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1、大連萬達商業地產股份有限公司發布 日期:11/05/01實施 日期:11/05/01租費管理大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布 日期:2011/05/01實施 日期:201l/05/01第1節 租金管理l 籌備期租金管理1.1租賃決策文件臺賬1.1.1商管總部財務部負責根據租賃決策文件建立租賃決策文件臺賬,并按照殂賃決策文件調整情況實行動態更新管理;l。1.2租賃決策文件臺賬須包括以下內容:項目開業時間、項目建筑面積、項目租賃面積、免租期、租金遞增比率、標準年租金指標、租約年租金指標、自然年殂金指標等;1.1.3租賃決策文件臺賬須在收到租賃決策文件后一周內完成。1.2招商政策審核1.2。2、l 商管總部營運中心和財務部根據項目租賃決策文件審核招商中心制定的 招商政策執行書,審核重點內容如下:l)股份公司租賃決策指標分解表、商管J總部招商指標分解表、招商洽談報價表;2)步行街各業態租金標準的合理性、步行街各樓層租金標準的合理性、步行街相鄰商鋪租金標準合理性、步行街抽成商戶分解租金標準合理性;3)步行街各業態免租政策合理性;4)特殊品牌及特殊政策合理性;5)主力店和步行街租賃面積準確性。1.2.2招商中心根據審核意見調整后,經營運中心和財務部會簽,報分管商管副總裁審批(見流程“0101)。1.3招商政策執行審核各地商管公司財務部根據 招商政策執行書在招商過程中對商戶條件進行審核,并按3、以下審批權限完成上報審批:1)符合 招商政策執行書規定的報招商中心總經理審批(見流程“01u);2)租金標準低于 招商政策執行書但符合租賃決策文件要求的報商管總部大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布日期:2011/05/01實施日期:2011/05/01總經理審批(見流程01O3);3)單個品牌租金標準低于租賃決策文件要求或免租期超過租賃決策文件規定,但不影響租賃決策指標實現的報分管商管副總裁審批(見流程“01);4)影響租賃決策指標實現低于100萬元(含)的,報分管商管副 總裁審批(見流程“01);5)影響租賃決策指標實現高于100萬元但低于0萬元(含)的,或租賃期限超過租賃決策文件規定4、的報股份公司 總裁審批(見流程“01Os);6)影響租賃決策指標實現超過0萬元的須報董事長審批。1.4租賃決策指標核算1.4.1招商中心須在籌備期項目開業一個月前完成租賃決策指標核算工作,報商管總部營運中心和財務部審核;1.4.2租賃決策指標核算報告包括項目面積和租賃決策指標完成情況,此報告將作為招商獎發放及后期租賃決策指標管理的重要依據;1.4.3租賃決策指標核算結果需報分管商管副總裁審批(見流程“01“)。1.5首期租金收繳招商中心負責按照合同約定在合同簽訂后一周內將首期租金收繳到賬,如需延期繳納須報分管商管副總裁審批,但最遲必須在開業一個月前收繳到賬(見流程060107)。1.6招商資料5、的移交1.6.1招商資料移交內容和時間要求:移交內容移交時間規劃院最初版圖紙生效后一周內租賃決策文件生效后一周內招商政策執行書審批后一周內租賃合同簽訂后一個月 內租賃決策指標核算報告開業前一個月164大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布 日期:20l 1/05/01實施 日期:2011/05/011.6.2招商資料由招商中心負責收集,并按規定時間節點移交營運中心、商管三 部財務部;1.6.3招商資料移交必須經商管 總部總經理進行審批(見流程“01調)。2運營期租金管理2.l 運營期的租賃決策指標管理2.l。1租賃決策指標的確定及調整運營期的租賃決策指標以股份公司簽發的租賃決策文件及相關補充6、文件確定的指標為依據,租賃決策指標調整必須符合 資產租賃管理辦法相關規定,具體包括以下情形:l)租賃決策文件期滿重新簽署;2)重大市場變化或重大經營調整引發的租賃政策變化對租賃指標的影響;3)專項批準的租賃決策指標的調整。2.l。2經營過程租賃決策指標的管控運營期新引進招商品牌前,須審核以下內容,以實現對租賃決策指標的過程管控:1)新引進品牌租金標準須不低于租賃決策指標的租金標準;2)新引進品牌裝修免租期、運營免租期、租金減免政策須符合租賃決策指標;3)新引進品牌與原品牌租金標準相同時,如有空鋪租金損失,須提報租期租金損失彌補方案。影響租賃決策指標實現低于 100萬元(含)的,報分管商管副 總7、裁審批(見流程“01);影響租賃決策指標實現高手 100萬元但低于0萬元(含)的,或租賃期限超過租賃決策文件規定的報股份公司總裁審批(見流程“0110);影響租賃決策指標實現超過 0萬元的須報董事長審批(見流程“0110)。2.1.3租賃決策指標的年度核算165大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布 日期:2011/“/01實施 日期:11/05/011)商管總部財務部每年結束后一個月內編制本年度各項目的租賃決策指標年度核算報告,總結本年度的租賃決策指標完成情況;2)租賃決策指標年度核算報告作為租金增長獎發放的重要依據;3)租賃決策指標年度核算結果需報股份公司分管商管副總裁審批(見流程0608、106)。2.2租金收繳管理2.2.1各地商管公司總經理為租金收繳第一責任人,營運中心負責對各公司的租金收繳工作進行過程管理;2.2.2各地商管公司必須按照合同約定時間收繳租金,租金收繳統計以商戶租金到賬時間為準,收繳指標考核截止時間為月末最后一天;2.2.3商管J總部負責每月5日前向股份公司財務部上報租金收繳完成情況;2.2.4當商戶欠租金額達到保證金金額50%時,各地商管公司須上報營運中心和商管 總部財務部。2.3項目面積實測報告2.3.1地方公司總經理在項目開業后三個月內負責從地方項目公司取得面積實測報告;2.3.2地方公司營運部對項目實測報告面積及合同面積進行復核。合同面積小于實測面積9、的,須將差異報告及處理建議報營運中心及商管總部財務部審批(見流程“01Og);地方公司營運部根據商管總部審批意見,落實差異面積補充協議的簽訂工作;地方公司財務部根據補充協議更新租賃合同基礎臺賬,并對租金與物管費進行補收。2.4運營期資料移交2.4.1運營期資料移交內容分為:租賃決策文件及調整文件的移交、租賃合同的移交;2.4.2運營期資料移交時間要求:租賃決策文件及調整文件在審批后一周內移交;租賃合同在簽訂后一個月內移交;166大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布日期:11/01實施日期:11/012.4.3運營期資料移交對象:營運中心負責將租賃決策文件及調整文件、主力店租賃合同移交商管J10、總部財務部;地方公司營運部負責將步行街合同移交商管 總部財務部;2.4.4運營期租賃決策文件及調整文件的移交必須經商管總部總經理審批;主力店合同和步行街合同須經商管總部財務部總經理審批(見流程“0110、“0111、060112);2.4,5租賃決策文件及租賃合同借閱審批地方商管公司內部調閱租賃合同,須經地方總經理審批(見流程“0113);區域公司內調閱租賃合同,須經區域 總經理審批(見流程“0114);商管總部內部調閱租賃合同,須經商管總部分管財務副總審批(見流程0115)。調閱有關招商租賃相關資料的,須經商管 總部丿總經理審批(見流程0116)。3履約保證金管理3.1履約保證金的收取管理按11、照首期租金管理規定進行收繳。凡采取銀行保函方式提交履約保證金的,各地商管公司須在履約保函到期前一個月通知商戶,保證到期后及時取得新銀行保函。3.2租賃合同終止前,各地商管公司不得以履約保證金沖抵欠繳租金;租賃合同終止后,各地商管公司扣罰的履約保證金,必須全額計人租金收入。3.3履約保證金的退還1)因商戶自身原因主動提出終止合同的,不得退還履約保證金;2)因品牌調整等原因由各地商管公司主動提出終止合同的,可按合同約定退還履約保證金;3)因合同自然到期終止合同的,可按合同約定退還履約保證金。符合退還費用要求的,須報至營運中心、分管財務副總審批(見流程“0117)。不符合合同約定退款的,須報分管商管12、副總裁審批(見流程“0118)。167大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布 日期:實施 日期:4抽成租金管理4.1凡采取抽成租金計租方式的合作品牌、商務條件、抽成比率須逐級上報董事長審批(見流程“0119)。4.2采取抽成租金計租的商戶,必須在每年接受我方組織的審計或提供我方認可的會計師事務所的審計報告。4.3商管總部財務部負責組織抽成審計工作,每年9月份完成現場審計工作,取得審計報告,并上報股份公司財務部。4.4對于租金平效低于租賃決策指標的抽成商戶,營運中心必須在下一年采取經營輔導措施,以保證實現租賃決策指標。168大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布 日期:11/Os/01實施 13、日期:l 1/“/01第2節l 自持物業物業管理費管理物業管理費管理l。1臺賬管理1.1.1地方公司財務部建立物管費收繳臺賬;1.1.2地方公司財務部根據合同變動情況保持臺賬的更新。1.2收繳管理1.2.1地方商管公司營運部為自持物業物管費收繳直接責任部門;1.2.2地方公司營運部按照合同約定時間收繳物管費,凡超出合同約定時間支忖的均視為逾期繳納。由于工程原因所導致的欠繳物管費必須于發生當月完成報批工作,明確處理結果,不得以此之外的任何理由逾期繳納;1.2.3除非合同終止,否則不得用物管費保證金來沖抵當月欠費;l。2.4繳費逾期時間達到15天,區域公司總經理應赴欠繳公司現場辦公,制定解決方案及14、時間,同時上報商管總部財務部審批。物管費欠繳額及期間不得超過物管費保證金金額和可抵扣期間;1.2.5物管費月度收繳預警機制1)地方公司財務部為當地公司預警責任部門;商管總部財務部為全系統各公司預警責任部門;2)地方公司財務部應于商戶逾期未繳費超過5日(含)時向本公司營運副總、總經理進行書面預警,營運副總與總經理在接到預警后要馬上落實商戶欠費原因和解決措施,必須于當月清繳欠費;3)商管總部財務部于每月底統計當月全公司物管費收繳率,對未完成收繳率標準的公司向商管總部營運中心、商管總部總經理、分管商管副總裁進行預警,月度累計物管費收繳率低于98%高于95%(含)的公司,所在公司的營運副總須向營運中心15、南區或北區總經理匯報物管費收繳情況、解釋欠費原因、制定催繳計劃;月度累計租金收繳率低于95%的公司,由公司總經理向商管總部分管營運副總經理匯169大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布 日期:11/01實施 日期:11/01報物管費收繳情況、解釋欠費原因、制定催繳計劃;2銷售型物業物業管理費管理2.1物管費收繳方案2.1.1物管費收費面積的確定:取得產權證前根據營銷中心各案的合同銷售面積,取得產權證后根據產權證確定物管費收費面積;2.1.2地方公司物業管理部或住宅物業管理處根據市調及實際情況上報收費方案,方案包括收費標準、各項成本測算、收費期間等;2.1.3物管費收繳時間:以與項目公司簽訂的16、入伙時間為準,如提前或延期入伙須與項目公司確定提前或延期物管費承擔問題;2.1.4收費方案、提前或延期人伙必須經商管總部總經理審批(見流程060220)。2.2臺賬管理2.2.1地方商管公司或物業公司財務部建立物管費收繳臺賬;2.2.2地方商管公司或物業公司財務部根據面積變動等因素保持臺賬的更新。2.3收繳管理2.3.1地方商管公司分管物業副總或物業公司總經理為物管費收繳第一責任人;地方商管公司住宅管理處或物業公司的物業部為物管費收繳直接責任部門;2.3.2未在規定時間繳納物管費的視為逾期未繳,地方商管公司住宅管理處或物業公司的物業部負責對逾期未繳的欠費進行清欠;對于因空置產生欠費的,由商管丿17、總 部物業管理部負責與項目管理中心協商解決;對因工程問題造成欠費的,由地方商管公司或物業公司向業主追繳。2.4銷售物業退管銷售物業退管前須由商管總部住宅物業部制定銷售物業退管方案,退管方案包括:退管工作移交內容、時間、方式;員工遣散時間及遣散費用;退管費用與資金等。商管總部財務部負責審核銷售物業的退管方案。170I連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布 日期:實施 日 期:2011/05/012011/05/01第3節 停車場管理枚費備案地方公司物業管理部負責辦理停車場收費合法手續,包括停車場經營許可證明、費許可證明,必須于開業前一個月內完成收費備案工作。E收費管理方案地方公司物業管理部負責將18、停車場收費方案報商管 總部物業管理部、財務部審丐.停車場收費方案包括收費標準、收費流程、收費啟動審批,管理方案必須在項 開業前一個月完成審批(見流程 u 21);對未能按時間啟動收費的,必須報商管總部J總經理進行審批,說明原因并獲得準(見流程“u”)。3停車場收費優惠及減免地方公司物業管理部應建立停車場優惠減免及臺賬,停車場優惠減免分為:各主力店合同約定、VIP客戶、集團內部員工停車規定。停車場收費優惠減免必須報商管總部總經理審批(見流程23)。171大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布 日期:H實施 日期:1l嘲喇愴汗第4節 基礎信息管理1廣場基礎信息1.1規劃面積信息包括自持物業、銷售19、物業、酒店面積;主力店、步行街、停車場面積。以上信息資料由招商中心負責取得,移交商管總部財務部存檔。1.2項目實測面積報告包括主力店/步行街建筑面積、套內面積,停車場面積。以上信息由地方公司總經理負責取得,移交商管總部財務部存檔。2租賃決策文件2.1租賃決策文件、決策文件調整支持文件籌各期項目的文件由招商中心負責取得,運營期項目由營運中心負責取得,均移交商管J總部財務部存檔。2.2招商政策執行書包括租賃決策指標分解表、招商指標分解表、招商洽談報價表、商鋪面積基本情況、特殊品牌、特殊政策、免租期等。招商中心移交商管總部財務部存檔。2.3租賃決策文件臺賬商管總部財務部負責建立租賃決策文件臺賬。3停20、車場基本信息3.1規劃車位數量商管總部財務部依據租賃決策文件確定規劃車位數。3.2實際車位數量商管總部財務部依據項目實測報告確定項目實際可用車位數。3.3收費各案信息172攵連萬達商業地產股份有限公司租費管理發苻 亍 日期:2011/05/o 1實施 日 期:11/Os/01商管 總部財務部將地方公司物業管理部上報的收費管理方案進行備案。這合同與臺賬4.1租賃合同主力店租賃合同:由招商中心(籌備期)或營運中心(運營期)移交商管總部貯務部存檔,商管J總部財務部各移交一份原件給地方商管公司財務部和營運部;步行街租賃合同:各公司營運部移交各公司財務部,由各公司財務部負責移交一分原件給商管 總部財務部21、存檔。4.2物業服務合同4.2.1主力店物業服務合同由商管總部物業管理部簽訂完一周內移交招商中心綜合業務部,招商中心將其作為租賃合同附件,連同租賃合同一并移交商管 總部財務部;4.2.2步行街物業合同由地方公司財務部自地方公司營運部取得并存檔。4.3租賃合同臺賬4.3。l 收付實現制下的租賃合同基礎臺賬,用于考核收繳率,地方公司財務部建立并管理,按時上報商管 總部財務部;4.3.2權責發生制下的租賃合同基礎臺賬,用于考核租賃指標完成率,地方公司財務部建立并管理,按時上報商管 總部財務部。4.4物業管理費臺賬權責發生制下的物業管理費收繳臺賬,用于考核物業管理費收繳率,地方公司財務部建立并管理。5報表5.1月度經營報告提供月度租費收繳完成情況的信息,商管總部財務部每月匯總各公司租金類報表和物管費臺賬報表編制并報集團財務部。173大連萬達商業地產股份有限公司租費管理發布日期:20110J|實施 日期:H Of 5.2抽成租金報表反映抽成商戶月租金及平效水平,商管總部財務部每月按各公司租金類報表編制。5.3停車場報表反映停車場收入及分成情況,商管總部財務部每月按各公司停車場報表編制c174