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1、學習改變人生做成功物業管理人！業主手冊長沙新境界物業管理有限公司目 錄一 致辭二 物業公司簡介三 服務電話一覽表四 物業管理五 管理費用六 業主的權利、責任和義務七 加建與改建八 裝修九 環境衛生十 安全保衛十一 日常維修十二 防火、防風、防震、防爆十三 生活必備常識十四 車輛管理規定十五 其它責任及保養事項十六 常規服務項目致 辭尊敬的業主（住戶）：首先恭祝您喬遷之喜！在您遷居書香名邸之際，長沙新境界物業管理有限公司深以為榮，我們將不負眾望，以優質、高效的服務鄭重向您承諾。“安全、清潔、優美、舒適、方便”的工作和居住環境是新境界物業的服務宗旨，這一環境的實現需要本小區全體人士的同心協作。為了2、增進溝通與協作，現將涉及住宅區管理的法律、法規以及新境界物業管理服務的要點編輯成冊，作為您居住的指引，以便您充分行使權利。履行義務，同心協力，共創二十一世紀高尚、智慧、文明小區。本手冊編錄較為周詳，處處以您的利益為首任，故敬請您和您的家人仔細閱讀，多謝合作，言不盡意之處，請多多指正。以我的誠信敬邀您入居書香名邸 長沙新境界物業管理有限公司 二00五年六月長沙新境界物業管理有限公司簡介長沙新境界物業管理有限公司于2004年9月15日注冊成立，物業管理資質等級為三級，注冊資金為人民幣80萬元。目前管理書香名邸小區，該小區總占地面積約5萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，建筑密度為28%，綠地率約43、2.1%的現代化新型小區。小區總共12棟建筑（其中9棟小高層，3棟高層）皆智能化，配套設施完善。物業管理采用的是深圳萬科物業的管理模式，公司高層領導均在萬科進行了嚴格的專業培訓。“追求高品質服務，打造新境界物業”是我們長沙新境界物業管理有限公司的質量方針，我們將圍繞這一目標不懈地去努力，去奮斗！服務電話一覽表火警電話：119 電信監督：180 匪警電話：110 天氣預報：121急救中心：120 報時服務：117電話查詢：114 郵編查詢：184交通肇事：122 詢問火警：2279119市民服務熱線：8665000 湖南醫科大學附屬湘雅醫院：4328888湖南醫科大學附屬第二醫院：55505114、省人民醫院：2218071 市第一醫院：4910097市第二醫院：4313697 市第三醫院：5151092市第四醫院：8882201 省兒童醫院：5600908 長途汽車問訊：東 站：4611731 南站：5630505西 站：8816553 公交總公司：5384442 物業管理1管理人的責任(1)負責本物業范圍內（下同）房屋的使用、維修、養護的管理。(2)負責公共消防，機電設備、園林綠化、道路管線、污水井池、車位車棚等公用設施的使用、維修、養護的管理。(3)負責公共部位的清潔衛生和居民日常生活垃圾的處理。(4)負責為居民提供良好的社區文化生活，創建優秀文明小區。(5)負責實施政府規定和委托5、管理合同規定的其它物業管理事項。2 管理人的權利(1)有權根據有關法律、法規制定適合本物業的管理辦法。(2)有權依據委托管理合同和有關規定向住戶收取管理費用。(3)有權制止、懲治違反本物業管理規定的行為，向違反規定的責任人索取賠償金，有權向政府部門和法律部門申請與提請訴訟。(4)有權聘請專業公司承擔專項經營業務。3管理人的義務(1)以優質服務為宗旨，按照物業管理條例的規定和委托管理合同對物業實施物業管理，注重社會效益，環境效益和經濟效益的有機統一。(2)接受業主委員會和全體業主的監督。(3)組織或協調政府相關部門進行轄區綜合治理，開展社區文化活動。(4)按照法律、法規和政府相關規定，從事經營活6、動。管理費用1管理費用主要用于以下開支：(1)公用設施、設備的維修養護費用和公共場所的日常管理費用。（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）(2)管理人員的工資、津貼、福利、勞動保護及辦公費。(3)就管理工作而聘請專營公司及其它聘請人員的費用。(4)本物業設施、設備必要的保險費、折舊費。(5)治安與公共秩序維護費用。(6)社區文化活動費用。(7)法定稅費。(8)經物業服務協議約定或業主同意的其它費用。2 管理費用及水電費的繳付管理費用由業主或非業主使用人均可，但拖欠繳費最終仍由業主繳付。每季度末二十五日為下季度管理費繳納期，住戶可以在物業公司財務室交付現金，也可在指定銀7、行開設委托收款賬號，由銀行按月劃拔。遲交按每日千分之三收取違約金：經三次催繳仍不繳納費用，物業分司有權采取必要措施，（如暫停水電供應）催繳。3 管理費的盈虧管理費不足以支付開支，由各戶按比例分攤差額，管理費如有盈入轉入下一年度使用。業主（住戶）的責任、權利、和義務詳見前期物業管理服務協議書條款加建及改建(1)所有加建、改建項目均須符合政府相關法規和物業管理規定，不得擅自改變房屋及配套設施的結構、外觀與用途，不得損毀設施、設備，危及房屋主體安全。(2)住戶加建、改建項目，須事先將圖紙和方案送管理單位審查，獲準后方可動工，未取得管理單位書面批準前，切勿動工。(3)特殊項目,住戶須報請政府相關部門審8、批。(4)未經批準擅自動工,住戶須負責將樓宇恢復原貌,接受處罰,承擔由此引起的經濟、法律和民事責任。(6)未經物業公司許可，不得擅自改變電視、電話和寬帶網絡的原有設置位，如私自改變原有位置，所造成的一切后果由業主承擔。(7)需改變電視、電話和寬帶網絡的業主，須經物業公司的許可，并請專業安裝公司改造，其費用由業主負擔。裝 修(1)住戶必須遵守本物業裝修管理規定，裝修要提前向物業公司申報，填寫裝修申請審批表，如實填報裝修項目、范圍、時間、標準，施工圖和裝修隊伍名稱，按規定標準繳納裝修押金，并經管理處批準后方可進行施工。(2)裝修應由有裝修資質的專業施工單位進行，特種作業人員須持證上崗。施工人員須持9、身份證到物業公司客戶服務中心辦理臨時出入證并隨身攜帶；裝修人員應遵守小區管理制度，違反規定造成的賠償金從押金中扣除。(3)裝修不得改變、影響或損壞樓宇原有的結構、外貌及公共設施，不得改變房屋及配套設施的使用功能，不得使用易燃材料；裝修垃圾清運方式由管理單位統一規定，裝修垃圾清運費由業主負責繳納。(4)裝修過程中應接受管理單位專業技術人員的檢查，裝修完工經驗收后，無違章情況即如數退還，如有違章行為，管理單位將在押金中扣除賠償費用，并處以罰款。詳細規定請參照裝修管理規定。環境衛生(1)為了維護本物業環境整潔、優美，令住戶舒適，心情愉快，敬請各位住戶予以充分合作，共同保持維護小區的優美環境。(2)物10、業管理單位將嚴格執行長沙市市容衛生十條禁令，并按此禁令查處一切違規行為。(3)管理單位將每天清運垃圾，住戶可將當天的生活垃圾用垃圾袋裝好，裝袋后丟放到指定地點。(4)商業住戶之商業垃圾，廢料（如商業包裝袋、餿水等）由住戶自行自費清理。詳細規定請參照清潔衛生管理規定。安全保衛1管理/護衛 本小區實行24小時全封閉式安全護衛，小區入口和公共部位全天有人值班把守，巡視。2住戶卡(1)居住在本物業小區的人士均須在管理單位登記建卡，小區安全員執勤中隨時核查進出本小區人員的身份。(2)憑住戶卡可參加管理單位舉辦的文體娛樂活動，領取管理單位派發的獎品。(3)住戶卡只發放小區住戶，所有年滿十四周歲以上，身高超11、過一米半的兒童和成年人士均須辦理；住戶卡每人一張，僅對本人有效，每半年復查一次。(4)住戶卡由業主（使用人）駐本物業時，攜帶辦證人員的個人資料和兩張一寸近照到物業公司辦理，如有丟失或損毀，請速到管理單位報失及補領。(5)住戶遷出本小區時，請將住戶卡交還管理單位；新住戶須重新辦理。3 來訪人員(1)來訪人員須持有效證件在小區入口處登記。由于職責所在，為加強本物業安全措施，值班人員對進入本物業的陌生人士要進行詢查，敬請各位住戶向親友解釋，失敬或不便之處敬請見諒。(2)住戶接待訪客，請提醒訪客進出安全要隨手鎖門，防止有人尾隨進入。(3)如已有進入，請與值班安全員聯系巡查，以確保安全。4 防避罪案(112、)如發現任何可疑人士及物體，或聽到可疑聲音，請立即通知管理單位。(2)凡在小區內遇到自稱公安機關或政府人員上門查詢，務請查閱其證件，若有疑問，即致電話機構認證或報物業公司協助。(3)應避免將貴重財務存放于無可靠保險防范措施的居住、辦公、營業地點。(4)外出時請仔細檢查所有窗戶是否關閉，入戶門、防盜鐵門是否鎖牢，晚間外出時最好留有適度的照明燈光。5 遷入遷出 業主、住戶遷入遷出時，請先與物業管理單位聯絡，辦理更改登記手續，辦理準行證，值班安全員憑證放行。日常維修(1)本物業管理公司配有維修人員，實行12小時接待登記和12小時上門維修服務，即8:0020:00為上門維修服務時間，20：00至次日早13、8:00為接待登記時間。(2)住戶有維修需要時，可拔打維修電話，值班人員將在鈴響三聲內接聽電話，在上門維修服務時間內，維修人員30分鐘內到達維修現場。(3)夜間接待維修服務經電話登記后，次日按接報時間順序上門服務，特殊情況除外。(4)住戶自請維修人員維修如有關涉及公共利益，應遵守本小區管理規定，按有關程序辦理手續。(5)管理單位維修服務執行統一標準，維修人員須佩戴物業公司工作卡，維修結束后請住戶在派工單上簽署意見并簽名。防火、防風、防震、防爆1消防試驗的培訓(1)管理單位會定期試驗所有公共消防設備，試驗前會提前通知各住戶，聽到試驗警鈴請勿驚慌。管理單位要定期對住戶進行消防知識宣傳培訓，檢查各戶14、消防設備及火險隱患，幫助住戶進行整改，為了您和他人的生命財產安全，敬請您通力合作，以確保本小區安全。(2)對檢查、整改或有意抵觸消防工作的住戶，管理單位將依法報請消防主管部門處理。由此產生的一切后果由該住戶承擔。2 防火須知(1)請小心處理燃燒中的燭、煙蒂殘火，留意火種是否完全熄滅，即時清理灰燼。(2)遵守長沙市政府禁止燃放煙花爆竹的規定，以免引起火警，違者將按規定辦理。(3)請勿在同一插座內接駁多個電源，不可將散口電線直接接駁插座，應使用適當插頭。(4)家庭成員應熟知電源總開關和煤氣總閥的位置及操作，遇有緊急情況及時關閉總開關。(5)理好燃氣用具、電器，不要讓十四歲以下兒童使用以上用具。(615、)使用煤氣時注意保持空氣流通，停止使用時應關閉石油氣或煤氣總閥。尤其是外出時，請倍加小心。(7)定期檢查及更換電器接線板，煤氣喉管等。3公共部位(1)嚴禁在公共部位堆放雜物，如自行車、鞋架等，所有樓梯、樓道必須保持暢通。(2)嚴禁焚燒祭紙，燃點香燭，燃放鞭炮。(3)公共部位安裝的消防栓，防火設備，請各住戶督促子女不要移動和玩耍。(4)樓層防煙門應保持關閉狀態，不可私自加鎖或打開后加塞使其不能關閉。4 救生措施發生火災時，若情況允許，盡量嘗試采取下列措施，以挽救和減輕災害損失：(1)保持鎮靜。(2)拔打119電話報警。(3)通知值班管理人員或物業公司，喚醒鄰居。(4)關閉電源總開關和煤氣總閥。(16、5)若火勢已蔓延應關閉失火現場門窗，隔離控制火勢。(6)使用最安全的途徑前往最近的消防樓梯，離開火災現場。(7)謹記煙和熱空氣是向上升的，接近地面的空氣較為清潔，溫度也較低，應盡量貼近地面俯身或爬行并用濕毛巾遮蓋口鼻逃生。(8)身處火場以上各層的人員，應向天臺方向逃生，切勿搭乘電梯，如身處火場下層者，則向外走。前往最鄰近的出口逃生。(9)發生火災應聽從消防廣播的統一指揮，警鐘長時間鳴響后，應鎮定地撤離樓區。5 防風措施雷雨大風吹臨時，管理單位呼請各住戶采取下列防風措施，以保障人身和財產安全。(1)縛緊容易被風吹倒的物件，如窗口的空調機等。(2)扣緊門窗，避免被風吹開。(3)最好將窗戶玻璃貼上膠17、帶，防止吹破玻璃后碎片四散傷及人身。(4)切勿在玻璃門、窗附近停留。(5)縛緊室外植物，將盆裁搬進室內。(6)檢查各排水管道是否堵塞，以免積水泛濫。(7)把室外衣服及晾衣桿等收回室內。(8)風過后，若有玻璃破碎，應立即更換。(9)如需幫助，請與物業公司聯系。6防震措施地震發生時，請：(1)保持鎮定。(2)躲在桌下或堅固的鋼筋砼結構下尋求掩護。(3)遠離窗戶、玻璃板、架或懸掛著的物品。(4)做好應付多次余震蕩的準備。7 脫離暴亂措施如遇騷亂，應鎖門、關窗、遠離窗戶，可立即向派出所報案或向管理單位報警。生活必備常識1、電梯困人自救當您被困在電梯時，請不要驚慌，務必保持鎮定。按動警鈴，通知管理人員，18、切不可自行處理。在設有自救功能的電梯里可采取自救措施，其方法如下：(1)用力瓣開轎門（需一定力度）。(2)轎門打開后，可看到廳門右邊有根繩子，繩子聯接廳門鎖，可用力拉動繩子（不要松開）同時用兩手左右擺動方向打開廳門。(3)選擇方便的位置出電梯。注意：電梯門開啟后，請務必小心，警惕因電梯移動造成的意外事故。2、煤氣中毒搶救(1)發現煤氣中毒后，先把門窗打開。(2)迅速把病人移到空氣新鮮的地方平放，解開衣服扣子，但要防止受涼。(3)輕度中毒，可給病人喝一些濃茶，休息幾小時即可恢復。(4)重度中毒應立即送醫院搶救，如果發現病友呼吸、心臟已停止，必須進行人工呼吸和心臟按壓直至送往醫院。3、觸電搶救(119、)關閉電閘，或用木棒、竹桿、塑料棒等不導電的用具將電線、電器挑開或將觸電者拖離觸電處。搶救觸電的關鍵是觸電者迅速脫離電源。(2)切勿用身體接觸電者，以免自身觸電。(3)病人離開電源后應保持安靜休息。(4)若發現呼吸心臟微弱或停止應立即就地進行人工呼吸和心臟按壓，包括轉送醫院的過程中，直至呼吸心跳恢復正常為止。4、溺水搶救(1)當發現有人溺水，一方面大聲呼救，另一方面應盡快投入救生圈或用救生棒將溺水者拉往上岸。(2)如會游泳，應脫去衣鞋，盡快入水搶救，將溺水者從從其背部拉住腋窩托出水面。(3)溺水者救上岸后，應立即解開衣扣，清除鼻中異物以恢復呼吸，然后迅速“倒水”。車輛管理規定一、進入物業區域內20、車輛必須服從統一管理。二、車輛必須按規定的路線行駛，不得逆行。不得在人行道、綠化帶上行駛和按高音喇叭，進入車輛限速5公里以下。三、凡住戶之機動車、自行車、三輪車，一律按指定地點停放。違章停車，將酌情收取拖移費。四、業主長期在物業區域內地面停放車輛必須在客戶服務中心辦理定位立戶手續，領取停車牌，停于指定車位，按月交納停車費。五、小區地下停車場只供本小區內住戶使用，外來車輛未經許可不得停放。六、外來車輛進入大廈一律由門衛收取停車費。七、車輛入庫后，貴重物品不要放在車內，由此造成的損失由車主自行負擔。八、車輛停車不能跨位停放，更不能停于車道。九、車輛進入須領取停車牌，駛出須出示停車牌，門衛才能放行。21、十、不得在停車場內洗車及清掃車上的雜物于地面。漏油車輛不得進入停車場內。十一、為杜絕車庫以外事故，凡進入停車場及車庫嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品。其它責任及保養事項1、投訴意見管理單位誠懇接受各位業主、住戶對小區管理提出的意見和建議，業主、住戶投訴個別管理服務人員請盡可能記錄其姓名、編號，以便在規定時間內予以調查處理。2、產權更改產權更改時，原業主須立即通知管理單位。所有原業主已繳付的管理費及其它費用不予退還，儲備帳戶項目自動轉移新業主。3、緊急聯絡資料敬請住戶合作，定期向管理單位提交緊急情況下聯絡所需的資料，以備危急情況發生時，管理單位能與您及時聯絡。 4、空調機保養空調機應按照22、物業管理單位指定的位置進行安裝，并且使用符合材質規定的支架。各戶應正確使用和保養空調機，同時采取適當的方法防止滴水和釋放噪音，避免干擾他人。5、廁所及排水道請勿把垃圾，布屑或廢物投入廁所及各類排水設備，避免阻塞，因住戶使用不當引起設備損壞，其維修費用全部由住戶負責。6、晾曬衣物晾曬衣物前盡量甩干衣物，以免滴水影響他人。除樓房涼臺設備的晾曬處，請勿在窗外或公共區域晾曬衣物。 7、招牌及廣告嚴禁隨意在小區各處張帖廣告，需展示內容的應在管理單位批準后，在指定位置展示其內容，違者將受到處罰。不得隨地亂扔煙頭、果皮、紙屑，以保證車場的衛生環境和消防安全。常規服務項目表序號服務項目收費標準備 注1更換明敷23、線5元/米含檢修費不含檢修價格折半2更換暗敷線10元/米含檢修費3更換空氣開關10元/節含檢修費4更換電源插座10元/只5更換電話插座10元/只6更換燈泡5元/只10個以上價格5折7更換燈管5元/支8更換燈罩5元/只9更換鎮流器5元/只10安裝吊燈50元/盞單價500元以上吊燈不安裝11安裝吸頂燈20元/盞12安裝壁燈10元/盞13安裝床頭燈10元/盞14安裝射燈（有軌道）50元/套15安裝射燈（無軌道）10元/套16安裝鏡前燈10元/套17疏通洗手盆10-50元/次動用疏通機50元起，需拆檢查口80元/次18疏通洗菜盆10-100元/次19疏通馬桶50-100元/次20疏通浴缸下水管20-224、00元/次21疏通地漏20-50元/次22馬桶、洗手盆、洗菜盆漏水修理10-50元/次23更換普通水龍頭10元/只24更換混合水龍頭40-60元/只25更換軟管5元/條26安裝排氣扇一般15元/臺不包括打孔27更換水管管件5元個明裝、不包括排水管28更換水管10元米29清洗排氣扇30元臺30安裝抽油煙機30元/臺31檢修抽油煙機25元/臺32清洗抽油煙機80元/臺33拆卸抽油煙機20元/臺34安裝壁扇10元/臺35安裝普通煤氣熱水器30-60元/臺36安裝電熱水器30元/臺37拆卸熱水器10元/次38安裝洗衣機20元/臺39安裝消毒碗柜（掛墻）15元/臺40清洗空調過濾網10元/次41安裝玻璃25、（普通）3-8mm 10元/單位8mm以上 20元/單位1單位=0.25m2，不足一單位按單位計，需高空作業的價格另議42安裝玻璃（有色）3-8mm 20元/單位8mm以上 30元/單位43掛裝鏡柜5-30元/塊44更換天花板15元/M245安裝門鈴有線：30-50元/個無線：10元/個46安裝窗簾按寬度計10元/米47安裝毛巾架10元/個48安裝晾衣繩10元/個49粉刷墻面10元起，10m2以下5元/ m2；10m2以上3元/ m250安裝家具30元/人/小時51換鎖10-30元/把需要焊接的價格另議52修理鋁合金窗10-20元/扇/次53修理陽臺推拉門30-50元/扇/次54更換凈水器慮芯26、20元/個55維修碎渣機10元/次56修理防盜門20-35元/次57修理家具配件10-100元/次58鐘點日常家務8元/小時/人非工作日、玻璃雙面另計59定點長期服務300元/月（1小時/天*次）60定點長期服務450元/月（2小時/天*次）61定點長期服務600元/月（3小時/天*次）62定點長期服務800元/月（5小時/天*次）63手洗衣物10元小時人襯衣、褲子等64市內傳真2元/頁收傳真2元/頁65中、英文打字5元/張含排版、輸出66房屋開荒清潔20-30元小時67上門擦鞋2-3元雙5雙以上起接68接送小孩10元以上不含路費69買菜、做飯20元小時人70電話留言服務免費71聯系干洗衣物免費72調節電視節目免費73代辦有線電視免費74代辦銀行開戶免費75代訂酒店客房免費76代辦電話開戶免費77代辦煤氣開戶免費78代辦收訂報刊雜志、免費79代叫出租車免費說明：以上所列收費項目，均不含材料費。20