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1、 制定住宅產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系及定量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2012年9月929 目錄序言3一、小組成員介紹3二、選擇課題4三、現(xiàn)狀調(diào)查4（一）現(xiàn)狀調(diào)查一（產(chǎn)品屬性及價(jià)格調(diào)查）4（1）、調(diào)查范圍4（2）、調(diào)查結(jié)果5（二）、現(xiàn)狀調(diào)查二（客戶需求調(diào)查）7（1）、調(diào)查范圍7（2）、調(diào)查結(jié)果7四、設(shè)定課題目標(biāo)8五、原因分析9六、確定主要原因9七、制定對(duì)策11（一）產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系的建立11（1）公共空間部分11（2）起居室13（3）餐廳15（4）、廚房15（5）臥室16（6）衛(wèi)生間20(7)、陽(yáng)臺(tái)21（二）、產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)制定21（三）、產(chǎn)品評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)制定23（1）專業(yè)性（50分）23（2）、合理性（40分）24（3）、市場(chǎng)性（252、分）25（4）結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性（25分）25（5）產(chǎn)品糾偏及優(yōu)化26（四）、戶型等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定26產(chǎn)品評(píng)價(jià)表27八、效果檢查27九、鞏固措施29十、研究總結(jié)和下一步打算29制定住宅產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系及定量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)序言隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控逐步深入，制定一系列限購(gòu)、限貸、信貸緊縮等一系列具體措施，自2011年下半年以來房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家調(diào)控的巨大影響，銷售價(jià)格及成交量受到嚴(yán)峻考驗(yàn)，眾多房企已出現(xiàn)資金鏈斷裂等一系列的問題，房地產(chǎn)行業(yè)通過近二十年的發(fā)展已逐步回歸理性，地產(chǎn)暴利已成過去時(shí)。同時(shí)，隨著消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房更趨于謹(jǐn)慎、理性，沖動(dòng)型消費(fèi)已屬于昨日黃花，人們更關(guān)注的是生活品質(zhì)與居住品質(zhì)，在房地產(chǎn)發(fā)展的今天，如3、何既能滿足客戶需求，又要符合規(guī)劃條件要求，還能在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下立于不敗之地，創(chuàng)出一片藍(lán)海，在夾縫中求得生存，是擺在房地產(chǎn)從業(yè)者及房企目前的一項(xiàng)重要課題。在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作過程中，我們通常會(huì)換位為客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行剖析、分解，以找到產(chǎn)品本身的亮點(diǎn)以達(dá)到吸引客戶購(gòu)買的目的，但如何評(píng)價(jià)一項(xiàng)產(chǎn)品是否滿足功能要求，是否符合客戶需求，又是否符合開發(fā)定位及成本目標(biāo)呢？我們根據(jù)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研信息，通過對(duì)同區(qū)域住宅價(jià)格與品質(zhì)之間關(guān)系的分析，結(jié)合住宅品質(zhì)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，最終通過定量評(píng)分反映產(chǎn)品品質(zhì)并通過該標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。二、選擇課題通過“中鐵百年印象一期”項(xiàng)目開發(fā)，在項(xiàng)目總圖及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)已4、通過昆明市規(guī)委會(huì)審批，并核發(fā)規(guī)劃條件，后期對(duì)單體戶型的選擇及組合存在較大缺陷，且無可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致末期營(yíng)銷形成較大阻力，直接影響項(xiàng)目銷售回款進(jìn)度，因此房開公司住宅設(shè)計(jì)QC研究小組針對(duì)遇到的問題，以廣泛的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)為研究基礎(chǔ)，對(duì)住宅戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化方案設(shè)計(jì)提出了多個(gè)設(shè)想，認(rèn)為此前工作戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)各種問題的主要原因是產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能量化，基于此提出制定住宅產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系及定量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為后面項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)優(yōu)化提供科學(xué)技術(shù)支持。三、現(xiàn)狀調(diào)查（一）現(xiàn)狀調(diào)查一（產(chǎn)品屬性及價(jià)格調(diào)查）（1）、調(diào)查范圍策劃部于2012年8月15日委托愛德華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)昆明北市區(qū)北京路延長(zhǎng)線萬(wàn)科金域緹香、龍江雅苑、金領(lǐng)時(shí)代高層、5、小高層住宅的銷售價(jià)格、銷售率及涉及戶型的面積大小、功能進(jìn)行了全方位調(diào)研。上述調(diào)研項(xiàng)目均緊鄰北京路延長(zhǎng)線上，直線距離不超過500米，容積率均在3.0左右，通過對(duì)當(dāng)?shù)厝巳赫{(diào)查，客戶最對(duì)這三個(gè)項(xiàng)目最關(guān)注的因素依次為面積、戶型、朝向，在進(jìn)行產(chǎn)品對(duì)比及分析過程中可基本忽略交通、區(qū)位、容積率、綠化等方面的影響。（2）、調(diào)查結(jié)果通過對(duì)滿足此次QC研究?jī)?nèi)容，面積區(qū)間在80至125以下中小戶型的篩選及對(duì)區(qū)域影響因素的評(píng)估，最終對(duì)以下項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售價(jià)格進(jìn)行了分析、歸納。（下表一）面積分布總戶數(shù)分布比例價(jià)格區(qū)間（元）8090戶型特征90100戶型特征100110戶型特征110120戶型特征11500120006、4結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、布局合理、高品質(zhì)、高附加值041.82%11000115007布局緊湊、適用，功能性強(qiáng)2動(dòng)靜分區(qū)合理，主要房間朝向好，品質(zhì)高1有較高產(chǎn)品附加值且可通過后期改造增強(qiáng)住宅功能及品質(zhì)104.55%10500110009空間尺寸合理，房間方正，但同質(zhì)化較高5布局緊湊、適用，功能完善2產(chǎn)品功能齊全，結(jié)構(gòu)合理，有一定附加值1功能合理，具有較高附加值及可改造空間，性價(jià)比高177.73%100001050014功能基本合理，空間尺寸有進(jìn)一步優(yōu)化完善空間9空間尺寸合理，房間方正，性價(jià)比較高3產(chǎn)品功能齊全，空間布局合理，動(dòng)靜分區(qū)得當(dāng)、舒適3功能合理，結(jié)構(gòu)規(guī)則，舒適，品質(zhì)較高2913.18%9500107、00014產(chǎn)品功能基本齊全，但空間尺寸不太合理，需進(jìn)一步優(yōu)化15產(chǎn)品功能齊全，結(jié)構(gòu)合理，空間尺寸基本得當(dāng)10布局緊湊、適用，功能完善，房間方正、實(shí)用率較高6布局緊湊、適用，功能完善，實(shí)用率高4520.45%900095001部分產(chǎn)品功能缺失，實(shí)用率較低18功能基本合理，能夠滿足小三房或大兩房客戶基本需求16產(chǎn)品功能齊全，結(jié)構(gòu)合理，空間尺寸基本得當(dāng)13產(chǎn)品功能齊全，結(jié)構(gòu)合理，布局得當(dāng)，增值及可改造部分有限4821.82%850090001景觀位置、朝向差，樓層差，特價(jià)房8功能基本符合定位要求，空間尺寸與動(dòng)靜分區(qū)應(yīng)進(jìn)一步完善20功能及分區(qū)基本合理，但每層戶數(shù)較多，對(duì)品質(zhì)有一定影響17功能及分區(qū)基本8、合理，但每層戶數(shù)較多，對(duì)品質(zhì)有一定影響4620.91%800085003在戶型規(guī)整程度上、朝向、日照上存在一定瑕疵8一梯多戶組合戶型，功能基本合理，但采光、通風(fēng)面較少，日照時(shí)間短8功能及分區(qū)基本合理，但整體品質(zhì)較差，一層多戶，采光、通風(fēng)差198.64%8000以下2景觀位置、朝向差，樓層差，多為組合戶型；特價(jià)房20.91%合計(jì)50606050220100.00%（二）、現(xiàn)狀調(diào)查二（客戶需求調(diào)查）（1）、調(diào)查范圍策劃部于9月7日至9月9日在昆明秋季房交會(huì)期間，通過駐點(diǎn)發(fā)放問卷的方式對(duì)客戶需求進(jìn)行了調(diào)查，共發(fā)放問卷1000份，經(jīng)統(tǒng)計(jì)實(shí)際采集有效份數(shù)860份。（2）、調(diào)查結(jié)果、對(duì)于客戶購(gòu)房的主要目的9、進(jìn)行了調(diào)查、對(duì)于客戶進(jìn)行二次置業(yè)的原因進(jìn)行了調(diào)查、根據(jù)對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)對(duì)戶型本身最關(guān)注的因素進(jìn)行了調(diào)研，通過調(diào)查客戶對(duì)住宅的公共空間；戶型本身的客、餐廳；臥室；廚衛(wèi)；陽(yáng)臺(tái)等關(guān)注程度，并進(jìn)行重要性排序，并根據(jù)重要程度打分，首要關(guān)注因素權(quán)值5分，往后依次遞減1分。四、設(shè)定課題目標(biāo)1、課題目標(biāo)：高層、小高層中小戶型住宅組合產(chǎn)品特定屬性分析研究，并對(duì)產(chǎn)品功能進(jìn)行定位，為產(chǎn)品定價(jià)及產(chǎn)品配比分析提供參考依據(jù)。通過住宅產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系對(duì)戶型單體的評(píng)分與戶型品質(zhì)等級(jí)呈對(duì)應(yīng)關(guān)系，最終通過產(chǎn)品定量評(píng)分直觀反映住宅產(chǎn)品品質(zhì)。2、課題研究方法在忽略區(qū)位、交通、景觀環(huán)境等影響因素情況下，戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接反映了產(chǎn)品的品質(zhì)10、，通過對(duì)戶型產(chǎn)品的定量評(píng)分，評(píng)分分值必然與產(chǎn)品品質(zhì)量化（價(jià)格）呈現(xiàn)一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)一，即上圖每個(gè)分值區(qū)間對(duì)應(yīng)的戶型與相同顏色的價(jià)格區(qū)間對(duì)應(yīng)的戶型相同。其戶型疊合率（EXP）理想情況下應(yīng)為100%，因此通過EXP值可考核產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否符合客觀市場(chǎng)規(guī)律。3、目標(biāo)值：EXP85%4、適用范圍：適用昆明地區(qū)高強(qiáng)度住宅土地開發(fā)利用的單體平面選型及產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評(píng)價(jià)。五、原因分析QC小組對(duì)房交會(huì)期間的調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，得出客戶在選擇購(gòu)買住宅時(shí)，主要關(guān)注因素依次為客、餐廳；臥室、書房；公攤及實(shí)用率；廚衛(wèi)空間；陽(yáng)臺(tái)的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)及舒適程度。六、確定主要原因 面積門廳開啟朝向及位置是否帶景11、觀陽(yáng)臺(tái)是否方正開間進(jìn)深尺寸主臥次臥公共交通部分可否直接通風(fēng)、采光面積客廳面積餐廳是否帶獨(dú)立衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)面積間面積及開間、進(jìn)深間通風(fēng)采光情況使用面積及尺寸功能性要求面積及開間進(jìn)深臥室影響戶型品質(zhì)的因素書房與餐廳的布局關(guān)系通風(fēng)采光情況單衛(wèi)獨(dú)立衛(wèi)生間可否改造升級(jí)窗墻比體形系數(shù)窗地比得房率面積及開間、進(jìn)深間廚房面積及操作面尺寸廚房使用面積及尺寸衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)數(shù)量及進(jìn)深尺寸陽(yáng)臺(tái)與客廳及廚房的空間關(guān)系結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性公攤率其他單層戶數(shù)立面美感及材質(zhì)選用七、制定對(duì)策（一）產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系的建立1、研究范圍：對(duì)于區(qū)域范圍內(nèi)受區(qū)位、交通、景觀環(huán)境影響較小或同類區(qū)段、品質(zhì)的高層及小高層中小戶型組合產(chǎn)品的公共交通空間設(shè)置、12、戶型各功能房間面積特征、產(chǎn)品舒適度、市場(chǎng)認(rèn)可度、結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行定量分析。2、評(píng)價(jià)方法、依據(jù)人體工學(xué)原理及人體生活習(xí)慣研究室內(nèi)空間尺度。、依據(jù)家居布置方式及建筑朝向研究室內(nèi)空間及房間布置、動(dòng)靜分區(qū)。、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研消費(fèi)者對(duì)住宅戶型設(shè)計(jì)各個(gè)影響因素及價(jià)格敏感性分析，依次按照敏感程度分配權(quán)重?cái)?shù)并進(jìn)行系數(shù)修正以及制定評(píng)分計(jì)算規(guī)則。3、戶型優(yōu)劣評(píng)價(jià)（1）公共空間部分、規(guī)范：12層（含）以上18層以下布局方式：配置二部電梯（其中一部為防火梯）和普通樓梯，需設(shè)消防前室 ；18層（含）以上布局方式：配置二部電梯以上（其中一部為防火梯）和帶有消煙室的兩部樓梯，需設(shè)消防前室（圖1）。昆明地區(qū)超過18層的一類高層建筑13、消防電梯需單獨(dú)設(shè)置前室（圖2）。圖1 圖2 、常見布局：以12至18層2類高層建筑為例 （并排布局，可形成相對(duì)獨(dú)立的電梯前室） （豎向布置，在同一滿足前室通風(fēng)、采光情況下面積最?。?、公共空間的布置與計(jì)算方法A、樓梯間：雙跑樓梯寬2.6m，假定標(biāo)準(zhǔn)層層高2.9m，則樓梯部分面積14。B、電梯：一梯三戶至四戶均選用兩部電梯，電梯井道尺寸幾乎一致，約8.5至10C、電梯前室，選擇豎向布置電梯前室與公共通道可共用，前室14至16，橫向布置則單獨(dú)設(shè)置公共通道。D、管道井：樓梯間及前室可自然通風(fēng)，僅需設(shè)置設(shè)備井道，不需要正壓送風(fēng)，面積約2.53通過比較分析，一梯三戶、四戶組合緊湊型戶型單體，在具備條件的情14、況下公共部分宜選擇豎向布置，公共部門面積可控制在42至44之間，相對(duì)并排布置可節(jié)約公共空間2.5至3。、朝向：公共部分宜布置在朝向相對(duì)較差的位置，盡量靠北向布置。（2）起居室1、功能：客廳是家庭居住環(huán)境中最大的生活空間,也是家庭的活動(dòng) 中心,主要功能是家庭會(huì)客、看電視、聽音樂、家庭成員聚談等。2、面積：在不同平面布局的套型中，起居室面積的變化幅度較大。其設(shè)置方式大致有兩種情況：相對(duì)獨(dú)立的起居室和與餐廳合而為一的起居室。在一般的兩室戶、三室戶的套型中，其面積指標(biāo)如下：、起居室相對(duì)獨(dú)立時(shí)，起居室的使用面積一般在15以上； 、當(dāng)起居室與餐廳合為一時(shí)，二者的使用面積控制在2025；或共同占套內(nèi)使用面積15、的2530為宜； 、通常兩房及緊湊三房小戶型最小短邊軸長(zhǎng)度以上不宜小于3.9米，并應(yīng)減少直接向起居室開門的數(shù)量，布置家具的墻面直線長(zhǎng)度應(yīng)大于3000mm，背景墻的直線長(zhǎng)度不宜3米，客廳直接采光面長(zhǎng)度不應(yīng)1.5m。3、與門廳的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)緊湊型戶型可利用門廳或玄關(guān)的位置解決鞋柜、衣柜的布置問題，但要確保門側(cè)墻垛有一定的寬度：擺放鞋柜時(shí)，墻垛凈寬度不宜小于400mm；擺放衣柜時(shí)，則不宜小于650mm。、綜合考慮相關(guān)家具布置及完成換鞋更衣動(dòng)作，門廳的開間不宜小于1500mm，面積不宜小于2。 （3）餐廳1、功能:主要用于就餐，同時(shí)要考慮冰箱、酒柜或吧臺(tái)的擺放，兩至三房小戶型至少需要考慮滿足四至六人就餐16、需要。2、空間尺寸：、3-4人就餐，開間凈尺寸不宜小于2700mm，使用面積不要小于10 。、6-8人就餐，開間凈尺寸不宜小于3000mm，使用面積不要小于12 。 （4）、廚房1、功能：廚房是家庭中活動(dòng)頻繁，物多易污的區(qū)域，因此應(yīng)盡量遠(yuǎn)離客廳、臥室燈主要功能空間，進(jìn)入客廳的路徑越短越好。同時(shí)廚房也是設(shè)備最集中的區(qū)域，所以要合理布置廚房?jī)?nèi)各項(xiàng)實(shí)施設(shè)備的位置，并處理好操作臺(tái)面與交通之間的關(guān)系。2、空間尺寸首先廚房應(yīng)為獨(dú)立可封閉的空間。最小使用面積：兩房不應(yīng)小于5.0平方米（1.5m3.3m）三房及以上不應(yīng)小于5.5平方米（1.5m3.6m），且盡可能為矩形布置，宜使短邊靠外立面，廚房在整個(gè)單體平17、面的位置宜盡量布置于北側(cè)，以減少太陽(yáng)直射時(shí)間。 （短邊凈尺寸1.5m） （設(shè)生活陽(yáng)臺(tái)）通風(fēng)采光：應(yīng)直接采光通風(fēng)，盡量能夠設(shè)置炒作陽(yáng)臺(tái)與廚房直接相連。面寬進(jìn)深：操作面凈長(zhǎng)不應(yīng)小于2.1米，單排布置設(shè)施的廚房?jī)魧挷恍∮?.5米，雙排布置設(shè)施的廚房不應(yīng)小于2.1米（5）臥室1、主臥、功能：臥室是人最主要的休憩場(chǎng)所，主臥宜考慮在較好朝向，利于通風(fēng)及日照，同時(shí)主臥的房間尺寸相對(duì)更大，便于主要家具布置及形成一定預(yù)留空間、空間尺寸：A、床的布置。 (a) 床作為臥室中最主要的家具，雙人床應(yīng)居中布置，滿足兩人不同方向上下床的方便及鋪設(shè)、整理床褥的需要。（b)床周邊的活動(dòng)尺寸。（b）床的邊緣與墻或其他障礙物之間18、的通行距離不宜小于500mm；考慮到方便兩邊上下床、整理被褥、開拉門取物等動(dòng)作，該距離最好不要小于600mm；當(dāng)照顧到穿衣動(dòng)作的完成時(shí)，如彎腰、伸臂等，其距離應(yīng)保持在900mm以上。(c) 緊湊型小戶型主臥最小使用面積12平方米，短邊（進(jìn)深一側(cè)）不宜小于3.3m,長(zhǎng)邊（開間一側(cè)）不宜小于3.9m)在一般常見的兩至三室戶型中，主臥室的使用面積適宜控制在1520范圍內(nèi)。過大的臥室往往存在空間空曠、缺乏親切感、私密性較差等問題，此外還存在能耗高的缺點(diǎn)。主臥室開間凈尺寸可參考以下內(nèi)容確定：雙人床長(zhǎng)度(20002300mm)電視柜或低柜寬度(600mm)通行寬度(600mm以上)兩邊踢腳寬度和電視后插頭19、突出等引起的家具擺放縫隙所占寬度(100150mm)（開間方向可適當(dāng)壓縮，但仍需考慮衣柜，床、床頭柜的擺放空間及通道的預(yù)留空間，開間不宜3.9m）2、次臥、功能次臥室功能具有多樣性，設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮多種家具的組合方式和布置形式，應(yīng)考慮1500mm雙人床的擺放空間及至少為三門柜的家居布置。次臥應(yīng)能直接通風(fēng)采光，直接采光面不宜1500mm。、空間尺寸考慮中小戶型的功能需要，次臥開間尺寸不應(yīng)3.3m,進(jìn)深方向3.0m,主要考慮1.5m寬雙人床及床頭柜、推拉式衣柜的布置空間。3、書房、功能對(duì)于中小戶型來說，書房的功能性要求較為豐富，即是讀書、學(xué)習(xí)的場(chǎng)所又能兼具兒童房的功能，同時(shí)訪客留宿具備一定臥室的功20、能。、書房家具布置形式：、書房的空間尺寸(A)書房的面寬在一般住宅中，受套型總面積、總面寬的限制，考慮必要的家具布置，兼顧空間感受，書房的面寬一般不會(huì)很大，最好在2600mm以上。(B)書房的進(jìn)深在板式住宅中，書房的進(jìn)深大多在34m左右。因受結(jié)構(gòu)對(duì)齊的要求及相鄰房間大進(jìn)深的影響(如起居室、主臥室等進(jìn)深都在4m以上)，書房進(jìn)深若與之對(duì)齊，空間勢(shì)必變得狹長(zhǎng)。為了保持空間合適的長(zhǎng)寬比，應(yīng)注意相應(yīng)的減小書房進(jìn)深；可考慮在書房外側(cè)套休閑陽(yáng)臺(tái)，形成一定拓展空間，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深尺寸不宜超過1.8m,書房進(jìn)深尺寸不宜小于2.7m.（6）衛(wèi)生間1、單衛(wèi)生間90以下兩房或緊湊三房通常由于受面積限制僅能設(shè)置一個(gè)公用衛(wèi)生間21、。、主要設(shè)備三件套，即浴盆或淋浴房、便器、洗瞼盆。、平面尺寸由于把三件潔具緊湊布置，可充分利用共用面積，一般面積比較小，在3.55左右。2、雙衛(wèi)生間對(duì)于舒適三房戶型，通?？稍O(shè)置兩個(gè)衛(wèi)生間，除公共使用衛(wèi)生間外，通常主臥套設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，公共使用衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)，獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)靜區(qū)。、獨(dú)立衛(wèi)生間主要設(shè)備四件套，即浴盆、便器、洗臉盆以及洗衣機(jī)或淋浴房。、平面尺寸四件套衛(wèi)生間所占面積稍大，一般面積在5.57左右，短邊尺寸不能1.8m。(7)、陽(yáng)臺(tái)1、景觀陽(yáng)臺(tái)客廳或主臥外套景觀陽(yáng)臺(tái)應(yīng)適當(dāng)控制進(jìn)深，一般進(jìn)深1.51.8米，超過2米，影響采光。2、生活陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深或開間面最低不應(yīng)1.2m，否則影響洗衣機(jī)、拖把22、池的布置。（二）、產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)制定戶型標(biāo)準(zhǔn)中戶型（100120舒適三房）備注小戶型（80100兩房或緊湊三房）備注功能空間性能1客廳使用面積（）15122客廳開間（m）3.9考慮沙發(fā)、茶幾、通道及電視背景墻的家居布置距離及視線距離3.6考慮沙發(fā)、茶幾、通道及電視背景墻的家居布置距離及視線距離3客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度（m）3.6主要考慮4人座轉(zhuǎn)角沙發(fā)及吊燈、隔斷的組合方式3.3主要考慮3人座轉(zhuǎn)角沙發(fā)及吊燈、隔斷的組合方式直接采光面2.7客廳直接采光面累計(jì)之和2.4客廳直接采光面累計(jì)之和朝向西偏南45%至南偏東45%西偏南45%至南偏東45%4餐廳使用面積（）1210開間凈尺寸36人座餐桌尺寸并預(yù)留通道223、.746人座餐桌尺寸并預(yù)留通道5餐廳采光通風(fēng)狀況能直接通風(fēng)或間接通風(fēng)采光6客廳、餐廳面積和（）25餐廳與客廳空間合二為一更節(jié)約面積及增強(qiáng)使用效率20餐廳與客廳空間合二為一更節(jié)約面積及增強(qiáng)使用效率7主臥室使用面積（）14128主臥室進(jìn)深（m）3.92m床及床頭柜、衣柜的最小尺寸3.62m床及床頭柜、推拉式衣柜的最小尺寸主臥開間（m）3.6床、通道、電視柜或梳妝臺(tái)3.3床、通道、衣帽間直接采光面（m）2.4須直接采光通風(fēng)2.1須宜直接采光通風(fēng)9次臥使用面積()1010次臥開間（m）3.31.5m床及床頭柜、衣柜的最小尺寸3.31.5m床及床頭柜、衣柜的最小尺寸進(jìn)深(m)3床、通道3床、通道10書房24、面積（）7.57.5書房進(jìn)深（m）2.7考慮門的開啟半徑、書桌的最小尺寸2.7考慮門的開啟半徑、書桌的最小尺寸書房開間（m）2.7可兼做兒童房使用，可布置1.2兒童床2.7可兼做兒童房使用，可布置1.2兒童床10廚房使用面積（）5.4411廚房寬（m）1.8地柜、操作面、裝修面剖面尺寸（單面或轉(zhuǎn)角櫥柜）1.6地柜、操作面、裝修面剖面尺寸（單面或轉(zhuǎn)角櫥柜）12廚房操作面長(zhǎng)（m）3灶臺(tái)、洗菜池、操作面（扣除煙道、煤氣表占用位置）2.7灶臺(tái)、洗菜池、操作面13單間衛(wèi)生間使用面積（）442.4三件套（淋浴房、便器、洗瞼盆）2.4三件套（淋浴房、便器、洗瞼盆）1.8開門半徑及洗臉盆位置1.8開門半徑及洗25、臉盆位置14主臥衛(wèi)生間52.7四件套（浴盆、便器、洗臉盆以及洗衣機(jī)或淋浴房）緊湊型戶型僅一個(gè)衛(wèi)生間1.8開門半徑及操作面預(yù)留尺寸14雙衛(wèi)生間總使用面積（）917生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m）1.51.2便于洗衣機(jī)、拖把池布置18服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m）1.21.019儲(chǔ)藏間使用面積（）220層高（m）2.92.9注：表中參數(shù)是最小尺寸（下限）。為方便計(jì)，可按軸線尺寸計(jì)算，另室內(nèi)通道宜采用中分式，更節(jié)約占地面積，室內(nèi)通道及入戶通道、玄關(guān)面積控制在68適宜。（一般外墻20cm,內(nèi)墻10cm,在計(jì)算參數(shù)時(shí)暫忽略）。分析結(jié)論：1、通過分析，舒適三房室內(nèi)使用面積最小控制面積約85（含陽(yáng)臺(tái)），若公攤面積控制適宜，且能盡量在26、規(guī)則范圍內(nèi)適當(dāng)增加贈(zèng)送或板面積，舒適三房的建筑面積可控制在100左右，面積越大可提供的附加值越高。 2、通過分析，90以下兩房或緊湊三房使用面積最小控制面積約6570之間（含陽(yáng)臺(tái)），若公攤面積控制適宜，且能盡量在規(guī)則范圍內(nèi)適當(dāng)增加贈(zèng)送或板面積，緊湊三房的建筑面積可控制在8589左右。 （三）、產(chǎn)品評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)制定（1）專業(yè)性（50分）評(píng)價(jià)序號(hào)戶型型號(hào)建筑面積戶型標(biāo)準(zhǔn)總體評(píng)價(jià)總評(píng)分評(píng)分等級(jí)100120三室兩廳一廚兩衛(wèi)戶型房廳衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評(píng)價(jià)參數(shù)量化評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重分評(píng)分專業(yè)性50分1客廳使用面積153客廳開間m3.92客廳直接采光面（m）2.72客廳朝向西偏南45至南偏東452客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度m3.612餐27、廳使用面積122餐廳開間尺寸m31.5餐廳采光通風(fēng)狀況直接通風(fēng)采光1客廳、餐廳面積和（）2533主臥室使用面積142.5主臥室開間m3.91.5主臥進(jìn)深（m）3.61.5主臥采光面（m）2.414次臥室使用面積102次臥開間（m）3.31次臥進(jìn)深（m）315書房使用面積（）7.52書房開間（m）2.71書房進(jìn)深（m）2.716廚房使用面積5.42廚房?jī)魧抦1.81廚房操作面長(zhǎng)m317單間公共衛(wèi)生間使用面積4.51.5凈寬m2.41開間m1.81獨(dú)立衛(wèi)生間使用面積51.5凈寬m2.71開間m1.81雙衛(wèi)生間總使用面積91.58生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深m1.51.5服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深m1.219儲(chǔ)藏間使用面積21128、0室內(nèi)交通通道面積8211室內(nèi)使用面積（不含陽(yáng)臺(tái)）83.450備注：1、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（面積減少5%，評(píng)分折減20%；尺寸每減少5%,評(píng)分折減20%；面積增加5%，評(píng)分增加10%，尺寸增加5%,評(píng)分增加10%）（2）、合理性（40分）評(píng)價(jià)序號(hào)戶型型號(hào)建筑面積戶型標(biāo)準(zhǔn)總體評(píng)價(jià)總評(píng)分評(píng)分等級(jí)100120三室兩廳一廚兩衛(wèi)戶型房廳衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評(píng)價(jià)參數(shù)評(píng)價(jià)意見權(quán)重分評(píng)分（二）合理性 40分12自然朝向/景觀朝向413戶型方正、通透314各房室比例得當(dāng)、尺度合理215動(dòng)靜分區(qū)合理性216與其它戶不對(duì)視117客廳入口玄關(guān)118客廳方正219寬深比例適當(dāng)120客廳開口少、便于家具擺放121有觀景陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)222餐廳29、餐廳獨(dú)立（相對(duì)客廳）/餐廳占角123餐廳通風(fēng)采光124主人房方正實(shí)用225有獨(dú)立衛(wèi)生間126有步入式衣帽間1是否有凸窗或飄窗127有陽(yáng)臺(tái)128廚房通風(fēng)采光229緊鄰餐廳130有生活陽(yáng)臺(tái)231衛(wèi)生間通風(fēng)采光232公衛(wèi)干濕分區(qū)133客房方正實(shí)用234書房方正實(shí)用235儲(chǔ)藏室位置得當(dāng)，設(shè)置合理136合計(jì)400（3）、市場(chǎng)性（25分）評(píng)價(jià)序號(hào)戶型型號(hào)建筑面積戶型標(biāo)準(zhǔn)總體評(píng)價(jià)總評(píng)分評(píng)分等級(jí)戶型房廳衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)參數(shù)評(píng)價(jià)意見權(quán)重分評(píng)分（三） 市場(chǎng)性 （25分）37公攤率總公攤面積/總建筑面積15%每增加1%，評(píng)分折減10%18.07%538實(shí)際得房率套內(nèi)可使用面積/建筑面積90%每增加1%，評(píng)分增30、加10%87%539采光通風(fēng)面三面采光4分，兩面采光3分，單面采光2分三面采光440可否改造可改造2分，不可改造1分否241入戶距離出電梯廳門可直接入戶3分，通過2個(gè)轉(zhuǎn)角1分，兩個(gè)以上無342單層戶數(shù)一梯兩戶5分，每增加一戶減1分2543大門是否面對(duì)電梯不是得1分，是不得分不是1合計(jì)25（4）結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性（25分）（四）結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性 （25分）44窗墻比0.28增加1%，成本增加0.5%，權(quán)重分減少0.5分，反之亦然0.27高層建筑窗墻比應(yīng)在0.200.35之間545窗地比0.21增加1%，成本增加0.5%，權(quán)重分降低加0.5分，反之亦然0.20 高層建筑窗地比應(yīng)在16.7%至25%之間546體系31、系數(shù)0.28增加1%，成本增加1%，權(quán)重分減少1分，反之亦然0.26547高寬比（純剪結(jié)構(gòu)）6大于6，每增加1，權(quán)值分減少1分，每減少1，權(quán)值增加0.5分4548標(biāo)準(zhǔn)層層高（m）2.8每增加10cm,權(quán)值分減少1分，反之亦然2.95合計(jì)25（5）產(chǎn)品糾偏及優(yōu)化（五）1戶型優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)突出的分項(xiàng)2優(yōu)點(diǎn)突出的分項(xiàng)3優(yōu)點(diǎn)突出的分項(xiàng)（六）1戶型缺點(diǎn)不滿足專業(yè)性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的分項(xiàng)2不滿足合理性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的分項(xiàng)3可能存在的風(fēng)水問題的分項(xiàng)456（七）1修改建議修改不滿足專業(yè)性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng)2修改不滿足合理性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)3修改可能存在的風(fēng)水問題456（四）、戶型等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定總得分140完美戶型140總得分130優(yōu)秀戶型132、30總得分120良好戶型120總得分110合格戶型110總得分100缺陷戶型總得分100不符合要求戶型產(chǎn)品評(píng)價(jià)表評(píng)分等級(jí)評(píng)價(jià)說明特征改良措施非常好結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、布局合理、高品質(zhì)、高附加值結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、套型與套型之間組合得當(dāng)，戶型創(chuàng)新升級(jí)，實(shí)用率高，通過贈(zèng)送及規(guī)則范圍內(nèi)增加使用面積，通常使公攤控制在12%以內(nèi)，得房率超過100%深刻剖析產(chǎn)品特征，使得產(chǎn)品附加值能充分得到市場(chǎng)接受與認(rèn)可140很好布局緊湊、適用，功能性強(qiáng)，有較高產(chǎn)品附加值及變換空間動(dòng)靜分區(qū)合理，干濕分區(qū)合理，主要房間朝向好，品質(zhì)高，具有較高附加值及一定改造增值空間（如可通過陽(yáng)臺(tái)或入戶花廳改造形成多功能空間，增強(qiáng)房屋實(shí)用率）產(chǎn)品均好性強(qiáng)，可對(duì)33、結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性深度挖掘、細(xì)化130較好空間尺寸設(shè)計(jì)及產(chǎn)品使用功能符合基本要求產(chǎn)品功能齊全，結(jié)構(gòu)合理，功能空間及細(xì)部尺寸具備進(jìn)一步優(yōu)化條件布局合理，需增強(qiáng)產(chǎn)品的賣點(diǎn)及差異化，提高產(chǎn)品得房率120基本合格功能基本合理，空間尺寸需進(jìn)一步優(yōu)化完善，實(shí)用率較低產(chǎn)品功能基本齊全，舒適度相對(duì)較低，通過優(yōu)化部門功能而使其余功能品質(zhì)降低（如過大增加客廳面積而使餐廳面積過小，使用功能降低）可不進(jìn)行大面改動(dòng)，但須改善產(chǎn)品的均好性，通過空間尺寸的合理推敲增強(qiáng)產(chǎn)品舒適度110較差產(chǎn)品功能應(yīng)進(jìn)一步豐富，優(yōu)化空間設(shè)計(jì)，通過優(yōu)化后產(chǎn)品符合要求空間尺寸不合理，不利于家居布置和居家習(xí)慣，部分功能缺失（如無生活陽(yáng)臺(tái)、凸窗等）通過增加34、使用功能符合產(chǎn)品定位要求，優(yōu)化空間尺寸同時(shí)增強(qiáng)結(jié)構(gòu)的合理性100很差結(jié)構(gòu)不合理、動(dòng)靜分區(qū)紊亂，房間不規(guī)整，采光、通風(fēng)、日照差，品質(zhì)低、得房率底產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不規(guī)整，通常為異型結(jié)構(gòu)，浪費(fèi)空間多，空間布局不當(dāng)，結(jié)構(gòu)不經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或重新選型八、效果檢查（一）、在完成住宅產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)后，將市場(chǎng)調(diào)研一被調(diào)查的220戶住宅戶型資料按照上一步驟確定的評(píng)分計(jì)算規(guī)則進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)分，并將評(píng)分結(jié)果匯總驗(yàn)證如下：價(jià)格區(qū)間（元）總戶數(shù)(戶)得分區(qū)間內(nèi)戶數(shù)（戶）100分以下100110分110120分120130分130140分140分以上11500120004411000115001091105001100017214110035、00105002912539500100004543919000950048243385009000463421800085001911718000以下211合計(jì)220（二）、評(píng)分和價(jià)格按照高低順序依次形成對(duì)應(yīng)，選取上表中符合規(guī)則的有效數(shù)據(jù)歸總對(duì)應(yīng)，形成下表并求取EXP值：價(jià)格區(qū)間總戶數(shù)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值區(qū)間價(jià)格對(duì)應(yīng)評(píng)分區(qū)間戶數(shù)EXP值11500120004140分以上4100.00%110001150027130140分2385.19%95001050074120130分6486.49%8500950094110120分8590.43%8000850019100110分1789.47%8000以36、下2100分以下150.00%（三）、與設(shè)定目標(biāo)對(duì)比1、對(duì)檢查結(jié)果EXP值的確認(rèn)：按評(píng)分和價(jià)格高低分類共六個(gè)EXP值中8000元以上（評(píng)分100分以上）的五個(gè)EXP值均大于目標(biāo)值85%，僅8000元以下（評(píng)分100以下）EXP值為50%。2、由于在市場(chǎng)調(diào)研中就調(diào)查到8000元以下的住宅多為內(nèi)部特價(jià)房，在相應(yīng)戶型的價(jià)格制定上未遵守市場(chǎng)規(guī)律，且調(diào)查的總戶數(shù)僅為2戶，因此該區(qū)間原則上不符合本次研究的前提及規(guī)則，在效果的確認(rèn)上應(yīng)該把該區(qū)間剔除。3、根據(jù)以上結(jié)果確認(rèn)，住宅評(píng)價(jià)體系及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的制定，取得成功。九、鞏固措施1、把該住宅產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整理后，按制度及有關(guān)部門審批后，納入公司項(xiàng)目住宅產(chǎn)品37、設(shè)計(jì)體系。2、根據(jù)制定的評(píng)價(jià)體系，形成推廣教程，對(duì)公司職工進(jìn)行操作熟習(xí)培訓(xùn)，確保公司全員能夠?qū)φ麄€(gè)戶型設(shè)計(jì)形成系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，并對(duì)今后的項(xiàng)目研究提供建議。3、將該標(biāo)準(zhǔn)與其他業(yè)界精英公司對(duì)其住宅項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比融合，不定期反映市場(chǎng)回饋效果，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)體系并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行把握追蹤。十、研究總結(jié)和下一步打算住宅產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定，通過對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)量化，很大程度上將住宅產(chǎn)品優(yōu)劣直觀化，為公司項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)提供了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)支持，此次研究也收到了預(yù)期的效果，但在研究過程中我們也做了很多理想條件上的假設(shè)，比如將調(diào)查范圍集中縮小在某個(gè)區(qū)域來達(dá)到忽略交通、景觀等客觀因素對(duì)價(jià)格的影響，同時(shí)我們只將價(jià)格高低和評(píng)分優(yōu)劣高低分為6個(gè)區(qū)間，在收集數(shù)據(jù)研究的時(shí)候必然造成較大的誤差；在產(chǎn)品研究中我們主要只針對(duì)面積80120范圍內(nèi)的戶型作了評(píng)價(jià)，未能給所有面積區(qū)間的戶型給予推廣性的評(píng)價(jià)，因此在下一階段的QC小組活動(dòng)中，我們將繼續(xù)擴(kuò)大研究范圍，并充分將各個(gè)住宅品質(zhì)影響因素融入到評(píng)價(jià)體系中，將評(píng)價(jià)體系推廣到所有住宅產(chǎn)品評(píng)價(jià)，繼續(xù)加大區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研力度，并科學(xué)地選取研究樣本和細(xì)分研究區(qū)間階段劃分，減小誤差；同時(shí)在后面的研究中不斷提高EXP值，使制定完善出來的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更客觀真實(shí)地反映客觀市場(chǎng)規(guī)律。