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1、回遷安置房項目分析 前期策劃設(shè)計 01 02 03 04 回遷安置房不一般商品房 的差異 回遷安置房項目中老百姓 的目標和需求 回遷安置房特點突出表現(xiàn) 開發(fā)商應(yīng)注重采取措施化解風險 05 06 07 08 回遷安置房戶型設(shè)計 補償款問題 設(shè)計中其他注意事項 必要的關(guān)懷不尊重 01 回遷安置房與一般商品房的差異 對比分析 回遷安置房與一般商品房的差異 對比分析 拆遷安置房一般商品房 客戶人群定向非定向 土地性質(zhì)一般為劃撥出讓 產(chǎn)權(quán)歸屬房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán) 二手房限制N年后可上市交易無限制 戶型限制有限制無限制 房屋銷售合約房現(xiàn)房/期房 施工要求較高一般 外立面裝飾中低端中端/中高端/2、高端 套內(nèi)裝修簡裝毛坯/簡裝 戶型均好性一致均好定位多樣 小區(qū)內(nèi)區(qū)位較差較好 小區(qū)環(huán)境中低端中端/中高端/高端 車位配比最低標準一般標準/較高標準 物業(yè)價格較低較高 物業(yè)管理較差較好 小區(qū)配套較差較好 拆遷安置房與一般商品房的區(qū)別 02 回遷安置房項目中老百姓的目標和需求 在拆遷中使自己利益最大化 戶型要舒適合理 回遷安置房項目中老百姓的目標和需求 在拆遷中使自己利益最大化 獲得更多舒適，合理的使用面積，幵特 別注重其中的公平一致性。 補償款 必要的關(guān)懷和尊重 拆遷中使自己利益最大 化 回遷安置房項目中老百姓的目標和需求 戶型要舒適合理 回遷安置房特點突出表現(xiàn) 開發(fā)建設(shè)時間明確約束目標 開發(fā)戶3、型有嚴格的約定 品質(zhì)及配套要求更高 入住時間具有批量、集中的特點 銷售資金更加難以保證 03 回遷安置房特點突出表現(xiàn) 開發(fā)建設(shè)時間明確約束目標 相對而言，普通商品房開發(fā)的銷售及交房時間，開發(fā)商有更多自我計劃權(quán)。拆遷安置等保障性住房卻有更嚴格的外部制約性。由亍此類開發(fā)， 相當部分在拆遷原址建安置房回遷安置，原址從開始拆遷到凈地，加土地上市交易時間，通常在8個月至一年左史，留給開發(fā)商開發(fā)時間其 實十分有限。一旦因交房時間延期，將導致較為嚴重的違約后果及社會問題，如群眾大規(guī)模集中上訪、按原騰倉費2倍補償，當延期一年以 上交付時，延期安置補償就高達所開發(fā)拆遷安置房政府回購價的約十分之一到二十分之一。 無論是拆遷定建安置房，還是廉租房、經(jīng)適房，都有嚴格的面積標準及樓型、房型標準，開發(fā)商丌可隨意變更。一般而言，各地拆遷管理部 門均要求，拆遷定建房面積、樓型、房型在拆遷前均需向被拆遷人公示幵供其選擇，政