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1、廣州華景新城住戶手冊第一章 前 言和廣州物業管理有限公司同仁歡迎各業主及家人入住*新城，并祝各位安居樂業、萬事勝意！為了便于各業主及住戶能進一步了解*新城的物業管理運作情況，管理公司特編寫此住戶手冊，以供參考之用。*新城的管理規則及各單位使用規定，旨在保障*新城全體業主/住戶的利益。專業的管理能保證業主有效地使用其購置之物業，從而保值并升值。希望各業主/住戶攜手合作，共創美好家園，管理公司將竭誠為各業主/住戶提供盡善盡美的管理服務。第二章 廣州*新城簡介*新城位于廣州市天河東部的文教區，整個小區占地面積逾80萬平方米，規劃總建筑面積達124萬平方米，為廣州市區超大型國際豪宅社區。*新城區內林木2、環抱、綠草如茵、環境優美、交通便利，并設有2.5萬平方米全國連鎖亞太國際俱樂部、省級重點中小學、國際幼兒園、“3S”尊貴住戶專用會所、休閑商業步行街、綜合醫院、超級市場、肉菜市場、書店、藥店、銀行、郵局、社區文化活動中心、車庫等設施，生活配套齊全，令*新城居民的日常生活十分便利。各業戶之郵寄地址，舉例如下：聯系地址：中國廣東省廣州市天河區五山*新城號室郵政編碼：510641第三章 管理公司的服務一、 管理公司的服務范圍廣州*物業管理有限公司被委托為“*新城”的物業管理機構，以資深及專業的物業管理人員全日24小時全面提供優質管理服務予各業主。管理公司的主要服務范圍如下：1. 保持*新城服務系統正3、常及有效地運作；2. 保持*新城所有公共地方，包括停車場及公共設施、樓梯、外墻等地方的清潔；3. 保持小區內所有公共地方之綠化、景觀、設施良好狀況；4. 確保*新城的保安及公共秩序；5. 管理公司配備技術力量雄厚的維修隊伍，為小區提供全天候的維修公共設備服務；6. 保持及不斷改善小區環境，包括小區的節日裝飾等；7. 聯絡市政府有關部門及協調工作；8. 解答業主/住戶有關小區管理的投訴及查詢；9. 管理公司在小區內適當地方，設立公布欄，公布管理公司的通告或有關管理的其他事項。10. 管理和維護小區智能化系統，為業主/住戶提供各項信息服務。二、 管理公司的權限1. 管理公司全權負責小區的管理運作，4、對違反業主公約住戶手冊和裝修手冊的行為，有權糾正及按章處理，以保障全體業主/住戶的利益；2. 管理公司有權按章收取管理費及其他分攤費用；對違反規定拖欠費用的住戶有權根據本手冊規定處理；3. 對于發生違反國家法律的行為，管理公司有權配合公安機關執行維護治安的任務；4. 管理公司有權拒絕業主/住戶提出與小區管理無關的私人服務要求，但可通過有償服務的途徑協商解決；5. 對于管理公司員工過失造成業主/住戶不便或損失，應由管理公司對其員工進行處理，而業主/住戶無權擅自處罰管理公司員工；6. 管理公司對本手冊有解釋權，對住戶提出的疑問及投訴作出解答。三、 業主/住戶的投訴程序和處理1. 業主/住戶對管理工5、作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。2. 管理公司接獲投訴信息后，將認真慎重調查，盡快給投訴者滿意答復；3. 對于業主/住戶提出的合理化建議，管理公司將認真研究，在必要時公布采納情況。4. 小區物業管理人員均由小區物業管理公司聘用，并發給員工證，目的在于為小區全體業主/住戶提供優質管理服務。各業主/住戶如對管理員工身份有所懷疑，可要求該員工出示有效員工證。5. 個別業主/住戶無權要求小區管理員工為其提供與小區管理無關的服務。6. 各業主/住戶無權直接懲戒小區管理員工，如對該員工不滿，應向管理公司提出，由小區管理公司采取適當的措施。7. 各業主/住戶無須提供額外服務小費予小6、區管理員工，如小區管理員工提供服務后索取小費，敬請立即通知小區管理公司，以便對該管理員工采取適當措施。四、 管理公司的辦公時間及聯系方式1 管理公司的日常辦公時間為：星期一至星期五：上午九時至中午十二時，下午一時半至五時三十分（星期六、日及法定節假日休息）除上述時間外，管理公司仍有值班人員每天24小時為業主/住戶效勞。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。2 管理公司的地址：中國廣東省廣州市天河區五山*新城會所三樓3 物業管理中心電話：88888888（24小時）傳真：13149394第四章 遷入/出手續及程序一、 遷入手續及程序1 業主/住戶請帶齊有關遷入通知往物業管理公司辦理遷入手續及繳7、交應付小區物業管理公司的費用，并領取有關單元的鎖匙。2 入住前如需進行內部裝修，敬請詳閱裝修手冊，并按有關手續及規定向管理公司辦理裝修申報手續。3 于入住時，業主/住戶應保證其委托的搬運公司/人員遵守物業管理公司指示，從指定路徑進入小區及保證道路暢通；同時于搬運時亦應注意保護小區公共區域的設備、設施，如造成損壞，有關業主/住戶須作出相應的賠償。4 于入住后向物業管理公司提供該單元業主/住戶入住名單及具體聯絡辦法，以備發生緊急事故或必須情況下聯絡之用。同時，如上述名單或聯絡辦法有所更改，敬請即時通知小區物業管理公司更改登記檔案，避免發生緊急事故或必須情況下無法聯絡而造成不必要的損失。二、 遷出手8、續及程序業主/住戶如需遷出小區，請提早一周發出書面信函通知小區物業管理公司，并注明遷出日期及按下列程序辦理有關手續，否則物業管理公司將拒絕該單元內家具、設備、設施搬出小區。1. 申請辦理撤銷租用設備、設施服務合約，如長租車位等，并退還住戶證、IC卡（若有）等小區識別物件。2. 繳清有關應付未付帳項（若有），包括管理費、電費、停車費及其他租用設備、設施服務費等。3. 遷出時，業主/住戶應保證其委托的搬運公司/人員遵守小區物業管理公司指示，從指定路徑遷出小區及注意保護小區公共區域的設備、設施；如造成損壞，有關業主/住戶須作出相應的賠償。4. 若僅搬出少量物品，請提前1日在管理公司辦理“放行條”手續9、（詳情參閱第六章第三項）。第五章 業主/住戶的權益及責任一、 權益1. 各業主/住戶有權享用其所屬單元及小區公共地方、公共服務設施和公共康樂設施；2. 有權監督管理公司的服務工作，對管理公司員工的過失和違反管理公司員工守則的行為提出批評，并要求管理公司作出合理解釋；3. 業主/住戶（如受業主委托）有權對小區內的各項管理決策行使投票權；4. 業主/住戶可根據本手冊條款維護自身權益及監督管理公司的管理行為。二、 責任1 各業主/住戶及其受許可人、代理人、訪客有責任遵守本手冊所有條款，如有疑問，應向管理公司查詢；2 各業主/住戶應遵守國土局土地使用批文規定的條文，只能使用其單元作為住宅用途，不能用作10、非法或不道德場所，不得改作商業用途；3 各業主/住戶如需進行室內二次裝修，請按裝修手冊執行；4 各業主/住戶須如期繳付其單元管理費及分攤費，以及清付其他費用（如有），如逾期交費者，應按規定交付滯納金；5 任何業主/住戶及其受許人、代理人、訪客如因違反本手冊規定而造成任何損失，均應由當事人負全部責任及賠償一切有關之損失，以維護全體業主的利益。第六章 小區服務及設施一、 電梯1 客用電梯只供業主/住戶及訪客使用，嚴格運送物品。2 敬請業主/住戶及訪客愛護電梯，保持電梯內清潔，禁止在電梯內吸煙、涂抹、吐痰及棄置果皮、紙屑等雜物。3 在使用電梯過程中嚴禁裝載超長超重物品。4 在使用電梯過程中如遇問題或11、異常故障，請立即通知管理公司，以便對電梯采取必要的維修及處理。5 電梯處于維修期間，除維修人員外，其他任何人員嚴禁使用，以防止意外發生。6 凡因違反上述規定而導致的后果，管理公司除不負責外，還會向當事人追討因此而產生的一切損失。二、 閉路電視小區主要的公共位置均設有閉路電視監察系統，包括所有出入口及其他重要位置。三、 消防系統小區設置消防監控中心，公共地方設置消防栓，定期進行消防演習，確保運作正常。四、 保安員巡邏系統小區設有全面的保安員巡邏及通訊系統，保安員將會定時或不定時巡邏至小區每一個定點，檢查小區的安全情況。五、 有線電視天線及通訊設備小區各單元均已提供電話插座及有線電視天線插座，如業12、主/住戶因個人原因須改動有關插座位置，則必須由管理公司安排進行，否則由此引起的不良后果，概由該業主/住戶負責。六、 水電供應小區各單元均已提供獨立水/電表，從業主辦理收樓手續之日起即開始計量，電費直接由供電局每月按表和實際發生的公用設備、損耗計算收費。水費由管理公司根據各單元的水表計量和實際發生公共用水損耗計算收費。七、 停車場小區設有地下停車場，為業主/住戶及訪客提供有償停車服務；業主/住戶如需辦理有關停車服務手續，請與物業管理公司聯系。管理公司要求車主要購買車輛保險（失竊和意外損壞）方允許辦理申請停車手續，并在繳費后向管理公司領取停車證及停車場規則說明。切勿將車輛停泊在非停車位置，否則物業13、管理公司將扣押有關違章車輛，并追究當事人責任和按章處理。八、 有償服務為了方便業主/住戶的日常生活，管理公司將安排提供有償服務；有關服務項目及價格請到管理公司詳閱有償服務表。第七章 小區守則一、 更改或加建工程1 業主/住戶如需進行室內裝修，應先到管理公司辦理裝修申報手續，詳情請參閱裝修手冊。2 不得擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀、規格和配置）、設計用途、功能和布局。3 不得對房屋的內外承重墻、梁、柱等進行違章拆、搭、鑿、鉆、建。二、 公共地方的清潔服務1. 業主/住戶必須將日常垃圾用垃圾袋裝好封閉，并放在指定的位置，不可隨意棄置于小區公共14、地方，如違反規定，管理公司將派人清理并向該業主/住戶收取有關費用，并視情節輕重處以適當罰款。2. 物業管理公司將妥善安排收集垃圾計劃，并與各業主/住戶聯絡，通知有關收集垃圾的形式及時間，敬請各業主/住戶留意，并予以充分合作。三、 搬運物品的規定1. 如需搬運大件或貴重物品出小區，應提前1天知會管理公司，并辦理放行手續，以確保業主/住戶的財產安全。2. 如搬運大件物品需要占用道路的時間較長，需提前一天通知物業管理公司，并請注明搬運時間、物品種類、尺寸、重量及具體負責人，以便管理公司能作出相應安排，指示運送路徑及安排人員指揮，確保安全及小區道路的暢通無阻，避免不必要之爭執發生。3. 為使電梯能夠安15、全使用，并減少損耗，維護廣大業主的利益，禁止使用電梯搭載貨物。如有特殊需要，須經管理公司特批，如有損壞，使用者須負責賠償由此造成的一切損失。4. 在物品運送過程中，應確保小區環境清潔及設施免被受損。5. 凡因違反上述規定，物業管理公司有權終止運送工作，并向有關業主/住戶索償。四、 宣傳及銷售未經管理公司批準，禁止在小區內進行任何形式的宣傳或銷售活動，希望業主/住戶與管理公司合作，共同抵制該類活動，以確保小區安寧和安全。五、 改變或破壞公共場地原貌1. 為了保持小區的整體形象，所有業主/住戶均不得改變或破壞外墻及公共場地的原貌 （如張貼、懸掛任何物品、違章安裝檐蓬、防盜網及踐踏、占用綠化用地等）16、。2. 小區內空調機、窗花及防盜門等的安裝需按照管理公司規定的制作樣式及安裝規范統一執行。如違反規定，該業主須按管理公司要求重新安裝，由此引起的損失由該業主自行承擔。六、 危險物品業主/住戶不可存放、攜帶危險品及違禁品進小區任何地方。七、 滋擾行為為保證小區的安靜環境，業主/住戶應通力合作，不要制造和產生噪音、異味、濃煙而滋擾其他住戶八、 單元用途在任何情況下，業主/住戶不可以更改其單元之住宅用途或將其單元作業主公約、管理規定及物業土地批文用途所限制以外的經營用途，業主/住戶也不可使用小區或其室內進行任何違反國家法規或不道德的用途。九、 緊急事故處理如發生緊急事故（如發生火災或水浸等），而事發17、單元或受波及單元的業主/住戶又不在其單元內，為減低業主/住戶及小區人身/財產受損及避免因等候有關業主/住戶過久而延誤進行緊急措施以致蒙受更大損失，物業管理公司根據有關法規中的緊急避險條例，有權使用任何方法破門進入有關單元或受其影響的單元內，采取相應搶救措施，為此而引致業主/住戶的損失，物業管理公司除不負責一切損失外，更將向引致事故之業主/住戶追討有關責任及損失。十、 禁止占用公共地方為確保小區的整潔、美觀及公眾安全，嚴禁將貨物、雜物（例如：神位、鞋架、信報箱、牛奶箱）等放置于公共走道、墻壁、樓梯、天臺出入口及其他公共地方，以免阻塞通道、違反消防條例及有礙觀瞻。若發現阻塞上述通道或占用公共地方情18、況，請有關業主自覺將物品移走，如拒不執行，物業管理公司將不再通知物主而將物品移走，物業管理公司除不負責一切損失外，更將向有關業主/住戶索償有關清理費用。十一、 保險1. 物業管理公司已購置物業結構、公共地方、公用設備及公眾責任保險，但為免發生意外時蒙受重大損失，業主/住戶仍應自費購置其所屬單元的有關保險（如火險、財產險等）。2. 如因業主/住戶的行為直接導致本單元及其他單元的保險成為無效或令該等保險的保金提高，則有關業主/住戶須承擔全部責任并賠償一切有關的損失十二、 神位及鞭炮各業主/住戶不得在門口、陽臺顯眼處或公眾地方設置神位、燃點香燭或燃點鞭炮。十三、 豢養動物業主/住戶如豢養家禽、家畜及19、寵物，均需嚴格遵照廣州市政府制定的有關管理規定執行。十四、 天臺、住戶花園及首層花園的使用1. 為保證房屋建筑結構功能正常使用及防范自然災害事故發生，天臺只允許按原設計天臺花園種植，不得自行鋪設泥土種植花草。嚴禁亂搭建及放置雜物。2. 天臺為本幢樓宇全體業主共有物業，任何人未經全體業主及管理公司許可不得隨意占用到天臺及改變天臺的原貌。3. 為保證小區整體外觀上的完整性，所有首層花園只可種植觀賞性花草，不得隨意種植其它農作物或亂搭建及放置雜物，亦不可停放自行車及摩托車等私人物品。4. 住戶花園使用人必須保持花園的可觀賞性，自覺維護園內綠化，如該業戶委托管理公司代為維護，則需繳納一定的花園維護費用20、。5. 住戶花園的任何裝修、改建工程均需經過管理公司的審批方可進行。6. 管理公司工作人員有權進入天臺和首層花園進行公共設施設備維修及消防檢查等管理工作。十五、 修訂本手冊管理公司根據需要，有權修改住戶手冊或制定補充規定，禁止一切有損小區及全體業主/住戶的行為，以確保小區管理工作能保持高水平，保障全體業主的共同利益。第八章 管理費業主/住戶必須準時交付費用，因小區的管理開支均靠管理費收入而支付。故如未能按時交付者，管理公司將依管理規定收取逾期滯納金（每日按規定1收取）。一、 物業管理費主要支出如下（但不限于）：1 物業管理區域內管理人員的工資、福利、辦公費；2 公用設施設備運行維護費及場地日常21、小修維護費；3 物業管理區域內公共秩序維護服務費；4 園林綠地日常維護費，包括淋水費；5 環境衛生、除“四害”管理服務費；6 用于物業管理的固定資產折舊費；7 建筑物公共設施保險費；8 建筑物外觀經常性清洗刷新費；9 物業管理合同規定的費用；10 法定稅費；11 管理者酬金。公用設施設備、部位及場地水電費按實際支出分攤；二、管理費和公共水電分攤費的收費辦法1. 管理費和公共水電分攤費每月收取一次，并在每月一號前發出收費通知書；2. 各業主/住戶應按上述收費通知書限定時間內，到管理公司辦理交費手續。三、管理費的調整管理公司根據政府有關政策的改變和物價指數變化，有權根據客觀條件和物業實際情況，修訂22、管理費預算，按法律程序通過後，公布執行。四、繳費辦法：1. 現金2. 支票3. 銀行匯票4. 現金存折5. 匯款6. 銀行轉帳煩請各業主/住戶到管理公司查詢銀行帳戶和收款抬頭。第九章 保 安一、 小區保安小區的保安工作由管理公司經過培訓的保安隊伍負責，并配備性能良好的閉路電視監視系統，可視門鈴防盜系統、巡邏系統和先進的通訊設備，提供24小時的全天候優良服務。小區設有自動監視系統中央監控中心，由管理公司高級職員負責指揮，對突發性事件及時處理。二、 管理公司希望各業主/住戶加強合作，共同遵守小區保安制度，維護小區安全，確保保安系統全面發揮作用，如果發現可疑的人和事，請盡快與管理公司監控中心聯系。第23、十章 交通一、 小區內除救護車、公安消防車、工程搶險車等特殊車輛外，其他機動車輛進入小區均應嚴格遵守小區“交通管理規則”。二、 大型機動車輛要進入住宅小區，只準在主干道行駛，嚴禁駛入棟間支道等非機動車道路。三、 禁止機動車輛在小區內亂停亂放，一切車輛應停放在小區內的停車場內或按管理公司指定的停放點保管。四、 機動車輛進入小區內，如損壞路面、綠化花木、房屋及公用設施，除照價賠償外，還要根據情節輕重給予處罰。五、 機動車輛進入住宅區內，嚴禁鳴喇叭，車輛停放時，應及時關閉發動機，以免對鄰近居民造成干擾。六、 機動車輛如違反以上規定，管理公司有權根據小區規定作出處罰。如發生交通事故者，則送交通管理部門24、依法處理。第十一章 清 潔一、 小區清潔管理公司已委托有資質的專為業高素質清潔公司負責，他們將提供高素質的清潔服務，有關清潔衛生方面的投訴，管理公司將即時處理。二、 滅蟲服務小區的公共地方將委托地方防疫衛生部門或有衛生防疫資質的高素質專業公司定期或于有需要時進行滅蟲服務。三、 業主/住戶室內清潔服務業主/住戶單元內之清潔可自費聘請清潔公司人員代為清潔，但事前應先與管理公司有關負責人接洽并由清潔公司負責人作出人員安排，而不得與個別清潔員工私定協議，以確保小區的管理秩序及避免不必要的糾紛及誤會發生。第十二章 防火指南一、 火警指令1. 當你目睹火警發生時，保持鎮定，應做到a） 將最近的破玻報警開關25、的玻璃片打碎，火警鐘會長鳴。b） 通知管理公司、保安監控中心，或致電11 9報警。 c） 使用就近的消防栓撲救（如火警由電力裝置引起，應使用氣體滅火筒）。d） 必須確保自己身處安全位置，如火勢蔓延無法控制時，應立即撤退安全地方，等候消防人員到場，或在保安人員指引下疏散。2. 當你獲悉火警發生時，保持鎮定，發生火警的樓層及受影響的樓層上二層及下一層及地下的火警鐘會鳴響，閣下應：a） 迅速撤離至安全地點。b） 所有人員離開其單元時，應關上所有門鎖。c） 切勿使用電梯逃生，應使用走火通道疏散。3. 如何使用消防栓a） 反時針方向打開消防栓箱內的給水閥門。b） 將消防水軟管或帆布帶拉至火警位置。c） 26、把消防龍頭手柄轉至與龍頭成一直線，即可射水滅火。二、 疏散指令當你得悉小區其他地方發生火警，但閣下所在的單元/樓層并沒有火警鐘鳴時，請等候管理公司或消防人員指示，此指示通常會經管理公司人員致電給你或親身知會。1. 當等候指示時：a） 仍須保持鎮定。b） 妥善處理貴重物品。c） 關掉所有電器電源。d） 停止使用電話、電鈴、煤氣等易引起爆炸的裝置。2. 如接到緊急疏散令，應保持鎮定：a） 離開單元后，鎖上單元的門窗。b） 切勿使用電梯，應使用走火通道疏散。c） 不要攜帶笨重物品。d） 服從在場管理人員及消防人員的指揮。三、 消防報警系統1. 手動警報系統的使用在消防栓旁設有印了“火警打碎玻璃”字樣27、的破玻報警開關，發生火警時，可將最近的破玻報警開關玻璃打碎，火警鐘便會長鳴而管理公司控制中心亦會即時收到訊息。2. 自動報警系統的功能停車場、會所裝有煙霧感應器，當火警發生時，大量煙氣使感應器動作，向消防中心發出火警信號，管理公司消防中心會立即收到訊號并作出適當措施。3 通訊聯絡 管理人員根據火場情況，會利用消防中心廣播系統和電話與住戶聯絡，向住戶發出指示。四、 防火須知大多數火警均由疏忽大意造成，為更有效地防止火警發生，各業主/住戶應遵守本手冊的防火須知，以避免火警之發生：1. 如長時間離開單元前，請關掉所有電器之電源。2. 應使用合標準之電源插座。3. 請勿自行維修失效之電器用品，應請合格28、之電工進行。4. 切勿自行更改單元內之電路裝置。5. 切勿在單元內儲存易燃物品，如石油氣，汽油、煤油等。6. 吸煙時須提高警惕，切勿將未完全熄滅之煙蒂棄于垃圾桶內。7. 切勿阻塞走火通道。8. 所有消防出路防煙門須保持常關，但絕對不能上鎖。9. 閣下應清楚熟悉各消防逃生路線。10. 煤氣泄漏時應立即切斷氣源，打開窗戶，切不可開啟電掣、按門鈴或打電話。第十三章 緊急應變措施一、 受傷/急癥當閣下發現他人或自己需急救時，可通知管理公司（電話：85291836或85290533）或急救中心（電話：120）二、 停電當單元停電時：1. 請關閉所有電氣設備，公共照明燈除外。2. 在情況許可下，檢查單位內29、的供電斷路裝置，證實保險絲燒斷或漏電開關因短路而跳到關閉的位置。3. 管理公司會盡快查明停電的原因及預計修復的時間。在小區全面停電時，后備照明系統會自動啟動，如因火災原因停電需疏散小區內人士，保安員會通知并組織有關人員撤離。三、 臺風1. 臺風吹襲前的防風措施1） 確保門窗嚴密。如發現任何地方有滲水現象，須卷起或移開窗簾、地毯等，或準備足夠之舊布、毛巾等，以堵塞雨水之滲入。2） 使用海綿條及強力防水膠布封閉窗戶隙縫。3） 臺風吹襲期間，應用膠布交叉貼于玻璃窗上以防止碎片飛濺。4） 在風力不斷沖擊下，窗扣及門閂較容易松脫，故此應確保其已妥當鎖穩。5） 及早將花盆、栽種植物之器皿及露臺家具等搬入室內。6） 盡可能預先檢查各渠道，確保其暢通無阻以防止水浸。2. 臺風吹襲時，遠離玻璃門窗。3. 當臺風過后1） 請更換所有破碎玻璃。2） 清除淤塞于花槽之雜物。四、 意外盜竊如發現可疑人物或目睹罪案發生，請立即致電小區管理公司或監控中心指出正確地點，并請留意下列各項：1. 通知保安人員；2. 保持鎮靜，留意可疑人物或犯案當事人人數，外貌特征；3. 等候保安人員或公安人員到場；4. 向保安人員或公安人員詳述案件發生經過。