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1、涪陵高筍塘商業項目提報涪陵高筍塘商業項目提報2009.12前前 言言承蒙貴司委托，我司為涪陵高筍塘項目提供全程策劃，我司在此深感謝意。在經過與貴司接觸及我司對當地市場的整體把握的基礎上，我們提出了本項目的策劃思路及理念，并形成文字，供雙方討論實施。本著一切為了商業資產經營成功管理和銷售商業資產經營成功管理和銷售的策劃原則,我們在本產品策劃案中系統地闡述了項目開發及銷售力提升各種措施及方法，力求把項目打造新一代的物業典范，在涪陵成就首個特色文化商業中心，從更高、更遠、更深、更廣、更具體的層面體現涪陵未來商業發展的必然趨勢，從而奠定項目在當地商業物業市場上的領先地位。我們還會在未來的招商營銷推廣中2、通過概念包裝對項目現代、休閑、時尚的定位予以系統的闡釋，從而有效地促進招商及銷售以及資產的成功經營，實現項目的商業價值，從專業的角度體現了營銷的本來面目。本次提報主要內容本次提報主要內容一、區域商業格局分析二、項目市場定位建議三、項目商業業態建議四、商業操作及資源建議五、項目形象建議一、區域商業格局分析涪陵商業格局涪陵商業格局n目前涪陵區商業主要是“四圈一帶四圈一帶”，其中四圈為南門山商圈、易家壩商圈和高筍塘商圈、李渡商圈，一帶為濱江沿路。n高筍塘商圈（以新世紀百貨高筍塘商圈（以新世紀百貨 為核心，銀行、為核心，銀行、金金融業囤積）；易家壩商圈（主題性市民廣場、餐融業囤積）；易家壩商圈（主題性3、市民廣場、餐娛休閑業態）；南門山商圈（以重百為中心、新娛休閑業態）；南門山商圈（以重百為中心、新建南門金階及步行街、建南門金階及步行街、服裝、服飾購服裝、服飾購 物類為主物類為主導）；濱江路一帶（修建發展中、導）；濱江路一帶（修建發展中、社區消費、觀社區消費、觀光旅游為核心）。光旅游為核心）。n涪陵地區特殊地形因素，幾個商業圈成輻射狀互涪陵地區特殊地形因素，幾個商業圈成輻射狀互相影響，互相分流，各自商圈均形成各自特色。相影響，互相分流，各自商圈均形成各自特色。n本項目位于高筍塘商圈的核心地帶，具有較大輻射范圍。高筍塘商圈高筍塘商圈南門山商圈南門山商圈本項目本項目易家壩商圈易家壩商圈涪陵商圈的發4、展涪陵商圈的發展商圈逐步發展成熟，大型、綜合型并具有地標性的商業地產將孕育而生,輻射半徑增大業態組合不斷完善齊全，結構不斷調整優化以及交通便捷性及可及性的增強，商業態組合不斷完善齊全，結構不斷調整優化以及交通便捷性及可及性的增強，商圈輻射半徑將增大，覆蓋面增大。圈輻射半徑將增大，覆蓋面增大。核心商圈需要綜合性地產商業的出現。核心商圈需要綜合性地產商業的出現。以重百涪陵商場、國美電器涪陵商城、關廟綜合市場為重點的南門山商圈，以重百涪陵商場、國美電器涪陵商城、關廟綜合市場為重點的南門山商圈，以新世紀百貨涪陵商都、新大興依蝶購物廣場、泰興電腦城、金凱裝飾城為重以新世紀百貨涪陵商都、新大興依蝶購物廣場5、泰興電腦城、金凱裝飾城為重點的高筍塘商圈已經形成，兩大商圈網點面積占全區商業網點面積的比重達點的高筍塘商圈已經形成，兩大商圈網點面積占全區商業網點面積的比重達65%以上。以上。2005年至今，批發零售行業已由原來新大興集團的年至今，批發零售行業已由原來新大興集團的“一枝獨秀一枝獨秀”發展成為了發展成為了新大興集團、新世紀百貨涪陵商都、重百涪陵商場的新大興集團、新世紀百貨涪陵商都、重百涪陵商場的“三足鼎立三足鼎立”。餐飲賓館業。餐飲賓館業百花齊放。百花齊放。發展走勢：商圈升級及結構調整發展走勢：商圈升級及結構調整高筍塘商圈依托地理位置及中高端居民，其商圈結構逐漸由專業賣場為主導的商圈向多業態、6、服務性、購物等綜合型發展。市場開發機會點市場開發機會點挖掘中、高檔商業發展空間。本項目周邊資源和客戶都比較高端，而鑒于市場上中、高端商業處于發展階段，為引入精品店，品牌折扣店、高檔服務業態提供了利好機會。與現有商圈業態錯位競爭，發展綜合性型業態，提高項目核心地位。對于專業性特色市場、餐飲、娛樂休閑、咖啡屋、酒吧來說，本項目有明顯的市場機會點。所以本項目商業可以打造成集合休閑娛樂餐飲、精品店為一體的特色商業街。綜合物業打造地標性。按照國際商圈發展規律，在商圈規模壯大、結構調整的過程中，大型、綜合型并具有地標性的商業地產將會出現，而目前商圈并沒有此類物業。二、項目市場定位建議 綜合型商業定位前思考7、綜合型商業定位前思考n定位如何既能在符合現實消費需求的基礎上又能在目前商圈中要具有一定的超前性？綜合物業群中的各業態組合如何形成完美的一體？涵蓋酒店、寫字樓、商業街等高端物業及國際化社區，其互相融合可以另其共生存、共繁榮，互相提供價值誕生源泉。突破shopping mall、大賣場等單一的物業形式，通過不同類別的物業組合形成的綜合型項目，塑造區域內唯一的物業模式，吸引消費者。n對于一個大型綜合物業群中商業如何定位才能提升各類物業的附加值和功能？項目整體戰略定位項目整體戰略定位打造涪陵地區地區首家HOPSCA城市商業廣場集時尚步行街、商業廣場、國際化社區及商業配套、寫字樓、星級酒店為一體中、高檔8、商業綜合廣場。具有涪陵特色，復合本區域市場的城市綜合體是該怎么做？具有涪陵特色，復合本區域市場的城市綜合體是該怎么做？一站式休閑購物的綜合性與特色市場的專業性同時具備一站式休閑購物的綜合性與特色市場的專業性同時具備?什么是什么是HOPSCA？nHOPSCA譯成中文即豪布斯卡，是指擁有現代化、多功能、綜合性等特征的商業街區，包含了酒店（H）、寫字樓(O)、公園及停車場(P)、購物(S)、會所(C)和國際公寓(A)的復合體，為歐美國家最先進的商業地產模式。HOPSCA的理念的理念n豪布斯卡地產模式在歐美引領一場生活模式的改變，以前人們購物、休閑、娛樂都要到城市的不同區域，而在豪布斯卡，一切都可以在9、家附近完成。n豪布斯卡創造的集約空間，將一個人的個人空間、生活空間、工作空間、社交空間包容為一。n這種集合性模式，顛覆傳統的建筑理念，構建居住、購物、休閑、娛樂、養生等多種功能于一體的綜合物業群，讓生活在這里的居民感到無比的輕松、舒適和快樂。很好的整合了城市的各種資源，使資源共享，實現了優勢互補。項目整體戰略定位項目整體戰略定位以女性時尚購物休閑為主打特色的以女性時尚購物休閑為主打特色的涪陵地區首家涪陵地區首家集時尚步行街、商業廣場、國際化社區及商業配套、寫字樓、星級酒店為一體HOPSCA城市商業中心時尚步行街的打造如何定位？時尚步行街的打造如何定位？商業步行街規劃設計分析建議一、商業步行街主10、題形象定位一、商業步行街主題形象定位都市的都市的.流行的流行的休閑的休閑的.復合的復合的.年輕時尚的年輕時尚的開放的開放的.互動的互動的商業步行街不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。年輕人的消費最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強的前提下，綜合是唯一的出路。綜合的業態，營造一個適合年輕人消費的場所，從一個單純賣場向購物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。本商業步行街四面被建筑物所遮擋，自成一體，適合建設為針對性休閑購物主題經營定位。商業步行街處于涪陵市商業中心區，商業集中度高，輻射力強，具備足夠的影響力。年輕人和中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差11、異（是否集中消費），決定了年輕人是項目綜合功能最易召集的人群。高筍塘商圈在年輕群體消費市場已經有號召力和品牌，競爭需要營造新動力休閑購物概念。商業步行街規劃有限的停車位和交通現狀，決定了項目必須針對對交通條件不甚敏感的群體年輕人。商業步行街定位為年輕時尚人群特別是女人的休閑購物中心成為必須。商業步行街主題定位商業步行街主題定位商業步行街主題定位下核心競爭力營造商業步行街主題定位下核心競爭力營造新大興、重百、新世紀強調和品牌對應的優雅、舒適、文化的購物環境等，只是將日常購物與休閑整合.從調查可以看出：涪陵市針對年輕人的商場在主題營造方面的策略和措施，最初級的只是強調商品、購物環境與目標客戶群體的12、個性特征相吻合；較高級的是在強調商品、購物環境與目標客戶群體吻合的基礎上，提出消費者與商場的互動概念。但消費者只是被動的接受，并未成為消費的主角，成為互動的強勢面。因此，項目定位為年輕人特別是女人的休閑購物樂園需要形成的核心競爭力是：強調年輕人特別是女人的消費群體在購物、休閑娛樂方強調年輕人特別是女人的消費群體在購物、休閑娛樂方面的面的個性、參與個性、參與，以商業，以商業互動特色互動特色打造新型商業形態。打造新型商業形態。商業步行街核心競爭力商業步行街核心競爭力商業經營主題定位商業經營主題定位購物天堂以購物、服飾、家飾、電子為主導引入特色女人街以餐飲、休閑娛樂為補充的購物休閑娛樂“天堂”n一種13、全新的一站式休閑購物消費體驗n一種時尚的品牌追逐，引入品牌購物中心、旗艦店、品牌折扣店，提升商業項目品牌度n引入西點、西式餐飲、咖啡館、特色餐飲、風味餐飲等輔助、完善商業街的功能城市商業中心構成元素及定位城市商業中心構成元素及定位 城市商業廣場商業構成元素：購物中心+主題商業街街區配套商業星級酒店配套商業廣場（1）商業街定位：開放式街區購物廣場開放式街區購物廣場 主題購物步行街泛首層地下商業廣場主題購物步行街泛首層地下商業廣場（2）街區配套商業定位：國際化街區服務會所國際化街區服務會所(3)酒店配套商業：星級酒店配套商業廣場星級酒店配套商業廣場三、項目商業業態建議業態設置建議業態設置建議n不同14、檔次業態合理配置符合商業持續經營高檔、中檔、低檔的合理比例配置能輻射更多的消費人群，同時也符合區域內各檔次消費人群的構成。單純經營高檔業態，無法尋求龐大的高端消費人流支撐，而以中低檔主要經營業態，項目無法塑造經營特色并吸引消費者，最終因平庸、落伍而走向死亡之路。建議高檔、中檔及低檔商業經營比例分別為30、65和5。n不同檔次業態空間布局要符合整體形象塑造針對星級酒店、寫字樓、住宅社區的不同屬性和定位，在空間分布上要考慮商業業態對各類物業的從屬性，并利于酒店、寫字樓形象塑造。n多元化業態組合的必要性增加特色商業、休閑娛樂的比例，吸納更廣泛的消費人流。建議零售、餐飲、休閑娛樂的設置比例分別為50、15、20和30。商業中心業態規劃建議商業中心業態規劃建議1.為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區和城為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區和城市綜合體項目，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于市綜合體項目，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業街區。普域公司的商業規劃要求在統一主題的前提下，一體的商業街區。普域公司的商業規劃要求在統一主題的前提下，將將整個項目商業劃分為不同的商業組團，并根據設計規劃形成步行街內整個項目商業劃分為不同的商業組團，并根據設計規劃形成步行街內街與兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，街與兩條市政通道的關系，將各16、組團的業態規劃有機結合，既可以靈既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，并通過步行街人流活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。動線的組織形成步行街的人行環流。2.項目組團分割將按照步行街項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最的組合比例來執行，即最起碼起碼50%的面積將用作零售規劃，并主要將該部分的營業面積分割的面積將用作零售規劃，并主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，娛樂用途以吸引人流17、聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的，即先將商業價值最好的30%面積面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，提價銷售將利潤最大化，余下余下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。18、商業中心業態規劃建議商業中心業態規劃建議 3.項目區別于其他商業物業的特征是步行街的經營特色，組團的項目區別于其他商業物業的特征是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成4個商業個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。業的商業價值。組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人組團的規劃是根據物業的與周邊街道19、關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。商業中心業態規劃建議商業中心業態規劃建議（1）綜合購物組團綜合購物組團n定位：國內國際大型超市、量販，以品牌力、綜合性、檔次與商圈內的百貨形成錯位競爭。n業態建議：主要以百貨超市、電器等為主。（2）女人商業廣場、女人街組團女人商業廣場、女人街組團n定位：國內國際大型專業女人商場量販，以專業市場、特色街區、特色產品形成市場補充競爭。n業態建議：國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）精品零售（國際品牌服飾/服務店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品）量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣20、店（3）女性美容美發美體組團女性美容美發美體組團n定位：國內國際專業女人休閑服務。擴大對于女性服務范圍。形成一站式服務商業中心n業態建議：婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校、女子會所+SPA（4）時尚薈萃組團時尚薈萃組團n定位：以“特色經營”、“時尚化”贏得市場，在定位上與步行街女性產品形成互補和補充，擴大項目輻射人群。n業態建議：精品服裝、兒童玩具用品、飾品鞋帽、皮具、男鞋、電子時尚產品、潮流飾物飾品、影音制品等。(5)美食組團美食組團n定位：做為整個商業廣場的輔助功能，倡導“精致生活”、“健康飲食”為主，吸引消費者逗留更長的時間。n業態建議：中西特色美食、西點茶餐廳、咖啡茶坊、甜品休閑21、小站、名典、上島、茶社、酒吧等。(6)娛樂及運動會所組團娛樂及運動會所組團定位：現代健康、時尚文化的娛樂運動配套。業態建議：世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳、健身器械房、棋牌房、兒童室內樂園等休閑生活配套。(7)公寓生活配套組團公寓生活配套組團n定位：以便利社區生活服務為主，滿足居民日常生活的多元化需求。n業態建議：中型超市、郵局、藥店、面包店、花藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店、店、書報攤、洗衣店、水果店、足浴按摩、修理店（8）星級酒店配套商業組團）星級酒店配套商業組團n定位：與星級酒店匹配的高檔商業，與五星級酒店相得益彰，相應生輝。n業態建議：商務中心、品牌餐飲、銀行等為主。如譚氏官府22、菜、王朝大酒店等。（9）購物休憩區購物休憩區/小品組團小品組團n定位：與步行街休閑時尚配套的特色小商業及小品，使整個步行街生機勃勃。n業態建議：特色小商業、露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品注：注：1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；樓層樓層建面建面()標高標高(m)業態業態功能功能B3F13590257.3車庫及設備用房B2F15666261.2綜合大賣場生活購物及車庫B1F14910266.0綜合大賣場及生活用品專賣店生活購物及服務1F14456270.4270.23、8休閑娛樂區（迪吧、網吧）、專業賣場（家電、數碼）、家居用品專賣店區購物及娛樂2F13237274.6275.3專業賣場（家電、數碼）、時尚精品專賣區購物3F11706278.8281.0百貨公司、女士名品街、休閑運動城購物及休閑4F11324283.0284.6百貨公司、男士名品街、電影城、酒樓購物、娛樂及餐飲5F9367287.2287.6百貨公司、美食一條街、電影城、量販KTV購物、娛樂6F3520291.4290.6小區綠化、娛樂/服務及其它會所、酒店會議廳提升整體住宅配套品質小計107776業態分布說明：各主題街區有20%以內穿插其它經營業態，達到業態布局的互補性與多樣化。業態分布說24、明業態分布說明 綜合超市大賣場綜合超市大賣場負一二樓為地下和泛首層綜合購物組團，增加車庫及設置倉儲設備用房，根據地形入口臨街設置大量精品店和品牌區，最大限度提升商業價值。樓層業態分布示意樓層業態分布示意負一負一二樓平面圖二樓平面圖分隔墻（可出入）分隔墻（可出入）此面開一車庫進出口此面開一車庫進出口車庫車庫分隔墻（可出入）分隔墻（可出入）綜合超市大賣場綜合超市大賣場生活專用品賣場生活專用品賣場一、二層平面圖一、二層平面圖專業賣場專業賣場精品店和品牌區精品店和品牌區休閑品牌服裝鞋帽休閑品牌服裝鞋帽酒店大廳酒店大廳一樓設置酒店大堂，家居精品商品區，獨立區域，又與二三樓的主力店形成規模效應。獨立的量販25、式女人用品區域便于整體招商或形象展示。娛樂休閑區娛樂休閑區調和區，飾品和鞋帽區調和區，飾品和鞋帽區 家居用品專賣店家居用品專賣店平街層設置與星級酒店匹配的高檔商業，與星級酒店相得益彰，相應生輝。量販式女人街區量販式女人街區酒店大廳酒店大廳專業賣場專業賣場建議三樓在三四樓設置運動休閑和影城，最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。三四層平面圖三四層平面圖品牌餐飲區品牌餐飲區女士名品街女士名品街美容、美發、美甲、塑體區美容、美發、美甲、塑體區美容美發學校美容美發學校此處有開口此處26、有開口潮流飾品店潮流飾品店狀元坊狀元坊婚紗攝影婚紗攝影兒童室內樂園等兒童室內樂園等運動休閑城運動休閑城品牌服裝專賣店品牌服裝專賣店百貨公司百貨公司電影城電影城 百貨公司百貨公司女子服務會所女子服務會所美食茶坊一條街美食茶坊一條街公寓酒店配套服務區公寓酒店配套服務區 百貨公司百貨公司影城影城 娛樂會所、娛樂會所、五六樓為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房集中布置以及優雅安靜的女子會所，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。六樓設置公寓配套服務區，既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。五六層平面圖五六層平面圖娛樂區娛樂區 其他會所其他會所27、四、商業操作及資源建議 招商策略建議招商策略建議“贏了再打”的策略不僅是本項目整個項目的總策略，而且同樣貫穿在每個環節之中。在招商策略之中，每一個步驟的展開也是遵循著“贏了再打”的策略，在前一個步驟“贏了”的前提下，執行下一個步驟。1.提前招租項目內的大型主力戶提前招租項目內的大型主力戶2.品牌商家的引進和規劃品牌商家的引進和規劃依據品牌號召力將其設立成高級、中級、普通級目標群，便 于后期的規劃安排。3.多渠道進行招商溝通多渠道進行招商溝通招商目標客戶的組合招商目標客戶的組合商業資源建議商業資源建議 核心主力店：核心主力店：次主力店次主力店6-8家：家：娛樂休閑、餐飲、家居飾品、商務服務中心、28、健身中心、運動俱樂部類對象：對象：重慶地區中型品牌商家或國內聯營品牌商家大型超市娛樂類餐飲類：大型中餐或西餐品牌如阿興記、順風123、必勝客等項目商鋪項目商鋪經營業態經營業態數量數量招商對象招商對象專業、連鎖、加盟專業、連鎖、加盟店店娛樂休閑、餐飲、健身、商務服務類10-15家重慶或國內知名品牌專賣、連鎖、加盟或代理商特色商品專賣店特色商品專賣店旅游、運動、商務辦公類3家國內知名品牌專營餐飲店餐飲店中式餐飲、中/西式快餐、特色美食、品牌風味店12家重慶或國內名牌餐飲企業以及西式快餐。如、菜根香、鄉村雞、KFC、等。娛樂店娛樂店大/中型娛樂項目類1-2家重慶或國內知名娛樂商家其他休閑功能店其他休29、閑功能店西餐、咖啡廳、書吧、陶吧、茶樓、水吧、美容店、健身會館等休閑類10家以各類名牌店或非名牌店鋪為主，如星巴克、上島等。社區配套店社區配套店藥店、門診、銀行、通信、美容、家裝等10家與周邊競爭物業相對互補的商家商業資源建議商業資源建議 項目名稱：項目名稱：xx豪布斯卡國際商業街豪布斯卡國際商業街 各街區名稱各街區名稱 東北：時代印象（時尚風情區）西面：宴府美館 （熱力生活區）南面：女人廣場（生活精品區）北面：星尚領地（品位不夜城）項目形象設想項目形象設想 多功能復合商業規劃，時尚與休閑文化的無隙糅合 休閑健康城，開啟涪陵休閑特色街區國際化時代 商業配套“錯”列林立，投資享受與眾不同 國際復合商業街區更強調文化功能“逛、玩、購、賞”一體化復合商業街區輝煌誕生 未來商業領漲版塊，商機爭先項目推廣主語表現建議項目推廣主語表現建議祝澤勝公司涪陵項目祝澤勝公司涪陵項目招商銷售成功招商銷售成功！