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1、2023-10-27天展 明珠港項目定位及產品補強建議2023-10-27PART-1 PART-1 策略前思考策略前思考2023-10-27整盤整盤 4600元元/均價如何支撐？均價如何支撐？2023-10-27價格價值來源于來源于產品產品地段地段發展潛力發展潛力資源資源交通交通配套配套環境環境教育教育醫療醫療2023-10-27按房地產價值梯級與驅動因素的差異，可將許按房地產價值梯級與驅動因素的差異，可將許昌房地產市場分為以下五個板塊昌房地產市場分為以下五個板塊城東板塊城東板塊老老城城區區北部新區北部新區城西城西板塊板塊城南板塊城南板塊p老城區老城區：許昌是核心區域，居住氛圍濃厚，商業繁榮2、，配套齊全，處于價值高地，均價4700-5000元/，但受供地限制，在售項目較少，后期供地趨于稀缺；p城西板塊城西板塊：受中心城區價值輻射，向西自然延伸而形成的區域，環境較差，配套相對缺失，價值較低，均價3300-4200元/，項目較多；p城南板塊城南板塊：依托于經濟開發區形成的相對獨立區域，區域形象較差，配套缺失，價值不高，均價3500元/左右，未來有一定供應；p北部新區北部新區：隸屬于許昌縣，均價3000元/，價值實現不高，但依托于縣政府搬遷、強勢規劃利好和學校醫院等眾多配套的持續建設，未來發展潛力較大；p城東板塊城東板塊：受政務驅動和環境驅動影響，日益成熟的新區，在售項目云集，是許昌房地3、產價值最高的區域，均價4200-5300元/，市政配套齊全，但生活配套較為缺失；目前，城東板塊和老城區房地產價目前，城東板塊和老城區房地產價值最高，處于第一梯隊。值最高，處于第一梯隊。區域價值區域價值全國現象全國現象板塊格局52023-10-27p城西片區在售項目較多，但體量均較小，以高層、小高層產品為主，銷售均價因地段的差異，城西片區在售項目較多，但體量均較小，以高層、小高層產品為主，銷售均價因地段的差異，由由33003300元元/至至42004200元元/不等；不等；p整個市場狀況可以用溫吞水來形容：整個市場狀況可以用溫吞水來形容：區域政策不支持，沒有明顯的投資前景；區域政策不支持，沒有明4、顯的投資前景；整個市場營銷水平一般，落后于整個許昌房地產市場；整個市場營銷水平一般，落后于整個許昌房地產市場；所有在售項目區域缺乏標桿項目和標桿性營銷推廣，千人一面。所有在售項目區域缺乏標桿項目和標桿性營銷推廣，千人一面。所有項目都是出于一種所有項目都是出于一種“準價格戰準價格戰”狀態，都在做特價，做團購，都在打價格，只不過打的狀態，都在做特價，做團購，都在打價格，只不過打的程度不一樣罷了。程度不一樣罷了。所有項目都出于一種不溫不火的銷售狀態。所有項目都出于一種不溫不火的銷售狀態。2023-10-27該項目現在出于前期宣傳階段，一期推出一號樓（90平方左右南北通透小三房+92平方米“2+1”d5、的純南兩房）和八號樓（132平方米南北通透大三房+92平方米純南兩房）。該項目預計10月或者11月份開盤，交房約在2016年底或者2017年初，現在執行團購價格一次性單價3490元，全款分期（50%首付+封頂50%余款）單價3790元。10月份開盤若按揭付款 均價約在3990元。銷售員接待水平一般，未走完全流程，未主動留電話百瑞泓城距離本項目最近的競品2023-10-27湖畔名居和本項目客戶重疊最多的項目現在項目推出臨路的一號樓（141平方通透三房+112平方南向二房）+二號樓（121平方通透三房+89平方南向二房）?，F項目常規定價約在35003700，層差30元，橄欖型定價，一次性優惠3%，6、按揭優惠1%。項目現階段執行的優惠活動種類較多：一特價房優惠，31003300的價格走二房，3300-3500的價格走三房（這種現象提示我們該區域三房比兩房要走的快）二老帶新政策可享受3000元優惠。三首付分期政策“3萬買二房，5萬買三房；以絕對剛需的和價格戰的導向在進行營銷2023-10-27天基理想城本區域產品前期設計最成功的項目現該項目主力戶型為現該項目主力戶型為120120平方米東廳三房，二臥朝北，一臥朝南；另外平方米東廳三房，二臥朝北，一臥朝南；另外還有少部分的還有少部分的108108南北通透南廳三房，南北通透南廳三房，8888平方米東廳三房；平方米東廳三房；現在項目執行的均價約在現7、在項目執行的均價約在4300430045004500區間，按揭優惠區間，按揭優惠1 1個點，一次性個點，一次性優惠優惠2 2個點，小高層正在做頂層和底層的清盤優惠活動。個點，小高層正在做頂層和底層的清盤優惠活動?，F在正在執行特價房活動，頂層和底層分別執行現在正在執行特價房活動，頂層和底層分別執行41554155元的特價。元的特價。2023-10-27項目名稱項目名稱百瑞泓城百瑞泓城距離距離本項目最近的競品本項目最近的競品湖畔名居湖畔名居和本項和本項目客戶重疊最多的項目客戶重疊最多的項目目天基理想城天基理想城本區域產品前期本區域產品前期設計最成功的項設計最成功的項目目西雅圖西雅圖本區域本區域營銷8、最成功的項目營銷最成功的項目占地面積66700平方米34684平方米46690平方米74704平方米總建筑面積20000平方米100000平方米120000平方米304320平方米綠化率40%36%35.3%39.2%容積率3.092.63.43建筑形態板樓，高層板塔結合,高層板塔結合 小高層 高層多層戶數9282480價格單價3790元35003700430045004300元-4400元營銷進度10月或者11月份開盤多種優惠活動特價房活動認籌交房時間2016年底或者2017年初2015年03月27日競品分析2023-10-27許昌住宅市場的特征總結許昌住宅市場的特征總結發展階段：較為初級，9、僅僅停留在賣產品階段發展階段：較為初級，僅僅停留在賣產品階段樓盤品質：與價格脫節，尤其體現在建筑立面和社區環境的營造中樓盤品質：與價格脫節，尤其體現在建筑立面和社區環境的營造中社區服務：普遍不到位，物業管理僅局限在保安和清潔的階段社區服務：普遍不到位，物業管理僅局限在保安和清潔的階段產品特征：附加值較少，個別高檔樓盤雖有超前配套，產品特征：附加值較少，個別高檔樓盤雖有超前配套，但是實用性不高，噱頭為主。但是實用性不高，噱頭為主。戶型結構：戶型結構較差，具備改善型住宅的面積，但沒有改善型住宅的感受戶型結構：戶型結構較差，具備改善型住宅的面積，但沒有改善型住宅的感受2023-10-27許昌人對住宅10、需求特征總結許昌人對住宅需求特征總結對套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛居多。對套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛居多。但在高單價的壓力下，但在高單價的壓力下，套型面積有縮小的趨勢。套型面積有縮小的趨勢。比較注重房屋室內空間、面積比較注重房屋室內空間、面積,特別是客廳的奢華，喜歡顯赫擺闊。特別是客廳的奢華，喜歡顯赫擺闊。經過較長時間的被動適應過程，經過較長時間的被動適應過程，愿意接受高層建筑產品。愿意接受高層建筑產品。注重樓盤的形象，好面子。注重樓盤的形象，好面子。但對產品的品質和人性化設計理解不深刻。但對產品的品質和人性化設計理解不深刻。2023-10-27項目突圍方向：項目突圍方向：深挖產品價11、值！深挖產品價值！2023-10-27推廣方向思考推廣方向思考2023-10-27競品推廣調性分析 part-1宏偉宏偉西雅圖西雅圖優雅之上，醇美華宅優雅之上，醇美華宅樂居許昌 情定西雅圖樓王組團 大美傾城多維度價值體系，西城首席品質大盤二期二批（85-143公園華宅全面公開）推廣特點推廣特點:以優雅、價值、品質為項目的推廣核心。以優雅、價值、品質為項目的推廣核心。2023-10-27競品推廣調性分析 part-2天基天基理想城理想城理想城，一切為了理想理想城，一切為了理想現房3820起，在理想城，號令陽光，呼風喚雨！87陽光兩房、南北通透、風光無限！11層矮房子鉅惠26000恭候理想青年！推12、廣特點推廣特點:以青年派、理想派、價格戰為項目的推廣核心。以青年派、理想派、價格戰為項目的推廣核心。2023-10-27競品推廣調性分析 part-3湖畔名居湖畔名居10.1 狂歡購房節狂歡購房節代言城西生活代言城西生活 完美居住夢想完美居住夢想湖畔名居二批房源VIP會員全程搶注加推8套特價房，3190元/起好鄰居計劃 全城啟動3000元優惠大禮包好鄰居齊分享推廣特點推廣特點:以超低價格、價值、品質為項目的推廣核心。以超低價格、價值、品質為項目的推廣核心。2023-10-27于外于外競爭優勢競爭優勢不明顯不明顯于內于內自身自身 價值價值 如何展現、提升？如何展現、提升？結論：創建項目產品自身價13、值體系和推廣體系競品推廣調性總結 part-42023-10-27PART-PART-2 2 項目分析項目分析2023-10-2720項目規劃項目規劃整體設計以半圍合式布局打造核心中央整體設計以半圍合式布局打造核心中央景觀園林，簡歐風格的外立面設計凸顯項目的檔次景觀園林，簡歐風格的外立面設計凸顯項目的檔次核心景觀規劃核心景觀規劃較大綠化率和較低容積率，凸顯居住的舒適度；核心園林，保證戶戶景觀，將景觀價值最大化；建筑設計建筑設計簡歐風格外立面，凸顯項目的檔次；“純板式”戶型設計，保證每戶居住的舒適性；戶型內部功能布局合理。2023-10-27項目先天區位和現定規劃缺乏絕對優勢項目先天區位和現定規14、劃缺乏絕對優勢價格如何價格如何突破突破？2023-10-27拿什么要價拿什么要價46004600元元/？產品上：產品上：精益求精，打造市場標桿！精益求精，打造市場標桿！推廣上：推廣上：核心制勝，推行考究生活！核心制勝，推行考究生活！2023-10-27我們我們賣賣什么？什么？我們不是賣房子我們賣的是有文化、有品質、有內涵的生活方式！TA是什么？是什么？2023-10-27產品產品 拿什么突圍？拿什么突圍？園林+科技2023-10-27推廣拿什么突圍？推廣拿什么突圍？考考 究究 2023-10-27什么是考究住宅產品？什么是考究住宅產品？考究的空間感考究的空間感考究的面積考究的面積考究的總價考究15、的總價考究的配套考究的配套考究的戶型考究的戶型考究的環境考究的環境考究就是城市的趨勢，是滿足生存需求后的生活品質，它追求的考究就是城市的趨勢，是滿足生存需求后的生活品質，它追求的是住宅自身的產品價值，不僅僅是外在的表現，而在消費成本上是住宅自身的產品價值，不僅僅是外在的表現，而在消費成本上也得到適度的控制，有利于項目開拓客戶群體。也得到適度的控制，有利于項目開拓客戶群體。考考究究2023-10-27怎么理解考究？怎么理解考究？考究考究產品產品、考究考究生活生活對比周邊項目產品，唯有考究產品，精細生活，樹對比周邊項目產品，唯有考究產品，精細生活，樹立細節，我們才有可能打破市場包圍：立細節，我們才16、有可能打破市場包圍：2023-10-27PART-PART-3 3 項目定位項目定位2023-10-2729PART 1MI 企業文化力企業文化力沒有沒有定位定位就是沒有就是沒有方向方向，沒有沒有核心文化核心文化的就沒有的就沒有未來！未來！2023-10-27企業形象設計企業形象設計2023-10-272023-10-272023-10-272023-10-27萬科，讓建筑贊美生命！保利地產，和者筑善！雅居樂：遠見、心建、共建未來華潤：品質給城市更多改變龍湖：善待你的一生天展天展明珠港：的明珠港：的MI在哪里？在哪里？知名地產品牌知名地產品牌MI-sloganMI-slogan2023-10-17、27天展天展明珠港：明珠港：超一流追求：產品超一流追求：產品+服務服務+生活生活 三流企業三流企業 ：產品：產品 二流企業二流企業:服務服務 一流企業一流企業:生活生活2023-10-2734PART 2策略策略 Strategies2023-10-27項目的核心優勢是什么？區位？規劃？建筑？園林？戶型？配套？科技？物業？如果執著于景觀，只能被狹隘的理解為公園社區。在外部環境無絕對優勢、內部景觀受規模局限的條件下，“公園”又無法形成項目壟斷性的優勢。好的社區講求的是“一專多能”，能夠規劃、實現、平衡客戶對高端住宅的各種軟硬件需求?；üΨ蜃龊闷渲幸豁椈蛘邘醉椂疾浑y，而天展 明珠港做到無短板，才是18、本項目的超越之處。這本身就是一種建筑的“考究”。產品解碼：2023-10-27將就太久了，庸庸碌碌太久了，許昌需要一些刺激，蓮城需要真正的考究！2023-10-27 為城市帶來為城市帶來前所未有的前所未有的考究考究生活生活2023-10-27從精神、物理、人文三個維度我們對考究生活進行一次全面的解讀！何為考究？2023-10-27考究：文化內涵包含兩種意義：一是講求、重視，一是精美、精致。法國是考究的典范，是考究生活的極致，是文化、思想、藝術、生活、自然的一種融合。天展明珠港的考究生活與法式優雅一見傾心！2023-10-27考究：產品屬性物理之考究主要體現在兩個方面：對細節的極致追求（工法上）19、；對藝術的極致追求（審美上）。具體到天展明珠港產品上，則體現為兩個層面：歐式精粹庭園、法式官邸建筑、家族大宅空間的藝術性、社區配套的豐富多樣、物業服務的體貼入微；工程建造的毫厘標準。2023-10-27考究：天人合一作為天展 明珠港 包裝定位核心詞匯，“考究”不僅能體現出品牌的作品主義精神和不動產升值價值以及居住品質生活的人文價值，同時也能表達目標客群的一種主流生活態度和價值觀。2023-10-27對于天展 明珠港項目的價值體系我們按照考究的維度再一次進行了梳理以何考究？以何考究？2023-10-27西區在許昌市場的潛力考究之園林體系考究之建筑體系極致園林景觀打造新法式風格建筑立面品質高貴，格20、調高雅考究之區位體系以何考究？2023-10-27均好戶型設計大尺度高利用率考究之科技體系考究之增值體系霧森系統等國際先進科技成就生態健康的美好生活聯袂一流物打造蓮城第一物管服務考究之空間體系以何考究？2023-10-27名仕會所尊貴圈層服務高端階層云集考究社區考究之教育體系考究之配套體系知名教育品牌社區幼兒園關心兒童成長的美好生活滿足生活所需鄰里中心成就社區便利生活環境考究之客層體系以何考究？2023-10-27考究之園林體系考究之建筑體系考究之區位體系考究之科技體系考究之增值體系考究之空間體系考究之教育體系考究之配套體系考究之客層體系產品解碼：產品解碼：2023-10-2747久違的考究久21、違的考究 ，善待您的生活，善待您的生活 三重解讀：以考究 改寫 住宅地段論為住宅品質論（階層需求）以考究 打破 品牌本土說，只要用心，任何地方都能做出好房子（行業標準）以考究 證明 許昌本身就有執著于品質的精神（社會價值）項目愿景：2023-10-27 頂級景觀 綠色科技 湖景樓盤 超值地段 法式奢華.城西新貴城西新貴 青泥河岸青泥河岸 公園之上公園之上 Slogan2023-10-2749PART 3目標客群定位分析目標客群定位分析2023-10-27【客戶結構客戶結構】隨著城市第二產業的快速發展，使得中間階層逐步擴大，隨著城市第二產業的快速發展，使得中間階層逐步擴大，市中心居民外溢，縣級市22、民外遷市中心靠攏是城市發展趨勢。市中心居民外溢，縣級市民外遷市中心靠攏是城市發展趨勢。50n第二產業、私營企業的快速發展，有助于許昌房地產消費群體擴大，消費層次提高，主要表現為城市中高端收入人群數量擴大，及大量中低端收入人群財富等級提升。n許昌市平均工資行業包括電力、信息業、金融業、教育、批發、零售等。中低收入階層中低收入階層中等收入階層中等收入階層中高收入階層中高收入階層財富階層財富階層承受總價：承受總價：6060萬以上萬以上承受總價：承受總價：40-6040-60萬萬承受總價：承受總價：30-4030-40萬萬承受總價：承受總價：3030萬以下萬以下2023-10-27【客戶結構】市場上各23、財富層級客戶主要來源三大區域，即許昌市中心外溢客戶客群、縣市客群、符合條件的周邊縣市客戶。51在售項目客戶主要分為三大部分：在售項目客戶主要分為三大部分：一、城市中心外溢一、城市中心外溢客戶客戶n三、符合購房條件的其三、符合購房條件的其他地區。他地區。n二、縣級客戶，二、縣級客戶，包括：傳統生活以及工作地點在周邊縣區，選擇在此區域置業，以剛需和剛改為主客戶看重市中心配套和西區各方面整體發展的投資性價值。從縣市到許昌的心理身份標簽。二、縣級地二、縣級地區區n一、市中心外溢客戶一、市中心外溢客戶，綜合價格，多數客戶考慮本區內成熟的城市生活配套和城市資源，對品質有追求，習慣于在西區生活。三、符合購三24、符合購房條件的外房條件的外地客戶地客戶2023-10-27知道客戶的需求，才能更好把產品銷知道客戶的需求，才能更好把產品銷售給客戶！售給客戶！產品產品+價格價格+社區生活社區生活2023-10-27PART-PART-4 4 如何考究如何考究園林和科技如何補強，實現居住生活的考究。2023-10-27看齊高標準看齊高標準 打造西區打造西區“第一盤第一盤”產品配套：產品配套：雙水雙氣、壁掛式太陽能、有線電視等更多設備均提供接口，并保證日后收費是本地區最低；滿足小區基本設施；建業8套智能系統。之前售價之前售價：5300元/平 現在價格：現在價格：5100元/平 優惠政策：優惠政策：一口價銷售情況25、：銷售情況：面臨清盤，3期3房售罄，2房剩余20套左右，一口價5100元/平。小區：小區：1300顆名貴喬木；東西800米水系景觀；6000多平核心景觀；籃球場、羽毛球場、兒童活動中心等。建業建業森林半島森林半島2023-10-27園園 林林（補強建議）（補強建議）植物是建筑的外立面植物是建筑的外立面2023-10-27霧森系統霧森系統 霧森系統的功效霧森系統為人們制造負離子的同時，更作為周圍環境的改善設備，其在景觀設計、保濕、防塵以及夏日消暑降溫的多種功能，賦予其特殊的魅力。一、造景、保濕功能；二、防暑降溫功能；3三、防塵功能；四、保健功能。作用：凸顯項目亮點，展示景觀獨特性，形成鮮明賣點。26、層次豐富的五重垂直綠化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等 2023-10-27無處不在的壇壇罐罐2023-10-27http:/ 網站：http:/ 技技 （補強建議）（補強建議）2023-10-27part-1part-1 恒濕恒溫恒濕恒溫 新風置換篇新風置換篇人體最佳舒適環境：室內溫度約2026，空氣相對濕度約3070%，聲環境約3545分貝，取自樓頂高空的新風，全天候柔緩涌入室內，不用開窗換氣，也不需要空調暖氣，以最舒適的方式改變生活。參考價格:（帶安裝）低：低：1515元元/中：中27、：3030元元/高：高：100100元元/恒濕恒溫是一句引起美好聯想的話語，從科技上理解，是把室內的熱環境控制在一個舒適的溫度區間和濕度區間，使人感受平衡、舒適與健康。2023-10-27咨詢公司咨詢公司2023-10-27咨詢公司咨詢公司2023-10-27part-2 part-2 外窗保溫系統外窗保溫系統 中空中空LOW-ELOW-E玻璃玻璃 充氬氣充氬氣 參考價格：140元/2023-10-27單層玻璃單層玻璃 普通中空普通中空玻璃玻璃LOW-ELOW-E中空中空玻璃玻璃(氬氣氬氣)厚度（厚度（mm)mm)3 316162525構造（構造（mm)mm)3 35+6+55+6+55+1528、A+55+15A+5傳熱系數傳熱系數K K6.46.43.53.51.51.5傳熱阻傳熱阻 R R0.160.160.290.290.670.67性能比性能比1 11.81.84.34.32023-10-27咨詢公司咨詢公司2023-10-27part-3 part-3 隔聲降噪系統隔聲降噪系統 （價格偏高）（價格偏高）隔音降噪系統：外墻：50-60元/平，含施工費：130140元/平，具有隔音保溫功能外窗：最便宜的450元/平樓板：60元/平，具有減震隔音功能外墻、外窗、樓板隔音構造外墻、外窗、樓板隔音構造有效阻隔外界及上下樓層間噪聲有效阻隔外界及上下樓層間噪聲2023-10-27咨詢公司咨29、詢公司2023-10-27part-4 part-4 同層排水系統同層排水系統 不穿越樓板不穿越樓板本層與立管連接本層與立管連接隔聲降噪隔聲降噪參考價格：同層排水系統 一廚一衛 10001200元兩廚兩衛 至少1500元2023-10-272023-10-27咨詢公司咨詢公司2023-10-27安防價值補強安防價值補強2023-10-271.安全防范子系統(1)住宅報警裝置(2)訪客對講裝置(3)周邊防越報警裝置 (4)閉路電視監控裝置(5)電子巡更裝置 2.管理與設備監控子系統(1)自動抄表裝置(2)車輛出入與停車管理裝置(3)緊急廣播與背景音樂(4)物業管理計算機系統(5)設備監控裝置2030、23-10-273.信息網絡子系統為實現上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數據插座。2023-10-27 參考價格：30元/鄭州*小區智能科技系統公司簡單溝通過后，了解到，如果安裝整個小區的智能系統，造價約在350萬左右，并且能達到與鄭州中高端小區的智能水平，造價上卻是遠遠低于公司內部預設的的造價。如果確定在智能系統上做價值補強，需要在小區動工前和智能公司聯系。2023-10-27小區物業小區物業2023-10-27高端物業高端物業 錦上添花錦上添花物業服務，高端標志。與產品類似，房子作為終生產品，越來越多的開發商注重產品后期的物業服務。天展 明珠港，開始便樹立區域標桿。建議品牌：世邦魏理仕 鑫苑 綠城 2023-10-27售樓部售樓部 尊貴體驗至上尊貴體驗至上 細節決定成敗細節決定成敗售樓部：社區生活體驗場，良好的現場體驗感，在項目前期至關重要。售樓部映射的就是今后的生活場景，現場的裝飾、尊貴的體驗，細節把握缺一不可。保安：2名保潔：2名服務員：2名 2023-10-272023-10-272023-10-272023-10-272023-10-272023-10-27攜手與共，共創輝煌。Thanks!