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1、招商花園城商業項目CMPD YangHang Project Commercial location Report中國城市商業總體趨勢：新城市 新商業，挑戰與機遇并存人口導入的帶動，商業升級的契機，消費品牌的拉動，移動互聯網技術引導的智慧型商業、體驗經濟等都在彰顯著新城市商業的市場潛力和發展契機。01020304未來高質量人口持續的導入商業需升級換代的時機恰當消費和品牌認知提升，拉動內需互聯網+，智慧型商業注：本項目3公里范圍內商業分布大型居住區配套商業以居民居住區為主要服務對象，為小區居民提供生活配套服務。綜合商業廣場目前，項目核心區域的綜合商業廣場主要有北上海購物中心、泰富廣場、世華廣場等2、；外圍區域主要有麗都廣場等。街鋪以沿街商鋪為主要表現，主要聚集在以東街為中心的老楊行鎮區域及部分街道(梅林路濟光學院路,楊泰路)。楊行的商業品質需要提升。現存商業商業氛圍不足、業態老化、中低端競爭慘烈，需要提升突破。本項目大型居住區配套商業綜合商業廣場老街鋪產業規劃：重點發展現代商務、現代服務、現代物流等第三產業，現代商務、居住、公共功能的綜合性新城組推進房地產業發展，形成寶山團。楊行空間規劃：楊行鎮37.91平方公里，位于寶山組合新城中心區域。重點建設生態綠龍及現代商務、現代服務和公共活動中心，是寶山區高檔居住區和經濟發展重鎮。人口規劃：市中心重要的人口疏導區，規劃人口2025萬。目前總人口3、約110,000人人，戶籍人口45,000人。楊行鎮規劃：楊行鎮是寶山的經濟重鎮、未來寶山發展最重大的的增長極未來寶山發展核心：寶山新城由淞寶、楊行、顧村三大城市組團構成，與上海市中心城區聯系密切，未來寶山重點發展區域建設中心重心在楊行：淞寶地區 形成寶山區行政、文化、商務中心及濱江景觀旅游帶 楊行地區重點發展現代商務、現代服務、現代物流等第三產業，推進房地產業發展。形成寶山現代商務、居住、公共功能的綜合性新城組團 顧村地區形成環境優美、適宜居住的人文生態新城組團廠房集中區吳淞國際物流園區居住密集區本案廠房辦公大型居住商業居住密集區：項目周邊多成熟老小區，楊行板塊內常住人口約10萬人，兩口/三4、口之家為主，家庭月收入在中低水平，整體消費水平偏低。商辦氛圍：項目周邊多廠房，工廠以材料、儀器、鋼板、服裝等加工廠為主，輻射范圍內辦公人群約7000人，以外來務工者為主，。商業以社區商業為主，滿足基本生活需求。基地解讀環境：居住密集區，物流廠房集中區，未來商業發展潛力區。外部消費隔斷板塊屬性：楊行鎮政府及各政府部門所在地，楊行政務區，楊行核心發展區交通屬性：距離軌交1號線2公里，與軌交通達性差，公路交通通達性較好人口屬性：居住密集區，動拆遷房和高端商品房交匯，人口層級不同參差不齊O機會W劣勢S優勢T威脅規模大。總建面22.6萬，體量優勢顯著；復合產品。城市綜合體，產品線豐富；大公園。規劃配套大5、面積的綠色運動公園；品牌力。招商地產品牌號召力與美譽度；交通不太便利。距離地鐵有一定距離；硬性規定多。地塊控規要求限制較多，可塑性較差；周邊商業環境差，周邊消費現狀檔次低；商業輻射范圍受高架、環線隔斷；周邊人口密集，教育資源豐富；競品集中于住宅，商業直接競爭少；自持商業多，利于后期經營管理；招商的品牌力對于商業的積極影響力；周邊項目競爭力大。未來兩年周邊競品形成的銷售截流；社會消費行為的變化。網絡購物、移動消費成為新常態；商業經營定位上的重合，主題適應性；明年商業銷售趨勢，市場成交走向；項目SWOT分析項目商業價值解讀。根據目前人口分布、出入口位置、交通動線、建筑形態等因素綜合考慮，項目整體商6、業價值呈現從北向南、從西向東商業價值遞減態勢。主題體驗型box商業，兩棟集中商業體是整個項目最具消費人流導向力的商業空間。水產路楊鑫路楊泰路松蘭路社區配套商業集中型商業特色風情商業街（2F）主題步行街。借助公園的景觀塑造高品質商業街區。鄰里便利街（1F/2F）社區服務商業、日常性。吸引日常便利性消費客流。主題公園復合型的體育主題運動公園，未來會聚集大量游憩人流。街區特色街區（2F）特色型商業。吸引年輕人休閑客流。商業價值遞減商業價值遞減項目定位Project Summary從整體商業格局來看，楊行乃至寶山缺乏能夠與時代相一致的商業代言。由此，本項目贏得市場的關鍵在于找尋突破口。上海的痛點在哪里7、？都市人士的忙碌生活，缺少時間，缺少自由、-他們的消費缺口？生活每天從一個壓抑的空間到另一個封閉的空間，想要找一個心靈的出口,希望放松自已,享受生活。最熱情最熱情體驗式時尚生活中心最時尚最時尚最生活最生活客群定位核心客群：寶山新區內精英集群中高收入人群渴望生活品質的改善，期望有時尚與品質兼容的商業出現，本項目將建立“對于中高端收入人群的區域向心力”輻射客群：追求新鮮刺激體驗感的時尚集群時尚人群對于新鮮事物不斷有所追求，并且期待無限的刺激感，本項目將建立“對于時尚集群的體驗型商業融入”客群詮釋|年青精英共享的時尚體驗新生活方式一個讓精英集群樂享生活的購物天堂一個潮人聚集的社交中心一個情侶約會的浪8、漫之地一個家庭聚會的溫馨場所招商 花園城業態規劃CMPD YangHang Project Commercial format planning花園城商業中心業態規劃打造本項目商業，吸引客流，打造時尚體驗性商業目的地的目標時尚體驗娛樂生活時尚零售潮流服飾家飾家居運動休閑特色零售世界美食美發美甲有機食品兒童游樂KTV書店健身會所生活配套網咖美食廣場教育培訓1F：運動生活館：運動品牌店|時尚快餐2F：時尚休閑館：時尚女裝|戶外休閑|餐飲3F：美食家居館：餐飲美食|兒童|家居1F：都市生活館：品牌旗艦店|時尚零售|時尚快餐2F：潮流生活館：休閑品牌|時尚零售3F：躍動魅力館：時尚零售|餐飲|兒童生活9、館4F：繽紛活力館：美發美甲|影院|健身|書店5F：樂活形態館：健身花園城中心各層業態A座B座1F業態&品牌布局業態面積占比主力店1465.0537.38%零售2017.2651.47%餐飲417.1510.64%配套200.51%合計3919.46100%37.38%51.47%10.64%0.51%主力店零售餐飲配套業態面積占比零售854.4633.06%餐飲1729.9666.94%合計2584.42100%33.06%66.94%零售餐飲A座B座2F業態規劃業態面積占比主力店1814.543.17%零售1568.9237.33%餐飲819.719.50%合計4203.12100%43.10、17%37.33%19.50%主力店零售餐飲業態面積占比零售1597.6449.86%餐飲1606.6350.14%合計3204.27100%49.86%50.14%零售餐飲A座B座3F 業態布局業態面積占比主力店2471.656.64%餐飲1643.7137.67%零售248.365.69%合計4363.67100%56.64%37.67%5.69%主力店餐飲零售業態面積占比餐飲2582.4485.47%生活配套439.0414.53%合計3012.48100%85.47%14.53%餐飲生活配套B座A座4F5F業態布局79.49%8.28%7.08%5.14%主力店零售休閑娛樂生活服務業態面積占比主力店5300.9579.49%零售552.168.28%休閑娛樂472.447.08%生活配套342.935.14%合計6668.48100%A座A New station in Baoshan下班吃飯上班逛街玩樂發呆“休憩生活站”