客區關注不同群體需求，利用架空層打造全齡段的休閑區，營造生活氛圍濃厚的活力社區運動健身區男神女神的夢想在社區就能是實現兒童游樂區家里裝不下的童趣10、，全部在這里閱讀功能區把網紅的圖書館搬進社區文化交流區社區里的老友記社區會客區原來知己就在社區身邊THE PLANNING DESIGN規劃推演-設計亮點設計亮點3：度假式多層級歸家禮序歸家流線HOME FLOW12345入口組團景觀尊貴入口大門超大中央花園精致組團景觀五星入戶大堂12345THE PLANNING DESIGN規劃推演-設計亮點首層架空首層架空首層架空首層架空首層架空30%的架空率設計亮點4：自然生長森林景觀體系心向自然，場景營造回家就是一場度假水景空間草坪公園兒童空間景觀跑道戶外會客THE PLANNING DESIGN規劃推演-設計亮點THE PLANNING DESIG11、N規劃推演-多重景觀空間THE PLANNING DESIGN規劃推演-景觀步道THE PLANNING DESIGN規劃推演-戶外會客東側次出入口南側主入口地庫出口地庫入口無雨等候區車行落客區開間23.4m開間36.0m快遞外賣停車處車行落客區無雨等候區網約車快遞外賣停車處社區大堂1.利用物業指標設置酒店式社區大堂2.設置酒店式無雨落客區4.解決外賣和業主流線干擾1.無計容指標2.設置無雨落客區3.次要出入口解決人行及地庫出入流線THE PLANNING DESIGN規劃推演-社區出入口尺寸控制南側主入口歸家流線南側主入口利用物業計容指標，打造為室內社區大堂。合理梳理車行、人行流線，實現從車12、行落客到步行歸家的全天候無雨歸家動線。一、機動車車行管理1 送客車輛進入前場后可停在酒店式落客雨棚下，繞水景后可直接右轉進入城市道路離開。2 前場東側預留出租車停車位，業主招手后直接到落客區接業主離開。二、人行管理1 乘坐網約車業主經過無雨落客區進入社區大堂。2 業主雨天可通過社區大堂內電梯進入地庫，通過地庫可直達每棟建筑地下大堂，實現全天候無雨歸家。三、外賣管理外賣車輛駛入外賣臨時停車處，外賣配送員經門禁系統，由物業管理人員通過門禁系統咨詢業主選擇有無接觸配送，接觸配送由外賣配送員步行送至各戶，無接觸配送由外賣員放置社區大堂前臺，業主至社區大堂自行取走。正常配送無接觸配送無雨等候景觀草坪景觀13、草坪水景無雨落客區社區大堂快遞外賣停車處出租車預留區景觀前場電梯智能門禁社區大堂前臺智能門禁首層架空首層架空THE PLANNING DESIGN規劃推演-南側主入口流線分析東側次入口歸家流線東區入口為小區次入口。合理梳理車行、人行流線，實現從車行落客到步行歸家的全天候無雨歸家動線。一、機動車車行管理1 送客車輛進入前場后可停在酒店式落客雨棚下，繞水景離開。2 業主通過東側主出入口經過車輛識別系統進入小區地庫。二、人行管理1 步行歸家業主通過東側出入口進入社區大堂。2 乘坐網約車業主經無雨落客區進入社區大堂。3 業主可通過社區大堂門禁識別，直接進入小區內部。三、外賣管理外賣車輛駛入外賣臨時停車14、處，外賣配送員經門禁系統，由物業管理人員通過門禁系統咨詢業主選擇有無接觸配送，接觸配送由外賣配送員步行送至各戶，無接觸配送由外賣員放置門崗管理處，業主至東側大門自行取走。正常配送無接觸配送人行灰空間門廳對景墻無雨等候車輛識別系統直通地庫水景水景門禁識別快遞外賣停車處門崗管理智能門禁無雨落客區門崗管理景觀前場THE PLANNING DESIGN規劃推演-東側次入口流線分析方案二 超寬產品+極致花園THE PLANNING DESIGN規劃推演-戶配優化105125143物業配套配電房圖例說明：南京市日照影響分析規劃管理辦法規定：住宅建筑大寒日累計日照不得低于2小時。成套住宅中至少應有1個居住空15、間滿足日照標準，居住空間總數超過（含本數）4個，應有2個居住空間滿足日照標準。托兒所、幼兒園的幼兒生活用房應布置在當地最好朝向，冬至日滿窗累計日照不應小于3小時。室外活動場地應有1/2以上的面積冬至日累計日照不小于3小時。項目方案滿足界內界外的日照標準方案二THE PLANNING DESIGN規劃推演-日照分析超大景觀尺度，無敵中央花園280m130m項目還有其他突破點嗎？南京市建設工程設計方案審查工作導則2017條文3.0.2.3商業配套用房中明確寫出：二類居住用地中的商業配套用房的規模，除規劃條件中明確配比要求外，不應超過地上總建筑面積的10%高層單價3.7元，商業純一層單價4.5萬進一16、步挖掘項目貨值潛力 住宅去化 商業貨值 空間品質都想要！THE PLANNING DESIGN二類居住用地中的商業配套用房的規模，除規劃條件中明確配比要求外，不用超過地上總建筑面積的10%相當于可做商量總量1.7萬，地塊有效商業界面約為650m,最大能做9750（一層沿街）商業落位建議：基地東南側商業價值高基地北側有規劃綠地，價值一般商業價值高商業價值低在建國際學校規劃學校待建住宅周圍住區增多，具有發展潛力臨綠地，商業價值較低住宅區THE PLANNING DESIGN住宅去化快社區品質高商業去化較快方案三：極致產品+高貨值方案四：極致產品+高貨值優：貨值：62.86億住宅總量：16.39W商17、業總量：0.45W住宅去化快社區品質高商業去化較快優：貨值：62.84億住宅總量：16.41W商業總量：0.43W住宅售價：3.7W 商業售價：4.5W（預估）沒有其他可能性了？商業總量沒做足商業”僵尸”貨值全聯排式商墅呀！有天有地有院子怎么辦？城市中的稀缺資源 S c a r c eR e s o u r c e sI nC i t y【商墅定位分析】客戶基本為自住性質客戶，手里無房票基本為自住性質客戶，手里無房票，多多為二改或再改善的大三代家庭為二改或再改善的大三代家庭，宜商宜辦宜居；宜商宜辦宜居；市場目前市場產品空缺，無直接競品目前市場產品空缺，無直接競品控制面積在控制面積在15150218、020 00 0期間期間的產品的產品利用利用產品產品面積、總價雙優勢，去面積、總價雙優勢，去捕捉此捕捉此類客群類客群特點及優勢圈圈層發掘：層發掘：客戶注重純粹客戶注重純粹社交和生活環境的私企業主；社交和生活環境的私企業主；空間需求：空間需求：對大的居住空間，注重空間的對大的居住空間，注重空間的實用性實用性；尊重儀式感：尊重儀式感：相較于旁邊的高層，能增設不同的服務種類，相較于旁邊的高層，能增設不同的服務種類，以及環境包裝和私密性。以及環境包裝和私密性。浙江保利杭州華豐地塊利用層高有改造報規版實施版改造前改造后常州保利龍湖雕莊項目地塊有連廊且不改造方案實施版報規版方案五：極致產品+奢華商墅貨值：19、63.74億住宅總量：15.29W商墅總量：1.32W商業總量：0.23W住宅產品好社區品質高商墅去化快密度利用足優：方案六：快速批復版南京江北新區浦口區政府對沿城市主要景觀界面有建筑高度限制。經驗：18F18F18F18F去化快方案一超寬產品+極致品質方案二超寬產品+極致花園方案三極致產品+高貨值方案五極致產品+極限貨值方案四極致產品+高貨值方案六快速批復版審批最快貨值高產品設計Unit Design周邊競品金地風華國際望江悅府中海左岸瀾庭南京悅江府啟迪水木濱江天辰江樾保利江匯和光錦棠府保利云禧雍寧府龍湖天曜天辰云筑大華云江印月花園中交錦方千江凌云府揚子江金茂悅產品設計產品設計-周邊競品周邊20、競品THE LAYOUT DESIGN2.5KM3.0KM雍寧府容積率：2.2售價：29235元/種類：高層、洋房南京悅江府容積率：2.2售價：29235元/種類：高層、洋房望江悅府容積率：2.0售價：31000元/種類：高層SITE和光錦棠府容積率：2.4售價：33488元/種類：高層天辰云筑容積率：2.4售價：33723-33980元/種類：高層大華云江印月花園容積率：2.8售價：32025元/種類：高層千江凌云府容積率：2.4售價：34000元/種類：高層揚子江金茂悅容積率：售價：31800元/種類：高層中交錦方容積率：2.8售價：35300-35570元/種類：高層保利江匯容積率：2.21、2售價：32593-34940元/種類：高層1KM中海左岸瀾庭容積率：2.2售價：30500元/種類：高層金地風華國際容積率：2.2售價：30500元/種類：高層保利云禧容積率：1.8售價：28120元/種類：疊加、小高層天辰江樾容積率：2.4售價：32000元/種類：高層啟迪水木濱江容積率：3.0售價：31641-32984元/種類：高層龍湖天曜容積率：1.8售價：28905元/種類：小高層THE LAYOUT DESIGN產品設計產品設計-主要競品分析主要競品分析面積段保利江匯（32593-34940元/）中交錦方（35300-35570元/）大華云江印月花園（32025元/）金地風華國際22、（30500元/）100-110120-130140左右4房2廳2衛（128 4面寬）4房2廳2衛(143 4面寬）4房2廳2衛（103 3面寬）3.5房2廳2衛（125 4面寬）3房2廳2衛（110 3面寬）3.5房2廳2衛（1283.5面寬）4房2廳2衛（140 4面寬）3房2廳1衛（97 3面寬）3房2廳2衛（128 3面寬）4房2廳2衛（143 4面寬）THE LAYOUT DESIGN產品設計產品設計-主要競品分析主要競品分析面積段龍湖天曜(28905-30382元/）天辰云筑（33723-33980元/）千江凌云府（33919-34172元/）天辰江樾（32000元/）100-1123、0120-130140左右3房2廳2衛（101 3面寬）4房2廳2衛（137 3.5面寬）3房2廳2衛（108 3面寬）4房2廳2衛（143 4面寬）3.5房2廳2衛（128 4面寬）3房2廳2衛（101 3面寬）3.5房2廳2衛（127 4面寬）4房2廳2衛（135 4面寬）3房2廳2衛（112 3面寬）3.5房2廳2衛（127 3面寬）4房2廳2衛（142 4.5面寬）THE LAYOUT DESIGN產品設計產品設計-主要競品分析主要競品分析面積段啟迪水木江濱(31641-32984元/）望江悅府（31000元/）揚子江金茂悅（31800元/）雍寧府（29235元/）100-11012024、-130140左右4房2廳2衛（115 3面寬）3房2廳1衛（115 3面寬）3房2廳2衛（123 3面寬）4房2廳2衛（134 4面寬）3房2廳1衛（99 3面寬）3房2廳2衛（121 3面寬）3房2廳2衛（142 4面寬）3房2廳1衛（98 3面寬）3房2廳2衛（120 3面寬）4房2廳2衛（140 3面寬）THE LAYOUT DESIGN產品設計產品設計-主要競品分析主要競品分析面積段悅江府（29100元/）保利云禧（28120元/）中海瀾庭左岸（30500元/）和光錦棠府（33488元/）100-110120-130140左右3房2廳2衛（99 3面寬）3房2廳3衛（140 4面寬）25、3.5房2廳2衛（127 4面寬）3房2廳2衛（105 3面寬）4房2廳2衛(140 4.5面寬）3房2廳2衛（110 3面寬）4房2廳2衛（130 4面寬）3房2廳2衛（112 3面寬）4房2廳2衛（135 3面寬）面積段悅江府（29100元/）保利云禧（28120元/）中海瀾庭左岸（30500元/）和光錦棠府（33488元/）105左右120左右140左右3房2廳2衛（99 3面寬）3房2廳3衛（140 4面寬）3房2廳2衛（127 4面寬）4房2廳2衛（105 3面寬）4房2廳2衛(140 4.5面寬）3房2廳2衛（110 3面寬）4房2廳2衛（130 4面寬）3房2廳2衛（112 3面26、寬）4房2廳2衛（135 3面寬）競品總結 100-110產品以3房為主，均為3面寬，南向贈送雙陽臺和飄窗，部分送北飄窗。120-130產品以3-小4房為主，3-4面寬，南向贈送雙陽臺和飄窗。140產品以4房為主，4面寬為主，南向贈送雙陽臺和飄窗，部分送北飄窗。周邊戶型為成熟產品、有一定產品力，但中規中矩，無突出亮點。尚有很大提升空間如何賣的好還要賣的快超越競品！安全快銷！成本可控！【產品策略一】周邊競品提升進階產品100-110m3面寬3房120-130m3-4面寬3-4房140m左右4面寬4房105m4面寬3+1房2廳2衛124m4面寬3+2房2廳2衛143m5面寬4+2房2廳2衛進階產品27、設計T4大高邊套143m邊套124m4+1房2廳2衛5面寬3+2房2廳2衛4面寬中間套109m3+1房2廳2衛4面寬面積面寬格局客廳面寬主臥面寬次臥面寬14314.9m4+2房2廳2衛5.6m3.5m2.8-3m12411.9m3+2房2廳2衛5.5m3.4m2.9-3m10911.7m3+1房2廳2衛5.4m3.3m2.9-3m超級宅143m房型轉角邊廳5.6米靈動方廳、LDK一體化設計123獨立玄關，品質入戶南向滿飄窗設計，更多贈送面積4“+2”房功能靈活可變空間8.6超面寬南向景觀陽臺56 舒適主臥套間，獨立衣帽間78全明衛生間南北通透千江凌云府143戶型（四室兩廳兩衛）4面寬保利 江匯28、143戶型（四室兩廳兩衛）4面寬周邊競品產品特點：產品設計|進階戶型設計143超級宅4+2房（5面寬）南北通透居住空間舒適度提升超大方廳設計最大化朝南面寬同時增加戶型舒適感+1+11542673384超級宅-超級豪華主臥4+2房2廳2衛輕奢超豪華主臥套帶來無與倫比的奢華體驗寬敞精致超級宅-超級歡樂兒童房4+2房2廳2衛童趣子女房獨立成區，通過改造可實現保姆房、學習區、兒童房等功能的靈活轉變空間靈活可變超級宅-超級彈性大宅4+2房2廳2衛三孩時代天倫通過可改造墻體的設置實現從首置到首改再到二改的多房轉變6.1米靈動方廳、LDK一體化設計123獨立玄關，品質入戶南向滿飄窗設計，更多贈送面積4“+229、”房功能靈活可變空間6.9m超面寬景觀陽臺56 舒適主臥套間，獨立衣帽間7 全明衛生間千江凌云府143戶型（四室兩廳兩衛）4面寬保利 江匯143戶型（四室兩廳兩衛）4面寬周邊競品產品特點：產品設計|進階戶型設計143方廳3+2房（4面寬）邊廳方案超大方廳設計最大化朝南面寬同時增加戶型舒適感+1+112333445677270度景觀面方案一：洄游方廳124m房型對比方案二：寬廳方案三：縱廳5.5米靈動方廳、LDK一體化設計123獨立玄關，品質入戶南向房間滿飄窗設計，更多贈送面積4“+2”房功能靈活可變空間8.4超面寬南向景觀陽臺56 舒適主臥套間，獨立衣帽間7 干濕分離全明衛生間周邊競品產品特點30、：產品設計|進階戶型設計8.4M超寬陽臺設計保利江匯4房2廳2衛（128 4面寬）3房2廳2衛（124 3面寬）金地風華國際超大方廳洄游空間+1+11524643327124方廳3+2房（4面寬）6.6米靈動寬廳、LDK一體化設計123獨立玄關，品質入戶南向房間滿飄窗設計，更多贈送面積6.6面寬南向景觀陽臺4舒適主臥套間，獨立衣帽間5142533產品特點：產品設計|進階戶型設計周邊競品保利江匯4房2廳2衛（128 4面寬）3房2廳2衛（124 3面寬）金地風華國際6.6m超大寬廳124寬廳4房（4面寬）超大縱廳、LDK一體化設計12 南向房間滿飄窗設計，更多贈送面積6.6m面寬南向景觀陽臺3舒31、適主臥套間，獨立衣帽間43142255產品特點：產品設計|進階戶型設計南北通透5周邊競品保利江匯4房2廳2衛（128 4面寬）3房2廳2衛（124 3面寬）金地風華國際超大縱廳，南北通透124縱廳4房（4面寬）5.4米靈動方廳、LDK一體化設計123南向房間滿飄窗設計，更多贈送面積4“+1”房功能靈活可變空間5舒適主臥套間，獨立衣帽間全明衛生間和光錦棠府105戶型（三室兩廳兩衛）3面寬千江凌云府108戶型（三室兩廳兩衛）3面寬周邊競品產品特點：產品設計|進階戶型設計5.4超寬廳設計最大化朝南面寬同時增加戶型舒適感105寬廳3+1房（4面寬）+11542335143109109143T4 14332、+109+109+143戶型（5+4面寬）產品設計|典型樓棟組合平面單元類型編號房型編號S套內面積（含陽臺）S標準層面積（面層）S標準層套內面積合計S標準層公攤面積（含保溫）總層數單元大堂增加面積、屋頂機房等估算值單元總公攤面積單元總套內建筑面積單元地上住宅建筑面積公攤系數每戶公攤到的面積套型建筑面積得房率143+109+109+143戶型1114.18503.04 402.68 100.36 27702779.7210872.36 13652.0820.36%29.19 143.37 79.64%戶型287.16 22.28 109.44 合計402.681389.86 252.82 12433、109109124T4 124+109+109+124戶型（4面寬）產品設計|典型樓棟組合平面單元類型編號房型編號套內面積（含陽臺）標準層面積（面層）標準層套內面積合計標準層公攤面積（含保溫）總層數單元大堂增加面積、屋頂機房等估算值單元總套內建筑面積單元地上住宅建筑面積公攤系數每戶公攤到的面積套型建筑面積得房率T4-124+109+109+1243.5室2廳2衛97.6465.10 367.56 97.54 2770.00 6616.08 8441.821.63%26.93 124.53 78.37%3.5室2廳2衛86.18 23.78 109.96 合計367.561825.72 468.34、99 地庫設計Basement DesignBASEMENT STRATEGY地庫設計策略地庫設計策略開發商開發商客戶客戶經濟性經濟性體驗感體驗感&停車效率停車效率柱網尺寸柱網尺寸層高設計層高設計車位充足車位充足采光明亮采光明亮標識清晰標識清晰BASEMENT STRATEGY地庫設計策略地庫設計策略利用空間，提高停車效率利用空間，提高停車效率合理利用住宅下空間合理利用住宅下空間利用住宅下空間布置車位，做到車道尺寸集約化，最大化停車前后樓間距符合停車模數，前后樓間距符合停車模數，提高停車效率提高停車效率首先利用下空間布置車位、設備房、人防口部這些基本功能，節省地庫必須的面積，剩余塔樓空間可用于35、給非機動車庫及贈送儲藏室等住宅下方改造成儲藏室住宅下方改造成儲藏室住宅下空間布置完車位、設備房、人防口部、非機動車庫這些基本功能后，剩余地下空間劃分為儲藏間，提高項目整體溢價550055001080055005600BASEMENT STRATEGY地庫設計策略地庫設計策略圖例：非機動車庫人防車庫地下面積分類統計表分類分項面積/個數備注地下面積塔樓地下室非機動車庫面積3,546含設備用房大堂及核心筒面積806地下可售面積0機動車庫機動車庫面積52,349含設備用房地下會所0地下車位合計（地下不可售）55,895報建車位數1700銷售車位數1181住宅車位配比1.23住宅1384戶單車位面積3236、.88地下不可售面積/報建車位數人防面積19,690人防面積占比34.73%人防面積/報建地下面積人防車位占比43.95%人防車位/銷售車位出車率50.00%純車位面積/純車庫面積地下面積占比24.63%地下總面積/總建筑面積地庫方案一人防區域BASEMENT STRATEGY地庫設計策略地庫設計策略圖例：非機動車庫人防車庫地下面積分類統計表分類分項面積/個數備注地下面積塔樓地下室非機動車庫面積3,554含設備用房大堂及核心筒面積806地下可售面積0機動車庫機動車庫面積51,097含設備用房地下會所0地下車位合計（地下不可售）54,651報建車位數1704銷售車位數1189住宅車位配比1.2337、住宅1388戶單車位面積32.07地下不可售面積/報建車位數人防面積19,690人防面積占比35.50%人防面積/報建地下面積人防車位占比43.31%人防車位/銷售車位出車率51.50%純車位面積/純車庫面積地下面積占比24.22%地下總面積/總建筑面積地庫方案二人防區域BASEMENT STRATEGY地庫設計策略地庫設計策略提升客戶體驗感提升客戶體驗感BASEMENT STRATEGY地庫設計策略地庫設計策略提升客戶體驗感提升客戶體驗感示范區設計ELEVATION示范區選址建議東側北側道路未建，不可到達1:景觀資源較好2:展示性較好3:到達性較差,需要跨河架橋。時間及造價成本過高。1.展示38、性較好，南面為現有道路可達性佳2.做法最為節地，后期做為配套用房使用3.以售樓處為中心，結合園林打造實 體樣板間展示的環形流線綜合用地的可達性及展示效果，推薦示范區設置在地塊南面SHOW AREA STRATEGY樣板間設置方式分析名稱融創杭源里融創濱江御潮府中海黃龍云起綠城春風金沙效果圖售價（萬元）洋房：5.2高層：4.8均價：7.0均價：5.4均價：3.75倒掛（萬元）2.03.031.2售樓處設置實體（無拆改）實體（無拆改）實體（無拆改）實體（無拆改）我司經過對倒掛盤的研究，發現絕大多數倒掛樓盤不設置臨時樣板間通過設置實體樣板間減少二次拆改，可有效降低成本。南京Nan Ji萬古秦淮河，千39、秋金陵城秦淮戲曲南京云錦南京夫子廟禮序格 局遵循禮制、呼應天象、順應自然依照周禮為原則，根據“三垣、二十八宿”的星象，結合南京虎踞龍盤、依山傍水的地理優勢，一改以往都城墻取方形或矩形的舊制而筑，成為中國禮教制度、傳統堪輿天象和自然地理相結合的典范，融入儒家、禪家和道家的精髓。南京明都城示意圖南京朝天宮多重空間的禮序格局中軸對稱，三進院落禮制對精神內核的空間折射多重禮序的建筑格局示范區設計-示范區禮序格局SHOW AREA STRATEGY展示區占地面積：3900展示區建筑面積：1420展示區裝修面積：900（首層+局部二層辦公）說明：展示區結合社區出入口整體打造，營造完整的社區生活場景。展示區40、入口即為社區的主出入口，樣板間為實體樣板間。示范區設計-總平面圖展示SHOW AREA STRATEGY起勢伊始起勢依勢高潮順勢示范區設計-售樓處空間節點分析SHOW AREA STRATEGY停車場(后期訪客車位)售樓中心（后期配套用房+社區入口）車行流線人行流線城市車行流線首層架空首層架空140110125140110125140實體樣板間125實體樣板間110實體樣板間迎賓景觀界面SHOW AREA STRATEGY示范區設計-流線分析售樓處入口正透視售樓處入口正透視售樓處入口側透視SHOW AREA STRATEGY售樓處立面風格選型對比方1SHOW AREA STRATEGY售樓處立41、面風格選型對比方2立面選型ELEVATION國內外現有立面風格古典未來?褐石法式新中式現代典雅SCDAZAHASHOW AREA STRATEGY立面風格選型褐石法式新中式現代典雅SCDAZAHA國內外現有立面風格-成本曲線線條造型凸出，注重裝飾。成本可控幕墻做法，塑造雕塑感造型，成本過高古典未來對成本分析現代典雅風格立面成本可控，效果佳！SHOW AREA STRATEGY立面風格選型我我們們的的目目標標客客群群南南京京高高知知階階層層高知階層高知階層 需要怎樣需要怎樣的的居住體驗居住體驗？精致精致 簡潔簡潔精神精神享受享受內在內在價值價值典雅典雅通過對立面成本與客群審美進行分析，因此我們的42、立面設計風格為精致精致現代現代精致精致考究考究簡潔簡潔品味品味立面設計手法高層的立面線條整體采用非對稱的形式，與干凈簡潔的玻璃立面相結合，形成整體統一的立面效果SHOW AREA STRATEGY設計手法QualityQuality韻律變化，尊貴大氣ConciseConcise橫向舒展，簡潔大方豪宅營造|LUXURY BUILDINGConciseConcise橫向舒展，簡潔大方方案一-細部表現UltimateUltimate極致線條，簡潔輕盈BalanceBalance平衡穩定，大氣尊貴米黃色仿石涂料中空玻璃灰色EPS線條灰色EPS線條灰色EPS線條灰色金屬漆SHOW AREA STRATE43、GY立面成本控制-節點展示橫向線條為米白色仿石涂料窗下為與金屬邊框顏色一致的EPS線條和金屬漆墻面既保證了立面的效果 也做到盡量節約成本。a)材料：玻璃b)形式：使整體立面更顯輕奢感與立體感a)材料：真石漆、涂料b)控制成本、保證整體立面效果立面墻體基座立面a)材料：干掛石材、金屬鋁板、金屬框料b)形式：近人尺寸強調體驗感，使用石材和金屬提升整體品質與精致度屋頂立面SHOW AREA STRATEGY立面成本控制立面方案2立面方案2立面方案2去化快方案一超寬產品+極致品質方案二超寬產品+極致花園方案三極致產品+高貨值方案五極致產品+極限貨值方案四極致產品+高貨值方案六快速批復版審批最快貨值高THANKS