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1、廣州富力地產股份有限公司開發報建作業指引文件編號RF-BJ-ZY-01版本/修訂A/0日期2013年8月1日開發報建作業指引編制日期審核日期批準日期1.一、 作業指引目的為規范房地產項目開發報建管理，指導報建人員有序開展工作。二、 適用范圍本公司取得土地后房地產項目的所有報批報建工作。三、 定義術語3.1 房地產開發:指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行房屋建設和銷售的活動，包括從規劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規劃設計、三通一平、房屋建設、預售、竣工驗收、入伙等多項內容組成。3.2 房地產開發報建:指在房地產開發過程中按照政府的辦事程序及要求，辦理各階段相關手續2、，最終取得政府相關部門批文。包括取得前期立項批文、土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證、竣工驗收備案證明等重要的政府批文。四、 職責1.2.3.4.4.1 開發中心（部）4.1.1. 負責制定項目開發報建進度計劃；4.1.2. 負責辦理從項目立項到項目入伙期間的除水、電、燃氣、電信、數字電視、網絡、消防外的前期報建手續；4.1.3. 負責項目初始登記、竣工查丈、規劃驗收、竣工備案專項驗收工作；4.1.4. 負責公司內外關系的協調，組織公關活動的策劃與實施；4.1.5. 負責房地產預售階段的樓盤價格備案。4.2 市政部（如單獨設置，職能如下；如與工程部或開發部合并，則由3、相關部門承擔相應職責）4.2.1. 負責水、電、燃氣、電信、數字電視、網絡、消防報批及驗收。4.3 設計管理部/總工室4.3.1. 負責提供辦理用地規劃指標所需的圖紙；4.3.2. 負責提供報建方案、擴初設計、施工圖圖紙工作；4.3.3. 負責預售查丈、竣工查丈的技術解釋工作；4.3.4. 負責項目報建技術支持工作。4.4 工程部4.4.1. 配合項目現狀地形圖的測繪工作；4.4.2. 配合項目開工驗線工作；4.4.3. 配合臨時用水用電報批工作；4.4.4. 配合各專業分包單的工程報批報建工作；4.4.5. 負責提供勘察、施工單位與報建相關信息和資料；4.4.6. 負責施工過程中質監、安監日4、常檢查、中間驗收、城管檢查等相關工作；4.4.7. 配合項目竣工查丈、規劃驗收工作；4.4.8. 配合開發報建部門完成專項驗收及接待工作；4.4.9. 負責各項工程驗收所提出的工程整改工作；4.4.10. 負責組織新建物業移交工作。4.5 銷售策劃部4.5.1. 負責擬定項目建筑物命名工作；4.5.2. 負責提供辦理用地指標功能的相關要求；4.5.3. 負責售樓廣告審核及配合報批工作；4.5.4. 負責提供樓盤價格表。4.6 財務部4.6.1. 負責提供項目投資統計財務數據；4.6.2. 負責提供房地產開發資質年審的財務信息及相關數據。4.7 核算部4.7.1. 負責提供項目前期立項及開工許可5、報建所需的成本測算、施工圖預算書的編制工作。4.8 招標中心/招標專職機構4.8.1. 負責提供工程總承包合同及各專業所需報建的施工合同。4.9 人事行政部4.9.1. 負責所有項目報批函件、批文、證件的原件存檔管理工作；4.9.2. 負責提供所需報建查檔資料的原件、復印件工作。第12頁 共12頁五、 流程圖(僅供參考)六、 關鍵活動描述2.3.4.5.1.2.3.4.5.1234566.1 報建階段6.1.1 房地產開發項目的報建工作主要分九個階段，具體包括項目決策階段、用地申請階段、設計前期調查階段、設計階段、施工準備階段、施工階段、預售階段、竣工驗收階段、售后服務階段。6.2 報建流程66、.2.1 項目決策階段（參見項目論證管理流程，依照該流程執行）6.2.2 用地申請階段（以政府招拍掛形式獲得土地為例）1) 財務部提供土地招拍掛投標保證金；2) 開發中心（部）提供地塊相關資料手續，并向地塊管轄的規劃主管部門提出用地申請，政府（規劃）部門批準后取得政府會議紀要；3) 憑政府會議紀要到規劃部門辦理項目選址，取得建設項目選址意見書；4) 憑建設項目選址意見書到國土部門進行土地權屬核查，核發用地預審批復；5) 憑建設項目選址意見書及項目可研報告到發改部門進行立項核準，核發立項批復；6) 開發中心（部）選擇環評單位；環評單位提供項目環評報告，開發中心（部）到環評部門辦理環保批復，取得環7、保審查意見書；7) 設計管理部/總工室提供項目規劃指標方設計方案圖，開發中心（部）到規劃部門辦理用地方案、用地規劃指標手續，并領取用地方案圖和建設項目用地規劃許可證；8) 開發中心（部）憑用地方案圖到國土部門辦理宗地圖、用地紅線放點、用地地界測量手續，分別取得國土部門核發的宗地圖、用地界點測量報告；9) 人事行政部提供營業執照、企業法人身份證復印件，開發中心（部）向國土部門提出建房申請，國土部門同意后，財務部依據國土部門核發的“繳納地價通知書”辦理繳納地價工作，開發中心（部）辦理國有土地使用權出讓合同手續；10) 開發中心（部）憑國有土地使用權出讓合同及相關材料到產權登記中心辦理土地使用權初始8、登記，財務部配合繳納初始登記公告費，開發中心（部）領取土地證；6.2.3 設計前期調查階段1) 由銷售策劃部提供建筑物命名方案，經領導審定后，開發中心（部）向規劃部門申報建筑物命名核準，取得建筑物命名批復書；2) 由工程部提出地形現狀圖測繪、地質災害評估、地質堪察測繪申請要求，設計管理部/總工室審核后，開發中心（部）向主管部門申報，并取得地質災害評估報告書、地質堪察報告書及備案回執；3) 設計管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網、周邊路網查詢，取得相關查詢成果資料交人事行政部存檔并復印至設計管理部/總工室；4) 由核算部提供投資階段成本測算，用地發展部/開發中心（部9、）提供項目可行性研究報告，開發中心（部）到發改部門申請辦理項目立項核準，取得核準同意復函。6.2.4 項目設計階段1) 屬于設計招標備案的項目，設計管理部/總工室提供設計招標任務書，開發中心（部）向規劃部門申請方案設計招標備案，取得同意招標備案復函；2) 設計管理部/總工室提供經公司審定的工程設計方案文本及電子文件，開發中心（部）向規劃部門申請設計報批，取得方案審查同意意見書；3) 設計管理部/總工室提供工程設計方案文本及需要填寫技術指標的人防報建表，開發中心（部）向民防部門申請方案設計人防報批，取得人防意見征詢單；若該項目符合不做人防工程的條件，由開發中心（部）向人防部門提出易地建設申請，取10、得繳納易地建設費通知；4) 設計管理部/總工室提供總平面圖建筑平面布置圖藍圖，由環評單位提供環評報告表（書），開發中心（部）向環保部門辦理環保報批，取得建設項目環境影響審查批復；5) 設計管理部/總工室提供水土保持設計總圖水土保持專家評審意見；開發中心（部）選擇具備資質的單位，由該單位提供水土保持報告表（書），開發中心（部）向主管部門辦理水土保持方案報批，取得行政許可審批同意復函；6) 設計管理部/總工室提供擴初設計建筑圖立面效果圖及電子文件，開發中心（部）向規劃部門申請擴初設計報批，取得建設工程初步設計審查意見書；7) 設計管理部/總工室提供擴初步設計圖全套及電子文件，市政部向消防部門申請消11、防報批或備案，取得建設工程消防設計審核意見書或備案證明文件；8) 設計管理部/總工室提供擴初步設計圖紙及電子文件和人防報建表，開發中心（部）向民防部門辦理人防報批，取得人防地下室初步設計審查意見書人防核準單；9) 設計管理部/總工室提供電氣設計圖紙，開發中心（部）向氣象主管部門辦理擴初設計防雷報批，取得防雷裝置設計核準書；10) 設計管理部/總工室提供樁基施工圖總平面圖及電子文件，樁基施工圖審查報告，開發中心（部）向規劃部門申請辦理提前開工證明，取得建設工程樁基礎報建證明書；11) 設計管理部/總工室提供擴初步設計建筑圖，開發中心（部）向測繪大隊申請面積測算工作，取得面積測算報告；12) 設計12、管理部/總工室提供全套施工圖紙、電子文件和施工圖審查報告，開發中心（部）向規劃部門申請施工圖報批，取得建設工程規劃許可證。13) 設計修改報批，包括方案設計調整規劃報批、施工圖設計修改消防報批、施工圖設計修改規劃報批，由設計管理部/總工室提供修改圖紙及電子文件，開發中心（部）分別向規劃部門、人防部門、市政部向消防部門申請辦理圖紙修改報批，分別取得相關主管部門同意復函意見書。6.2.5 施工準備階段1) 工程部提供臨時用地方案，開發中心（部）向規劃部門申請臨時施工用地報批，取得臨時用地方案圖及臨時用地工程規劃許可證。開發中心（部）向國土部門申請簽訂臨時用地合同，財務部憑國土部門繳納臨時用地使用費13、通知繳納費用，開發中心（部）領取臨時用地合同書；2) 工程部提供臨建方案圖，市政部向消防部門申請臨時用地方案消防報批，取得臨建方案設計消防審核意見書；3) 臨建工程若需消防驗收，工程部提供臨建產品供貨證明，消防審核表，市政部向消防部門申請臨時建筑消防驗收，取得建筑工程消防驗收合格意見書；4) 設計管理部/總工室提供市政路口接口平面圖，市政部向規劃部門申請臨時市政路口報批，取得同意復函；5) 根據項目需要，若需要占用道路的，設計管理部/總工室提供建筑總平面圖，市政部配合施工單位提供公司資料向交管局申請臨時占道報批，取得臨時占用道路許可證；6) 根據項目情況，若需要樹木砍伐等要求的，由設計部門提供14、建筑總平面圖，市政部配合施工單位向城管辦申請挖掘，樹木砍伐報批，取得挖掘、占用城市道路許可證、樹木砍伐、移植許可證；7) 設計管理部/總工室提供管網平面圖，開發中心（部）向規劃部門申請施工用水、排水、用電報批，取得同意復函；8) 工程部協調施工單位，開發中心（部）、市政部配合施工單位辦理相關資料蓋章手續負責并向水務、電力部門、燃氣部門申請臨水臨電報批，取得臨時用水（電）合同書；9) 結合項目情況，若需要遷移地塊內的障礙物，由設計管理部/總工室提供遷移位置平面圖，開發中心（部）配合施工單位提供公司資料并向主管部門申請用地項目紅線內外有關障礙物的拆除、遷移報批（如高壓線等），取得主管部門核發的同意15、復函。6.2.6 施工階段1) 市政部向檔案館申請地下管線查詢，取得查詢地下管線圖，與燃氣部門簽訂燃氣管道保護協議；2) 核算部提供總包及各專項工程的施工圖預算，招標中心選擇總包單位及各專項施工單位，由相關單位提供監理合同、施工合同工程支付保函合同，開發中心（部）向造價站辦理施工合同備案，取得備案后的施工合同，向建設局申請辦理施工許可證，根據現有政策，建設局打印質監費、安監費、造價定額費收費通知，財務部繳納費用后，開發中心（部）與質檢站簽訂施工質檢登記書，與安監部門簽訂安監登記書，并領取所有專業的建筑工程施工許可證；3) 開發中心（部）將備案的各項施工合同及施工質檢登記書、安監登記書、施工許可16、證交人事行政部存檔；4) 工程部將現場施工控制點按施工圖紙放好，告知開發中心（部），開發中心（部）向國土部門提出開工驗線報批，經驗線合格后取得建設工程開工驗線測量報告；5) 開發中心（部）憑建設工程開工驗線測量報告到規劃部門辦理開工驗線，規劃部門在建筑工程規劃許可證上蓋已驗線章；6) 根據項目實際情況，若因需要辦理挖掘城市道路、砍伐樹木的，由設計部門提供市政路口接口平面圖，工程部提供相關資料，開發中心（部）向交管局、城管辦（道橋處、綠化處、路燈處）申請報批手續，分別取得挖掘城市道路許可證、樹木砍伐、移植許可證；7) 設計管理部/總工室提供室外管線總平面藍圖及電子數據，開發中心（部）向規劃部門申17、請正式用水、用電報批，市政部申請用氣報批，取得正式用水（用電、用氣）市政接口同意復函；8) 工程部組織正式用水、用電、用氣施工，由施工單位承擔報批、驗收工作，開發中心（部）和市政部配合提供公司相關資料，并領取正式用水、用電合同書、管道燃氣工程氣源接入點意見書送人事行政部歸檔；9) 工程部要求電梯施工單位提供電梯報裝圖紙，設計管理部/總工室審核后，由開發中心（部）配合提供公司資料，由電梯施工單位向電梯質量技術監督部門申請報批，并領取電梯報批文件；10) 工程部組織電話、有線電視、網絡及智能化施工，招標中心選擇相關施工單位，由相關單位提供電話、有線電視、網絡及智能化施工合同，由施工單位承擔報批、驗18、收工作，市政部配合提供公司資料。6.2.7 預售階段1) 銷售策劃部提供房號編制方案，設計管理部/總工室提供施工圖及電子數據，開發中心（部）向國土部門申請預售查丈報批，取得預售查丈報告；2) 工程部施工形象進度達到辦理預售要求，開發中心（部）向國土部門申請預售報批，取得房地產項目預售許可證；3) 銷售策劃部提供樓盤價格表，開發中心（部）向物價部門申請預售價格備案，取得備案回執；4) 銷售策劃部將預售合同交產權登記中心備案，開發中心（部）負責進行后期跟進及關系協調；5) 銷售策劃部負責將欲解除的認購書清單及原預售買賣合同向國土部門提出解除申請，開發中心（部）負責后續跟進及關系協調并取得回執。6.19、2.8 竣工驗收階段1) 項目竣工后，開發中心（部）向國土部門申請竣工驗收查丈報批，工程部現場配合，取得竣工測繪報告竣工驗收測量報告；2) 開發中心（部）憑竣工測繪報告向規劃部門申請規劃驗收報批，工程部現場配合，最終取得建設工程規劃驗收合格許可證；3) 市政部向消防部門申請消防驗收或備案，組織接消防局人員到現場，由工程部組織各業務部門進行現場消防工程驗收，最終取得消防驗收合格意見書或備案證明；4) 由人防施工單位申請人防工程單項驗收，開發中心（部）提供蓋章材料，工程部組織施工單位進行現場人防工程驗收，最終取得人防驗收合格意見書；5) 開發中心（部）向環保部門申請環保單項驗收，工程部組織相關部門20、進行現場環保驗收，最終取得環保驗收合格證書；6) 開發中心（部）提供公司資料由電梯施工單位向電梯質檢部門申請電梯驗收，工程部組織相關部門進行現場電梯驗收，最終取得電梯驗收合格證書；7) 開發中心（部）向建設部門申請節能驗收，工程部組織相關部門進行現場節能驗收，取得節能驗收合格證；8) 開發中心（部）向檔案部門申請檔案單項驗收，工程部協助驗收工作，取得檔案驗收合格證書；9) 由相關單位向電話、網絡、有線電視、智能化主管職能部門提出驗收申請，市政部提供公司相關資料，工程部組織電話、網絡、有線電視、智能化現場驗收，最終取得相關驗收文件；10) 由開發中心（部）向建設部門申請工程竣工綜合驗收，工程部組21、織各業務部門進行現場驗收（包含燃氣專業驗收），取得建設工程竣工（含燃氣）驗收合格報告；11) 開發中心（部）向建設部門申請竣工驗收備案，取得竣工驗收備案回執；12) 核算部提供工程三算單，開發中心（部）憑竣工驗收備案回執現狀宗地圖及其它材料向產權登記中心辦理房地產初始登記，并領取“房屋公用設施專用基金繳費通知”，財務部繳納房屋公用設施基金及初始登記公告費用，開發中心（部）領取房產證；13) 開發中心（部）向相關政府部門辦理項目公共配套設施移交手續，簽訂移交協議；14) 開發中心（部）向交管部門申請項目停車場驗收，工程部組織、物業公司配合驗收工作，取得停車場驗收合格證；15) 開發中心（部）向建22、設部門申請工程支付保函退保及散裝水泥、墻改金等押金退還手續，取得同意結果；16) 銷售策劃部提供商業分割要求，設計管理部/總工室出具商業分割圖紙及電子數據、審圖意見書，開發中心（部）向規劃部門申請商業分割圖紙報批手續，取得同意復函；17) 開發中心（部）向測繪部門申請商業分割查丈，取得分割查丈報告；18) 開發中心（部）向產權登記中心申請商業分割產權證手續，取得商業分割房產證；19) 開發中心（部）將以上取得的驗收證件及復函原件移交人事行政部存檔。6.2.9 售后服務階段1) 開發報建部門協助財務部到產權登記中心辦理小業主產權轉移手續；2) 開發報建部門協助辦理正式用水、用電物管過戶手續；3)23、 開發報建部門協助物管公司辦理抄表到戶手續；4) 開發報建部門協助物管公司辦理停車場許可證手續，取得停車場營業許可證；5) 開發報建部門協助辦理有線電視、電話、網絡物管移交手續；6) 設計管理部/總工室提供二次裝飾圖紙，開發中心（部）向規劃部門申請商業二次裝飾圖紙報批，取得同意復函；7) 市政部向消防部門申請二次裝飾消防報批，取得二次裝修消防審核意見書；8) 開發中心（部）向環保部門申請辦理裝飾噪音審批，取得同意復函。6.3 報建工作要求6.3.1 根據公司總體戰略部署及該地塊的性質，制定項目總體開發計劃。6.3.2 根據審批的項目總體開發計劃，依據各控制時間節點和相關政府文件，制定各項報文的24、周計劃、月計劃及年度計劃。6.3.3 報文后要與各職能部門保持有效溝通，提前解決技術及相關政策問題，以取得審批部門的支持和理解，保證報建工作順利實施。6.3.4 所有報建資料應事先做好充分的準備工作，如請示公文、公司法人資料及相關表格等所有應準備的資料要齊全，保證一文不跑二次，具體操作參照房地產開發報批報建應用指南。6.3.5 結合項目進度及項目報建工作計劃，及時進行分項報建，分項報批流程可參照房地產開發報建指南（廣州），報建專員定期或根據需要做好分項報建的跟進工作。6.3.6 在辦文跟進過程中，對于主辦部門提出的問題，要做好解釋工作，對于沒有把握解決的應及時向部門或公司領導匯報。6.3.7 報建專員取得的復函、許可證原件應在第一時間歸檔，和公司檔案管理員辦理移交簽字手續，再由人事行政部統一發放至業務部門。七、 支持性文件1.2.3.4.5.6.7.7.1 表單及模板（參考）7.1.1 房地產開發報建指南（廣州）7.1.2 項目開發事項辦理界面規定（模板）7.1.3 竣工驗收提交資料清單（模板）7.1.4 房地產開發報建報批應用指南（模板，僅供參考）1234561234566.16.21.2.3.4.5.6.1.2.3.4.5.6.7.