午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、1報告內容框架認識項目開發建議認識市場環境認識地塊條件認識產品設計營銷建議開發策略產品建議戶型建筑景觀商業會所物業服務2項目認識認識市場環境?認識鹽城認識鹽城鹽城市地處蘇北平原中部，東臨黃海，西襟淮揚，南與南通市接壤，北與連云港市毗鄰。下轄東臺、大豐2個縣級市和建湖、射陽、阜寧、濱海、響水5個縣。全市有799.86萬人口，總面積1.5萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二的市。因鹽得名，歷史悠久；資源豐富，生態獨特；革命老區，百河新城；近兩年GDP同比增長率超過15%，經濟發展迅猛；與蘇北同類城市相比，鹽城在多項核心經濟指標方面僅次于徐州，明顯領先于淮安和宿遷。鹽城市行政區域圖3項目認識認識市場2、環境?大豐經濟大豐經濟去年完成GDP126.76億元，年均遞增12.3%，人均GDP突破2000美元，列蘇北第一；去年完成財政收入9億元，人均一般預算收入列蘇北第一；去年實現居民人均可支配收入8264元，人均儲蓄存款突破萬元大關，列蘇北第一；去年全面小康進程評價綜合得分81.41分，列蘇北第一；今年1-9月，服務業增幅超過GDP增幅，房地產增幅達到62.2%，列服務業增幅第一。4項目認識認識市場環境?大豐的房地產大豐的房地產?大豐經濟基礎扎實，城市化進程正在加速；?大豐房地產開發正在迎來一個高峰時期；?今年19月，大豐房地產開發完成投資3.6億元，比上年增長54.5%，創歷史新高；?房地產開發3、呈現后發優勢，將實現跨越式發展；?大批外地開發企業和營銷公司介入，競爭日益激烈；?消費潛力巨大，但沒有被很好挖掘，投資消費理念尚不很成熟，需要我們的引導；?新興的住宅小區已經對老住宅產品形成了升級換代，但居家文明，居住理念尚未明晰；?大型商業購物中心已經出現，連鎖超市/特色專業賣場及KFC等國際餐飲巨頭的紛紛進駐昭示著大豐商業正在脫胎換骨中；?眾多賣場聚集到人民路，使該區域商業輻射力大增，一個區域商業中心已經成型；5項目認識認識市場環境?大豐的商業大豐的商業?大豐已經不缺買東西的地方了，大豐缺一個消費體驗中心；?匯金購物公園和名都廣場經營尚可，但都存在較大缺憾，與其具有的建筑體量無法相稱，都沒4、有成為大豐商業的“龍頭老大”；?更多連鎖機構會進軍大豐，當然會首選人民路商圈。6項目認識認識市場環境?市場環境認識結論市場環境認識結論?大豐房地產開發處于快速上升期，總體態勢良好。?本項目面市時，放量集中，有一定競爭壓力。?住宅壓力相對較小，商業物業后期壓力比較大。?目前市場上尚未出現領袖型物業。對我們的啟發：啟發一：立意高遠，演繹經典，成就非凡啟發二：商業關乎全局，招商經營提前考慮啟發三：產品必須出彩、營銷必須創新啟發四：磨刀不誤砍柴功找準定位，打磨產品7項目認識認識地塊條件?項目位置絕佳，城市核心?第一商圈，財富中央?地塊方正，面積適中?三面臨路，一面靠水?周邊沒有高層遮擋，自然開闊?具備5、成為城市標桿建筑的質素?具備成為商業龍頭的條件8位置：位置：本案位于大豐核心地帶，是傳統的商業旺區。項目東臨最繁華的人民路，南到健康路，西接大四河，北至幸福路。資源：資源：大四河靠項目一側打造成景觀河地塊條件：地塊條件：場地平整，基地內無特別資源。?項目周邊條件分析項目周邊條件分析項目認識認識地塊條件9周邊配套：周邊配套：商業配套設施一應俱全，醫療，教育，金融等市政配套完善。交通條件：交通條件：通路：距離長途車站僅5分鐘車程公交線路：多條公交線路經過基地指標：基地指標：基地面積：約6.1萬平方米容積率：2.44 總建筑面積：約15萬平方米?項目周邊條件分析項目周邊條件分析項目認識認識地塊條件16、0?項目SWOT分析優勢（Strength）1.地段優勢突出，城市核心，財富中央；2.地塊規模適中，利于開發；3.地形平坦規整，易于規劃；4.緊鄰大四河，利用得當可以成為商業的亮點，住宅的景觀增值點；5.各種配套齊備。優勢利用整合項目優勢，打造大豐乃至蘇北地區“住宅典范，商業旗艦”形象項目認識認識地塊條件11劣勢（Weakness）1.項目周邊商業聚集，體量基本飽和；2.開發企業第一次進入大豐，市場認知度相對較低；3.項目東北側地塊有一片老建筑，環境相對陳舊，且不利于我項目規劃；劣勢規避實施項目與企業品牌聯動、企業與政府互動、商業與公益交融，整合強勢資源，各自發揮專業優勢，聯袂創造輝煌成就。?7、項目SWOT分析項目認識認識地塊條件12機會(Opportunity)1.大豐經濟的發展與城市圈的擴大，為項目開發提供了良好的環境；2.大豐港二期建設，及外資拉動效應顯現；4.市政府富民計劃的實施，多項城市建設工程實施，城市化水平提高；機會利用大風房地產開發水平營銷能力相對落后，市場操作空間大，準確定位，適度創新，快速切入市場，占領高地。?項目SWOT分析項目認識認識地塊條件13威脅（Threat）1.另外的兩個典型商業項目經營進入穩定期，對我商業有較大影響；2.國家對商業地產的銷售返租模式否定，不利于商業的資金回籠；3.大豐首個高層物業，對住慣了多層的人們肯定有相當的抗性；4.面對不斷飆升的8、房價，國家新調控政策正在籌劃中。威脅規避跳出大豐，看大豐，思維全球化采購，尤其是商業的規劃設計和招商經營，先發制人搶市場，標新立異奪市場，戰略領先，戰術靈活，創新宣傳推廣，大氣磅礴之中，體現手法的精準細膩。?項目SWOT分析項目認識認識地塊條件14商業物業相對飽和如何切入市場，并確保成功？高層住宅存在抗性如何打破人們的思維定勢？項目住宅商業并存且體量較大如何協調統籌，相互促進？絕佳地段，難得機遇如何樹立標桿，成就經典？對我們的啟發：啟發一：高度決定影響力，細節決定成敗，標桿意識，精品意識啟發二：商業關乎成敗，定位為重，經營為先，銷售為實啟發三：以差異化主題產品出奇制勝，以主題營銷錦上添花?認識9、地塊后的啟發認識地塊后的啟發項目認識認識地塊條件15?規劃方案優劣評判標準：?切合市場需求，適度超前，引導市場，提升形象，樹立品牌?有效降低開發成本的同時，提升項目價值，利于銷售，叫好叫座?商業，布局合理，結構優化，動向明晰，方便招商，利于管理，促進經營，便于體驗，彰顯形象，考慮長遠?住宅，產品創新，居住舒適，均好，尺度得當，細節關懷，通透方正，地塊充分挖掘，開發理念主題明確項目認識認識產品16?住宅部分優勢點?地塊利用價值高，規劃總面積與總指標比較理想；?規劃布局規整合理，人流與車流動線科學；?單體進深與面寬關系前當，兼顧舒適性與經濟性；?板式建筑，更能體現戶型的合理性與舒適性，體現住宅品質10、；?建筑具有地標高度，形成城市的標識性景觀。?住宅部分不足?建筑顯得擁擠，樓體朝向與外部景觀的聯系性不夠，景觀價值體現不足；?行列式排布，視線通透性不足，對采光也有影響；?戶型的整體方正，但細部仍可以處理的更好，比較先進的設計理念可以應用更多，比如多陽臺（露臺）處理，飄窗（落地窗/轉角窗）處理，陽臺的隔層交錯處理，空調位的處理等等；?社區（住宅部分）入口形象不突出，沒有體現項目該有的地位與氣勢。項目認識認識產品17?商業部分優勢點商業部分優勢點?商業可銷售價值高，人民路與健康路沿街做成純商鋪的形態，容易沖高沿街鋪面的單價，局部實現商業價值最大化；?十字路口的退讓小廣場與健康路、人民路的入口形成11、商業內部與外部良好的溝通，外部人流容易滲透到內部，且動線布局合理；?河道景觀與商業人行的溝通關系良好。?商業部分不足商業部分不足?商業綜合主體收在內部，除了廣場入口，沒有了任何形象展示面，對外的開放性嚴重不夠，對其商業價值的發揮有很大影響；?綜合體退后，形象展示不足，對于大百貨商家以及其他大主力店的入駐增加了很大抗性，經營上，退后處理后，綜合體被邊緣化的風險加大，如果外面人氣很旺，里面稀稀拉拉，那么綜合體的商業價值就會大打折扣，反而降低了整體商業價值；?臨河側的群樓地商布局零亂，不利于形成特色商業街，此外水岸景觀價值沒有彰顯；?目前方案中自然形成了一個環形的街區商業和一個商業綜合體，從建筑布局12、和空間結構上預測未來經營，容易出現人流動線復雜零亂的情況，不容易形成特色定位，不利于整體經營；?汽車進入車庫好解決，但自行車、電動自行車、摩托車的停車擺放問題需更細致的考慮。項目認識認識產品18?在項目基地素質比較好的情況下如何做好本項目？?項目成功DNA是什么？?本項目的“藍海”存在么，在哪里？如何找到？?商業如何突圍，蘇北有哪些項目值得我們借鑒？?項目在開發過程中最大挑戰是什么？項目認識后的思考19?領先戰略?領先的開發理念領先的規劃設計?領先的景觀環境領先的商業模式?領先的營銷概念領先的科技運用?領先的硬件配置領先的物業服務項目認識后的思考?極致目標?最大人氣的商業最高品質的住宅?最為醒13、目的地標最高的價格實現?最潮流的匯聚最舒適的生活20沒有理念和主題的房地產，是沒有靈魂的軀殼，最終成為克隆一族?開發理念標桿，提升城市品位，創造完美生活?產品理念精品，創新差異化產品，超高性價比?管理理念集約，系統集成商，專業人做專業事?經營理念共贏，消費者，經營者，投資者，政府社會，項目企業開發建議理念先行21?突破傳統思路，一定要出新！?復合地產，嫁接新理念！?找到藍海，避免陷入常規競爭！從城市再造的高度出發，更多地考慮現代都市人的居家休閑需求，以商業空間推動城市空間，以居住空間擴充身心空間，極大地提升大豐的城市形象與購物環境；用先進的建筑規劃理念、投資和經營管理模式，引領著大豐居住和購物14、潮流，讓大豐消費者對家對居住的概念，對購物逛街的概念，有一個新的認識！開發建議理念先行22開發建議開發總策略?開發策略設計分期開發滾動運營開發策略設計分期開發滾動運營項目規模較大，可分期開發，利用前期回籠資金滾動運營，減少自由資本投入。商住互動步 步增值商住互動步 步增值充分考慮商業與住宅互相促動作用，以商業提升地塊價值帶動住宅價格，住宅帶來人氣提升商業價值，要實現物業滾動增值。打造強勢競爭力：強勢的產品、強勢的營銷打造強勢競爭力：強勢的產品、強勢的營銷提升項目核心競爭力的方法：打造先進而高品質的產品，采用先進而高效的營銷手法，抓產品抓營銷。23開發建議開發計劃?分期計劃分期計劃根據目前項目的15、規劃設計方案，考慮分期開發、滾動運營的開發策略，從營銷的角度，本項目產品可以分為以下幾個區域：商業部分：商業部分：A對外沿街鋪：沿人民路、健康路商業B商業綜合體：大綜合建筑體C沿河商業：西側公寓底下處的商業D住宅底商部分：1號、3號、9號樓底部商業住宅部分：住宅部分：E1號、2號、3號樓F4號、5號、6號、7號樓G8號、9號樓公寓部分公寓部分H河邊2幢公寓24開發建議開發計劃?分期計劃分期計劃從營銷角度的分期開發建議：實際還應根據資金實力、施工組織要求等因素來考慮，可適當調整。一期一期A、B、EA、B、E二期二期C、FC、F三期三期D、G、HD、G、H開發分期計劃25開發建議開發計劃?時間節點16、計劃時間節點計劃本項目的總開發計劃為2年，對于15萬平方米的項目而言，實現2年內完成開發的總目標必須要進行科學合理的安排開發計劃，結合分期計劃、資金回籠計劃以及營銷計劃等來安排開發進度，根據目前的規劃設計方案與進度，本項目時間控制線如下：07年08年09年一期二期三期一期二期三期4月10月6月一期首批開盤二期首批開盤三期首批開盤10月全面開業26產品建議產品是項目命脈，是項目開發運營的核心與根本。產品是項目命脈，是項目開發運營的核心與根本。以市場為依據，以實現客戶需求為目標，把脈好項目的產品線是項目開發制勝的根本。本項目以“強勢的產品強勢的產品”為策略思想，必須在建筑、戶型、景觀、硬件配置以及17、物業服務建筑、戶型、景觀、硬件配置以及物業服務等方面的設計做到當地領先的地位，提高項目的核心競爭力，結合目前的產品設計方案，各環節建議如下27產品建議建筑布局參考大開放，小圍合格局，最大程度利用景觀，提升價值。朝向重新處理，視覺更好，同時不影響采光。28產品建議建筑風格富有特色建筑風格的住宅能在同質化的市場環境中脫穎而出，產品差異化在建筑風格上的表現也非常重要。建筑風格同樣對開發主題與營銷主題的表現起十分重要作用。主流建筑風格：現代風格：現代風格：明快、簡潔、亮麗、富有朝氣，能體現現代時尚生活特征。新古典風格：新古典風格：穩重、清新、典雅的氣氛，文化韻味濃厚，具有人文特質，體現高貴性與文化性。18、地段決定了本項目定為當地最貴樓盤，為了體現城市中心的建筑特色與文化、體現高價樓盤的華貴性，地段決定了本項目定為當地最貴樓盤，為了體現城市中心的建筑特色與文化、體現高價樓盤的華貴性，建筑風格建議為新古典風格，如考慮帶有西方韻味的建筑立面，顏色處理要穩重、大方、耐看。29產品建議建筑風格參考新古典主義，彰顯豪宅氣質，可以作為參考之一。純現代風格，挺拔俊朗，更能設計出好戶型產品。30產品建議建筑立面參考典型的錯層露臺（陽臺）設計，考慮到氣候因素，可以將其封閉。31將露臺演繹到了極致，幾何美感令人神往。半圓型主臥陽臺，和諧，優雅。產品建議建筑立面參考32產品建議建筑立面參考管線的暗藏很是用心。空調機位19、的處理，轉角露臺和凸窗都顯得別具匠心。33產品建議戶型戶型是反應住宅產品使用功能的最基本的要素，戶型設計的舒適性、合理性以及前瞻性都直接影響著項目的綜合品質，由于缺乏本項目戶型詳細資料，這里從各個點上來對本項目的戶型調整做出參考性建議：舒適性方面舒適性方面是否達到基本的全明設計，起居空間、儲藏空間是否充足，空間尺寸是否滿足舒適型的要求；合理性方面合理性方面功能布局是否合理，應做到動靜分區、干濕分離、南北通風，合理的進深尺度應在11.2米左右；前瞻性方面前瞻性方面戶型的功能布局、尺度關系是否領先當前市場，適度采用飄窗、入戶花園、錯層陽臺、空中花園、退臺等先進的設計手法。34產品建議戶型參考可參考20、點：可參考點：1）經典戶型，全明通透2）功能布局合理，動靜分離3）尺度緊湊合理，經濟型小三房參考35產品建議戶型參考可參考點：可參考點：1）入戶花園、空中花園2）雙層高露臺、陽臺變露臺，奇偶層不同3）自由盒子式凸窗設計36產品建議景觀設計建議高品質的豐富美學內涵的景觀環境，在本案進行景觀設計時，硬、軟景觀應注意美學風格和文化內涵的統一，聯系好建筑、景觀與園藝的密切關系，使整體協調、融洽，創造美好商業消費環境與居住環境。利用“綠地與樹”營造綠色視覺環境；可考慮用石英砂、鵝卵石、塊石等營造人工溪水小景，以與外部河流水系呼應；利用道路路徑創造視覺走廊，通過利用材質、顏色、圖案的變化來創造路面鋪地；綠21、地中的園藝小品，是綠化景觀不可缺少的部分，為生活增添文化韻味與情趣；注重細節，對公共設施如路燈、指示牌、信報箱、垃圾箱以及公告攔等的細部設計制作；整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標高景觀，建筑物設空中綠化等手法。37產品建議景觀設計參考低矮的草被，和冠木，相互搭配，成本不高，效果很好。38產品建議景觀設計參考既是景觀的一部分，又是居民鍛煉休閑的必要場地。39產品建議景觀設計參考既有平整的小徑，又有鵝卵鋪道。40產品建議景觀設計參考神秘的竹林，是孩子嬉戲的好場所。架空層，路口的處理值得借鑒。41產品建議會所建議會所功能對于提升項目綜合品質起著十分重要的作用，而對于本項目以“領先”為開發宗旨22、，考慮項目產品的前瞻性，在會所功能也要體現特色性與領先性。休閑咖啡茶座、美容美體中心健身房、臺球、乒乓球、棋牌室等休閑咖啡茶座、美容美體中心健身房、臺球、乒乓球、棋牌室等另外，本項目應利用商業配套設施以及架空層等空間，打造“泛會所”開放式的休閑活動空間。42產品建議會所建議充分利用架空層每個空間，豐富泛會所內容。43產品建議入口大堂單元入口，大堂處理，是個細活，敞亮，溫馨，情趣，是最關鍵的。44產品建議架空層既有跑步漫道，又有小憩雅座，還有情趣小品，架空層一定要融入會所概念。45產品建議車庫架空層車庫立面也透光，架空下面能運動。46產品建議導示標識注重細節方能成就卓越。47產品建議智能化配置建23、議智能化硬件配置的先進性，是體現“產品領先”的重要方面，本項目應以先進的科技智能化硬件及優質的物業管理服務來提升項目的綜合品質，提高市場競爭力。安全防范子系統安全防范子系統(1)報警裝置：每戶設緊急報警、求救按扭；(2)訪客對講裝置：本案采用單元門可視對講裝置；(3)周邊防越報警裝置：項目周邊采用紅外線對射防翻越裝置，保證無外來入侵；(4)閉路電視監控裝置：設立中央監控中心，在小區、樓宇重要節點設探頭，閉路監控；48產品建議智能化配置建議管理與設備監控子系統管理與設備監控子系統(1)自動抄表裝置：水、電、氣三表出戶，自動遠程抄表，方便又準確；(2)車輛出入與停車管理裝置：能有效的方便車輛管理，24、確保車輛安全；(3)緊急廣播與背景音樂：方便發布小區公告信息，并能播放悠閑音樂；(4)物業管理計算機系統：體現物業管理的先進性與專業性，方便管理；(5)設備監控裝置：保證小區、樓宇的設備裝置的正常運作，確保業主生活。信息化系統信息化系統(1)組建小區局域網系統，真正方便業主的交流與管理，并成為一大特色；(2)為實現上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數據插座;49產品建議物業服務建議公共項目（不另收取費用）專項、配套有償服務公共項目（不另收取費用）專項、配套有償服務1、二十四小時保安，消防1、各項健身、娛樂活動2、公共場所保潔2、餐飲、酒吧3、公共綠化園藝保養和培25、植3、保健、醫療4、住宅區生活垃圾收集和清倒4、臨時 照看孩童5、公共設施的維修和保養5、鐘點清潔6、電話及訪客留言轉告6、禮儀服務7、組織區內業主聯誼活動7、代管房屋8、代收代繳水電費8、代理房屋租賃9、代收代繳有線電視費；9、機動車輛清洗10、代辦報刊訂閱和收發、郵件收發10、四季花卉供應養護11、代叫出租車11、水電設施維修（免人工費用）12、私宅報警器日常檢查和維護12、車輛管理50產品建議商業規劃建議一、商業綜合體建筑設計原則1、商業綜合體的內涵考慮到大豐城市人口規模與轄區面積，本案的類型可以定義為：基于社區商業服務的城市中心商業綜合體基于社區商業服務的城市中心商業綜合體。商業綜合體26、是以盡可能滿足消費者的各種需求為目的，利用各種技術手段營造出具有魅力的綜合性的建筑環境。它是濃縮、多元、綜合化的社會環境。本項目的商業物業設計應從這個角度去定位經營、功能分區、與動線設計。現代商業建筑有多種多樣的形式，如超級市場、百貨商店、倉儲式超市、商業步行街等。無論何種形式，都有一個共同特征向著高級化、專業化、便利化、經濟化和大型化的方向發展。商業綜合體與一般的商業街、倉儲式超市、百貨商店等相比，不同點在于功能的內涵、關系以及具體的運作上。項目包含一幢商業單體（百貨商場）與商業步行街（附屬內街區），兩者共同形成一個經營交叉、人流共享的商業綜合體。本方案將分別就該類商業物業形式，提供一些有關27、設計與經營方面的建議。512、商業綜合體的系統構成商業綜合體系統可以分為兩大類主區與輔區。考慮到本項目商業的經營面積與傳統意義上的MALL有很大的差別，在“主要內容”部分，我們進行了較多的刪減，表格中所闡述的內容一般為本案后期較為可行的經營業態，從前瞻性考慮，多數業態也適合本項目。產品建議商業規劃建議分類主要內容商業購物綜合商場、服飾商店、精品店、家電家居、文體用品、工藝品、超級市場等餐飲風味餐廳、快餐店、中式餐廳、咖啡館、酒樓、茶藝館等娛樂休閑桌球室、棋牌、俱樂部、電子游戲、麻將室等體育健身健身房、美體會所、小球運動室、兒童益智等醫療保健按摩室、保健室、醫療室等其他服務業通訊、攝影、社區服務28、中心、美容美發中心等文化影劇院、文藝中心、展覽廳及藝術畫廊等辦公銀行分理處、商務中心等居住高級公寓輔區停車場汽車停車場、自行車停放地康樂主區52產品建議商業規劃建議3、各子系統空間位置設定第一空間：商業購物空間本項目的核心功能就是購物功能，是產生市場吸引力的功能性空間，也是本案商業綜合體的核心內容之一，它與外部空間聯系極為緊密。為方便顧客和提高經濟效益，適宜將其分布在建筑的沿街和底層部分，其出入口宜布置在建筑物臨街面的中間部位，對于本案4層的商業經營環境而言，需要利用設置電梯與自動扶梯等來方便后期購物的顧客，以增加購物機會。第二空間：餐飲康樂空間這類空間盈利性強，是商業綜合體內很具實力和吸引力29、的場所，其人員流動性大，宜布置在對外聯系便捷的位置。我們建議將其與商業購物空間（第一空間）聯合設置，并成為彼此的吸引點。其具體布置方法建議如下：頂部設置+同層中庭環繞，形成內廣場或者廣廳的咬合空間關系。部分空間可以設置在某個角落或者景觀處，空間呈現開敞或者半開敞的格局，可用空間轉折、隔斷等手段來維護空間的相對獨立性。這樣相互支持的空間布局關系，可以實現良好的人流動線環境，促進各業態的相生、共榮。第三空間：輔助性服務業這類空間與購物、餐飲及娛樂有著密切的關聯。其中，諸如銀行、電信、通訊等對外行強，為方便顧客，應盡量設置在顯眼處，如商業單體一樓大廳或者沿街部分，業可以設置在購物空間的樓層內。第四空30、間：停車場其布置原則為既方便使用，又盡量不干擾步行的購物者以及進出的工作人員。因此，對于那些乘坐私人交通工具而來購物、辦事或者其他經歷是從進入停車場那一刻開始，直至離開停車場時結束的，存取車的情況會影響到一系列的心理與行為感受。53產品建議商業規劃建議二、商業單體建筑設計建議1、本案商業物業地理位置優勢明顯，從商業物業開發角度看，后期的經營地點無疑具備絕對優勢，有關不同地點對經營的影響在本方案中忽略，不再討論。2、受地塊面積所限，本商業物業地面利用系數較小（地面利用系數是指一層的商業面積與總商業面積比例的大小），因此在后期經營上對顧客的吸引不是十分有利。可以通多立體垂直交通體系的完善加以解決，31、如直上二樓的扶梯，負一層優化后，造成雙首層概念。3、盡量增大商業建筑沿街面，盡量縮短進深比，使本項目最大的商業單體有足夠的沿街面來布置櫥窗，布置廣告位，吸引顧客，擴大商機。4、為了保證人流疏散的要求，建筑應有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接，或者說，基地應有不小于1/4的周邊總長度。5、商業單體主要出入口前，應設置相應的集散場地及能供自行車與汽車使用的停車場地，在組織流線時，應該按照商店使用功能組織好顧客流線，避免相互干擾，并考慮防火疏散安全措施和方便殘疾人通行。6、上述各個注意點詳見案例參考。54產品建議商業規劃建議對沿街面進行了大量退讓，形成了一個大廣場，同時商業體主入口設計成了一個獨32、具特色的堡壘造型，吸引人進入。55產品建議商業規劃建議長條形透光中庭，讓空間里的人們，視線更開闊，多維垂直交通體系，方便人們消費體驗。中庭內設置水景，是購物更是享受。56產品建議商業規劃建議內街及內廣場營造，將沿街人流吸引到內街，確保整個商業的活力，布道，植被點綴，水景噴泉，內街廣告預留，休息設施預留。57產品建議商業規劃建議商業街與公寓共同圍的中心廣場，街與景充分參與，充分融合。58產品建議商業規劃建議商業綜合體與內街形成的街中街，集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游等為一體，形成“生態休閑消費”、“一站式滿足”。橫向的交通體系非常靈活自由，與外部自然既融合又相對封閉。59產品建議商業規劃建議多渠33、道下負一，并以疊水引到，景觀吸引，人們將不知不覺來到這里。60產品建議商業規劃建議將負一層上方正負零廣場挑空，設置休閑咖啡茶座，化劣勢為優勢，形成了人流匯聚地，最大化負一層價值。在玻璃體下設置自動扶梯直下負一，在廣場內側靠單體商業預留人形布道，便于上下。61產品建議商業規劃建議設置標志性導示非常必要，這本身就是最大最好的廣告。醒目的商場標志，時尚，潮流，立體感62產品建議商業規劃建議各種形式的廣告牌預留，大面積櫥窗展示，燈桿旗布置63產品建議商業規劃建議商場的無障礙設計主要是方便有需要的消費者如推嬰兒的消費者、殘疾人、老人等顧客；一般此類設施應設商場主要出入口，如設計無障礙斜梯、垂直電梯、洗手34、間等。64產品建議商業規劃建議情趣小品，讓商業街區不但是購物的地方，還是旅游休閑的地方，拍照留念的地方。65產品建議商業規劃建議立面上鑲嵌一個LED大屏幕，為商家提供廣告，更為消費者提供歡樂。66產品建議商業規劃建議三、沿街商業建筑設計建議1、多層次立體化的交通動線設計，提高非一層物業的銷售價值。3、采用豐富的立面設計方案，避免呆板的刻板形象，適當增加商鋪正立面的個性化特征，并在設計環節就考慮店招的位置和一定的廣告位。67產品建議商業規劃建議底商沿街商業，強調悠閑氛圍，充分參與外界。68營銷建議總體營銷總策略借勢借勢地段優勢政府支持企業實力品牌經濟增長環境造勢造勢建立領先氣勢樹立地標形象營造熱35、銷氛圍強勢營銷策略強勢營銷策略69策略思路策略思路品牌至勝，經營為先品牌至勝，經營為先光輝形象，一鳴驚人光輝形象，一鳴驚人論壇公關，活動營銷論壇公關，活動營銷人勢累積，迅速突圍人勢累積，迅速突圍營銷建議商業部分營銷總策略70營銷建議住宅形象包裝?營銷主題/項目基調營銷主題/項目基調營銷主題必須能反映項目產品特色，具有產品硬性支撐條件，營銷主題必須符合項目開發宗旨，符合“強勢營銷”的總策略，要能體現本項目“領先”的市場地位。項目特性關鍵詞：項目特性關鍵詞：領袖國際中央高尚尊崇品味人文項目包裝可以項目包裝可以“品味、時尚、國際品味、時尚、國際”等格調為主，項目應以等格調為主，項目應以“領袖、最、第36、一領袖、最、第一”等姿態面市，以等姿態面市，以“高姿態、高格調高姿態、高格調”的強勢營銷的手法來打開市場，并引領當地市場價格。的強勢營銷的手法來打開市場，并引領當地市場價格。71營銷建議形象包裝項目營銷主題應能表現項目最核心的項目價值，本項目最有價值、最核心的特性在于他的地理位置，因此本項目核心主題詞：“城市中央城市中央”城市：體現都市繁華中央：體現項目的最核心的價值特性，表達項目在市場的核心領導地位。住宅定位：城市中央住宅定位：城市中央國際高尚生活領地國際高尚生活領地 高尚生活-體現項目與消費者的品味與層次領地-唯一的、領袖的、強勢的國際-國際性的，以概念提升項目品質形象商業定位：城市中央商37、業定位：城市中央國際時尚消費廣場國際時尚消費廣場時尚消費-體現商業消費的前沿潮流廣場-體現商業休閑、游樂的商業特性國際-國際性的，以概念提升項目品質形象72營銷建議形象包裝?案名提示案名提示根據項目強勢的營銷主題，同時考慮企業在當地及周邊區域建立未來良好的品牌形象，建議結合企業名字，可考慮以“永泰國際”為品牌，樹立并打造本地區企業長遠品牌形象，因此案名可為：項目推廣名統稱：“永泰國際”商業部分：永泰國際廣場永泰國際廣場城市中央時尚國際消費廣場永泰國際花園城市中央高尚國際生活領地住宅部分：永泰國際花園商業部分：永泰國際廣場73營銷建議廣告推廣?推廣總體策略推廣總體策略?虛實結合虛實結合以鮮明的廣38、告主線，完成形象宣傳任務，訴求本案特色，積累廣告效應。?立體投放立體投放戶外平面電視電臺等全根據功效不同有側重點的立體式多角度投放廣告，樹立市場影響力。?互動參與互動參與事件類活動營銷，讓廣大群眾、潛在消費者參與進來，樹立口項目口碑與品牌。?系列連續系列連續在統一的品牌前提下，不同時期，以系列性賣點展開，分階段推出營銷主題。74營銷建議廣告推廣?推廣總體策略推廣總體策略在項目營銷和推廣中必須同時考慮項目形象概念的樹立與項目核心賣點的闡述，做到虛實結合，同時在推廣手法同質化的市場環境下，必須考慮推廣手段的差異化創新，傳統媒體推廣+差異化創新手段攻擊。形象與概念賣點并重：以概念樹立項目市場影響力，39、以賣點促動目標人群；從面到點逐步深入：形象導入-概念提出-賣點闡述，從面到點，階段性深入打動目標人群；傳統結合創新：傳統推廣手法為基本策略，創新手段為突破。廣告虛線：廣告虛線：領袖地位、國際性概念、高尚人文渲染、消費者情感訴求。廣告實線：廣告實線：地段價值與產品硬性賣點闡述。75?租售模式租售模式這里的銷售模式所指商業部分，綜合考慮項目分期開發滾動運營的開發策略，商業部分采取租售結合的形勢：街鋪部分：獨立銷售，統一招商街鋪部分：獨立銷售，統一招商綜合體部分：租售結合，以租帶售綜合體部分：租售結合，以租帶售?賣場營銷策略賣場營銷策略賣場營銷貫穿于整個營銷過程，尤其是在本案項目形象未建立，口碑效應40、尚未形成的前期，尤其應該注重賣場銷售氛圍的營造。賣場營銷的主要環節如下：1）大型的體驗式營銷中心的包裝2）現場全程引導指示系統的投入3）樣板樓、樣板房、景觀主題示范區域4）未來規劃和商業規劃展示營銷建議銷售與招商建議76?創新策劃能力?營銷執行能力?資源整合能力?創新服務能力結束語我們的優勢能力77?以正合，以奇勝；?問題就是機會；?方法總比問題多。結束語思路決定出路78?用心創造價值；?細節成就完美；?沒有執行力就沒有戰斗力；?條理化計劃性戰斗力。結束語態度決定一切79?用心服務，成就價值；?模塊化運作，菜單式服務；?善于站在開發商的角度思考問題；?向所有優秀組織學習，持續超越自我；?向客戶學習，與客戶共成長，成就客戶價值。結束語服務創造價值80謝謝我們有能力、有信心我們有能力、有信心我們有能力、有信心我們有能力、有信心與貴司共創項目佳績！與貴司共創項目佳績！與貴司共創項目佳績！與貴司共創項目佳績！ENDEND