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1、南寧市西江小額貸款股份有限公司“房抵貸”業務操作規程第一章 總則第二章 貸款準入管理第三章 風險組合管理第四章 產品政策管理第五章 業務流程管理第六章 合同簽訂與貸款發放第七章 貸后管理第八章 貸款回收管理第九章 附 則第一章 總則第一條 為進一步滿足小微企業及個人的融資需求，并進一步規范業務操作，促進西江小額貸款股份有限公司個人小微類貸款業務健康、快速發展，根據信貸管理基本制度(試行)和小微貸款業務操作規程(試行)；國家法律及監管機構法規、監管規定和管理細則，特制定本管理細則。第二條 本操作規程所指的“房抵貸”業務是指借款人以本人或家庭成員的房產作抵押，我公司經過審查合格，向房屋所有者承諾發2、放貸款。第三條 本操作規程的借款主體主要是在當地有穩定職業，經濟收入穩定且其名下有房產并愿意用其房產做貸款抵押擔保的自然人。自然人包括個人（包括個人獨資企業的投資人、全部由自然人股東組成的有限責任公司和股份有限公司的主要自然人股東、合伙制企業的合伙人）、農村承包經營戶、依法核準登記的個體工商戶。第四條 貸款用途?！胺康仲J”適用于合法經營的項目投資或資金周轉，且不違反相關法律、法規及中國人民銀行、銀監會以及個人貸款用途方面的相關規定；嚴禁用于股票及其他證券投資活動。第五條 貸款限額?！胺康仲J”對單一客戶的貸款額度原則上不超過200萬元。應充分考慮同區域內其他房產價值、風險控制能力等因素來確定具體3、貸款額度。第六條 貸款遵循動態管理、差異管理、流程標準化管理和主動風險管理的原則。（一）動態管理原則。根據宏觀經濟形勢變化、業務發展狀況、市場競爭情況等因素，動態調整個人消費、經營貸款的信貸政策及導向。（二）差異管理原則。綜合區域、行業、擔保、客戶資信等多個維度實施差異化的信貸政策和管理策略，實現授信政策與風險狀態相匹配。（三）流程標準化管理原則。參照個人業務操作規程，將其作為日常業務操作依據，并及時維護更新，實現業務操作的規范化和標準化管理。（四）主動風險管理原則。建立風險預警管理機制，及時識別客戶的風險狀態變化，采取有效措施保障信貸資金安全。合理設置客戶預警指標，強化系統數據對接，對金融資4、產、信用卡記錄、結算賬戶交易等相關數據進行系統監測，實行全流程線上風險預警管理。第二章 貸款準入管理第七條 客戶分層管理（一）申請個人貸款的借款人應為具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民，信用狀況良好且具備還款意愿和還款能力，并符合個人貸款操作規程等制度及現有法律法規、監管規定。（二）在綜合衡量客戶及其企業信用記錄情況、家庭凈資產情況、在銀行的金融資產狀況等因素后，根據客戶整體資信狀況由高至低，按I、II和III類客戶實施分層管理。第三章 風險組合管理第八條 以擔保方式為主，結合區域管理、行業準入和客戶分層三個方面，進行風險組合管理。第九條 風險組合管理的核心是以有效抵（質）押物擔保為主，5、輔以其他擔保方式的分類管理。在明確擔保方式的基礎上，根據客戶的所屬區域、行業和資信狀況，評定客戶風險狀態。第十條 擔保方式?！胺康仲J”業務瞎用房產最低高額抵押擔保方式。辦理非循環方式貸款的，可采用一般抵押擔保方式。第十一條 抵押物要求。 （一）抵押物原則上應為住房。部分經公司同意可接受商業用房或商住兩用房作為抵押物。（二）抵押物對應的土地性質須為國有，已取得房屋所有權證書，可以進入房產三級市場交易流通。（三）可以辦理合法抵押，抵押物價值能覆蓋貸款金額。（四）抵押房產的所有權人及共有人必須是具有完全民事行為能力的人。第十二條 抵押房產價值評估。 （一）以住房為抵押的，可采取外部評估或內部評估的方6、式。評估的流程和方法按照個人貸款業務操作規程執行。 （二）采取外部評估的，貸款調查人員需對評估價值的合理性進行認定。信貸經理對評估價值進行認定時應重點考慮以下幾個因素：一是房產的購置價格；二是當地房產價格的平均漲幅；三是同類房產的成交均價。房產評估價格不應高于按照購置價格與平均漲幅推算出的價格的一定比例；不應高于同一地段同類房產近期交易均價的一定比例。第十三條 抵押率的確定。抵押物的抵押率按以下規則確定：（一）總體原則抵押率應根據房產年剩余年限、地理位置及房屋類型判斷，房產使用時間在10年（含10年）以內的，抵押率最高不超過70%；房產使用時間在10年以上的，抵押率最高不超過60%，商業用房抵7、押率最高不超過50%。審批人在貸款審批時應根據借款人的還款能力、信用狀況及抵押物變現能力確定額度金額。(二)具體執行標準1.以住房（含別墅、自建住房）抵押樓齡最高抵押率地理位置10年以下（含）70%10-20年（含）60%位于較為中心、具有成熟居住氛圍、周邊環境好、配套公共設施齊全20-30年（含）50%僅限城市中心區域超過30年不接受抵押2.以商業用房（含自建商住兩用房、自建商業用房）抵押樓齡最高抵押率地理位置1-5年（含）65%位于比較成熟的商業區6-10年（含）60%地理位置較為中心，具有成熟商業氛圍、周邊商業布局合理11-15年（含）50%16-20年（含）40%僅限城市中心區域成熟商8、業區超過20年原則上不接受抵押。如屬于城市繁華中心區域，具有歷史背景、文化底蘊、品牌傳承等獨特專有資源的，可不受房齡限制，但應審慎敘作，抵押率須控制在40%以下注：縣級機構僅限受理位于縣城中心區域成熟商業區域的商鋪為抵押物；原則上不得接受空置兩年以上、無租金收入的商業用房作為抵押物。3.以辦公房作為抵押的，其抵押率同比應低于商鋪的相關要求，最高不超過市場價格或內部評估價的65。4.以無地上建筑物的土地使用權，繳清土地出讓金并辦妥國有土地使用權證的土地作為抵押的，抵押率應控制在40以下。土地空置超過一年的原則上不接受為抵押物。不接受地上建筑物為在建工程（或簡易廠房）的土地使用權抵押。5.以專業擔9、保公司擔保第十四條 貸款利率定價貸款利率實行上下限管理，貸款利率原則上不得高于中國人民銀行公布的同檔次貸款基準利率的4倍。按照收益覆蓋風險和成本的原則，根據企業主及其配偶在銀行金融資產情況等，對貸款利率實行差別化管理。第四章 產品政策管理第十五條 個人貸款應納入個人客戶統一授信管理，綜合考慮借款人及其家庭在我公司及其它金融機構的所有貸款總量，嚴格控制家庭收入償債比，結合客戶所提供的擔保情況，為客戶核定合理的貸款金額。第十六條 貸款期限。貸款期限原則上不超過2年。當貸款用途為流動資金使用時，貸款期限不超過1年。對于可循環使用的個人貸款，額度有效期最長不超過2年，額度項下單筆用款期限不超過1年，且10、不超過額度剩余有效期。第十七條 貸款利率。貸款利率原則上不得低于中國人民銀行公布的同檔次貸款基準利率的4倍。具體利率應根據利率定價規則執行。第十八條 還款方式。個人貸款應結合客戶的風險狀態、貸款用途、結算特征等因素，給予匹配的還款方式。根據貸款期限的不同，還款方式如下：（一）貸款期限在1年期（含）以內的，可選擇按月（季）還本付息、按月（季）付息到期還本或到期一次性還本付息的還款方式。（二）貸款期限在1年期以上、2年期（含）以內的，可結合其資金結算特征，選擇按月（季）付息、按月（季/半年）還本的還款方式，但不得采用按月（季）付息、到期還本或到期一次性還本付息的還款方式。第五章 業務流程管理第十九11、條 貸款申請借款人向信貸經理提出個人貸款申請，應按要求填寫南寧市西江小額貸款股份有限公司“房抵貸”業務申請表，并提供以下資料：1.借款人有效身份證、戶口簿或其他有效居留證件；2.借款人婚姻狀況證明（結婚證、未婚聲明等）；3.用于抵押擔保所需的證明文件-抵押物權屬證明、專業評估公司出具的評估報告；4.用于抵押的房產所有權人及共有人的身份證件及其同意抵押的書面承諾。5.公司要求提供的其他資料。第二十條 盡職調查 （一）調查人員對貸款申請應及時進行貸前調查并安排房產價值評估，貸前調查主要包括以下內容： 1.貸款申請資料是否真實、完整； 2.借款人及配偶信用狀況是否符合規定。須通過查詢人民銀行個人征信12、系統調查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報告； 3.借款人及其配偶的還款能力是否充足。通過多種方式判斷借款人及其配偶收入證明的真實性及合理性，必要時可要求借款人提供完稅證明、工資流水單、公積金繳存證明等輔助材料。對自雇人士或無固定職業者，主要根據其相關資產證明判斷其還款能力，必要時進行實地調查。4.抵押物權屬狀況是否清晰，抵押物共有權人是否出具同意抵押的合法文件。5.以評估價認定并采取外部評估方式的，評估方式和評估價格是否合理，以成交價認定的，成交價是否合理。6.借款人所申請的貸款要素的合法合規性。（二）調查人員在盡調時應至少要與借款人及抵押房產所有權人進行一次面談并做好面談記錄。根據對信13、貸資料的分析及面談情況確定是否開展全面實地調查。（三）經調查后，信貸經理應出具調查報告，將整套資料報送小微信貸部經理審核，調查認為不符合貸款條件的，經小微信貸部經理同意可終止貸款程序，并及時通知借款申請人。 第二十一條 貸款審查、審批小微部完成調查后，將材料及報告掃描至信貸系統，提交有權審批受理人員進行材料的合規性審查，報有權審批人審批。 貸款審批采用系統自動審批和人工審批相結合的方式。由有權審批人組成審貸組在審批授權范圍內，按照規定程序和管理要求進行審批。審查、審批人員對提請審查、審批的信貸業務應提出明確的審查、審批意見。審查審批的主要內容包括：（一）基本要素審查。移交的貸款業務基礎資料是否14、齊備；（二）主體資格審查。借款人、共同借款人、抵押人是否具備有完全民事行為能力，借款人是否有不良信用記錄，收入是否充足合理，有關證明材料是否符合規定。 （三）信貸政策審查。授信各項要素是否符合制度辦法規定。（四）擔保物審查。抵押房產權屬是否清晰，價值認定是否符合程序和規定，評估價值是否合理。（五）信貸風險審查。重點審核借款人收入來源的穩定性以及家庭資產負債情況，審核抵押物的變現能力和保值增值能力。第二十二條 審批結果通知貸款人應在審批完成后1個工作日內告知借款人審批結論，對于未獲批準的貸款申請，應向客戶說明原因并退還相應申請材料。第六章 合同簽訂與貸款發放第二十三條 合同簽訂在貸款審批通過后的15、2日內，由主辦信貸經理及協辦信貸經理雙人共同督促借款人及配偶在借款合同、抵押合同等法律合同及相關協議文本上簽字、蓋章，確保合同簽章的真實性。第二十四條 信貸經理審查材料的齊備性；審核合同(協議)填寫是否規范；確保貸款審批條件的全部落實和歸檔材料的齊全。第二十五條 貸款發放合同簽訂后，應落實抵（質）押登記并取得他項權證等全部貸款審批條件后，報風險部審核，審核通過后方可發放貸款。對于可循環使用的個人貸款，在額度項下二次用款時，應結合其風險預警情況進行放款審核。第七章 貸后管理貸款發放后，要加強對個人貸款發放后到貸款結清階段的管理，具體包括但不限于貸款的貸后檢查/回訪、信息維護及處理、風險分類、還款16、處理、催收保全、展期重組、押品管理、檔案管理、損失類貸款核銷等。第二十六條 客戶回訪信貸經理負責貸后現場檢查及客戶關系維護工作，客戶關系維護可以采用現場溝通或非現場交流的方式，也可以與貸后現場檢查相結合，密切與客戶的良好合作關系，在貸款存續期間，積極挖掘客戶的金融需求。信貸經辦人員應按照小微業務操作規程的要求組織實施貸后管理。第二十七條 風險預警管理風險預警管理是在單筆貸款業務貸后管理中，動態收集掌握客戶違約風險變動情況，并采取相應措施的主動風險管理過程。經辦信貸經理作為風險預警責任人，負責收集預警信息，進行整理分析，提出有效風險防范措施，經有權審批人同意后，及時采取措施化解風險。第八章 貸款17、回收管理第二十三條 在貸款到期日前5日，由信貸經理填寫一式兩份的貸款到期通知書通知借款人做好還款準備。第二十四條 需要展期的貸款，借款人原則上應在貸款到期日前5日內向公司提出貸款展期申請，信貸部負責調查展期原因，填寫貸款展期審批表提出處理意見，報有權審批人審批。最長展期期限不能超過原貸款期限。第二十五條 貸款到期后客戶不能按時足額還款則需要支付違約金。違約金的收取標準依據借款合同的相關規定執行。貸款風險分類第二十六條 提前還款對借款人擬提前歸還全部或部分貸款的，應要求借款人提前5日提交申請書，經批準后可提前歸還借款；若不同意客戶提出的提前還款申請，應及時通知客戶并做好解釋工作。第二十七條 具有18、下列情形之一的，信貸部應及時收集證據，上報有權審批人同意，可以提前收回貸款。（一）未按照規定用途使用貸款；（二）借款人或擔保人提供虛假資料或具有欺詐行為；（三）借款人其他債務情況惡化或經營出現重大潛在風險；（四）合同中約定的影響貸款安全的其他情形；（五）其他可能影響貸款安全收回的情形。 出現上述情形需要提前收貸的，由信貸經理出具提前收回貸款處理表，明確處理意見，報有權審批人審批。第二十八條 貸款收回后，信貸經理負責核實貸款本息確已歸還并辦理有關抵押解除手續，財務部做賬處理。第二十九條對到期不能歸還的貸款，應由風險部及信貸部共同催收，卻不能收回的，根據南寧市西江小額貸款股份有限公司信貸業務操作規程第十章追償和催收的有關規定執行。第三十條 檔案管理檔案管理按照有關規定執行。第三十一條 機構預警叫停按照公司規定對產品進行預警、叫停管理。凡不良率達到叫停線時的機構必須立即停辦個人貸款業務，并認真分析產生不良的原因，加大清收不良貸款的力度，努力改善內部經營管理機制，提高管理水平。第九章 附 則第三十二條 貸款實行問責制，隊在信貸業務中的違法、違規行為進行問責；情節嚴重觸犯法律的，移交司法部門處理。第三十三條 操作規程由南寧市西江小額貸款股份有限公司制定、解釋和修訂，試行期為一年，自發文之日起施行。 12 / 12