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1、2007/071 (二零零七年七月二零零七年七月)2007/0722007/0732007/0742007/0752007/076 本案之所以圈定項目的一部分產品進行銷售,這主要是從優化發展商的收益結構和資本運作培育區域商業氛圍及實現本項目的整體良好運作等綜合因素進行考慮.從優化發展商的收益結構和資本運作考慮 通過對部分產品進行銷售,可為發展商回籠大量的資金,避免發展商將大量的資金都積壓在本項目,使發展商在以后的項目開發運作中出現資金斷鏈現象.培育區域商業氛圍 由于水木年華目前缺少人氣,通過對部分產品進行銷售,通過對產品銷售過程中的不斷炒作,可在拉動項目及整個水木年華片區商氣的同時,可拉動其人2、氣.2007/077 從實現本項目的整體運作考慮 由于本項目體量比較大涉及業態比較多,如果單一的采用招商策略進行整體運作,就會將一部分想買下此物業用作自營的品牌實力派商家“拒之于門外”,為了實現本項目的快速運作和各業態的最佳組合,經過對各組團產品的屬性進行分析,確定將美食組團的店面進行出租。通過銷售吸引部分業態的投資經營者和投資者;通過銷售吸引部分業態的投資者;通過銷售吸引部分業態的的中小投資者和中小型創業者;2007/078 本項目銷售產品的圈定,由于考慮到以后的商業經營管理物業管理及開發商后期的資本運作,該項目銷售產品的圈定是按照組團進行整體圈定,避免銷售產品圈定過散,對以后的商業經營管理3、物業管理造成難度及不利于開發商后期的資本運作.從商業經營管理的角度考慮從商業經營管理的角度考慮 組團圈定營銷,可避免以后商業經營管理業態的難以規劃,如果打散銷售,由于各組團都有銷售產品,使后期商業經營管理公司對后期的商業業態更換規劃難以實施.從物業管理的角度考慮從物業管理的角度考慮 如果將各個組團打散銷售,由于產權的分散性,使物業管理很難實現組團的2007/079統一管理,給物業管理帶來難度.從開發商后期的資本運作考慮 如果將各組團的產品打散銷售,將會造成各組團產品產權比較分散,后期開發商無法針對組團進行資本運作.關于本項目的其它產品主要以招商的方式進行運作關于本項目的其它產品主要以招商的方式4、進行運作,但在具體的招商及銷售實施過程中但在具體的招商及銷售實施過程中,根據市場的具體情根據市場的具體情況和項目的招商銷售信息況和項目的招商銷售信息,并結合水木年華片區及本并結合水木年華片區及本項目的發展整體因素考慮項目的發展整體因素考慮,其它銷售產品的圈定其它銷售產品的圈定,在項目在項目的實施過程中靈活作以調整的實施過程中靈活作以調整.2007/0710估算標的估算標的開發成本開發商合理利潤江津市及同類產品價格參考各組團利好因素修正價格估算標的2007/07112007/0712各組團價格的初步確定項目項目類型類型總面積總面積()層數層數(層層)均價均價(元元/(/()總價總價(萬元萬元)美5、食組團美食組團美食組團2007/07132007/0714開始前的辦公場地市內接待點 現場售樓處 2007/07152007/0716 由于本項目所涉及到的營銷環節比較多和營銷時間的緊迫性,為了便于項目在營銷實施過程中各項工作能夠緊湊的銜接,使我司開發商能夠有效的配合,根據項目各階段營銷的要求,對各個營銷環節實施的工作及工作配合要求進行詳細的梳理.2007/0717前期營銷工作實施前期營銷工作實施及配合要求2007/0718 前期營銷工作開發商配合要求2007/0719前期營銷廣告公司工作要求2007/0720進場階段營銷工作實施及配合要求進場營銷階段工作實施2007/0721進場營銷階段開發6、商配合要求2007/07222007/0723進場營銷階段廣告公司配合要求2007/07242007/0725異地招商宣傳的活動組織2007/0726異地招商宣傳活動開發商的配合要求2007/0727產品的銷售進度與營銷動作 美食組團2007/0728產品的銷售工程進度及工作配合要求2007/0729第二部分第二部分 餐飲美食組團的銷售執行方案餐飲美食組團的銷售執行方案2007/07302007/07312007/07322007/07332007/07342007/07352007/07362007/07372007/07382007/07392007/0740項目項目 策略策略數量數量(個7、個)內部認購階段內部認購階段進入熱銷期進入熱銷期待定對于在內部認購期間認購VIP卡的客戶,不管購買那一個單位面積區間鋪面的客戶,只要在解籌及公開開盤當天簽定合同正式購買的客戶,在享受內部認購優惠政策的同時,均可享受額外1%的優惠.這樣進一步刺激客戶購買,同時爭取在短期內積累到大量的客戶,實現美食組團的火爆開盤,在達到美食組團銷售量的同時,為后面各個產品的銷售作好市場鋪墊.2007/07412007/0742 此報告只是項目銷售執行的總體安排、規劃和美食組團的銷售執行方案，具體操作在銷售的過程中以實際情況進行細化和靈活調整.關于其它細化的營銷手段及策略實施,在項目運作過程中的階段執行方案中將會另行細化.2007/0743完稿完稿請多提寶貴意見謝 謝