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1、廣州富力地產股份有限公司設計階段成本優化作業指引文件編號RF-CB-ZY-02 版本/修訂A/0日期2013年8月1日設計階段成本優化作業指引編制日期審核日期批準日期一、 流程目的 為提升產品競爭力，指導成本優化工作，合理控制成本。二、 適用范圍適用于各項目設計階段優化與成本反饋工作。三、 職責12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1 成本監控中心1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.156788.15.6.7.8.8.12、.56788.1563.1.1 協助總工室推行標準化設計工作，確定各類型項目的建造標準，審核核算部門編制的各階段成本測算并根據測算結果提出優化建議；3.1.2 根據經審批的設計成果，編制下一階段的成本控制目標及控制建議。3.2 地區公司核算部3.2.1 負責設計階段成本優化工作；編制各項目各階段的成本測算（含裝標測算）。3.3 設計管理部/總工室3.3.1 推行標準化設計工作，會同銷售策劃部、工程部、成本監控中心、核算中心等部門確定各類型項目的建造標準；3.3.2 負責圍繞項目成本預控目標、成本控制建議展開設計以及施工階段的設計管理及優化。3.3.3 提供設計各階段成果（包括電子版）給核算中心3、（含地區核算部）以進行成本測算。四、 關鍵活動描述4344.1 推行標準化設計總工室和成本監控中心根據以往經驗，制定出各類型產品（住宅、寫字樓、酒店等）的建造標準、含量指標、成本控制目標等。4.2 設計前期成本控制要點12344.14.24.2.1 設計前期階段，核算部與開發中心（部）、設計管理部/總工室、銷售策劃部整理出政府規劃要點、土地屬性（用地分析）、項目定位三方面信息。1) 政府規劃要點：根據政府規劃要點批復，得出如附件政府規劃要點設計指標數據；2) 土地屬性：通過勘查現場，對土地屬性信息進行分析，編制土地屬性信息統計分析表；3) 項目定位：通過詢問銷售策劃部、設計管理部/總工室，清楚4、了解項目市場定位，產品組成，得出產品組成表。4.2.2 以上信息整理完成后,成本需要關注的重點是:1) 場地內的特殊地形,如果出現河流、箱涵,高壓線等問題需要仔細分析,了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預留部分不可預見費用；2) 車位要重點關注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計算容積率，會所是否可售；3) 外電需要重點關注距離、是否已經有電纜溝、是否需要破路等費用,注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成4.3 概念、規劃設計階段成本控制重點4.34.3.1 建筑、結構方面：1) 設計前，核算部同設計管理部/總工室、銷售策劃部一起探討產品類型布置方案,作單一產品測算以5、及組合方案的成本測算,形成較為詳盡、準確的最優產品組合（已確定）方案的成本測算，用以指導概念、規劃設計。2) 結合周邊環境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產品布置；讓產品銷售利潤、土地價值最大化。3) 核算部應就土地價值與建筑產品的組合向設計管理部/總工室、銷售策劃部提出建議（注意：重點是通過產品容積率來區分不同產品間成本差異）。4.3.2 路網布置：道路設計應在滿足消防及道路交通相關規范的前提下：1) 路網應合理簡潔（減少路網的不合理曲線、彎折）。2) 優化出入口布置,(優化建議時成本人員需要考慮周邊環境以及客戶使用需求,不能夠減少出入口后引起客戶投訴,導致后期整改而增加成本)。3) 6、道路寬度（設置雙車道或單車道加會車區）。4.3.3 停車布置（綜合銷售建議、規劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式 ）： 1) 土地利用 地面露天車位最大化 地面停車按照最大邊線原則布置2) 停車方式 車位平面布置最優化：限定面積內停放量最大； 車位建造成本由低到高的順序為： 地面露天車位首層架空車位地上獨立車庫半地下車位地下車位，具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮。3) 停車位體形控制： 高度 單獨車位面積。4) 車庫設置 車庫宜集中設置，減少建造成本 機械車位及地下車庫高度預留。5) 車庫設置注意考慮客戶使用要求,占地面積較大項目,車位數量需要合理分配，避免集中設置而引起業主投訴（示7、范區尤其需要注意）。.4.3.4 控制不可銷售的公建及配套建設面積：1) 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉讓經營的面積滿足土地規劃要求即可。2) 提升附加值而多建的面積，要結合市場銷售價格測算建設的必要性,注意提醒設計國家有了新的建筑面積計算規范,偷面積而招致的政策風險需要注意避免。3) 通過業態分析和市場調查合理確定商業面積。4.3.5 綜合物業管理成本、建造成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管理人員。4.3.6 應結合項目周邊道路、市政管網的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標高：1) “因地制宜”；2) 動土量最小；3) 盡可能使場地內土方挖填平衡8、；4) 降低排水坡度；5) 山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等的設計；6) 土方平衡需要在具體的工程設施前,要求項目公司設計部出一份現場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙,再由核算部測算出整個項目的土方挖填工程量，以及擋土墻，護坡成本并將計算結果交給管理層決策。4.3.7 總圖規劃，綜合考慮開發周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時辦公室、施工生活區、項目臨水、臨電、臨時道路）重復建設。4.3.8 山地建筑應結合地形情況確定產品類型：1) 根據山體高差確定產品類型2) 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎4.3.9 山地建筑必須比選邊坡支護方式：1) 結合山體9、實際情況及高差明確邊坡支護方式。2) 邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。4.3.10 確定贈送面積大小：1) 應該結合地形情況確定贈送面積大小。4.3.11 合理利用場地地形地貌1) 利用原有地形的起伏關系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用。4.3.12 電梯布置方案選擇：1) 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。2) 在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。3) 測算以及選10、定電梯轎廂裝修標準（建議按照不同檔次設計一至兩個裝修標準，以后每次套用即可）。4.3.13 園林環境方面1) 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產品品質： 不同景觀與建筑產品的合理搭配。 不同分期、不同產品與景觀位置、特性的均衡組合。2) 明確景觀單位控制成本：根據公司已有產品將每種產品的景觀成本總結出來，然后根據最新的市場價格和項目的特殊情況調整后，提交最新單位景觀成本供設計管理部、銷售策劃部考慮，同時提供給設計院作為設計控制參考，注意根據景觀重要程度區別對待。3) 明確軟硬景控制比例：統計已有項目軟硬景面積比例，提供給設計管理部及設計院作為設計控制參考。通常軟景比硬景便宜11、，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景。4.4 方案設計階段成本控制重點4.44.4.1 建筑、結構方面：1) 建筑方案選型： 評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規則的建筑平面，盡可能減小建筑專業的不合理布置帶來成本的增加。a）、高層建筑單體應選擇對稱形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構件宜減少；b）、控制屋頂造型。2) 確定合理層高： 結合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高2.8米性價比較優,層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5% 。3) 窗地比控制： 通過節能測算指標來控制窗地比。注意：節能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉換窗墻比和窗地比的關系，總體來說目前節能12、規范對成本控制窗地比是有利的，需要重點關注的是一旦節能通不過，成本提的優化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節能要求，特殊項目除外。 單體方案確定后，測算不同單體戶型窗地比，合理控制產品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設計一道溝通），窗地比應不超過同類產品經驗值。4) 欄桿、欄板的限定： 測算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少。 建議通過經驗的積累將各種欄桿欄板的分類統計做成標準產品，以后欄桿的做法就不需要在測算單價成本只需要統計含量即可。5) 外墻裝飾設計優化方案的初步確定： 提供目前不同產品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質感涂料13、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）； 提供目前各種產品外墻平涂、質感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率； 提供常用外裝材料適用性能； 關注外墻立面復雜程度，并提出改進建議； 優化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法； 提供目前不同產品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設計作為參考選擇； 優化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法。6) 節能方案： 盡量采用體形系數滿足節能要求的產品，以最優經濟方式解決節能方案。 通過合理的窗墻比實現節能達標。 通過墻體材料來實現節能達標。 控制節能取值范圍。7) 結構方案優化： 結構模板平面確定后，設計管理部、工程部、核算部14、一道審核柱網布置，結構形式，選擇最優結構方案。（結構形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結構。） 減少挑板、外掛裝飾鋼構件數量8) 山地建筑應結合地形情況確定產品類型： 根據山體高差確定產品類型。 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。9) 山地建筑必須比選邊坡支護方式： 結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。 邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。注意:擋土高度超過3米以上時有可能砼擋墻成本比毛石15、擋土墻還便宜,因此高擋土墻需要進行方案測算比較。10) 確定贈送面積大小： 山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡量規避政策風險。4.4.2 安裝方面：1) 測算配電設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經濟合理性：因為涉及供電等壟斷行業，有可能拿到圖紙時方案已經定案，因此成本人員一定要提前關注到此事，避免優化工作不到位。需根據場地等實際情況分按不同方案計算測定。2) 所有供配電設備（除發電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內，確保在符合規范要求下距離最短，以減16、少之間聯接線路。3) 測算供電方案采用環網式或是開閉所式的綜合經濟性，提出優選方案。 一般情況環網式比開閉式經濟。 合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短。 設置開閉所時，應盡量考慮多期共用。 條件允許時，可考慮借用項目附近原有開閉所，避免新建。4) 供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性： 現階段采用建設水泵房方式供水方式較省。 必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間。 當選用負壓供水方案時要與水泵房水池供水方案測算對比，確認實施的經濟合理性。5) 合理設置消防分區： 在符合消防規范的前提下，最大限度布置消防分區。 布置防火分區應注意住宅、商用、地下車庫（單體、復式）的區別。 盡量利用建筑墻17、體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區，減少消防噴淋系統的設置。6) 中水處理站與中水提升泵站： 中水處理站應根據項目特征，選用設計規定的最小規模。 中水處理站與中水提升泵站應選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。7) 污水提升泵站： 對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。8) 地塊內高壓線路改線： 入地方式：造價高：a.電纜溝方式，相對較高；b.管道埋設方式 ，相對較低。 建設高壓走廊:造價較低。4.4.3 園林環境方面1) 下發目標成本控制指標，實行限額設計；2) 提供材料規格型號單價： 提供常用軟硬材料規格型號及單價。 在滿足設18、計要求的前提下鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養管費用低的種類。 根據不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇:1)壓頂50mm厚2)非行車道地面20mm厚 （荔枝面采用30mm厚）3)行車道地面40-50mm厚4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚。3) 提供基層標準做法，供設計使用。4) 軟景觀中，苗木比例適當：重點效果部分使用大規格苗木，一般區域和庭院使用小規格苗木。5) 選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。6) 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。7) 控制木作的使用面積，盡量少用水景(主要是后期維護管理成本19、太高)。8) 在滿足設計要求的前提下綠化灌木種類盡量少一些，優化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達到節約成本保證效果的目的4.5 擴初（初步）設計階段成本控制重點4.54.5.1 建筑、結構方面：1) 明確結構含量控制指標： 向設計院下發施工圖結構設計成本控制要點，明確結構含量設計限額。 結構含量中需要將各部位含量細化便于以后測算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設計合同。 限額后一定要設立合適的獎懲措施保證條款可執行。2) 選擇最優基20、礎形式及埋深： 根據詳勘報告，設計院初步估算進行設計，審核設計院選用的基礎類型及基礎設計的經濟合理性。一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地基淺基礎(有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁。3) 明確合理結構布置，復核結構參數： 設計管理部/總工室與設計院就各結構參數作深入探討與交流，力求得到合理結構形式、合理柱網布置、合理結構構件尺寸、合理結構計算參數、安全、最經濟結構參數。其中重點審查：結構計算時輸入的荷載值、結構計算參數、結構計算結果、結構構件的幾何尺寸及配筋率。4) 結構含量指標計算： 核算部門根據設計院提供的21、設計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含量，以便控制鋼筋含量及混凝土含量在目標成本范圍內，并及時反饋設計管理部、設計院，以便進一步優化。 驗算時注意：要抽取基礎，首層，標準層，天面層等來予以驗算，確保結果不會偏離太遠。測算結果符合目標成本要求后再出施工圖紙。 如果局部或者全部指標超標需要分列細項詳細分析超標部位原因，并將結果發給設計管理部/總工室和主管結構優化的工程師以及相關領導，推進設計優化工作完成，遇到特殊情況確實需要超標的要報請主管領導審批同意后在進行下一部的設計工作。5) 復核建筑控制指標： 復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標成本內。6) 配合設計開展節能方案測算比選，22、選擇符合節能要求的成本最優方案： 在立面方案已經確定的情況下，節能方案經濟性優先順序為:減小窗墻比-加厚外墻砌體材料-外墻聚苯顆粒砂漿-外墻保溫板采用LOW-E玻璃。7) 部品材料選配標準應盡量與目標成本測算標準保持一致。 復核部品材料設計選用表，不符合項要與設計管理部協商解決方案并進行相關成本測算分析。4.5.2 精裝修方面1) 室內精裝修：根據確定的裝修標準，實行限額設計，控制在目標成本內。減少精裝房的差異，對應不同建筑產品的裝修方案統一材料選用，便于提高經濟采購批量。2) 公共裝修：裝修方案確定后，測算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在測算成本內。3) 根據裝修建筑尺寸，選擇合適模數23、的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。4) 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。5) 減少精裝房的差異，對應不同建筑產品的裝修方案統一材料選用。便于提高經濟采購批量。4.5.3 安裝方面：1) 測算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。2) 變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選： 規格在1250KVA以內單臺容量越大，單位容量費用越低。在需求總容量不變情況下，選用變壓器臺數越少越經濟。除可節省費用外，還可節省空間。但若實際使用容量不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉，在按變壓器計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選。 規格1224、50KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。3) 配電主干線路不同材料、不同敷設方式、不同走向方案比選： 一般情況下，價格遞增順序為；電纜+電纜穿刺接頭，電纜+預分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設方式。當然回路較少時采用導線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測算。4) 室外供配電線路設計優化：市政供電線路引入： 在場地、環境允許情況下，架空線路最省。 當影響環境采用電纜時，單線電纜截面規格不得超過300mm2，避免再行選大一級（或大一級以上規格）、產生浪費。 在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝25、敷設。 當在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時，要根據實際情況測算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設與自行新建電纜溝或采用直埋敷設方式時的最優方案。 一般情況下，敷設方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝直埋+過路套管全程穿管自行新建電纜溝。 電纜溝深度、寬度在滿足有關要求前提下要控制在規格最小范圍內。小區配電線路： 最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管導線+全程穿管普通電纜+全程穿管鎧裝電纜+全程穿管普通電纜+電纜溝鎧裝電纜+電纜溝。但當電線、電纜根數達到一定數量集中敷設時，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過實際方案測算才能確認。5) 配電箱內斷26、路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選： 盡量選用國產或合資產品會使價格降低，注意要符合當地供電部門的地方要求，避免來回反復，浪費工期。6) 供水方案比選： 根據項目產品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案技術經濟比選（帶水箱變頻加壓控制系統；無負壓管網直聯式供水系統、市政壓力直供或多方案組合等）。7) 室內水暖材料設備選用要點： 在滿足壓力、溫度等技術條件下優先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管價格增序排列：PPR管鋁塑復合管PB管）。 對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。8) 消防工程中消防報警器材、消防預埋管材的選用： 滿足功能前提下，含超高層在內，對溫、煙感探27、測系統的設備選型優先選用國產設備、報警器材（注意配套選用，以及項目產品的連續性和后期的維護費用一并考慮）。 消防噴淋系統平面布置優化。 通風、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道）應做經濟對比分析后擇優選擇。 消防預埋管當地無明確規定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經濟。9) 空調設計優選： 根據實際情況測算比選集中空調方案或小中央空調方案的經濟合理性；并對不同品牌、不同系統方案比選。 集中空調系統應根據具體使用功能及長期能耗，測算確定氟系統或水系統方式。 對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。 出風口的合理布置。 根據實際情況測算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經28、濟合理性；并對不同品牌、不同系統方案比選。4.5.4 園林環境方面1) 考慮每個組團小品配置均衡，以免后期業主投訴。2) 根據擴初成果圖計算造價，確認成本是否控制在目標成本范圍內。3) 測算中列出各種不同材料用量比例提供給設計參考，并為以后的成本優化工作積累經驗。4) 測算中列出各種喬木每平米的用量提供給設計參考，并為以后的成本優化工作積累經驗。5) 燈具設計優化時要考慮后期維護和使用情況，并通過收集物業管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。6) 建立統一的園建結構，從經濟實用的角度出發，減少以后園建結構部分的優化工作。4.6 施工圖設計階段成本控制重點4.64.6.1 建筑、結構方面：1) 工29、程做法與交樓標準統一，避免因兩者不一致造成拆改。2) 應力求設計院按我方交樓標準編寫施工圖工程做法；3) 確屬無法統一的做法，需在招標文件及其他相關技術標準中明確。并在項目實施時由設計院向設計部門、工程部、施工方進行技術交底，避免錯誤施工造成拆改。4) 部品及材料選擇： 根據項目定位、產品類型選擇材料部品，避免功能溢價； 在立面圖基礎上針對不同規格外檐墻、面磚進行合理排布，減少斷磚損耗； 廚衛大樣圖、樓梯間大樣圖根據平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗； 減少欄桿、裝飾鋼構件等的種類，提高標準化產品的使用程度；5) 項目公司設計部對設計院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結構、安裝各專業的30、協調減少錯漏碰缺： 接到圖紙后，設計部應及時安排或組織有關人員進行自審，并提出各專業自審記錄。 及時召集有關人員，組織內部會審，針對各專業自審發現的問題及建議進行討論，弄清設計意圖和工程的特點及要求。 圖紙自審的主要內容：l 各專業施工圖的張數、編號、與圖紙目錄是否相符。l 施工圖紙、施工圖說明、設計總說明是否齊全，規定是否明確，三者有無矛盾。l 平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符。l 圖面上的尺寸、標高、預留孔及預埋件的位置以及構件平、立面配筋與剖面有無錯誤。l 建筑施工圖與結構施工圖，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛、通等專業施工圖的軸線、位置（坐標）、標高及交叉點是否矛盾。平面31、圖、大樣圖之間有無矛盾。l 圖紙上構配件的編號、規格型號及數量與構配件一覽表是否相符。 圖紙經自審后，應將發現的問題以及有關建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。 組織圖紙會審工作，完善圖紙細部設計，減少錯漏碰缺，為控制項目的建安成本打下良好的基礎，成本管理部部應參加圖紙會審并認真審核圖紙。 盡量趕在工程項目開工前進行，了解設計意圖，明確質量要求，將圖紙上存在的問題和錯誤，專業之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前。 審查施工圖的基礎工程設計與地基處理有無問題，是否符合現場實際地質情況。 審查建設項目坐標、標高與總平面圖中標注是否一致，與相關建設項目之間的幾何尺寸關系以及軸線關系和方向32、等有無矛盾和差錯。 審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結構、上下水、暖衛、通風、電氣、設備安裝等圖紙是否相符，相互間的關系尺寸、標高是否一致。 審查建筑平、立、剖面圖之間關系是否矛盾或標注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標高是否符合要求，與結構圖的平面尺寸及標高是否一致。 審查建設項目與地下構筑物、管線等之間有無矛盾。 審查結構圖本身是否有差錯及矛盾，結構圖中是否有鋼筋明細表，若無鋼筋明細表，鋼筋砼關于鋼筋構造方面的要求在圖中是否說明清楚。 復核結構指標是否滿足限額要求。6) 通過管理減少對設計工作的拆分和嘗試設計總包： 目前鋼結構、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項33、工作的設計多由專業設計資源來完成。施工圖設計院只負責土建及水暖電等部分的設計，其后果是施工圖與專業分項圖紙矛盾點較多或沖突，不同專業工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數量激增，返工和修整量大，致使施工進度延誤和成本增加。 由于專業資源設計方案的不同造成投標報價不具可比性，造成成本上升。 產生重大質量問題時，責任不清、相互推諉給投資方造成重大的經濟損失。 設計總承包和施工總承包一樣是為了相關專業間合理銜接并統一責任為事后的投資方權力追溯提供保障。4.6.2 安裝方面1) 市政及小區管網設計優選： 著重考慮管材優選：綜合施工、使用等因素，給水管經濟合理性排序為；PE管焊接鋼管無縫鋼管鍍鋅鋼管UP34、VC塑料管球墨鑄鐵管鋼塑管。排水管排序為；規格500以內；UPVC波紋管鋼筋混凝土管PE波紋管，規格500以上；鋼筋混凝土管UPVC波紋管PE波紋管。一般情況下，機動車道下選用重型（級管或S2管材），對非機動車道下選用重型要嚴控。 優選檢查井規格及井蓋：避免設計盲目的統一選用大規格井；控制重型井蓋使用部位；除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采用重型。并盡量減少檢查井數量。 盡量減小排水管坡度，降低管網埋深，減少動土量。 優化管網走向、長度。2) 水暖施工圖審核成本要點： 滿足壓力、流量等技術條件時的管徑選擇（達到要求即可，不能過大），如給水干管、立管、支管、戶內管管徑應經計算核定，一般35、每戶住宅給水進戶管管徑控制在DN20以內。 需要的預留洞、預埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標高、予埋材料），避免后期鑿剔。3) 智能化設計優化： 室外智能化、景觀燈具設計優化應結合項目定位、市場接受程度、銷售價格，周邊樓盤使用狀況、小區場地布置（含綠化組團和道路布置）綜合考慮，在提升產品品質前提下還應兼顧實用性、經濟性。 以項目的市場定位、規劃設計思想和物業管理思路來確定智能化系統規劃設計方案（如：封閉管理社區選用紅外對射周界防翻越系統、開放的大社區管理結合封閉的單元管理選用電視監控加電子巡更系統）。 家居安防與可視對講系統分別設置和二合一的技術經濟比較及產品檔次選擇。 紅外對36、射探頭的設置與小區圍墻的走向優化（避免不規則圍墻增加探頭數量）； 景觀燈具的布置應根據項目定位，分期設定燈具總價來控制燈型、位置和數量（向提供設計常用燈型種類和單價）。 4.6.3 園林環境方面 注意園林環境設計與建筑、配套管網設計的銜接，避免標高、平面布置差錯出現。 測算各項指標是否在目標成本內，并提出優化建議。 綜合考慮后期管理維護成本，提出相應優化建議。 清單編制完成后，作出最后的完整的預算并同目標成本比較按照以上園建測算方法一樣提出最后的修改和復核意見。4.7 二次設計階段成本控制重點：4.74.7.1 鋁合金： 根據當地氣候條件、項目、產品定位和保溫節能要求，選擇相應的門窗系統（常見37、門窗系統按成本高低排序依次為木鋁復合鋁合金窗塑鋼窗）。 根據建筑施工圖進行門窗分格設計時，在滿足采光通風要求前提下，避免門窗面積過大和窗型過多過小。 對于使用較好導熱性能的窗框材料如鋁合金窗框材料，大面積的玻璃較小面積的玻璃好，因為大面積玻璃減少窗中窗框材料的比例，通過合理配置中空玻璃的結構，可以使整窗的性能最大優化。 高性能窗的熱性能弱點是窗框材料和玻璃邊部材料，因為玻璃中心是高效率的，窗框和玻璃邊部傳導相對較高，應該選擇絕緣間隔條（沒有金屬/很少金屬）及熱隔斷性能好、低傳導的窗框材料。 避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調節的費用是很高的。 在考慮滿足通風38、要求的條件下盡量減少開啟扇數量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風能力，但是開啟形式設計需要考慮風壓作用。 加大版面設計，減少窗框和扇的材料面積,提高整窗的視野通透及性能。 門窗五金件選擇：根據門窗系統（木、鋁、塑）、項目產品定位、建設期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統。避免功能不足或過剩。4.7.2 金屬構件： 欄桿百葉等非承重構件，需控制斷面尺寸不宜過大或過厚，滿足強度和剛度即可（需注意節點構造設計）； 注意對欄桿百葉的間距控制（滿足安全間距和遮擋要求）； 玻璃雨篷等承重鋼構件，需由結構工程師進行強度復核（裝飾設計計算一般保守）和結構優化； 面層防腐處理：鋼構件需區分使用場所（室內外），分別采用不同的防腐處理：如室內樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆調和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或鍍鋅靜電噴涂。 提出優化建議是注意綜合考慮樓盤檔次，規范要求以及后期維護使用成本。 常用欄桿百葉做成標注做法備選，減少重復優化工作。五、 支持性文件556無第17頁 共17頁