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1、浦東星河灣項(xiàng)目工作總結(jié)2009.08易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司2星河灣，如何實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值？3內(nèi)容頁(yè)碼第一部分 浦東星河灣介紹3第二部分 星河灣熱銷解碼77第三部分 項(xiàng)目成銷啟示964黃文仔宏宇集團(tuán)于2000年推出的“星河灣”，以“打造中國(guó)房地產(chǎn)勞斯萊斯”為旗幟，成為當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最受矚目的房地產(chǎn)品牌之一，黃文仔也因此奠定了在業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)地位。在制造“星河灣神話”的同時(shí)，與和記黃埔聯(lián)手把海怡半島打造成廣州的“長(zhǎng)島”，成為頂級(jí)富豪的家園。宏宇集團(tuán)規(guī)模不小的土里儲(chǔ)備也讓投行加快了幫助其上市的步伐。(摘自：胡潤(rùn)百富)公司背景介紹舍得用心創(chuàng)新2005年 北京星河灣走向全國(guó)2000年 廣州星河灣立足廣2、州2009年 浦東星河灣面向世界5星河灣產(chǎn)品介紹我們對(duì)星河灣項(xiàng)目進(jìn)行層層分解：社區(qū)規(guī)劃建筑景觀裝修建筑 裝修規(guī)劃 景觀社區(qū)6社區(qū)營(yíng)造星河灣，給業(yè)主打造的不僅是單一區(qū)域的豪宅產(chǎn)品而是通過(guò)完整社區(qū)營(yíng)造為業(yè)主提供高端的生活與社交平臺(tái)！那么，星河灣如何打造社區(qū)整體感？功能完善和城市意象手法是關(guān)鍵。7社區(qū)營(yíng)造/配套完善居住、生活、社交各個(gè)方面，打造星河灣社區(qū)五大要素商業(yè)街物業(yè)酒店教育會(huì)所完整配套星河灣的完善之處在于：不僅有住宅街區(qū)、物業(yè)、商業(yè)街等生活要素，也包括學(xué)校等教育配套和會(huì)所社交配套，還擁有五星級(jí)酒店配套。8社區(qū)營(yíng)造/配套浦東星河灣商業(yè)街將以高端定制為主，引進(jìn)具有悠久歷史的國(guó)際頂級(jí)品牌及私屬定制的3、貼身VIP服務(wù)。通過(guò)頂級(jí)品牌入駐，進(jìn)一步強(qiáng)化跨界營(yíng)銷以及生活方式、交流平臺(tái)的塑造。廣州星河灣廣州星河灣酒店會(huì)所教育物業(yè)商業(yè)街9社區(qū)營(yíng)造/配套物業(yè)服務(wù)方面，浦東星河灣統(tǒng)一為酒店式管理，且引入“金鑰匙”管理標(biāo)準(zhǔn)。星河灣是第一個(gè)把金鑰匙酒店服務(wù)引入住宅管理服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。酒店會(huì)所教育物業(yè)商業(yè)街10社區(qū)營(yíng)造/配套浦東星河灣在教育配套方面規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園，以“大社區(qū)、大教育”的理念，努力為業(yè)主孩子提供卓越教育，給孩子營(yíng)造一個(gè)高尚的成長(zhǎng)氛圍。廣州星河灣配套有番禹執(zhí)信中小學(xué)，靈格風(fēng)國(guó)際幼兒園北京星河灣配套有星河實(shí)驗(yàn)小學(xué)，德福雙語(yǔ)幼兒園酒店會(huì)所教育物業(yè)商業(yè)街11社區(qū)營(yíng)造/配套會(huì)所分為兩種：泛會(huì)所及四季會(huì)泛4、會(huì)所分散于各個(gè)組團(tuán)中，如底層大堂等交流空間四季會(huì)為項(xiàng)目星級(jí)會(huì)所，包括中西餐廳、康體娛樂(lè)中心等星河灣項(xiàng)目配置有四季會(huì)會(huì)所，以國(guó)際頂級(jí)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為高知、高貴、高雅的品質(zhì)精英，打造獨(dú)特、優(yōu)雅的體驗(yàn)空間。功能上包括會(huì)議、餐飲、康樂(lè)等常規(guī)會(huì)所項(xiàng)目，同時(shí)也承載各種跨界活動(dòng)和交流。2008年6月3日，世界奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂(lè)部正式落戶北京星河灣會(huì)所，同時(shí)，北京外商俱樂(lè)部也入駐到星河灣。在北京星河灣會(huì)所的門口，掛著許多機(jī)構(gòu)的牌子，這里匯聚了在中國(guó)經(jīng)濟(jì)大潮中崛起的各代表性高端圈層、協(xié)會(huì)和機(jī)構(gòu)。酒店會(huì)所教育物業(yè)商業(yè)街12社區(qū)營(yíng)造/配套星河灣酒店致力于打造成為政界、商界、體育界等各界知名人士的頂級(jí)休閑商務(wù)酒店，浦東5、星河灣配有白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店北京星河灣四季會(huì)，中國(guó)首家超五星級(jí)精品酒店，以國(guó)際頂級(jí)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，囊括酒店、俱樂(lè)部等多種功能廣州星河灣酒店建筑面積近70000，投資超過(guò)7億元，突破社區(qū)配套極限，目的在于締造名流生活文化圈以及國(guó)際社交商務(wù)平臺(tái)。星河灣酒店擁有329套客房和上千平米的國(guó)際宴會(huì)廳和六個(gè)多功能會(huì)議室，有紅酒雪茄吧、星級(jí)食府以及私家游船，其采用地中海式的城堡設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝潢彌漫歐洲宮廷貴族氣息四季會(huì)樓高12層，設(shè)有30間豪華客房及37套250米三房?jī)蓮d服務(wù)式公寓。配有各式餐廳，酒吧，戶內(nèi)戶外豪華泳池，桑拿，網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球，臺(tái)球，乒乓球以及設(shè)備齊全的健身房和9洞高爾夫球生態(tài)公園。酒店會(huì)所教育物業(yè)6、商業(yè)街13社區(qū)營(yíng)造/城市意象手法城市意向手法星河灣在空間上包括居住、商業(yè)、會(huì)所、學(xué)校和酒店五大功能區(qū)域，如何在功能完整的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)社區(qū)整體感？建筑符號(hào)反復(fù)使用紅線外大環(huán)境改造14社區(qū)營(yíng)造/城市意象打造紅線外景觀建筑符號(hào)通過(guò)反復(fù)應(yīng)用建筑符號(hào)強(qiáng)化項(xiàng)目印象星河灣所有建筑，包括住宅、酒店、會(huì)所、幼兒園都采用同樣的建筑風(fēng)格廣州、北京、上海各地項(xiàng)目建筑符號(hào)反復(fù)利用，形成星河灣獨(dú)特風(fēng)格?建筑符號(hào)從住宅建筑延伸到配套建筑，整個(gè)社區(qū)采用統(tǒng)一風(fēng)格，塑造項(xiàng)目整體感，增強(qiáng)整體性15社區(qū)營(yíng)造/城市意象打造紅線外景觀建筑符號(hào)營(yíng)造市政道路景觀化解對(duì)社區(qū)的分割?將市政道路納入項(xiàng)目道路體系，使其成為社區(qū)道路體系的一部分，從而將7、幾個(gè)組團(tuán)街區(qū)緊密聯(lián)系在一起。營(yíng)造造紅線外景觀，注重大環(huán)境改造以提升項(xiàng)目整體形象，強(qiáng)調(diào)社區(qū)意象星河灣手法北京星河灣北京星河灣北京星河灣北京星河灣北京星河灣16社區(qū)營(yíng)造小結(jié)廣州、北京、上海三大項(xiàng)目一氣呵成，風(fēng)格、材質(zhì)、工藝、手法一脈相傳，使得具有很高的形象識(shí)別度，成功塑造星河灣高端居住、生活、社交平臺(tái)17規(guī)劃星河灣社區(qū)規(guī)模較大且功能完整，通過(guò)規(guī)劃布局使得空間距離最大化！18規(guī)劃/項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積：23.2萬(wàn)容積率：1.38總建面積：41.8萬(wàn)（住宅）開盤時(shí)間：2009年8月8日車位配比：1：1.45裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000-12000元/小區(qū)景觀：組團(tuán)景觀綠化，戶外游泳池，下沉式園林配套面積：498、000（占地）服務(wù)內(nèi)容：室內(nèi)泳池;壁球館;桌球館;網(wǎng)球場(chǎng);閱覽室;健身房;多功能宴會(huì)廳;餐廳;社區(qū)主題商業(yè)銷售價(jià)格：48000元/上海浦東星河灣19規(guī)劃/經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)解析住宅面積290000商業(yè)面積（商業(yè)街）21560總戶數(shù)2063車位數(shù)2983（其中地下2905，地面78）商業(yè)街地上面積：10907地下面積：10653基底面積：5640會(huì)所地上面積：5793地下面積：11288基底面積：2956道路面積25000平均棟距約70m建筑密度12.94%（住宅）車位配比1：1.45住宅商業(yè)配比：13.45：1商業(yè)街為地上2層+地下形式，戶均面積10.45會(huì)所形式為地上2層+地下部分，戶均面積8.29、8路網(wǎng)占比：10.76%車庫(kù)下沉式庭院會(huì)所地上2層下沉園林與地下會(huì)所建筑密度低，視野開闊20規(guī)劃/功能排布小學(xué)及幼兒園商業(yè)街會(huì)所居住區(qū)居住會(huì)所及酒店商業(yè)街位于項(xiàng)目西側(cè)，分為三期開發(fā)，形成三大組團(tuán)，相對(duì)獨(dú)立位于東南角，既擁有河道景觀滿足高尚會(huì)所對(duì)景觀的需求，又臨錦繡路具有較好的昭示性上海浦東星河灣主要分為教育（小學(xué)及幼兒園）、商業(yè)街、會(huì)所及酒店、居住區(qū)五大功能區(qū)居住區(qū)與其他功能區(qū)，形成相對(duì)獨(dú)立而配套又充分滿足居住需求的格局位于錦繡路臨街面，以地上商業(yè)與地下商業(yè)相結(jié)合，商業(yè)外街與商業(yè)內(nèi)街相結(jié)合的形式教育位于地塊東北角突出位置，距離居住和會(huì)所區(qū)域較遠(yuǎn)，有效規(guī)避學(xué)校早操等事件可能對(duì)居住和會(huì)所帶來(lái)的干擾10、和影響21規(guī)劃/建筑排布組團(tuán)分為A、B、C三大組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)以圍合和半圍合排布，通過(guò)大尺度中央景觀、綠化帶、水景等達(dá)到均好：宅間以70m以上的景觀寬度形成景觀帶；北面后排住宅擁有20m左右的北向綠化帶；南面前排住宅擁有浪水浜水景景觀。組團(tuán)間通過(guò)加設(shè)圍墻相互獨(dú)立。采用堆坡形式保證組團(tuán)內(nèi)私密性。一期樓王建筑（特A/特A1戶型）擁有最大棟距和景觀視野22規(guī)劃/建筑排布建筑組合錯(cuò)落有致。相鄰兩個(gè)單元樓皆采用不相同的高度，使得最終表現(xiàn)為建筑高低錯(cuò)落有致的空中形態(tài)。錯(cuò)落天際線避免建筑規(guī)整、呆板。建筑高度相異形成錯(cuò)落屋頂形態(tài)，增加天際線的曲線。23規(guī)劃/路網(wǎng)及動(dòng)線分析車行道路人行道路地面停車場(chǎng)地下車庫(kù)出入口11、星河灣在路網(wǎng)規(guī)劃上采用人車分流形式，項(xiàng)目?jī)?nèi)部車輛不通行上海浦東項(xiàng)目車行路網(wǎng)圍繞三個(gè)組團(tuán)而行，內(nèi)部全人行系統(tǒng)，路網(wǎng)占比10.76%車行系統(tǒng)車行道圍繞組團(tuán)而行，連接居住區(qū)三個(gè)組團(tuán)以及商業(yè)街和會(huì)所，組團(tuán)內(nèi)部人車人流停車每個(gè)組團(tuán)設(shè)置2-3個(gè)車行出入口，會(huì)所及商業(yè)街出入口與臨近居住區(qū)共用會(huì)所旁設(shè)有地面停車，滿足外向型活動(dòng)需要步行系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)部消防通道與步行系統(tǒng)相結(jié)合，通過(guò)景觀處理增加實(shí)際景觀面積和綠化率各組團(tuán)內(nèi)部人車分流，內(nèi)部道路通過(guò)景觀處理作為組團(tuán)景觀面積的進(jìn)一步延伸24建筑星河灣，經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展、沉淀，在建筑上已形成一套體系，立面風(fēng)格、用材、符號(hào)應(yīng)用等方面與以往項(xiàng)目有很強(qiáng)的延續(xù)性，星河灣特色已逐漸形成12、25建筑/立面/風(fēng)格星河灣從廣州到北京、上海，一直延續(xù)同樣的新古典主義建筑風(fēng)格廣州星河灣北京星河灣上海浦東星河灣通過(guò)符號(hào)的反復(fù)應(yīng)用，形成星河灣獨(dú)特的建筑表現(xiàn)，具有很好的識(shí)別性26建筑/立面/風(fēng)格標(biāo)志性建筑符號(hào)：八角亭?項(xiàng)目每棟建筑上均會(huì)出現(xiàn)八角亭?突出的尖頂增加項(xiàng)目識(shí)別度?實(shí)際上是對(duì)建筑電梯筒和水箱的隱藏處理手法鐘塔為標(biāo)示型建筑會(huì)所也帶有標(biāo)志性八角亭建筑風(fēng)格具有很好的項(xiàng)目識(shí)別度27建筑/立面/風(fēng)格標(biāo)志性建筑符號(hào)：荷花浮雕?柱體、單元入口等處，常以荷花浮雕修飾?材質(zhì)為澳洲砂巖?增強(qiáng)建筑外立面表現(xiàn)力會(huì)所風(fēng)雨廊柱體住宅樓單元入口會(huì)所外部修飾28建筑/立面/風(fēng)格標(biāo)志性建筑符號(hào)：八角窗29建筑/立面/風(fēng)13、格標(biāo)志性符號(hào)：鐘塔樓廣州星河灣上海星河灣30建筑/立面/色系色系選擇上仍沿襲一貫的米黃色，以明亮和柔和的色彩，避免樓體顯得厚重31建筑/立面/材料立面材料的使用主要分為三部分：基座、主體墻身和屋頂瓦片主體墻身采用加拿大佛漆，色彩明快基座為澳洲淡水砂巖瓦片為西瓦（西班牙瓦的簡(jiǎn)稱）32建筑/立面/材料西瓦西瓦，是西班牙瓦的簡(jiǎn)稱，英文名 Spanish tile,因其外型象英文字母“S”，所以俗稱又叫S型瓦，因其最早是在西班牙等西歐國(guó)家出現(xiàn)并流行，逐漸傳入亞洲。西瓦造型起伏變化多，富有古典的歐式風(fēng)味，鋪蓋后自然高雅，格調(diào)獨(dú)特。國(guó)內(nèi)能真正生產(chǎn)西瓦的廠家較少，且集中于廣東佛山一帶。星河灣源于廣州，一直使14、用西瓦鋪設(shè)。33建筑/立面/材料澳洲淡水砂巖?淡水砂巖形成于江河，由于河澗的流量恃恒，故淡水石的組成砂粒較之咸水石細(xì)致，繼而堅(jiān)密。不會(huì)因?yàn)橛晁那治g而反堿泛白。?此外，砂巖擁有漂亮的紋理變化。34建筑/立面/材料澳洲淡水砂巖浦東星河灣，單元入口配以砂巖浮雕35建筑/立面/材料澳洲淡水砂巖北京星河灣北京星河灣浦東星河灣?基座2-3層以砂巖鋪設(shè)?寬窄相間的石材豐富線條變化，同時(shí)也增加鋪設(shè)難度36建筑/細(xì)部塑造/入口單元入口精雕細(xì)琢，景觀建筑互相融合?入口處精雕細(xì)琢，配有花壇、壁燈、紋路裝飾等。?入口處里側(cè)也用砂巖鋪設(shè)裝飾北京星河灣?單元入口與水系結(jié)合處理，充分體現(xiàn)建筑與景觀的融合。37建筑/細(xì)部塑15、造/入口?每個(gè)入口的處理是重點(diǎn)塑造節(jié)點(diǎn)，從室外到室內(nèi)自然過(guò)渡38建筑/細(xì)部塑造/大堂首層為整層大堂，大理石鋪地、馬賽克飾墻面以及挑高空間塑造富麗堂皇的入戶體驗(yàn)?每個(gè)單元均設(shè)有入口和車庫(kù)雙大堂，且以相同標(biāo)準(zhǔn)打造?大理石拼花地面、穹頂裝飾、挑高空間為其主要特色?地面以大理石為主，墻面采用大理石+馬賽克拼圖挑高部分大理石拼花大理石拼花車庫(kù)大堂大理石拼花39建筑/細(xì)部塑造/大堂馬賽克拼貼飾面水晶吊燈大理石拼花地面天花繁復(fù)線條修飾水晶吊燈地面大理石拼花墻面大理石飾面鐵藝扶手馬賽克飾面40建筑/細(xì)部塑造/大堂大理石燈箱大理石拼花地面馬賽克拼花墻面無(wú)障礙通道，大理石鋪設(shè)，增加防滑處理鐵藝扶手注重材質(zhì)和工藝的16、同時(shí)，也關(guān)注人性化設(shè)計(jì)41建筑/細(xì)部塑造/大堂大堂挑高，通透性好入戶大堂與地下車庫(kù)大堂相連接的樓梯42建筑/細(xì)部塑造/大堂43建筑/細(xì)部塑造/檐口檐口處理通過(guò)柱體、浮雕的不同組合顯現(xiàn)出變化豐富而又風(fēng)格統(tǒng)一的檐口北京星河灣北京星河灣北京星河灣浦東星河灣浦東星河灣44建筑/細(xì)部塑造/車庫(kù)車庫(kù)入口增加節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)全吊頂形式保證車庫(kù)美觀，無(wú)梁樓板增加車庫(kù)凈高，45建筑/細(xì)部塑造/車庫(kù)地下車庫(kù)自然通風(fēng)口地下車庫(kù)自然通風(fēng)口車庫(kù)與瀑布景觀結(jié)合車庫(kù)與下沉式園林景觀相結(jié)合，為地下空間引入自然風(fēng)景，解決地下車庫(kù)通風(fēng)采光的問(wèn)題46景觀星河灣的景觀是獨(dú)一無(wú)二的，不光是布景，還有其中種植的每一棵樹，每一塊石47景觀/特色主17、動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差，通過(guò)庭院空間的高低錯(cuò)落，形成豐富的庭院空間，下沉式花園結(jié)合地下車庫(kù)，下沉的園區(qū)泳池結(jié)合地下室。立體式園林連綿不斷的綠化體系和流動(dòng)的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境的改造，不局限于小區(qū)本身與建筑交融注重紅線外景觀改造設(shè)計(jì)、施工、選材等各環(huán)節(jié)的親密合作完成各個(gè)細(xì)節(jié)的塑造細(xì)節(jié)塑造48景觀/立體園林主動(dòng)營(yíng)造高差，通過(guò)坡地和下沉式庭院等營(yíng)造立體園林從廣州到北京、上海，星河灣皆采用獨(dú)特的立體式園林景觀，主動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差，通過(guò)36種高差的變化，形成自然的起伏。有效增大綠化面積使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實(shí)現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合增強(qiáng)首層住戶的私密18、性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感49景觀/道路/外部大手筆對(duì)周邊環(huán)境（紅線外）進(jìn)行改造，營(yíng)造社區(qū)感以北京星河灣為例：將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽(yáng)北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。對(duì)沿街建筑進(jìn)行粉刷，種植了近百棵大葉法國(guó)梧桐樹；把13公頃綠化代征地，先期投入形成北京星河灣生態(tài)公園 完成青年溝改造；完成四周圍墻、道路的改造和綠植 在道路的斷面處理上，通過(guò)高差的變化，加上“面磚各類大小灌木喬木圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富 街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了10個(gè)形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸)50景觀/19、道路/內(nèi)部?星河灣的內(nèi)部道路為步行系統(tǒng)，除園林步道以外，通過(guò)對(duì)消防車道的景觀處理形成景觀步道?內(nèi)部道路以弧線型為主，道路兩旁景色不斷更迭，各種各樣的景觀小品和各種材質(zhì)的道路交相輝映。防腐木條迎賓樹內(nèi)部道路鳥瞰碎石道路綠化隔離帶裂紋片石鋪設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部為人行系統(tǒng)，不通車輛。通過(guò)各種不同的鋪裝材質(zhì)增加景觀步道的可觀賞性和趣味性51景觀/元素/材料黃臘石：大型石景常采用的種類，體型較大較完整。青色鵝軟石：鋪設(shè)在水底，表明光滑，能令水景更顯晶瑩剔透，靈動(dòng)活潑。瑩青片石：質(zhì)地光滑，以水為鄰，重塑大自然的原始風(fēng)貌。澳洲沙巖片石：適用與大面積鋪貼，倍增質(zhì)感；色系分為黃色、淺灰色等，淋漓盡致展現(xiàn)沙巖永恒的質(zhì)感。斜20、裂紋片石：質(zhì)地堅(jiān)硬，耐磨損，常用于地面鋪設(shè)，能夠仿造天然形成的石路。人造環(huán)保地磚：色彩豐富，形狀規(guī)則，綠色環(huán)保，鋪設(shè)人行道和盲道。社區(qū)內(nèi)部景觀中應(yīng)用各種石材營(yíng)造水景、步道和小品等52景觀/元素/小品各種小品在形態(tài)、用材、雕花等方面的具有統(tǒng)一性和一致性?星河灣的內(nèi)部景觀以軟景為主，配以少量的硬景設(shè)施，?園林小品主要為花壇、小亭、噴水雕塑、休閑座椅等。53景觀/元素/植物在植物的選配上采用樹多、花多、草少，強(qiáng)調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。樹木：近百種樹木錯(cuò)落有致地排布，令小區(qū)綠樹成蔭，四季常青。灌木：數(shù)十種灌木有序的生長(zhǎng)草坪：大面積草坪給人們提供了一個(gè)追逐嬉戲，休息玩耍的綠21、色平臺(tái)。盆栽：放置于細(xì)微的角落，能很好的融合周邊景觀，體現(xiàn)品味。坡地：既美觀也能起到消除雜音，過(guò)濾空氣的作用。池景：綠色能讓水池生機(jī)盎然，起到進(jìn)化水質(zhì)，調(diào)節(jié)水系平衡的做用。?認(rèn)真分析當(dāng)?shù)貤l件。(了解分析所在地的氣候、土壤與水源條件)?廣泛選擇植物種類。(提前一兩年引種收集適用的大規(guī)格、高質(zhì)量苗木乃至成樹、大樹，并從國(guó)外進(jìn)口了若干觀花、觀葉和地被植物品種。)?建立囤苗、假植的苗圃?應(yīng)用落葉喬木帶冠移植技術(shù)、反季節(jié)栽植技術(shù)?對(duì)需保護(hù)越冬的個(gè)別植物品種，采取防寒、增溫措施?對(duì)全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性質(zhì)的措施等54景觀/元素/水水景體系上包括湖泊、泳池、水池、噴泉等形式，動(dòng)靜相結(jié)合北京星22、河灣幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O個(gè)形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸55景觀/施工細(xì)節(jié)道路采用隱形排水，其上井蓋經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)和處理，既防盜又平整。行道樹和經(jīng)修剪成型的灌木種植在斜坡綠地上，其下敷設(shè)部分市政管線，并將管井和非金屬可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木叢中，不僅擴(kuò)大了綠化覆蓋面積，而且使路邊綠化更具立體層次感。應(yīng)用異形井蓋完善細(xì)部處理56裝修浦東星河灣的裝修標(biāo)準(zhǔn)在一萬(wàn)元/平方米，但看過(guò)產(chǎn)品的客戶都說(shuō)，值！57裝修/配置表地面墻面設(shè)備配置品牌廚房系統(tǒng)大理石大理石、玻化磚吊柜與地柜菲林格爾脫排及灶具德格龍頭漢斯格雅烤箱德格洗碗機(jī)德格微波爐德格電冰箱伊23、萊克斯衛(wèi)浴系統(tǒng)大理石大理石、玻化磚、馬賽克座便器TOTO智能座便器（主衛(wèi)）杜拉維特豪華坐廁（客衛(wèi)）浴缸豪式臺(tái)盆TOTO龍頭花灑DORN BRACHT 臺(tái)面大理石中央系統(tǒng)采用日本“三菱”戶式熱泵中央空調(diào)含新風(fēng)系統(tǒng)。門大門黑胡桃子母門比普通門加厚40尺寸更寬更高。配防盜眼及意大利Salice taolo門鎖房門“樹熊牌”木飾面門，配德國(guó)“海福樂(lè)”門鎖。星河灣以作五星級(jí)酒店的手法和理念來(lái)做住宅，堅(jiān)持精裝修成品房，同時(shí)體現(xiàn)尊貴與自豪、舒適與人性A.名貴石材、木材大量使用B.頂級(jí)廚衛(wèi)、潔具品牌應(yīng)用C.著重天、地、墻的打造D.個(gè)性化飾面裝飾、人性化細(xì)部處理星河灣在建筑設(shè)計(jì)之時(shí)就融入了精裝修的理念，從戶型設(shè)24、計(jì)、平面布局到水電等專業(yè)設(shè)計(jì)始終都圍繞著土建裝修一體化的概念展開名貴材料/頂級(jí)品牌，著重天、地、墻的打造，塑造全成品豪宅581.大量鋼結(jié)構(gòu)裝修/材質(zhì)作用一：鋼結(jié)構(gòu)方便后期掛石材作用二：鋼結(jié)構(gòu)增加穩(wěn)定性59裝修/材質(zhì)2.大理石一方面表現(xiàn)在地面大面積大理石鋪設(shè)、墻角部位裝飾、大理石實(shí)心柱、燈臺(tái)、門框等另一方面表現(xiàn)為大理石品種多達(dá)十幾種玄關(guān)大理石拼花衛(wèi)生間大理石拼花大理石燈臺(tái)黑色實(shí)心大理石裝飾柱60裝修/材質(zhì)3.木質(zhì)。全實(shí)木應(yīng)用，工廠定制獨(dú)星河灣專屬61裝修/材質(zhì)4.其他。玻璃馬賽克，玻璃幕墻、軟布包等62裝修/工藝1.吊頂部位：穹頂和各種線條等。難點(diǎn)：弧線的平滑和對(duì)稱63裝修/工藝2.大理石地面：25、拼花鋪設(shè)。難點(diǎn)：拼花制作和精確鋪設(shè)64裝修/工藝3.大理石墻頂及裝修：線條制作和大體量飾品。難點(diǎn)：造型制作65裝修/工藝3.木材：門套及線條。難點(diǎn)：無(wú)釘安裝66裝修/工藝4.其他：飾面裝飾。難點(diǎn)：線條修整67中式風(fēng)格，客廳挑高，藝術(shù)吊頂圓形吊頂，空間分隔鋼琴提升品味花和藝術(shù)品點(diǎn)評(píng)：?在客廳中運(yùn)用一些體現(xiàn)業(yè)主品味的附屬品，能夠提升空間的藝術(shù)氣息?通過(guò)錯(cuò)層等手法，使客廳層高較其他空間更高?地面為大理石拼花，天花板吊頂造型復(fù)雜，墻面裝飾精細(xì)，用材高檔，對(duì)施工難度大裝修/功能區(qū)/客廳68點(diǎn)評(píng)：?餐廳的裝修風(fēng)格多種多樣，但餐具的擺設(shè)和酒柜的設(shè)置更多地融入了歐式風(fēng)格?地面為大理石拼花，天花板吊頂造型復(fù)雜，26、墻面裝飾精細(xì)，用材高檔，對(duì)施工難度大?墻面精細(xì)化裝飾，玻璃、實(shí)木、軟布包等廣泛使用華麗的現(xiàn)代圍合式餐廳中西合璧的餐廳，不同花色的地磚劃分出餐廳界限隱蔽的空調(diào)送風(fēng)口整面墻用大型酒柜裝飾，極具氣勢(shì)和格調(diào)藝術(shù)畫裝修/功能區(qū)/餐廳69裝修/功能區(qū)/臥室點(diǎn)評(píng)：?臥室常設(shè)置落地窗，運(yùn)用多種燈飾，營(yíng)造舒適安逸、溫馨私密的環(huán)境?臥室材質(zhì)以黑檀木為主，包括實(shí)木地板、實(shí)木門及門套、實(shí)木及軟布包裝飾墻面、實(shí)木家具等?八角窗是主臥特色豪華吊燈吊頂落地窗，光線良好270度觀景主臥室：八角窗是項(xiàng)目建筑立面特點(diǎn)，八角主人套房則是房型設(shè)計(jì)中一大亮點(diǎn)。70點(diǎn)評(píng)：?書房的設(shè)計(jì)偏中式風(fēng)格，家具多用木質(zhì)材料，書房寬敞明亮，配以畫框等27、元素體現(xiàn)書香氣息。藝術(shù)品藝術(shù)畫中式木質(zhì)書桌大型書架裝修/功能區(qū)/書房71點(diǎn)評(píng)：?目標(biāo)客戶主要為國(guó)內(nèi)認(rèn)識(shí)，廚房設(shè)計(jì)上僅有中式而無(wú)西式廚房?大理石臺(tái)面和地板、墻面不銹鋼防污板、德格品牌廚具、吊頂?shù)仍兀w現(xiàn)裝修品質(zhì)吧臺(tái)式餐桌德格品牌配置大理石地面和臺(tái)面廚房吊頂裝修/功能區(qū)/餐廳72點(diǎn)評(píng)：?豪華酒店的設(shè)計(jì)風(fēng)格，高級(jí)衛(wèi)生潔具彰顯財(cái)富，舒適的衛(wèi)生體驗(yàn)讓用戶充分享受生活的樂(lè)趣和愜意。?地面、臺(tái)面、浴缸裙邊材質(zhì)為大理石，浴室鏡為防霧鏡?墻面石材鋪設(shè)，玻璃馬賽克修飾浴室鏡面電視雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)電話按摩浴缸歐式風(fēng)格桑拿房中式風(fēng)格裝修/功能區(qū)/衛(wèi)生間73點(diǎn)評(píng)：?木質(zhì)櫥柜，防蟲防霉，內(nèi)設(shè)冰箱，能夠存儲(chǔ)最為奢華的衣著飾品。28、木質(zhì)櫥柜皮包架裝修/功能區(qū)/衣帽間74點(diǎn)評(píng)：?過(guò)道作為功能區(qū)的分割，地面以復(fù)雜大理石拼花鋪設(shè)?墻面大理石修邊處理，線條繁復(fù)，工藝難度大?吊頂，裝飾，樓梯，扶手和欄桿花飾等，全方位體現(xiàn)客戶的身份。吊頂?shù)鯚舭踩珮翘菟囆g(shù)欄桿藝術(shù)地磚藝術(shù)品藝術(shù)燈飾藝術(shù)畫裝修/功能區(qū)/過(guò)道75點(diǎn)評(píng)：?星河灣在細(xì)節(jié)處理方面顯示出了開發(fā)商絕佳的實(shí)力和品質(zhì)。雙層中空玻璃窗，進(jìn)口五金件，隔音隔熱隱蔽的空調(diào)出風(fēng)口，藝術(shù)頂角線藝術(shù)大理石地磚，拼接無(wú)痕高級(jí)把手機(jī)房百葉窗美觀不突兀空調(diào)隔音雙層門拒絕噪音裝修/功能區(qū)/其他76總結(jié)星河灣的企業(yè)文化總結(jié)星河灣的產(chǎn)品總結(jié)星河灣是一家值得信賴的企業(yè)，擁有非常完美的產(chǎn)品制造體系和營(yíng)銷模式。77內(nèi)29、容頁(yè)碼內(nèi)容頁(yè)碼第一部分 浦東星河灣介紹3第二部分 星河灣熱銷解碼77第三部分 項(xiàng)目成銷啟示9678 項(xiàng)目組全體推廣 集團(tuán)高層推廣 研究院專家推廣 媒體公司推廣 臣信推廣 第一財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略合作 新聞炒作五路攻勢(shì) 廣告集中投放攻勢(shì) 老業(yè)主 易居高端客戶資源 公關(guān)活動(dòng)輿論攻勢(shì)媒體攻勢(shì)客戶攻勢(shì)易居為星河灣所做的79三大攻勢(shì)之輿論攻勢(shì)全員總動(dòng)員易居星河灣項(xiàng)目組全體成員推廣易居集團(tuán)各板塊高層推廣易居研究院專家推廣易居媒體公司推廣易居臣信推廣80三大攻勢(shì)之媒體攻勢(shì)1、第一財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略合作2、新聞炒作五路攻勢(shì)3、廣告集中投放攻勢(shì)81第一財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略合作五項(xiàng)合作方案：?全國(guó)高爾夫精英挑戰(zhàn)賽?波士堂三周年慶典?CBLA活動(dòng)?30、平面媒體投放（專題+硬廣）?電視廣播投放（高收視率欄目投放）82第一財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略合作由第一財(cái)經(jīng)主辦、易居中國(guó)作為全年合作伙伴、星河灣特約獻(xiàn)映的2009年度高球盛事“易居中國(guó)第一財(cái)經(jīng)商界精英高爾夫挑戰(zhàn)賽”于7月3日在北京疊泉鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部揮桿啟程。第一財(cái)經(jīng)傳媒有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理高韻斐與易居中國(guó)董事局主席周忻以及星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕女士共同出席并做簡(jiǎn)短發(fā)言，并舉行了第一財(cái)經(jīng)與星河灣戰(zhàn)略合作的簽約儀式。83新聞炒作五路攻勢(shì)公關(guān)活動(dòng)線銷售動(dòng)態(tài)線新聞炒作線123坊間傳說(shuō)線4生活情調(diào)線584廣告集中投放攻勢(shì)85三大攻勢(shì)之客戶攻勢(shì)1、老業(yè)主2、易居高端客戶資源3、公關(guān)活動(dòng)86廣州站北京站老業(yè)主攻勢(shì)87易31、居會(huì)高端客戶資源易居一手板塊高端項(xiàng)目接觸過(guò)的未購(gòu)客戶易居投資基金板塊財(cái)經(jīng)、基金經(jīng)理圈等客戶渠道財(cái)經(jīng)圈、基金經(jīng)理圈延伸出去的客戶渠道（BOSS級(jí)客戶）易居高端客戶資源優(yōu)勢(shì)88公關(guān)活動(dòng)優(yōu)勢(shì)上海陸家嘴金融博覽會(huì)時(shí)間：2008年9月20日89公關(guān)活動(dòng)優(yōu)勢(shì)受邀組隊(duì)參加“中國(guó)首屆慈善馬術(shù)嘉年華暨大使杯馬球賽”時(shí)間：2009年5月2830日地點(diǎn)：九龍山馬球會(huì)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)馬球賽場(chǎng)90公關(guān)活動(dòng)優(yōu)勢(shì)荷蘭銀行梵高貴賓理財(cái)風(fēng)水論壇時(shí)間：2009年6月20日地點(diǎn)：浦東香格里拉酒店91公關(guān)活動(dòng)優(yōu)勢(shì)星河灣名流名媛高爾夫蘇州巡回賽時(shí)間：2009年7月3日地點(diǎn)：蘇州92公關(guān)活動(dòng)優(yōu)勢(shì)“星生活，臻感覺”奢雅品鑒專享晚宴時(shí)間：2009年32、7月18日地點(diǎn)：十樂(lè)會(huì)所93時(shí)間：2009年8月9日地點(diǎn)：星河灣酒店宴會(huì)廳匯聚中國(guó)最受矚目、最具影響力商界領(lǐng)袖、財(cái)經(jīng)專家、文化藝術(shù)大家的頂級(jí)商界盛會(huì)。“中國(guó)波士?jī)A城之夜”波士堂三周年慶949596內(nèi)容頁(yè)碼內(nèi)容頁(yè)碼第一部分 浦東星河灣介紹3第二部分 星河灣熱銷解碼77第三部分 項(xiàng)目成銷啟示96 項(xiàng)目組全體推廣 集團(tuán)高層推廣 研究院專家推廣 媒體公司推廣 臣信推廣 第一財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略合作 新聞炒作五路攻勢(shì) 廣告集中投放攻勢(shì) 老業(yè)主 易居高端客戶資源 公關(guān)活動(dòng)輿論攻勢(shì)媒體攻勢(shì)客戶攻勢(shì) 有2500組客戶表示參觀；易居會(huì)邀約2萬(wàn)組，篩選200組意向客戶；邀約全上海的基金經(jīng)理；易居高管交際、飯局邀約的客戶；研究33、院邀約的客戶；8月8日易居參戰(zhàn)人員達(dá)300多人；易居臣信金鷹隊(duì)、紅鷹隊(duì)維護(hù)秩序；新浪現(xiàn)場(chǎng)直播；當(dāng)天接受客戶預(yù)定270套，銷售率達(dá)85%易居為星河灣所做的取得市場(chǎng)反響銷售業(yè)績(jī)98?易居會(huì)邀約2萬(wàn)組，篩選200組意向客戶有2500 組客戶表示參觀?邀約全上海的基金經(jīng)理?易居高管交際、飯局邀約的客戶?研究院邀約的客戶?8月8日易居參戰(zhàn)人員達(dá)300多人?易居臣信金鷹隊(duì)、紅鷹隊(duì)維護(hù)秩序?新浪現(xiàn)場(chǎng)直播萬(wàn)人看星河灣8月8日 來(lái)訪車輛達(dá)3000輛公關(guān)活動(dòng)優(yōu)勢(shì)9910010110230歲以下7%3135歲13%3645歲58%4650歲14%51歲以上8%25歲以下5%26至30歲6%31至35歲15%36至434、0歲28%41至45歲28%46至50歲10%51至55歲6%56歲以上2%星河灣意向購(gòu)房客戶年齡分布星河灣實(shí)際認(rèn)購(gòu)客戶年齡分布星河灣實(shí)際認(rèn)購(gòu)客戶年齡集中在36-45歲之間，占56%，低于意向客戶同年齡段比例2個(gè)百分點(diǎn)；而35歲以下客戶實(shí)際認(rèn)購(gòu)比例則高出6個(gè)百分點(diǎn)，整體客群年齡分布呈現(xiàn)年輕化的趨勢(shì)。46-50歲客戶比例也較意向客戶下降4個(gè)百分點(diǎn)。成果星河灣意向及認(rèn)購(gòu)客戶組成103成果星河灣意向及認(rèn)購(gòu)客戶組成星河灣意向購(gòu)房客戶來(lái)源分布星河灣實(shí)際認(rèn)購(gòu)客戶來(lái)源分布安徽 4%北京 6%廣東 4%河南 2%黑龍江 2%江蘇 4%江西 3%陜西 2%上海上海 23%四川 2%外籍外籍 14%浙江浙江 2435、%其他 10%上海 18%外籍 4%江浙 37%北京黑龍江遼寧陜西9%廣州 23%其他 9%星河灣實(shí)際認(rèn)購(gòu)客戶來(lái)源比意向客戶更廣泛。認(rèn)購(gòu)客戶以浙江人和上海人為主，占47%；江浙一帶客戶的實(shí)際認(rèn)購(gòu)比例較意向比例下降9個(gè)百分點(diǎn)，其中江蘇人只占到4%。廣州人在意向客戶比例中高達(dá)23%，實(shí)際認(rèn)購(gòu)比例卻只有4%。104成果星河灣意向及認(rèn)購(gòu)客戶組成星河灣上海認(rèn)購(gòu)客戶來(lái)源分布星河灣浙江認(rèn)購(gòu)客戶來(lái)源分布杭州6%湖州 2%嘉興 3%寧波寧波 11%衢州 2%臺(tái)州臺(tái)州 13%溫州溫州 55%舟山 2%金華6%浦東新區(qū)22%楊浦區(qū)15%虹口區(qū)12%靜安區(qū)10%黃浦區(qū) 9%徐匯區(qū) 4 7%普陀區(qū) 5%閘北區(qū) 4%閔行36、區(qū) 3%盧灣區(qū) 3%其他 10%上海本地的認(rèn)購(gòu)客戶主要來(lái)自浦東新區(qū)，其次是楊浦、虹口和靜安等中心城區(qū)。另外，認(rèn)購(gòu)客戶的另一大軍浙江人的來(lái)源地分布也很集中，一半以上來(lái)自溫州，其次是臺(tái)州。105成果星河灣意向及認(rèn)購(gòu)客戶面積偏好星河灣意向客戶面積偏好星河灣實(shí)際認(rèn)購(gòu)客戶面積偏好230平米以下 25%230至245平米 34%246至310平米 25%311至330平米 9%331平米以上 7%230平米以下 24%230至245平米 46%246至310平米 5%311至330平米 20%331平米以上 5%意向客戶最偏好230-245 面積段的房屋，其次是230 以下較小的戶型，331 及以上的超大37、戶型需求度僅為5%；實(shí)際認(rèn)購(gòu)客戶對(duì)311-330 的偏好比意向客戶低11個(gè)百分點(diǎn)，其他面積段的偏好與意向客戶較相似。106成果星河灣意向及認(rèn)購(gòu)客戶房型偏好星河灣認(rèn)購(gòu)客戶來(lái)源與房型交叉表出生地三房三廳三衛(wèi)B2三房三廳三衛(wèi)B1四房三廳四衛(wèi)B5四房三廳四衛(wèi)B3四房三廳四衛(wèi)B4四房三廳四衛(wèi)A8四房三廳四衛(wèi)A7四房三廳四衛(wèi)A6四房三廳四衛(wèi)A5四房三廳四衛(wèi)A4四房三廳四衛(wèi)A3五房三廳四衛(wèi)A2五房四廳五衛(wèi)A1五房四廳五衛(wèi)特A五房四廳五衛(wèi)特A1總計(jì)219220240245245281283289291300316486528592592安徽0.43%1.72%0.86%0.86%0.43%4.31%北京0.438、3%0.86%0.86%0.86%0.43%0.43%0.43%1.72%0.43%6.47%廣東0.86%1.29%0.43%0.43%0.86%0.43%4.31%河南0.86%0.43%0.43%0.43%2.16%黑龍江0.43%0.86%0.43%0.43%2.16%江蘇0.86%0.86%0.86%0.43%1.29%0.43%4.74%江西0.43%0.86%0.43%0.43%0.43%0.43%0.43%3.45%陜西0.43%0.86%0.43%0.43%2.16%上海2.59%3.45%2.59%5.60%2.16%1.72%0.43%0.86%0.86%1.72%2.139、6%0.43%0.86%25.43%四川0.86%0.43%0.43%0.43%2.16%外籍0.43%2.59%2.16%2.59%1.72%0.43%0.43%0.43%0.86%1.72%0.86%0.43%0.86%0.43%15.95%浙江2.59%4.31%1.29%4.31%3.45%1.72%1.72%1.29%0.43%3.02%1.29%0.86%0.43%26.72%總計(jì)9.48%16.81%9.91%15.52%9.48%4.74%3.45%3.88%3.02%8.62%8.62%2.59%2.16%1.29%0.43%100.00%總的來(lái)說(shuō)，上海和外籍客戶相對(duì)較偏好B40、類戶型。在所有戶型中，B1和B3戶型受到上海和浙江客戶的喜愛，而A戶型主要是外籍和浙江客戶認(rèn)購(gòu)，特A戶型的認(rèn)購(gòu)客戶主要是外籍客戶。107成果星河灣意向及認(rèn)購(gòu)客戶房型偏好在所有認(rèn)購(gòu)的客戶中，高端客戶的來(lái)源地依次是浙江、上海和外籍，其他各省市的客戶來(lái)源地分布較為均勻。高低高客群購(gòu)買力客群數(shù)量108通過(guò)對(duì)案場(chǎng)貸款2家銀行信貸員進(jìn)行深訪，對(duì)認(rèn)購(gòu)客戶資料中缺失 的信息進(jìn)行挖掘和補(bǔ)充，特征如下：（目前已辦理貸款業(yè)務(wù)8個(gè)認(rèn)購(gòu)客戶）?基本屬性?年齡：客戶年齡主要集中在40-50歲之間?來(lái)源地：浙江客戶、上海本地居多，也有 個(gè)別來(lái)自北京的客戶?行業(yè)/職位：由于目前樣本量較少，行業(yè)分布較為分散，有制造業(yè)、能源、房41、地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易等，職位主要是私營(yíng)企業(yè)主以及大型企業(yè)高管?資產(chǎn)資信狀況?貸款成數(shù)：全部首付四成，并辦理六成商業(yè)貸款，客戶偏向用足資金杠桿?貸款置業(yè)次數(shù)：客戶基本都有多次貸款置業(yè)經(jīng)歷，含本次貸款，至少有3次以上貸款記錄?資產(chǎn)狀況/負(fù)債狀況：客戶的資產(chǎn)通常都在7千萬(wàn)到1億左右，在中國(guó)銀行辦理業(yè)務(wù)的5個(gè)客戶負(fù)債情況較好，此前平均只有500-600萬(wàn)左右貸款；而江蘇銀行辦理業(yè)務(wù)的3個(gè)客戶負(fù)債相對(duì)較多。?購(gòu)房偏好及購(gòu)房經(jīng)歷?購(gòu)房目的：多數(shù)客戶購(gòu)買星河灣的目的為自住兼保值，同時(shí)希望擁有一個(gè)高端品質(zhì)的城市公寓；也有少數(shù)客戶追隨星河灣品牌來(lái)購(gòu)買（一個(gè)北京星河灣老業(yè)主，在上海星河灣置業(yè)）?置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：所有客戶都有多次置業(yè)經(jīng)歷，且多數(shù)客戶有全國(guó)范圍置業(yè)經(jīng)歷。從產(chǎn)品上看，多數(shù)客戶更愿意購(gòu)買高檔公寓，少數(shù)客戶有別墅置業(yè)經(jīng)歷。從區(qū)域上看，客戶更傾向購(gòu)買浦東的高端公寓，此前購(gòu)買過(guò)浦東的公寓有，仁恒河濱、世茂濱江、陸家嘴中央公寓、香梅花園、水清木華、上海綠城，購(gòu)買過(guò)浦西的公寓有翠湖天地、華麗家族。?購(gòu)買星河灣關(guān)注點(diǎn)：多數(shù)客戶看中星河灣的品牌、社區(qū)環(huán)境以及內(nèi)部精裝修。成果星河灣客戶特征素描The End!