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1、誰是業(yè)態(tài)組合最合理的誰是業(yè)態(tài)組合最合理的 Mall？ 業(yè)態(tài)組合一般遵循業(yè)態(tài)組合一般遵循“5：3：2” “購物中心的業(yè)態(tài)組合一般還是有規(guī)律可循的?！?曾負(fù)責(zé)西單大悅城招商、現(xiàn)任中糧集團(tuán)中 糧置業(yè)朝北大悅城副總經(jīng)理的魏學(xué)問告訴記者，“在人氣旺一些的地方，零售、餐飲、娛樂三大 業(yè)態(tài)大致可以按照 5：3：2 的比例安排，西單大悅城基本就是如此；如果不是太旺的地方，則通 常要加大娛樂和餐飲的比例來提升人氣”。 據(jù)魏學(xué)問介紹，三大業(yè)態(tài)當(dāng)中，娛樂業(yè)的商圈最大，但租金也是最低的。這主要由于其收益 也相對(duì)較低。像魔術(shù)、電玩、電影院等，不僅客單價(jià)低，而且翻臺(tái)率都很低，往往每個(gè)玩的人都 會(huì)占用很長時(shí)間。同時(shí)還具有互2、斥性，即你玩的時(shí)候，其他人就不能玩了。娛樂消費(fèi)還不具有儲(chǔ) 存性，比如昨日電影院只有 50 人，空著 150 個(gè)座位。而今日即便有 300 個(gè)人想看電影，電影院 也只能容納 200 人，是不可能把昨日的空位留到今日消費(fèi)的。 餐飲業(yè)的商圈稍小，租金居中。與娛樂消費(fèi)相比，餐飲的客單價(jià)還是較高的，但通常沒有規(guī) 模優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槊拷ㄒ患议T店，人工、物料等都需要另建一套。 零售業(yè)雖然吸引半徑最小，但租金功能卻較強(qiáng)。這是因?yàn)榱闶蹣I(yè)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)之 后，可以大批量生產(chǎn)，從而降低每一件單品的成本，所以各品牌都有自我擴(kuò)張的要求。但店開多 了以后，商圈半徑自然就小了。 “對(duì)一個(gè)購物中心來說，業(yè)態(tài)組合不僅是一個(gè)企3、業(yè)自我完善的問題，更要從所處的商圈進(jìn)行 整體考慮。” 魏學(xué)問坦言，西單大悅城位于北京最繁華的商圈，原本甚至可以按照 6：2：2 來布 局的。但是西單原來的中友、君太都是純百貨，餐飲比例很小，所以我們走了一條差異化路線， 與其他企業(yè)形成互補(bǔ)，從而讓整個(gè)商圈的購物環(huán)境得到了提升?！吧虡I(yè)很難有規(guī)范化的業(yè)態(tài)，即 便在西單再建一座大悅城，其業(yè)態(tài)組合與今日的西單大悅城也肯定是完全不同的，因?yàn)橹挥胁町?化錯(cuò)位經(jīng)營才能共生共榮?！?對(duì)餐飲、電影院重視程度日益提高對(duì)餐飲、電影院重視程度日益提高 談到購物中心的業(yè)態(tài)組合，著名的百貨行業(yè)專家、北京昭邑零商管理咨詢有限公司總經(jīng)理劉 暉同樣認(rèn)為沒有一個(gè)固定的模式。但他表示，對(duì)餐飲和電影院的重視，已經(jīng)成為了業(yè)界的共識(shí)。 “一般來說，面積在 30 萬平方米左右的一個(gè)購物中心，通常會(huì)由主力店、次主力店，以及一 些輔助業(yè)態(tài)共同構(gòu)成。其中，主力店以百貨、超市為主，次主力店主要