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1、 開封龍亭國際工業博覽城 投資意向書 開封龍亭國際工業博覽城 投資意向書 上海萬聯房地產開發有限公司 億豐國際投資有限公司 二零一二年三月 上海萬聯房地產開發有限公司 億豐國際投資有限公司 二零一二年三月 2目 錄 目 錄 第一章 投資意向-3 第二章“開封龍亭國際工業博覽城”定位概論-5 一、定位思路-5 1、行業需求-5 2、市場現狀-5 二、項目初步定位-5 1、地段分析 -5 2、定位理念 -6 3、項目整體定位 -6 三、項目功能定位 -7 四、項目業態定位 -8 第三章 項目運營規劃及戰略合作 -8 一、運營規劃 -8 二、戰略合作 -9 第四章 經濟效益和社會效益 -10 一、催2、生先進制造業產業服務基地 -11 二、產生 300 億商品交易額 -11 三、繁榮 16 個衍生行業 -11 四、稅收貢獻 -11 第五章 政府支持 -12 一、集中規劃 -12 二、規劃控制 -12 三、重點項目、政策扶持 -12 四、合理地價 -13 五、市場監督 -13 3第一章 投資意向 第一章 投資意向 開封古稱東京（亦有汴梁、汴京之稱），位于河南省東部，東臨商丘市，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口市，北靠黃河，與新鄉市隔河相望，在中國版圖上處于豫東大平原的中心位置。開封地處中原，交通便利，連接“歐亞大陸橋”的大動脈隴海鐵路，徐蘭高鐵(鄭西高鐵，鄭徐高鐵)從市內東西穿過。京廣鐵路，京3、港高鐵，和京九鐵路左右為鄰，北京至廣州的106國道和天水至連云港的310國道在此交匯，其優越的地理位置使其成為北上南下、西進東出的樞紐城市，同時又是沿亞歐大陸橋東西雙向開放、外引內聯的對外開放中心城市，具有發展對外經濟技術合作和進行大規模經濟開發的廣闊前景。開封傳統市場存在諸如經營方式落后、經營規模偏小、經營內容單一、硬件設施簡陋、經營檔次和服務規范化程度低等諸多突出問題，這直接導致零售和批發采購成本增加，產品銷售渠道單一，利潤下降等問題，這已經成為制約開封經濟進一步發展的矛盾。開封城市經濟的快速發展急需一個具規模化、集約化的新型流通平臺和產業服務平臺。在此背景下，為推動開封市商貿服務業的發展4、，建設一個“一站式”現代博覽交易中心就顯得非常迫切。為推進開封市商貿服務業的發展，為開封的經濟發展添磚加瓦，上海萬聯房地產開發有限公司攜手億豐國際投資有限公司欲在開封市龍亭區開發建設“開封龍亭國際工業博覽城”。該項目計劃占地 500 畝以上，總建面積約 70萬平米，總投資預計 45 億元。項目建成后將是河南地區，甚至是華中地區規模最大、品質最優、檔次最高的國際化龍頭項目，對于開封城市發展具有巨大的經濟效益和社會效益。4附：投資企業簡介 附：投資企業簡介 一、上海萬聯房地產開發有限公司 上海萬聯房地產開發有限公司成立于 2000 年，是一家以房地產開發經營為主業的國家房地產開發一級資質企業，總部5、設于上海市長寧區。公司圍繞房地產開發經營主業，以物業經營、商業建設、房屋自控設備為依托，經營范圍涉及房地產密切相關的多個領域。十幾年的開發歷程，公司注重利用品牌效應，積極拓展主營業務，以上海、杭州城市開發為主線，打造具有都市特征和現代氣息的建筑精品（杭州左夾小區、萬壽亭公寓、運河福居，上海黃金豪園、金橋銀座酒店式公寓等），目前攜手多家合作伙伴逐漸向商業地產轉型，澳門路商業街、華宏商業樓等商業地產也已陸續交付。二、億豐國際投資有限公司 億豐國際投資有限公司，是以國際貿易、投資控股、房地產、金融為主營的大型跨國企業。大中華區總部設立于上海，憑借著雄厚的資金基礎，依托長三角的經濟優勢在國內及東南亞開6、展投資業務。旗下山東億豐實業集團有限公司，憑借億豐國際投資有限公司的海外投資背景，引進先進的管理模式并結合內地的人才優勢，專業從事商業地產開發及運營。億豐國際至 2000 年起在國內已成功開發及運營 10 萬平方米以上大型商業項目 10 個，大中型專業市場 20 多個累計開發量突破 300 萬平方米。在全國范圍內跨區域發展，多點布局，遍及江浙滬、山東、江西、東北、安徽等省區。獲得社會各界的廣泛關注和認可，是地產行業成功典范。公司與香港億豐集團、上海億邦集團等為兄弟伙伴，戰略合作上，與日本永旺佳世客、大潤發、樂購、蘇寧電器、紅星美凱龍家居集團、居然之家家居集團、浙江義烏小商品城、山東銀座商城股份7、有限公司、山東銀座家居有限公司、上海百聯集團、深圳人人樂各大連鎖機構等國內外優秀的商業巨頭強強聯手，優勢互補，建立了良好的合作伙伴關系。5第二章 “開封龍亭國際工業博覽城”定位概論 第二章 “開封龍亭國際工業博覽城”定位概論 一、定位思路 1、行業需求 一、定位思路 1、行業需求 制造業是“永遠不落的太陽”，是現代文明的支柱之一。它是工業的主體，是提供生產工具、生活資料、科技手段、國防裝備等的手段以及它們進步的依托，是現代化的動力源之一。正因為如此，發展先進制造業才如此迫切地作為一項國策成為中國產業結構調整的戰略方向。制造業企業的發展迫切需要一個上規模、上檔次、產品齊、配套全、管理優的集約化的8、現代化國際性展示交易平臺。在此背景下，為推動開封市經濟發展，建設一個“一站式”現代制造業配套產品國際博覽采購中心就顯得非常迫切。2、市場現狀 2、市場現狀 作為區域現代制造業服務的項目是實現產業升級的功能載體，目前開封市傳統的制造業商品市場多零星分布，以街區初級步商業形態存在，自發形成，缺少統一規劃設計，對交通、消防、停車和現代商務配套等都達不到現代市場要求，輻射力極其有限，而且影響城市市容市貌，損害城市形象。本項目的開發啟動，將解決開封市現代商貿物流業市場格局，提高開封城市形象和影響力。在滿足區域市場需求的同時，更能創造極大的社會效應與經濟價值，服務全國的市場需求。二、項目初步定位 1、地段9、分析 二、項目初步定位 1、地段分析 地段要求臨近主干道，交通便捷，人口消費集中。62、定位理念 2、定位理念“開封龍亭國際工業博覽城”將委托國外著名的商業地產設計公司精心規劃設計，借鑒昆明螺螄灣商貿城規劃模式，按照現代化商品展覽物流中心的功能要求，充分滿足人流、車流、貨流各暢其形的需要，避免其他市場普遍存在的小、散、亂等現象、同時，還將融入節能和環保的“綠色建筑”設計理念，建設節能環保的“綠色”現代工業品博覽交易基地。3、項目整體定位 3、項目整體定位 開封龍亭國際工業博覽城 開封龍亭國際工業博覽城 華中地區超大型一級工業品博覽交易基地 華中地區最高標準的“一站式”國際工業品展覽貿易中心 華10、中地區規模最大、檔次最高、品牌最全的一站式工業集散中心華中地區規模最大、檔次最高、品牌最全的一站式工業集散中心 7項目初步規劃總占地面積 500 畝以上，總建筑面積約 70 萬平米，總投資預計 45 億元。項目定位于為華中地區超大型一級工業品批發基地，現代化超大型工業品集散地和大流通物流中心，為河南及華中地區提供現代化的國際工業品交易平臺及“一站式”國際工業品博覽采購中心，成為立足開封、輻射河南、山東、山西、陜西的一個國際化、高標準的商品貿易基地。三、項目功能定位 三、項目功能定位 開封龍亭國際工業博覽城，定位為華中地區大型一級工業品博覽交易中心，為中原地區提供現代化的國際工業品交易平臺及“一11、站式”國際工業品博覽采購中心，成為立足開封，輻射廣大中原地區各省市的一個國家化、高標準的工業品貿易基地。國際展貿中心效果圖國際展貿中心效果圖 建成后的“開封龍亭國際工業博覽城”，將是集“現貨交易中心、電子交易中心、國際展貿中心、倉儲物流中心、技術指導中心、質量檢測中心、新品發布中心、會議展覽中心、設計推廣中心、商務辦公中心”等十大功能于一體的一級工業品博覽交易基地，打造集“商品采購、物流、銷售、服務”四位一體的供應鏈服務平臺，將成為中原地區規模最大，檔次最高，經營品種最全 8的工業品集散地，一統中原地區工業品貿易格局，升級傳統工業品交易模式，引進長三角、珠三角以及日本、韓國等現代工業品，建設成12、中原地區工業品展覽貿易基地。四、項目業態定位四、項目業態定位 “開封龍亭國際工業博覽城”以歐美發達國家現代商品流通模式為藍本，依托開封優越的地理位置，便捷的交通網絡，雄厚的產業基礎，強勁的消費潛力，超強的輻射力，以“國際化、高標準、高檔次”為目標，按照“為工業配套、為農業配套、為服務業配套、為居民生活配套”的“四配套”原則，建設集“整車銷售、汽車配件、五金機電、新能源、電子信息、機械制造、精細化工、辦公耗材、原料輔料、家居用品、酒店用品”等多業態、多品種、多功能于一體的綜合性、全面性的高品質工業品博覽、展會、交易集散基地。再加上企業孵化、產品設計、電子交易、技術培訓、金融配套、專業物流、商務配13、套、近現代工業博覽館等功能，將國際商貿產業中心模式引入現代商品交易領域，為開封及廣大中原地區工業品貿易及流通發展提供一個國際化的商貿平臺。第三章 項目運營規劃及戰略合作 第三章 項目運營規劃及戰略合作 一、運營規劃 1、“五贏模式”一、運營規劃 1、“五贏模式”在商業地產開發運營全程，實現政府、投資者、經營戶、消費者和開發商五方共贏格局。2、“2、3、5 原則”2、“2、3、5 原則”9我們將商業地產項目開發運營全程劃分三個階段，首個階段，項目工程建設完工占項目運作的 20%,第二個階段，項目招商開業占項目運作的 30%，第三階段，項目后期運營管理占項目運作的 50%，即為商業地產開發運營所秉14、承的“2、3、5 原則”，把大量的精力及資源投放于項目運作的中后期，遵循商業地產發展規律，致力于推動商業地產價值的持續增長。二、戰略合作 1、發揮億豐國際戰略合作商家資源，建成五金品牌總部基地 二、戰略合作 1、發揮億豐國際戰略合作商家資源，建成五金品牌總部基地 本項目利用億豐國際成功經營思路，大力引進億豐國際戰略合作商家資源，實現“開封龍亭國際工業博覽城”與其他億豐國際項目之間物流平臺與信息平臺的無縫對接，讓“開封龍亭國際工業博覽城”的商戶直接享受對等的源頭貨、源頭價，并在此基礎上充分發揮開封的地緣交通優勢，降低交易與運輸成本，成就“開封龍亭國際工業博覽城”獨步中原地區的貨品價格競爭力。附：15、1、億豐國際經典項目 上海恒大陶瓷建材市場、上海國際建材品牌中心、山東濰坊億豐時代廣場、山東廣饒億豐國際時代廣場、山東煙臺億豐時代廣場、沈陽億豐時代廣場、昆山億豐紅星美凱龍、億豐東北五金建材品牌中心 2、億豐國際主要合作品牌商家 酒店：洲際酒店、萬豪、希爾頓；超市：TESCO 樂購、北京華聯、大潤發、家樂福、樂天馬特、麥德龍、沃爾瑪、華潤蘇果、歐尚、世紀聯華；10影院：UME 國際影城、保利博納、橙天嘉禾、大地影院法國、盧米埃、金逸、星美、華影天典國際影城。2、在本項目通過“阿里巴巴”戰略合作，買全球，賣全球的運營思路，在線線下聯通世界，實現實物買賣和虛擬交易相結合，做全球 4000 萬采購商16、大生意。2、在本項目通過“阿里巴巴”戰略合作，買全球，賣全球的運營思路，在線線下聯通世界，實現實物買賣和虛擬交易相結合，做全球 4000 萬采購商大生意。當今世界的先進城市，無不經歷了從“制造基地”到“總部基地”的重大轉型。隨著本項目影響力的不斷擴展與壯大，將開辟良好的市場軟環境、吸納國內外優勢資源與優秀人才，吸引眾多的代工企業、品牌制造商、技術開發、研發、外貿型企業進駐，以史丹利、美瑞五金、上海今日五金、德力西總部等上千家工業品品牌商家集中布局，實現本項目買全球的高端產品，賣中國的工業品運營模式，奠定本項目中西部工業品品牌總部基地，從而帶動開封及河南城市群制造業集群化發展，通過發展起來的工業17、進一步反哺商貿服務業，形成具有開封特色的工貿經濟，從而實現開封經濟雙輪驅動，實現開封經濟“二產帶動三產，三產促進二產”的大環境。總之，“開封龍亭國際工業博覽城”建成后，將充分利用開封便利的交通網絡，獨一無二的區位優勢，發揮億豐國際戰略合作商家資源，高標準規劃，大力引進關聯度高的品牌商家，使其成為名副其實的國際性工業博覽交易中心，真正做全球的大生意。第四章 經濟效益和社會效益 第四章 經濟效益和社會效益 本項目的建成，將吸引國際、國內的品牌工業品超市及企業進場經營，吸引省內外采購商前來采購洽談。貨流、人流、資金流、信息流，本項目 70萬平方米建筑規模、年 300 億交易金額，必將成為開封市又一財18、富引擎，成為 11開封市發展現代商貿服務業、促進現代先進制造業產業升級的龍頭項目。據初步測算，本項目建成后，將至少在以下方面造福開封。一、催生先進制造業產業服務基地 一、催生先進制造業產業服務基地“以貿興工”，一是貿易流通環節直接面對終端消費者，對市場的反映最快，企業為適應市場需求，必將強化創新，直接推動了生產企業提升技術含量、加快創新發展，從而提升綜合競爭力；二是大型市場的積聚效應，將縮短生產企業的物流供應管理成本，將吸引大量生產企業進駐，帶來更多的投資和就業。本項目依托先進制造業的產業基礎發展現代服務業，“雙輪”并進，將成為開封市重要的“先進制造業產業服務基地”！二、產生 300 億商品交19、易額 二、產生 300 億商品交易額 本項目將立足開封，輻射中原地區，服務全國及全球現代制造業，年商品交易額預計超過 300 億元,通過大項目帶動大市場,巨大的資金流為本地商業的興旺、金融的繁榮帶來無數機遇。三、繁榮 16 個衍生行業 三、繁榮 16 個衍生行業 本項目的建成運營，除能豐富相關的生產行業產生鏈外，還將直接拉動倉儲、客運、貨運、餐飲、娛樂、家政、物管、保安、保潔、廣告、制作、包裝、產業觀光、工業旅游、展會、研發等至少 16 個衍生行業的發展。四、貢獻每年超 35 億稅收 四、貢獻每年超 35 億稅收 本項目市場培育期結束后（預計開業后 3 年），每年將為政府貢獻巨大的稅收收入。“20、開封龍亭國際工業博覽城”全面建成開業后，將會有近萬國內外商家進場經營，帶動就業超過 36 萬人，交易額將突破 300 億元，按照 1%的優惠稅 12率計算，就能產生年稅收入 35 億元。對提升整個開封及中原地區制造業、商貿流通業的拓展能力、現代化商貿水平、提高開封城市形象、擴大就業，租金產品加工、商貿、物流、地產、餐飲、娛樂等行業發展起到龍頭帶領作用，將創造一個全新的大格局、大流通、大市場的國際化商貿時代。第五章 政府支持 第五章 政府支持 新型工業博覽城是一個乘數效應十分巨大的項目，是任何一個區域中心城市都非常重視的產業板塊。它可以解決大量城市就業、帶動餐飲、住宿、休閑娛樂、物流運輸等相關產21、業、產生龐大稅收等等。正因為如此，新型工業博覽城沒有政府的大力支持也是很難成功的。我們懇請開封市政府能夠在以下幾個方面滿足項目要求。一、集中規劃 一、集中規劃 為高效利用產業資源，建議政府進一步明確產業市場發展規劃，在 5 年內不再批準規劃同等規模、同類功能的專業市場。同時，建議政府將目前零散的小市場資源進行整合及整治，鼓勵他們進駐本市場，以利于整體做上規模檔次，成行成市，多方共贏。二、規劃控制 二、規劃控制 本項目建成后將有力推動地區的三產發展，經濟效益與社會效益并重，在用地年限變更、調整密度和容積率指標等方面給予關照，以保留一定的靈活性，讓投資方在做具體規劃設計方案時有一定調整余地。三、列22、為重點項目、稅費減免，政策扶持 三、列為重點項目、稅費減免，政策扶持 13我們希望將項目列入省重點工程、享受省、市招商引資最高標準優惠政策。包括減免配套費、培育期對項目的退稅等政策。各種政策用以支持開發商快速啟動項目，并鼓勵經營戶進駐本項目，長期穩定經營。四、合理地價 四、合理地價 商業地產開發前期投入巨大，開發商 810 年才能收益，招商運營困難重重。對開發商來說投入大，見效慢。如果前期投入太大，增加了商家的運營成本，降低了項目產品的競爭力，不利于項目招商運營，迅速做旺。鑒于此，我們希望本項目，政府給予開發商合理地價，用以支持本項目健康發展。五、市場監督 五、市場監督 要求政府管理部門健全市場法規，維護經營秩序，重視信譽口碑，反對封鎖、壟斷、不正當壓價等行為；并協同運營管理方發揮統一市場的服務功能，完善市場信息收集和發布，向商戶提供及時的業務指導。本項目的建設，在開封市各級政府的大力扶持下，本項目的建設，在開封市各級政府的大力扶持下，必將成為開封市先進制造業和現代商貿服務業地標項目，必將成為開封市先進制造業和現代商貿服務業地標項目，推動開封市先進制造業產業集群化升級！推動開封市先進制造業產業集群化升級！上海萬聯房地產開發有限公司 億豐國際投資有限公司 二零一二年三月 上海萬聯房地產開發有限公司 億豐國際投資有限公司 二零一二年三月